Jordskifteretten En problemløser for alle som eier en bit av Norge Jordskifteretten er en særdomstol og skal bidra til å løse problemer som er knyttet til eiendommer eller rettigheter til eiendommer.
Jordskifteretten en særdom Jordskifteretten sin funksjon er å være problemløser. Utgangspunktet i en hver sak som blir ført for jordskifterettene er at partene har et problem som de ønsker en løsning på. Jordskifteretten kan bare løse problemer som knytter seg til eiendommer eller til rettigheter til eiendommer. Derfor har vi tillatt oss å bruke det noe upresise slagordet: «Jordskifteretten en problemløser for alle som eier en bit av Norge.» Slagordet er upresist fordi det kan virke som om jordskifteretten kan løse alle tenkelige problemer knyttet til eiendom i Norge. Slik er det ikke. I. KLARLEGGING av grenser og rettsforhold Et typisk problem som jordskifterettene møter i nesten alle saker de behandler, er uklare grenser og rettsforhold. Ofte ønsker ikke eierne annen hjelp enn å få fastslått hvor grensen mellom eiendommene går, eller hvilke eiendomsforhold som gjelder i et konkret område. Jordskifteretten disponerer likevel en rekke virkemiddel som er viktige for å kunne reparere på de ulemper som uklare og utjenlige eiendomsforhold skaper. Dette er et eksempel på jordskifte ny utforming av eiendommer. Her har også det offentlige brukt en del av sin eiendom C til å bytte til seg ny veggrunn. Områder som skifter eier er bonitert/verdsatt av jordskifteretten, slik at eierne får igjen samme verdi som de hadde før jordskiftet. Her er flere små teiger samlet til større teiger. Grensegang er en egen sakstype etter jordskifteloven. Der det er uklare grenser mellom eiendommer kan jordskifteretten fastsette hvor grensen går. Grensegang kan også gjelde grenser for bruksretter til veger, stier, båtfester m.m. Etter å ha fastsatt hvor grensen går, foretar jordskifteretten avmerking av grensen med varige grensemerker i terrenget, og grensen kartlegges og koordinatfestes for å forebygge fremtidige tvister. GRENSE Rettsutgreiing er en annen sakstype, der formålet er å klarlegge eiendoms- og bruksrettigheter i områder der det antas å være sameie eller sambruk mellom eiendommer. For eksempel kan en i en rettsutgreiing få avklart hvem som har grunneiendomsrett, jaktrett eller beiterett når det antas at flere eiendommer har rett til å utnytte området. I alle saker som føres for jordskifteretten, både slike grensegangs- og rettsutgreiingssaker og i jordskiftesaker, vil første gjøremål være å fastslå eiendoms- og rettighetsforholdene. Det spesielle med en grensegangssak eller en rettsutgreiing er at en slik sak avsluttes når eiendomsgrenser og rettigheter er klarlagt og fastslått.
stol og en problemløser for a II. ENDRING av eiendommer og rettsforhold I andre tilfeller er ikke en klarlegging av rettsforholdene nok for å løse problemene. Da kan det være nødvendig å endre eiendommene, avløse rettigheter, gi regler for bruk m.m. Dette kalles jordskifte, og omfatter følgende virkemidler: Oppløsing av sameie Eiendomsdeling Ny utforming av eiendommer Bruksordning Felles tiltak Avløsing av bruksretter Oppløsing av sameie Der grunn og retter ligger i sameie mellom flere eiendommer, kan jordskifteretten løse opp sameiet og dele arealene slik at hver sameier blir eneeier til et areal tilsvarende eiendommens andel i sameiet. Ofte utgjør store utmarksområder slike sameier, og gjennom denne sakstypen kan hver eier få rådighet over sin del av arealet og på den måten få nye muligheter til å utnytte området. Ny utforming av eiendommer Ofte består eiendommer av flere teiger (teigblanding) eller de på annen måte har en uhensiktsmessig form. Dersom en annen utforming på eiendommen hadde vært mer tjenlig, kan det foretas omforming av eiendommene ved at eiendommene bytter arealer. Slik ny utforming gjennom arealbytte kan også være aktuelt i forbindelse med deling av eiendom og salg av tilleggsjord. Bruksordning I områder hvor det er felles beite, jakt etc. kan jordskifteretten gi regler for hvordan rettighetshaverne skal utøve sin felles rett. Bruksordningsregler kan gis der det er sameie, eller der