Side 1 av 1 Arkivsak: 08/3950-11 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SPØRSMÅL OM RÅD I REGULERINGSSPØRSMÅL PÅ GNR 1 BNR 269 OG 270 JFR PBL 30. Saksbehandler: Elise Bringslid Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 353/08 HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 17.12.2008 61/09 HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 18.03.2009 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 18.03.2009 sak 61/09 Vedtak: Hamar formannskap, som det faste utvalg for plansaker tar private planforslag, alt.1 og alt.2 for Horns gate 11 og 13 fra Biohus AS til behandling etter Pbl 27-1 nr.2 og legger planforslagene ut til offentlig ettersyn. Hamar formannskap finner det nødvendig å vurdere prosentvis fordeling mellom formålene offentlig høgskole og kontor, samt å vurdere tilpasning til eksisterende verneverdige miljø i Horns gate. Hamar kommune legger derfor ut planforslag, alternativ 3 til offentlig ettersyn. Atlernativ 3 tilsvarer privat planforslag, alt.1, med følgende justeringer. Planbestemmelser: Kombinasjon mellom formål krever ingen prosentvis fordeling Minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole. Bygningens utforming og dimensjonering skal være i samsvar med illustrasjonstegninger. Fasadematerialet skal være tre og /eller mur, og fasaden mot Horns gate / Skolegata skal i hovedsak utformes i samsvar med illustrasjonstegninger. Mot Horns gate kan det plasseres karnapp inntil 0,5m ut fra fasadeliv. Nybygg skal i volum og utforming tilpasses eksisterende bygningsmiljø i Ankerløkka bydel. Plankart: I sammenheng med behov for et større areal i forbindelse med tilrettelegging for nybygg, tilpasset eksisterende verneverdig miljø, utvides område KOMB1 frem til hjørnebygningen i Horns gate 13.
Side 2 av 2 Minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole, gjelder også for alt. 1 og 2. Enstemmig vedtatt. Hamar formannskap, som det faste utvalg for plansaker tar private planforslag, alt.1 og alt.2 for Horns gate 11 og 13 fra Biohus AS til behandling etter Pbl 27-1 nr.2 og legger planforslagene ut til offentlig ettersyn. Hamar formannskap finner det nødvendig å vurdere prosentvis fordeling mellom formålene offentlig høgskole og kontor, samt å vurdere tilpasning til eksisterende verneverdige miljø i Horns gate. Hamar kommune legger derfor ut planforslag, alternativ 3 til offentlig ettersyn. Atlernativ 3 tilsvarer privat planforslag, alt.1, med følgende justeringer. Planbestemmelser: Kombinasjon mellom formål krever ingen prosentvis fordeling Minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole. Bygningens utforming og dimensjonering skal være i samsvar med illustrasjonstegninger. Fasadematerialet skal være tre og /eller mur, og fasaden mot Horns gate / Skolegata skal i hovedsak utformes i samsvar med illustrasjonstegninger. Mot Horns gate kan det plasseres karnapp inntil 0,5m ut fra fasadeliv. Nybygg skal i volum og utforming tilpasses eksisterende bygningsmiljø i Ankerløkka bydel. Plankart: I sammenheng med behov for et større areal i forbindelse med tilrettelegging for nybygg, tilpasset eksisterende verneverdig miljø, utvides område KOMB1 frem til hjørnebygningen i Horns gate 13. Minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole, gjelder også for alt. 1 og 2. Enstemmig vedtatt. Behandling: Ordfører Einar Busterud understreket/fremmet forslag om at følgende setning under planbestemmelsene: minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole (gjelder alle alternativer) Innstilling:
Side 3 av 3 Hamar formannskap, som det faste utvalg for plansaker tar private planforslag, alt.1 og alt.2 for Horns gate 11 og 13 fra Biohus AS til behandling etter Pbl 27-1 nr.2 og legger planforslagene ut til offentlig ettersyn. Hamar formannskap finner det nødvendig å vurdere prosentvis fordeling mellom formålene offentlig høgskole og kontor, samt å vurdere tilpasning til eksisterende verneverdige miljø i Horns gate. Hamar kommune legger derfor ut planforslag, alternativ 3 til offentlig ettersyn. Atlernativ 3 tilsvarer privat planforslag, alt.1, med følgende justeringer. Planbestemmelser: Kombinasjon mellom formål krever ingen prosentvis fordeling Minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole. Bygningens utforming og dimensjonering skal være i samsvar med illustrasjonstegninger. Fasadematerialet skal være tre og /eller mur, og fasaden mot Horns gate / Skolegata skal i hovedsak utformes i samsvar med illustrasjonstegninger. Mot Horns gate kan det plasseres karnapp inntil 0,5m ut fra fasadeliv. Nybygg skal i volum og utforming tilpasses eksisterende bygningsmiljø i Ankerløkka bydel. Plankart: I sammenheng med behov for et større areal i forbindelse med tilrettelegging for nybygg, tilpasset eksisterende verneverdig miljø, utvides område KOMB1 frem til hjørnebygningen i Horns gate 13. Utredning: VEDLEGG: 1. Oversiktskart 2. Plankart 1:500 for alt. 1 og alt.2 3. Planbestemmelser for alt. 1 og alt.2 4. Planbeskrivelse 5. Soldiagram. 6. Utvalgte illustrasjonstegninger fra forslagstiller Utrykte vedlegg: 7. Illustrasjonstegninger fra forslagstiller. 8. Innkomne uttalelser ved oppstart. HOVEDPUNKTER / SAMMENDRAG:
Side 4 av 4 Planforslaget fremmes av Biohus AS for å legge til rette for bygging av utleielokaler i tilknytning til eksisterende Biohus (i Holsetgata 22.) Utgangspunktet for planforslaget er Høgskolen i Hedmarks ønske om å leie lokaler i bygget. Planområdet omfatter Horns gate 11 og 13 på sydsiden av Horns gate. Planforslaget erstatter områdene S2 og S3 i gjeldende plan med områdene KOMB1 og B1. KOMB1: -Opphever regulering til spesialområde for bevaringsvedig bebyggelse. -1. 3. etasje: kombinert formål offentlig høgskole / kontor, uten prosentvis fordeling mellom formålene. Hvert formål kan dekke inntil 100%. -Formål i kjeller: Parkering. -Legger til rette for en lamellbygning langs Horns gate, lengde: 50 meter, høyde: 11,6 meter over 3 fulle etasjer (alternativ 1), eller med inntrukket 3. etasje(alternativ 2). B1: -Viderefører regulering til spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse og boligformål på redusert areal i forhold til i gjeldende plan, og med gjennomkjøring og uteplass på de resterende 8 meter mellom boligen og nytt kontorbygg på KOMB1. Kontorbyggets gesimshøyde mot boligen er 11,6 meter. Horns gate 11 og 13 er del av Ankerløkka bydel, som er regulert til spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse. Hamar Formannskap har behandlet spørsmål om regulering iht. Pbl 30, og gitt råd om videre arbeid med reguleringsforslag som legger til rette for ny bebyggelse i 2 1/2 eller 3 etasjer, innenfor rammer for ivaretakelse av Horns gate som del av Ankerløkka. Fylkeskommunen har varslet innsigelse mot planforslaget dersom ikke kulturminneinteressene blir ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Utvidelse av arealet i KOMB1, ved justering av formålsgrensen, vil gi mulighet for bedre tilpasning av ny bebyggelse i det verneverdige miljøet i Horns gate FAKTA: Bakgrunn for saken Arkitektstudio Hamar AS fremmer på vegne av Biohus AS privat forslag til reguleringsendring av område S2 og S3 i Reguleringsplan for Høgskolen i Hedmark, avd for lærerutdanning- Hamar, og nærmeste omgivelser. Planforslaget erstatter områdene S2 og S3 i gjeldende plan med områdene KOMB1 og B1. Hensikten er å legge til rette for tilbygg til eksisterende Biohus, som grenser til planområdet. Planforslaget fremmes i to alternativer, et med tilbaketrukket 3. etasje og et med tre fulle etasjer ut mot gaten. Eiendomsforhold og tomt. Planområdet omfatter eiendommene 1/270 og 1/269 (Horns gate 11 og 13). Begge eiendommene eies av Steinar Johansen. Reguleringsforslaget innebærer at Horns gate 13 avstår 259 m² tomteareal til Horns gate 11. Resterende areal i Horns gate13 er 295 m2. (Område B1).
