Status og Fremtidsutsikter for leiemarkedet Den Store Utleiedagen 30.11.2011
Innholdsfortegnelse Fra Vulkan til Vulkan Status på Leiemarkedet Volum signering & utløp Ledighet Eksempler fra utleiemarkedet i 2011 Leiesøk Nybygg Leiepriser i utvalgte områder og trend Kontor Handel og Logistikk Makro Sysselsetting BNP vekst Oppsummering og hvor går leiemarkedet SIDE 2-02.12.2011
Fra Vulkan til Vulkan: fra jernstøberi til urbant senter SIDE 3-02.12.2011
Volum kontraktsignering for utvalgte områder 2010 og 2011 Hele Oslo, kvm 2010 2011 Endring % Bryn-Helsfyr, kvm 2010 2011 Endring % 1. kvartal 165 310 139 560-16% 1. kvartal 32160 7070-78% 2. kvartal 168 490 139 700-17% 2. kvartal 5480 4500-18% 3. kvartal 142 630 172 180 21 % 3. kvartal 8250 6960-16% 476 430 451 440-5% 45890 18530-60% Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen, kvm 2010 2011 Endring % Lysaker, kvm 2010 2011 Endring % 1. kvartal 15870 17700 12 % 1. kvartal 15900 16410 3 % 2. kvartal 11570 32310 179 % 2. kvartal 14740 9920-33% 3. kvartal 11270 19810 76 % 3. kvartal 9370 12090 29 % 38710 69820 80 % 40010 38420-4% Skøyen, kvm 2010 2011 Endring % Nydalen, kvm 2010 2011 Endring % 1. kvartal 14920 7350-51% 1. kvartal 8990 19620 118 % 2. kvartal 14750 4220-71% 2. kvartal 28480 11070-61% 3. kvartal 12500 2970-76% 3. kvartal 36380 11770-68% 42170 14540-66% 73850 42460-43% Kilde: Eiendomsverdi Næring SIDE 4-02.12.2011
Utløpsvolum mot signeringsvolum viser et mer balansert forhold mellom tilbud og etterspørsel kvm 800000 600000 400000 Utløp Signering Netto absorbsjon (eks nybygg) Justert for EVN markedsandel 200 000 53 537 90 734-1KV 2010 2KV 2010 3KV 2010 4KV 2010 Tot 2010 1KV 2010 2KV 2010 3KV 2010 Tot 2011-200 000-400 000-600 000-800 000 Kilde: Eiendomsverdi Næring / Malling & Co SIDE 5-02.12.2011
100 000 flere kvm kontor i Oslo på finn.noi oktober, sammenlignet med januar Kontorarealer Oslo: Antall kvadratmeter på finn.no 2011 kvm 1200000 1000000 800000 Antall kvadratmeter totalt Antall kvadratmeter større enn 1000kvm Antall kvadratmeter større enn 5000 kvm Antall kvadratmeter større enn 10000 kvm 851717 955522 600000 400000 200000 0 jan11 feb11 mar11 apr11 mai11 jun11 jul11 aug11 sep11 okt11 nov11 des11 Kilde: Malling & Co, finn.noden 15. i hver mnd SIDE 6-02.12.2011
Påvirkning på ledighetsprosenten trylleformel Synkende ledighetsprosent Økende ledighetsprosent Sysselsettingsvekst Ekspansjonsarealer (leier mer enn man trenger) Boligkonvertering Sanering Rehabilitering (midlertidig) Bygging av nye arealer (nybygg) Ledige kvadratmeter kontor Totalmarkedet kontor Arealeffektivisering Flytting fra eksisterende bygg til nybygg Lav økonomisk vekst (nedskalering) Boligkonvertering Sanering Rehabilitering (midlertidig) Selv om en ledighetsprosent kan beregnes, så gir det ikke et alltid riktig bilde av den reelle tilbudssiden eller markedet det som skjer i markedet i dag er også påvirket av det som blir ledig i fremtiden, samt utbudet av nybygg. SIDE 7-02.12.2011