eiendomsforholdene gjør at eiendommer blir vanskelige å bruke. Slike bruksordninger forandrer ikke selve eiendoms- og rettighetsforholdene, men gir regler om hvordan bruken skal utøves. Eiendomsdeling Jordskifteretten kan dele en landbrukseiendom dersom delingstillatelse er gitt og eiendommen skal nyttes til landbruksformål. Dette gjelder f.eks. ved fradeling av tunområde, ved fordeling av tilleggsjord eller oppløsing av personlige sameier. I forbindelse med offentlige utbyggingstiltak som veg, jernbane etc, kan det også være nødvendig å utforme eiendommene på nytt for at de skal bli tjenlig utformet i forhold til det nye tiltaket. I slike saker kan jordskifteretten samtidig holde skjønnet og fastsette erstatninger for skade den enkelte eiendom blir påført gjennom det nye tiltaket. En bruksordning kan og løse problemer der det er nødvendig at flere grunneiere samarbeider for å få til utbygging i et område. Om nødvendig kan jordskifteretten bistå med å få utarbeidet reguleringsplan og fordelt utbyggingsverdiene mellom grunneierne. Eventuelle planer må godkjennes av kommunen etter reglene i plan- og bygningsloven
lle som eier en bit av Norge Felles tiltak Ofte er det ikke tilstrekkelig å gi bruksregler. Når det også er nødvendig å foreta investeringer for å løse problemet, kalles sakstypen «sams tiltak». For å løse problemer med f.eks. adkomst til et område, må det i tillegg til å ordne med rettigheter også bygges veg. Ofte vil en slik investering være til nytte for flere eiendommer, og etter denne sakstypen kan retten få i stand felles tiltak og fordele kostnader. Avløse bruksretter Varige bruksretter som torvretter, beiteretter, slåtteretter o.l. kan gjøre bruken av eiendommen som rettene hviler på vanskelig. Slike rettigheter kan avløses ved at jordskifteretten utmåler erstatning i form av areal, penger eller på andre måter. Jernbanemyndighetene har benyttet denne hjemmelen til å fjerne bruksretter til farlige planoverganger. III. SKJØNN over erstatningsutmåling I forbindelse med jordskiftesak, kan jordskifteretten holde skjønn over erstatningsutmåling ved ekspropriasjon og rådighetsinnskrenkninger. I tillegg kan jordskifteretten som egen sak holde ulike typer skjønn. I de fleste tilfeller må arealet være uregulert eller lagt ut som landbruks-, natur- og friluftsområde i kommuneplanen, for at jordskifteretten skal kunne holde skjønn. Vegskjønn for private veger, der det utmåles erstatning for grunn til ny veg eller for andel i en eksisterende veg. Gjerdeskjønn, der det skal tas stilling til om det skal etableres felles gjerde mellom eiendommer og kostnadsfordelingen. Skjønn etter servituttloven, der det kan være aktuelt å utmåle erstatning for å avløse rettigheter som er til hinder for bruken av en eiendom. Avtaleskjønn, der partene kan avtale at jordskifteretten skal utmåle erstatning for et ekspropriasjonsinngrep. Skjønn etter jordloven. Skjønn etter reindriftsloven. HVEM KAN KREVE SAK? Alle som eier en eiendom eller har en varig bruksrett, og som har problemer med sin eiendom som kan løses etter reglene i jordskifteloven, kan kreve sak for jordskifteretten. I tillegg har noen offentlige myndigheter rett til å kreve sak uten å være grunneier eller rettighetshaver. Det er tilstrekkelig at en grunneier eller rettighetshaver krever sak. Det er ikke nødvendig at alle er enige, eller at et flertall godkjenner et slikt krav. Det er opp til jordskifteretten å vurdere om kravet skal fremmes til behandling som en jordskifteeller grensegangssak, og denne vurdering gjøres helt uavhengig av antallet rekvirenter som har undertegnet kravet. Jordskifteretten kan aldri arbeide med en sak av eget tiltak. Det må foreligge krav om sak fra en som har hjemmel til å kreve, før jordskifteretten kan starte arbeidet med saka. HVA KOSTER DET? Partene betaler gebyr og godtgjøring til meddommere, målehjelp og grensemerker, og eventuelt utgifter til sakkyndig hjelp. Retten fordeler kostnadene på partene etter nytten de har hatt av saka og uavhengig av hvem som har krevd saka. Vedkommende som har krevd saka, kan bli pålagt å dekke kostnadene dersom det viser seg at kravet er grunnløst.