Side 5 av 5 Horns gate 11, med tilleggsareal er på 906 m² (område KOMB1). Saksgang til nå: Planarbeidet er igangsatt som privat planforslag av Biohus AS ved Arkitektstudio Hamar. Oppstart av reguleringsarbeid er varslet i Hamar Arbeiderblad og Hamar Dagblad, og i brev til naboer og andre berørte parter. Hamar formannskap som det faste utvalg for plansaker har 17.12.08 behandlet spørsmålet om regulering i.h.t. Pbl. 30 (Saksnr:353/08). Formannskapets råd er at forslagstiller kan gå videre med planer som innebærer riving av Horns gate 11 og ny bebyggelse innenfor rammen for ivaretakelse av Horns gate som del av Ankerløkka. Hamar formannskap anmoder om at utbyggingen blir lagt ut med to alternativer: et med tilbaketrukket 3. etasje og et med 3 fulle etasjer. Innkomne uttalelser etter oppstart: 1. Fylkesmannen i Hedmark 2. Statens vegvesen 3. Eidsiva Nett AS 4. Hamar.regionen fjernvarme 5. Kjell H. Bjørklund, siv.ark og beboer på Ankerløkka 6. Hedmark fylkeskommune 7. Statsbygg 1 Fylkesmannen i Hedmark, datert 13.08.08: Det bes om at prinsipper for universell utforming legges til grunn for uteareal og bygninger. iht. rundskriv T-5/99. Hovedtrase for myke trafikanter går i følge kommuneplanen i Ole Bulls gate. Kommunen skal påse at teknisk forskrift, kap. X om brukbarhet er oppfylt før tillatelse til tiltak gis. Fylkesmannen henviser til St.melding nr.34 om Norsk Klimapolitikk, og anbefaler at det tilrettelegges for vannbåren varme og bruk av fornybare energikilder. Det forutsettes at reguleringsplan utarbeides etter gjeldende nasjonale standarder. Det legges til grunn at Fylkesmannen får anledning til å uttale seg om et ev. planforslag ved offentlig ettersyn. 2. Statens vegvesen, datert 20.08.08 Det vises til tidligere uttalelse gitt i forbindelse med bebyggelsesplan for Holsetgata 22, 26.02.04. Statens vegvesen stilte seg positiv til adkomster og nedkjøring til parkeringshus. Den varslede reguleringsendringen vil ikke endre på noen av disse forholdene. 3. Eidsiva Nett AS, datert 26.08.08 Eidsiva Nett har elanlegg som vist på vedlagt kartskisse. Utbygger plikter å levere energi- og effektregnskap ved økt behov for energiforsyning i forbindelse med ev. utbygging. Dersom det skal leveres fjernvarme, vil dette få betydning for dimensjoneringen av utbygging for elektrisk kraft. Ev. flytting av eksisterende elanlegg bekostes av utbygger dersom det ikke foreligger annen avtale. 4. Hamar-Regionen fjernvarme AS, datert 09.09.08
Side 6 av 6 Eiendommen ligger innenfor gjeldende konsesjonsområde for fjernvarme. HRF leverer allerede fjernvarme til dagens bygning på eiendommen, og har kapasitet til mer enn den angitte utvidelse. Det forutsettes at planens bestemmelser og retningslinjer om energi og fjernvarme utformes iht. 15 i gjeldende reguleringsplan. 5. Kjell H. Bjørklund, datert 30.08.08 Opphevelse av regulering til bevaring av bebyggelsen langs søndre side av Hornsgate og åpning for høyere bebyggelse, ansees som svært uheldig. Det særegne bygningsmiljøet på Ankerløkka bør styrkes og beskyttes. Gatemiljøet i Hornsgate er viktig for bydelens karakter, og for avslutningen av Ankerløkka mot Høyskoleområdet. Husrekka bør suppleres med bygg som i form, funksjon og høyde tilpasses den eldre bebyggelsen. Hornsgt. 