Eksempler på utleie 2011 Hovedstaden Utvikling AS 16.500 kvm Akersveien26 Leietaker SSB 15 års leiekontrakt Berner Gruppen AS 9.000 kvm Drammensveien131 Leietaker Yara Ukjent kontraktslengde Fridtjof Nansensvei 14 AS 8.000 kvm Fridtjof Nansensvei14 Leietaker PDMT 10 års leiekontrakt Hovedstaden 4.500 kvm Mølleparken 2 Leietaker Monster 10 års leiekontrakt Mustad Eiendom AS 10.000 kvm Lilleakerveien4 Leietaker PGS 11 års leiekontrakt Anthon B Nilsen 4.400 kvm Rådhusgaten 27 Leietaker Kredinor 11 års leiekontrakt SIDE 8/ 02.12.2011
Eksempler på utleie 2011 Investire AS 2.400 kvm Østensjøveien43 Leietaker Statens Vegvesen 5 års leiekontrakt ROM Eiendom 15.000 kvm Schweigaardsgate 23 Leietaker NSB Ukjent Leieperiode Avantor AS 10.000 kvm Gullhaug Torg 4 Leietaker Justisdepartmentet Ukjent leieperiode Telenor Eiendom 33.000 kvm Snarøyveien 30 Leietaker EDB Ergo 10 års leiekontrakt Entra 2.650 kvm Pilestredet 28 Leietaker Helsedirektoratet 10 års leiekontrakt First Property Fund 12.500 kvm Philip Pedersensvei 1 Leietaker Cisco 5 års leiekontrakt SIDE 9/ 02.12.2011
Leiesøk kontor Oslo Antall kvm kontor 400 000 Leiesøk pr. område og år (kvm kontor) 350 000 345 415 300 000 2009 2010 2011 t.o.m 20. oktober 2011 250 000 250700 250810 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Kilde: Malling & Co SIDE 10-02.12.2011
Man må være tidlig ute for å fange de store leietakerne Fordelingen av leiesøkvolum for 2011 på forventet innflyttingsår 300000 kvm pr. innflyttingsår 250000 51325 200000 150000 64725 250700 100000 58550 50000 66100 0 Totalt 2011 2012 2013 2014 2015 10000 Sterk korrelasjon mellom størrelsen på leietakeren og hvor tidlig man er i markedet Kilde: Malling & Co SIDE 11-02.12.2011
Nybyggslisten kontor Stor-Oslo sikre bygg Bygg Adresse Kontorområde Status Ferdigstille lse kvm kontor Leietaker Pilestredet 28 Ferdigstilt Q2 2011 3600 Helsedirektoratet Entra Brobekkveien 80 Ferdigstilt Q1 2011 4000 Malorama, Greencarrier Union/Fabritius Visma-building Dronning Eufemiasgate Bjørvika Ferdigstilt Q1 2011 20000 Ving OSU 14 Rosenkrantz gate 16-18 Ferdigstilt Q3 2011 7000 Adecco Olav Thon Alf Bjerckes vei 7 Økern Ferdigstilt Q3 2011 7000 Vakt Service AS Fabritius Eiendom Nye Vakåsvei 14 Oslo (suburbs) Ferdigstilt Q3 2011 5800 Ing Per Gjerdrum, Step Gjerdrum Eiendom Offshore Kraglund kontorpark Hagaløkkveien Oslo (suburbs) Under bygging Q4 2011 15000 Aibel Ferd Eiendom Platehallen Smeltedigelen 1 Under bygging Q1 2012 15000 OBOS Regjeringsbygg 6 Keysersgate 6-8 Under bygging Q1 2012 21500 FAD Statsbygg Aker solutions HQ K2-tomten, Fornebu Fornebu Under bygging Q1 2012 20000 Aker Solutions Aker Solutions Tjuvholmen Allè 19 Tjuvholmen Under bygging Q1 2012 4200 Tjuvholmen KS Ryenstubben 10 Under bygging Q2 2012 13000 Gunnar Karlsen Ryenstubben Invest Ole Deviks vei 6 Under bygging Q2 2012 12300 Hands Søylen Eiendom DnB NOR-building A Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q3 2012 47000 DnB NOR OSU Statoil-building Martin Linges vei Fornebu Under bygging Q3 2012 65500 Statoil IT Fornebu Messehallen Karenslyst Allè49-53 Skøyen Under bygging Q3 2012 18000 Fram DnB NOR-building C Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q4 2012 14000 DnB NOR OSU BAHR-building Tjuvholmen Allè Tjuvholmen Under bygging 2012 