Slik arbeider jordskifteretten Jordskifteretten foretar nødvendig teknisk og rettslig saksforberedelse, for eksempel kontroll av hjemmelsforhold og kartgrunnlag. Etter at området som saken skal omfatte er avgrenset og saken er fremmet, klargjør retten grenser og eiendoms- og rettsforhold så langt det er nødvendig. Der det er uenighet og en ikke oppnår forlik, avgjør retten tvisten ved dom. Noen saker avsluttes her etter at grenser er avmerket, beskrevet og lagt inn på kart. I andre saker kan saksgangen forsette slik: Verdsetting av areal som skal skifte eier. Jordskifteretten søker om tillatelse for eventuelle tiltak som krever godkjenning fra offentlige myndigheter. Ny eiendomsutforming blir planlagt i samråd med partene. Dersom partene ikke blir enige seg i mellom, bestemmer jordskifteretten utformingen. Ved såkalte utbyggingsjordskifter vil jordskifteretten holde ekspropriasjonsskjønn eller avtaleskjønn. Da kan det bli gitt pengeerstatning for areal og ulemper som ikke er erstattet gjennom jordskiftet. Når de nye eiendommene er lagt ut, sørger jordskifteretten for at grensene blir forsvarlig avmerket i terrenget, og videre at alle nødvendige opplysninger om eiendomsforholdene blir sikret og gjort lett tilgjengelige både elektronisk og på papir. Etter ankefrist og eventuell behandling ved ankeinstans blir den rettskraftige saken tinglyst på samtlige berørte eiendommer. Illustrasjonen viser hvordan saksgangen kan være i en sak ved jordskifteretten. Eksempel på saksgang i en jordskiftesak Saksforberedelse Fremmingsvedtak Dom hvis tvist Bonitering/verdsetting Skifteplan Grensemerking Innmåling Beregning Kartkonstruksjon Sluttresultat: Merket grense Rettsbok med beskrivelse av eiendommer og regler for samarbeid m.m. Eiendomskart Tinglysing DOMMER OG MEDDOMMERE Jordskifteretten (første instans) er vanligvis sammensatt av en jordskiftedommer og to meddommere. I enklere saker kan retten settes med jordskiftedommeren som enedommer. I svært kompliserte saker kan det kreves at retten settes med fire meddommere. I hver kommune er det nedsatt et utvalg av meddommere. Jordskiftedommeren oppnevner meddommere fra utvalget til den enkelte sak. Meddommernes oppgaver er å bestemme hvilke løsninger som skal velges for arealbruk og eventuelt avsi dom i tvister. Alle avgjørelser tas av en samlet jordskifterett og det er flertallet i retten som bestemmer. Ved stemmegiving i retten teller meddommerens og fagdommerens stemme likt. De ulike sider ved sakene blir ofte best belyst ved befaring. Jordskifteoverretten (ankedomstolen) er normalt sammensatt av en jordskifteoverdommer og fire meddommere. I enkle saker der det har vært enedommer i den påankede sak, kan jordskifteoverretten settes med bare to meddommere. FORDELER MED JORDSKIFTE Jordskiftesak innebærer at en i samme instans får rettslig avklaring av opprinnelige eiendomsforhold, fastlegging av framtidige eiendoms- og bruksforhold, samt fysisk avmerking og kartlegging av nye grenser. Dermed slipper en å forholde seg til flere ulike instanser. De ansatte ved jordskifteretten har tverrfaglig bakgrunn (jus, arealplan, verdsetting, jordbruk, skogbruk, teknisk). Meddommernes medvirkning sørger for at rettens avgjørelser får en allmenn skjønnsvurdering. Dette sikrer at resultatene av jordskifterettens arbeid blir hensiktsmessig for de berørte partene.