11 inngår i en unik (for Hamars vedk.) historisk husrekke langs østsiden av Skolegata. Det er viktig at den får være kontinuerlig til og med på søndre side av Hornsgate. Hornsgt. 13 er med på å definere et av Hamars få, gjenværende, urbane og karakteristiske gatekryss og inngår i det historiske gateløpet Ole Bulls gate Fra Furnesvegen til Høgskolen. 6. Hedmark fylkeskommune, datert 04.09.08 Planområdet utgjør et viktig kvartal i ytterkanten av sentrumskjernen.det utgjør yttergrensen i sør for et særpreget og verneverdig område. Viktigheten av å bevare sørsiden av Horns gate intakt ble understreket i forbindelse med rivingen av pikeskolen, som åpnet for bygging av Biohuset slik det står nå. Det er en utfordring å binde sammen de svært ulike bygningsmiljøene (Ankerløkka og Biohus) på en god måte. Det må tas særlig hensyn til kirken. Det totale kvartalet må utvikles på en måte som understreker bygårdspreget langs Hornsgate og som gjenskaper gode kvaliteter og livet mellom husene. Kvartalstrukturen og gatekryssene er viktige. Overgangen mellom det nye Biohuset og hjørnegården i Ole Bulls (Hornsgate 13) gate er tilfredstillende. Mellom Hornsgate 11 og Biohuset er det ikke oppnådd noen god sammenheng. Hornsgate tåler en byggehøyde på inntil 2 /2 etasje. Hedmark Fylkeskommune vil sterkt fraråde å utarbeide en plan som opphever bevaringsbestemmelsene i kvartalet. Hedmark fylkeskommune vil eventuelt benytte sin rett til innsigelse i planforslaget, dersom ikke kulturminneinteressene blir ivaretatt på en tilfredsstillende måte. 7. Statsbygg, datert 04.09.08 Det aktuelle området er regulert til spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse. Bygningsmiljøet i denne delen av kvartalet ble i reguleringsprosessen forut for gjeldende reguleringsplan ansett for å være viktig å bevare. Behov for utvidelse til høgskoleformål kan løses innenfor gjeldende reguleringsplan for høgskoleområdet, som har et relativt stort potensial for utbygging. PLANFAGLIG VURDERING: Viktige hensyn og konsekvenser av det foreliggende planforslag: Høgskolen i Hedmark
Side 7 av 7 Eksist. Biohus ligger på tidligere område 03 i Reguleringsplan for Høgskolen i Hedmark. 03 var regulert til fremtidig del av høgskoleområde. Da Bebyggelsesplan for Holsetgata 22 (nr613) erstattet område 03 og -F1 i forrige plan, ble formålet på 03 endret fra høgskoleformål til kombinert formål: offentlig høgskole/ kontor, med krav om minimum 50% til offentlig høgskole. Planområdet i forliggende planforslag grenser mot eksisterende Biohus, hvor Høgskolen i Hedmark( iht. gjeldende plan) har min. 50% av arealene. Høgskolens ønske om å leie mer arealer i tilknytning til disse var utgangspunktet for det foreliggende forslaget om reguleringsendring. Rådmannen er skeptisk til at planforslaget innebærer kombinert formål: offentlig høgskole / kontor over kjellernivå, uten prosentvis fordeling mellom formålene. Når hvert av formålene kan dekke inntil 100%, blir virksomheten i bygget helt fristilt fra høgskolen og kan leies ut som et allment privat kontorbygg. For at