6500 BAHR Tjuvholmen KS Egmont HQ Nydalsveien 16-26 Nydalen Under bygging 2012 12700 Egmont Avantor Miele HQ Nesbruveien 71 Oslo (suburbs) Under bygging Q3 2012 6500 Miele Miele Vedal HQ Vækerøveien 3 Vækerø Under bygging Q3 2012 7000 Vedal Vedal Lilleakerveien 4 Lysaker Under bygging Q4 2012 23000 PGS Mustad Eiendom Snøhetta-bygget Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q3 2013 14000 Deloitte OSU DnB NOR-byggetB Dronning Eufemiasgate Bjørvika Under bygging Q4 2013 19000 DnB NOR OSU Nydalshøyden - bygg C Kristoffer Aamodts gate Nydalen Under bygging Q1 2013 22000 Statnett Avantor Schweigaardsgate 21 Bjørvika Under bygging Q2 2013 31000 Gjensidige, NSB Rom Eiendom Ridehuset Drammensveien 131 Skøyen Oppstart Q1-Q2 Q4 2013 9000 Yara Berner-Gruppen 2012 Siemens HQ Østre Akervei 90 Oppstart Q4 2011 Q4 2013 25000 Siemens FG Eiendom/Winta Eiendom Utvikler SIDE 12-02.12.2011
Volum nybygg 2011-2013 Sikre Nybygg 2011 2013 (kvm) Betraktninger 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000-2011 2012 2013 Nybygg som ferdigstilles de neste to-tre årene påvirker tilbudssiden allerede i dag ettersom kontrakter tegnes flere år i forveien I tillegg kommer nesten 350 000 kvm kontor som avventer bygging til leietaker er på plass. De fleste har byggetid på 18-24 mnd. som betyr at det reelle tilbudet de neste årene kan bli mye høyere og dette er en potensiell utfordring for eksisterende bygningsmasse Det er relativt billig å bygge nytt -nybygg kan tilbys til rimelige priser Eiendomsmarkedet er ikke selvregulerende da det kan være fullt rasjonelt å bygge så lenge man har signert leiekontrakt uavhengig av arealledighet ellers i markedet I gode år kan det også absorberes opp mot 300000 kvadratmeter kontor og netto vil konvertering til andre bruksformål (f.eksbolig) påvirke markedet positivt SIDE 13-02.12.2011
Kontor-clustere i Oslo og leietrend
Kontor-clustere i Oslo og leietrend Leiepriser: Malling & Co meglerkonsensus sett opp mot tall fra Eiendomsverdi Næring Område "normalt" leienivå Gjennomsnitt Eiendomsverdi Toppleie Trend 1.Asker 1300-1500 1360 1850 stigende 2.Billingstad 1200-1400 1230 1650 flat 3.Sandvika 1400-1600 1320 1900 flat 4.Fornebu 1500-1700 1500 2100 flat 5.Lysaker 1600-1800 1650 2400 stigende 6.Skøyen 1800-2000 1680 2800 stigende 7.Majorstua 1700-1900 2050 2450 flat 8.Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen 2300-2500 2410 3600 stigende 9.Kvadraturen 1600-1800 1750 2400 stigende 10. Indre sentrum 1700-1900 1710 2200 stigende 11. Bjørvika 2100-2300 1800 2750 stigende 12. Nydalen/Sandaker 1500-1700 1610 2200 flat 13. Økern/Løren/Risløkka 1200-1400 950 1850 flat 14. Bryn/Helfsfyr 1300-1500 1260 1950 flat Kilde: Malling & Co og Eiendomsverdi Næring SIDE 15-02.12.2011