Med utskiftningsloven som trådte i kraft 1. januar 1859, kom jordskiftearbeidet i gang for fullt i Norge. I snart halvannet hundreår har jordskifterettene behandlet tvister, uklare grenser og ulaglige eiendomsforhold. Historisk har jordskiftearbeidet vært nært knyttet til landbruket. I dag behandler jordskifteretten også saker i tettbygde strøk, industriområder og verneområder. Jordskifte før og nå Siden 1979 har jordskifterettene hatt hjemmel til å skaffe grunn til offentlig veg og jernbane gjennom arealbytte. I forbindelse med utbygging av E6, E18 og Gardermobanen har det vært flere store saker. Med den reviderte jordskifteloven er hjemmelen til å kreve jordskifte betydelig utvidet, og omfatter fra 1999 også bygging av private veger. Her er et eksempel på situasjonen før og etter at Statens vegvesen har byttet til seg grunn til en vegtrase i Holmestrand, Vestfold. Før jordskiftet Statens Vegvesen Innkjøpt grunn, bytteareal Jordskiftesak i Holmestrand, Vestfold. Skiftefeltet er 1 723 dekar. Etter jordskiftet Statens Vegvesen Grunn til ny trase for E18 Jordskifteloven Fra 1859 ble det arbeidet etter «utskiftningslover» fram til 1951. Med den nye loven ble da betegnelsen jordskifte innført. I 1979 trådte en ny jordskiftelov i kraft. En viktig endring da var at jordskifterettene fikk hjemmel til å skaffe grunn til offentlig veg og jernbane gjennom arealbytte. Denne hjemmelen ble utvidet ved ny lovrevisjon som ble satt i verk i 1999. Koordinater Når det tekniske personalet ved jordskifteretten måler inn gamle og nye grenser, blir de lagt inn i et koordinatsystem. Ved hjelp av tall for x-koordinater og y-koordinater blir et punkt plassert nøyaktig og entydig i terrenget og på kartet. Koordinatene blir arkivert i saksdokumentene, og kan hentes fram for eksempel for å rekonstruere grensemerker som har kommet bort. Nøyaktig måling god presentasjon GPS har etter hvert blitt et dagligdags begrep for mange. GPS står for Global Positioning System. Ved hjelp av signaler fra satelitter kan et grensemerke nå bestemmes nøyaktig på en enkel måte. På samme måte kan grenser stikkes ut i terrenget på grunnlag av planer som er beregnet og plottet ut på kart. GPSutstyret har i senere år blitt både billigere, mer nøyaktig og mer rasjonelt å bruke og erstatter nå i stor grad tradisjonelt landmålingsutstyr. GIS er et begrep som er mindre brukt i dagligtale, men er svært aktuelt for personalet ved jordskifterettene. Geographic Information System er datasystem som blir brukt til å innhente informasjon om arealtyper og verdier, utforme planer og og presentere informasjon. Ulike saker variert arbeid I den senere tid har omtrent 300 personer vært fast ansatt ved rundt 40 jordskifteretter og fem jordskifteoverretter. Personalet kan deles inn i tre hovedgrupper: Jordskiftedommere, ingeniører og administrative medarbeidere. I noen fylker er det ett jordskiftesokn med ett kontor, mens andre fylker er delt i flere sokn. Arbeidet varierer fra landsdel til landsdel og fra sak til sak. Omfanget av sakene kan i areal variere fra noen kvadratmeter til mange tusen dekar og fra noen meter til mange kilometer med grenser. I arbeidsmengde kan sakene variere fra noen få dagsverk til flere årsverk. Totalt behandler jordskifterettene årlig ca 1000 saker og merker ca 1400 kilometer grenser. Jordskifteloven, adresser og mer informasjon finner du på: www.jordskifte.no Denne brosjyren er utgitt i 2001 av Landbruksdepartementet, seksjon jordskifte. Adresse: Postboks 8007, 0030 Oslo. Telefon 22 24 92 51. Produsert ved Frostating jordskifteoverrett, Molde. Tekst: Tore Solheim, Magne Reiten og Øystein Eik. Foto: Jørn Kjersheim, Øyvind Ravna, Øystein Eik. Redigert av Øystein Eik. Trykk: EKH trykk AS, Molde.