området KOMB1 skal kunne sees i sammenheng med utviklingsmulighetene for Høgskolen i Hedmark, anbefaler rådmannen at formålet blir tilsvarende som i eksisterende Biohus: kombinert formål offentlig høgskole/kontor med minimum 50 % høgskoleformål. Det vil kunne gis dispensasjon for høyere utnyttelse til kontorformål, i tilfeller hvor dette er knytter til bioteknologisk virksomhet. -Bomiljø: Hamar skal være sentrum for det mest attraktive boområdet i innlandet I samfunnsdelen til kommuneplan 2005-2016, er det et hovedmål for Hamar å utvikle gode og varierte botilbud. I henhold til Pbl 69 skal bebyggelse ha tilfredstillende lysforhold og tilfredsstillende oppholdssted for beboerne i det fri. Hjørnebygningen i krysset Horns gate/ Ole Bulls gate (Horns gate 13) inneholder 6 boenheter. Eiendommen (1/269) er i dag på 554m². Planforslaget innebærer at omkr. halve tomtearealet selges til utbygger. Tilbygget til Biohus vil ligge i tomtegrensen, med en 11,6 meter høy vegg, som ligger 8 meter fra boligbygningen. I mellomrommet mellom bygningene vil det være gjennomkjøring og uteområde for boenhetene. På grunn av nybyggets høyde, vil uteområdet være helt uten solinnfall.
Side 8 av 8 Vurdert som ordinær boligbebyggelse, kan ikke lys- og uteforholdene sies å være tilfresstillende løst i planforslaget. Samtidig skal det påpekes at dette er 6 små boenheter som ligger sentralt i byen og i umiddelbar nærhet til Høgskolen i Hedmark. Selv uten uteoppholdsareal har disse boenhetene kvaliteter sett i forhold til målet om et variert botilbud i Hamar. Forhold til Ankerløkka. Bebyggelsen på begge sider av Horns gate inngår som del av Ankerløkka bydel, som er regulert til spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse gjennom gjeldende reguleringsplaner nr.556 og nr. 290. Bevaring er tidligere spesielt vektlagt ved regulering av Høgskoleområdet (Reguleringsplan 556)og ved utarbeidelse av bebyggelsesplanen som la grunnlag for bygging av Biohus slik det står i dag (Bebyggelsesplan 613). Hamar Formannskap har behandlet spørsmål om regulering iht. Pbl 30, og gitt råd om videre arbeid med reguleringsforslag som legger til rette for ny bebyggelse i 2 1/2 eller 3 etasjer, innenfor rammer for ivaretakelse av Horns gate som del av Ankerløkka. Lov om kulturminner: LOV 1978-06 nr50 1 Lovens Formål: Kulturminner og kulturmiljøer med deres egenart og variasjon skal vernes både som del av vår kulturarv og identitet og som ledd i en helhetlig miljø- og ressursforvaltning. 1 tredje ledd: Når det etter annen lov treffes vedtak som påvirker kulturminneressursene, skal det legges vekt på denne lovs formål. For å oppnå god sammenstilling mellom det nye som bygges og det eksisterende verneverdige miljøet som det byggess i, er det nødvendig at: - størrelsene på det som bygges nytt forholder seg til det eksisterende bygningsmiljøet slik at det kompletteres og styrkes. - Gatemiljøet ivaretas gjennom hvordan den nye bebyggelsen formes og henvender seg mot gaten. Planforslaget viser (i illustrasjoner): - En sammenhengende 50 m. lang og 9,3 m. høy fasade mot Horns gate. Øverste gesimshøyde, som er tilbaketrukket fra Horns gate er 11,6 m.
