ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Plan Vest Bergen AS Domkirkegaten 3, 5017 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200918295/17 BBY 5121 26.08.2011 JOPR Åsane, gnr. 186 bnr. 517 m.fl. - Nesbakken 10 og 12 m. fl. Plan nr. 61320000 til Plan Vest Bergen AS. Nytt kontrollbrev av planmateriale mottatt 02.08.2011 m. v. Ref. oven nevnte, og nytt undervegs møte den 25. august 2011. Innledning: Hensett til at tidligere saksbehandler har sluttet hos oss, overtar Johannes Prestegård som saksbehandler for angjeldende sak. Hva angår tidligere saksprosess herunder tidligere møter, vises til første side i kontrollbrev herfra datert 17.06. 2011. Dette kontrollbrevet tar utgangspunkt i kontrollbrevet datert 17.06. 2011, og det planmaterialet som ble mottatt og ført på sakens dokumentliste den 2. august 2011 samt i noen grad det som ble omtalt i undervegsmøtet den 25. august 2011 og tidligere saksprosess. Nevnte møte ble avholdt etter anmodning fra tiltakshaver. Tema på møtet var bl.a. sakens historikk, strøkskarakteren dvs. etablert bebyggelse i planområdets influensområde, folkemøte, trafikksikkerhet, fortau, gangveg, atkomstforholdene generelt, teknisk standard for Nesbakken og Nesveien, infrastruktur i veigrunnen, og gangvegforbindelse mellom Nesbakken og Nesveien, Videre ble forholdet til en gjeldende reguleringsplan i området - veiplan - pl. Nr. 51100000 drøftet. Det samme gjaldt temaene fellesareal, terreng inngrep, lengde og tverrprofiler for veg og felt/tomter samt målestokker i denne sammenheng, saksbehandlingstid, og utnyttingsgrad/bra på de respektive tomtene og i planområdet samt trafikk i bygge- og anleggsfasen m.v. Ellers ble behovet for lengde- og tverrprofiler for deler av Nesbakken og Nesveien, og ulike tomter i planen presisert, herunder at disse ble utarbeidet i bedre målestokk en det som er mottatt tidligere.
Revidert/utfyllende planmateriale m. v: Dette materialet ble innsendt før det var avholdt et nytt undervegsmøte. Materiellet omfattet følgende: - to terreng/lengdesnittsnitt A-A og B-B, vist på kart datert 01.08.2011 - foto/tegninger av bygget på gnr. 186 bnr 517/Nesbakken 10 og 12 - innlevering og svarbrev datert 02.08.11 - rev. plankart datert 06.07.11 - planbeskrivelse datert 02.08.2011 - reguleringsbestemmelser datert 02.08.11 - SOSI-filer/kontroll, sist kontr. den 06.07.2011 I denne sammenheng kan en ikke se å ha mottatt foto som viser fjernvirkning av planlagt bebyggelse sett fra sjøsiden, slik nevnt i Deres svarbrev datert 02.08.2011. Det er ett dokument i det materialet som ble mottatt 02.08.2011 som ikke kan kopieres pga elektronisk feil ved dokumentet. Kanskje det "inneholder" angjeldende foto(s)! Seksjonens ønske av 19. august 2011 om et lengdeprofil av del av Nesbakken er etterkommet, og mottatt før møtet den 25. august i år. Profilet er udatert, og i M 1: 1000, og i M 1 : 200. Etaten ber på generelt grunnlag om at etterspurte lengde- og tverrsnitt vises på et plankart. VA- plan mangler, og den skal iht. kommunens kravspesifikasjon for Private reguleringsforslag, inngå i komplett planforslag dvs. i planmaterialet til 1. gangs behandling. Kommentarer til mottatte materiale, og noen av de forholdene som ble drøftet på oven nevnte møte: I forhold til innholdet i kontrollbrevet av 17.06.2011, så er flere av de forholdene som er påpekt som mangler ved det planmateriellet som ble mottatt 04.05. 