Leiemarkedet handel Butikkmarkedet har bedret seg det siste året, mye grunnet flere utenlandske aktører som ønsker eksponering mot sterk norsk kjøpekraft Kun Sveits har hatt høyere vekst i forbruket enn Norge siste 5 år Flere nye butikkonsepter har etablert seg i Oslo i 2010 og 2011, Aldo, MQ og Monsoon God beliggenhet, stor takhøyde og store flater er viktige parametere blant leietakerne Det har vært stabile leiepriser, men de alle beste hjørnelokalene på Karl Johan kan oppnå opp mot 20 000 kr/kvm generelt er det store sprik i leieprisen for handelslokaler Bogstadveienhar fått økt interesse og leieprisene der ligger rundt 7000-8000 kr pr. kvm, men de beste kontraktene kan være på over 12 000 kr Dårlig tilgjengelighet på de aller beste lokalene har økt bruk av key-money for å kjøpe ut eksisterende leietakere - < MNOK 15 Etablering av nye handelsområder som f. eks. Bjørvika og Aker Brygge sine utviklingsplaner vil bli spennende å følge i årene fremover Retail-bilde fra Remi SIDE 16-02.12.2011
Logistikkmarkedet Eksempelbygg NMD-bygget i Groruddalen Eksempler på leiepriser Leietaker Pris/kvm Beliggenhet Posten Norge/Bring 832 Berger DSV 882 Berger Nille 773 Vestby Eek Transport 1236* Berger Ahlsell 854 Gardermoen NMD 1373 Groruddalen * Inkl 10 300 kvm uteareal Mange nye prosjekter Lave byggepriser og stigende eiendomsverdier har ført til at utviklere er ivrige etter å presentere nye prosjekter Nye reguleringsplaner og store tomtekjøp har økt tilgjengeligheten på tilbudssiden, spesielt i områder som Vestby og mot Gardermoen. Med økt konkurranse er det sannsynlig med noe press på leieprisene i de fleste segmenter selv om etterspørselen holder seg oppe Relativt mye ledige arealer for tiden omtrent 250 000 kvm og trend mot at leietakere ønsker skreddersøm (eks. NMDbygget) Eldre, urasjonelle bygg uten leietaker blir også her taperne SIDE 17-02.12.2011
God fart, men mørke skyer fra Europa truer Makro SSB Norges nedjusterte Bank holdt sine renten prognoser uendret for på inneværende møtet i år fra oktober 3,2 % til 2,7 % Inflasjonen har falt mye, men steg mer enn forventet ved siste måling i september. 12 månedersveksteni KPI var på 1,6 % og KPI-JAE 1,2 % Sysselsettingen vokser, men ikke mer enn arbeidsstyrken arbeidsledigheten noenlunde konstant rundt 3,3 % Kronen styrket seg kraftig i september, men har falt noe tilbake igjen Finansuroog budsjettinnstramninger bremser veksten i Eurosonen Sterk vekst i oljeinvesteringene og lav rente er ventet delvis å skjerme norsk økonomi fra svak vekst hos våre handelspartnere Inflasjon 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % -1,0 % Kilde: SSB Årlig BNP-vekst (fastlands-norge) 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% SSB nedjustere nylig sine prognoser for BNP Fastlands-Norge fra 3,2 % til 2,7 % for 2011. I 2012-2,00% er veksten ventet å øke til 3,5 %-godt over trend -4,00% KPI-JAE 2004 2005 2006 KPI 2007 2008 Sysselsetting/Arbeidsledighet 2,55 2,5 2,45 2,4 2,35 Kilde: SSB 2009 Kilde: Malling & Co 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % (V. akse) Sysselsatte personer (mill.) (H. akse) Arbeidsledighet (%) 2010 2011E 2012E 2013E 2014E SIDE 18-02.12.2011
Historisk sammenheng mellom BNP-vekst og leiepriser for gode kontorlokaler 4 500 6,0 % 4 000 3500 3000 2500 2000 4,0 % 2,0 % 1 500 1 000 0,0 % 500 0-2,0 % BNP Fastland (årlig vekst) Prestisje sentralt (v.a) Høy standard SIDE 19-02.12.2011