Side 9 av 9 - Ingen innganger/utganger mot Horns gate. - Fasadematerialet varieres mellom to typer tegl og treverk, som er delt i fasaden med vertikale felter av glass. - Planforslaget legges frem med 2 alternativer: Alternativ 1 tillater 3 fulle etasjer. Alternativ 2 tillater samme høyde, men med tilbaketrukket 3. etasje. Planforslaget inneholder ikke bestemmelser for tilpasning til eksisterende verneverdige miljø. -Frikirken. Det skal tas særlig hensyn til kirken når det bygges i dens nærmeste omgivelser jfr. Veileder fra Miljøverndepartementet T-3/00, pkt. 4.3. om kirker i bymessige strøk. Planforslaget trekker inn bygningens 3.etasje på hjørnet av Horns gate / skolegata. Med takterrasse og rekkverk på dekke over 2. etasje, vil bygningens høyde rundt hjørnet tilsvare bygningens gesimshøyde der veggen møter den skrå takflaten. -Universell utforming Det skal tas inn krav om universell utforming i reguleringsbestemmelsene. Dette synes ivaretatt i foreliggende planforslag. Fjernvarme. Fjernvarme er et viktig energi- og miljøtiltak for offentlige bygg sentralt i hamar. Det bør tas inn krav om tilrettelegging for fjernvarme i bestemmelsene. Alternativ Mulighet for Biohus på Ankerløkka. Med en bearbeiding av bygningens form, som innebærer oppdeling av den lange fasaden mot gaten, vil det være mulig å tilpasse den nye bygningen til de størrelsene som er i det eksisterende bygningsmiljøet og slik oppnå en god helhet i gatemiljøet. Utvidelse av område KOMB1, frem til hjørnegården (Horns gate 13), gir et tilleggsareal på over 320 m² fordelt på 3 etasjer, og gir derfor mulighet for volummessig bearbeiding av bygningen samtidig som Biohus sikres like store arealer til utleie som i det foreliggende illustrerte prosjekt. Større areal til parkeringskjeller vil gi parkeringsdekning også for boenhetene i Horns gate 13, som erstatning for parkering og gjennomkjøring på det foreslåtte utearealet.
Side 10 av 10 Planfaglig konklusjon og anbefaling Det foreliggende planforslaget gjør det nødvendig å ta klart stilling til hvilken vekt det skal legges på innpasning i- og ivaretakelse av det verneverdige miljøet i Horns gate. Formannskapet, som det faste utvalg for plansaker, har rådet forslagsstiller til å gå videre med planlegging av nybygg innenfor rammene for innpasning i eksisterende bygningsmiljø, fremfor å bevare den eksisterende hjørnebygningen i krysset Horns gate / Skolegata. Det foreliggende planforslag kan ikke sies å være godt tilpasset til det verneverdige miljøet det settes inn i. Bygningens størrelse og utforming gjør at den vil virke fremmed i sammenhengen, og splitte opp gatemiljøet snarere enn å samle og forsterke det. Planfaglig anbefaling: 1. Det anbefales at følgende avsnitt i foreliggende forslag, Kombinasjon mellom formål krever ingen prosentvis fordeling Minimum 50% av formålet skal dekkes av offentlig høgskole. 2. Det anbefales at følgende avsnitt i foreliggende forslag, Bygningens utforming og dimensjonering skal være i samsvar med illustrasjonstegninger. Fasadematerialet skal være tre og /eller mur, og fasaden mot Horns gate / Skolegata skal i hovedsak utformes i samsvar med illustrasjonstegninger. Mot Horns gate kan det plasseres karnapp inntil 0,5m ut fra fasadeliv. Nybygg skal i voummessig utforming tilpasses eksisterende bygningsmiljø i strøket. 3. Det anbefales at område KOMB1 utvides frem til hjørnebygningen i krysset Horns gate/ Ole Bulls gate. 4. Det anbefales at Hamar kommune gir administrasjonen fullmakt til å innarbeide dette i planforslaget før offentlig ettersyn, dette for å unngå unødig forsinkelse i forbindelse med behandling av planforslaget. Alternativt kan Hamar kommune synliggjøre muligheten gjennom å fremlegge alternativt planforslag. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Utviklingen i Horns gate vil berøre hensynet til barn og unge i forhold til oppvekstmiljø og identitet, og i forhold til tilbud om høyere utdanning.... Sett inn saksutredningen over denne linja
Side 11 av 11