Oppsummering: Stabilt sideleie med fokus på kvalitet Dette taler for høyere kontorleiepriser: Betalingsvillighet for kvalitetsbygg Lavere utløp i 2012 enn både 2010 og 2009 Befolkningsøkning /sentralisering Forventet vekst i økonomien Økte investeringer i oljebransjen Lite utvalg av store lokaler i de sentrale områdene Økt konvertering til bolig eller andre formål Konklusjon Dette taler mot høyere kontorleiepriser: Mange nybygg som ferdigstilles De som flytter til nybygg tar opp mindre arealer per hode (effektiviserer) Mange ledige eksisterende bygg Dempede vekstimpulser fra utlandet kan dempe ansettelsestakten og dermed behov for å utvide kontorarealer i mange bedrifter Nybyggingen forventes å være høy, og dette vil påvirke prisene på eldre bygg Selv om sysselsettingen er forventet å øke er det neppe nok til å ta unna den store tilbudssiden Vi forventer en moderat prisvekst generelt, drevet av oppgang i etterspørselen for de mest populære områdene, og i effektive bygg med høy standard Vi venter derfor økt differensiering, der eldre, urasjonelle bygg er taperne og nybygg blir vinnerne Stor uro internasjonalt kan utsette beslutninger om ekspansjon og kan ødelegge en forventet prisvekst i de mest pressede områdene SIDE 20-02.12.2011
Eiendomsrapport 2. halvår 2011 Tusen takk for meg og husk å ta med et eksemplar av vår rykende ferske Markedsrapport for 2. halvår 2011 hvor du kan lese i mer detalj om temaer tatt i denne presentasjonen, samt mye annet! SIDE 21-02.12.2011
Vi har lang erfaring og tilbyr et bredt tjenestespekter og faglig spisskompetanse NØKKELINFORMASJON Landets eldste eiendomsaktør, etablert i 1964 Eies av familien Malling og ledende ansatte Ca 85 ansatte med bred faglig bakgrunn og erfaring Hovedkontor i Oslo. Datterselskaper i Drammen og Stavanger (Mork& Partners) Ca. NOK 100 mill. i omsetning i 2011 Internasjonal alliansepartner med Cushman & Wakefield sikrer tilgang til et internasjonalt nettverk og kompetanse MALLING & CO FORVALTNING FORVALTNING EIENDOMSDRIFT PROSJEKTLEDELSE UTVIKLING Forvalter 130 næringsbygg og over 1 mill. kvm som representerer totale verdier på over NOK 20 milliarder Autorisert regnskapsbyrå (NARF medlem) og regnskap-/ forretningsfører for over 180 selskap Ca. 60 ansatte hvorav ca. 20 i eget vaktmesterselskap MALLING & CO MARKETS UTLEIE ANALYSE LEIETAKERRÅDGIVNING KJØP & SALG Har bistått i transaksjoner for ca. NOK 8 MRD siste tre år Megler årlig 150-200 leiekontrakter Gjennomfører over 20 leiesøk med rådgivning i året Er strategisk rådgiver for flere store eiendomsbesittere 25 rådgivere samt egen analyseavdeling SIDE 22-02.12.2011
Ansvarsfraskrivelse: Denne presentasjonen er utarbeidet av Malling & Co og er ment for våre kunder. Presentasjonen skal betraktes som markedsføringsmateriale. Presentasjonen baserer seg på kilder som vurderes som pålitelige, men det gis ingen garantier for at informasjonen er presis eller fullstendig. Uttalelsene i presentasjonen reflekterer Malling & Co s, oppfatning på det tidspunkt presentasjonen ble utarbeidet, og vi forbeholder seg retten til å endre oppfatning uten ytterlig varsel. Eiendomshuset Malling & Co Dr. Maudsgate10, Postboks1883 Vika 0124 Oslo T: 24 02 80 00 www.mallingco.no