2011, rettet opp og eller kommentert slik det fremgår av Deres brev datert 02.08.11, og revidert planbeskrivelse datert samme dato. Dette gjelder bl.a. målestokken på plankartet, at Brannvesenet for sin del har godkjent Nesbakken som atkomst veg, kommentarer til Byantikvarens uttalelse, forslaget til reguleringsbestemmelser, og at BRA for de respektive tomtene i planområdet er vist på planforslaget og nevnt i bestemmelsene. Ellers at det fra tiltakshavers side kommentert noen forhold som er omtalt i kontrollbrevet, hensett til at kommunen og tiltakshaver har noe ulikt syn på disse. Dette gjaldt bl.a. størrelsen og kvaliteten på planlagt fellesareal, måten utnyttelsesgraden er beregnet på, spor av barns lek i område BF1 og BF2 samt om en sti over disse tomtene dvs. mellom Nesbakken og Nesveien, og skoleveien fra området og frem til Tertnes skole - Bekkjarvikveien. For øvrig at De anfører å ha i møtekommet kommunens krav/påpekninger i kontrollbrevet. Dette har etaten et noe annet syn på for en del viktige forhold, som omtales i det etterfølgende. Når det gjelder Nesbakkens og Nesveiens tekniske standard, så er den av slik kvalitet at det ideelt sett ikke burde tillates ny bebyggelse som medfører mer trafikk på disse veiene. Disse er smale, bratte på enkelte partier (ca 1 : 6 og ca. 1 : 7), svingete med mange lite gode avkjørsler, stedvis dårlige siktforhold, og det er så godt som ingen tilrettelagte møteplasser samt så er veiene uten fortau. 2
Vinterstid må det etter etatens skjønn by på vanskeligheter med å nå frem til alle eksisterende boliger med bil hvis atkomst er disse veiene. På en annen side er det de siste 8 årene i flg. vegvesenet ikke registrert noen ulykker i oven nevnte veier eller i Bekkjarvikvegen (Fv241), som er hovedatkomsten for området frem til bl. a. Tertnes skole. For øvrig er det ikke noen felles eller offentlig parkeringsplass i nærheten som kan benyttes når veiene er lite farbare vinterstid. De stedlige forholdene langs med Nesbakken og ulike ledninger i veigrunn", gjør det problematisk å utvide veien med for eksempel fortau. I så måte er det trolig nødvendig å ekspropriere, og å foreta heller betydelige terreng inngrep om veiens standard skal bedres i noen grad. For øvrig er Nesbakken og Nesveiens tekniske standard, trolig årsaken til at det ikke er registrert trafikkulykker på disse, hensett til at veiene ikke innbyr til større fart. Angjeldende forhold er også blitt påpekt av beboere langs veien, i forbindelse med høringsprosessen. Det bør vurderes om og hvor det eventuelt er muligheter for utvidelser og møteplasser spesielt i Nesbakken. På tomt BB1 er det prosjektert en blokk med 5 stk. boenheter. Denne er iflg. konsulenten konstruert slik at den ikke fremstår som en blokk hensett til at boligenhetene er "delt" fra hverandre med henholdsvis 2 og 3 boenheter i hver sin del. Disse har felles parkering samt boder i 1. etasje samt innkjøring direkte/flatt (?) fra Nesbakken. Fra Deres/tiltakshavers side ble det på møtet den 25.08, 2011 gjort rede for hvorfor man mente at bygget ikke var å anse som vesentlig annerledes enn det som er strøkskarakteren i området, og at bygget ville være lite synlig for omgivelsene hensett til de topografiske forholdene på tomten og tilstøtende areal. Angjeldende tomt (BB1) har en planlagt utnyttelse dvs BRA på 105 %. Tilstøtende tomter innenfor planområdet i sørvestlig retning (BF4 og BK1), har BRA lik henholdsvis 75 % og 55 %. Nevnte utnyttelser er i strid med KPS`s pkt. 23 hvor det fremgår at denne maksimalt skal være 50 %, og byggehøyden maksimalt 9 meter. Planlagt bygg på blokktomten (BB1) er over 9 meter. Således er planforslaget klart i strid med bestemmelsen om maks utnyttelse og høyde mht ny bebyggelse. Hensett til foran nevnte anbefaler etaten å redusere antallet boenheter slik at utnyttelsen kommer mer i tråd med den aktuelle bestemmelsen i gjeldende KPA. Tomten - BF1som ligger lengst mot sørvest (BF1) har atkomst til Nesveien i et parti hvor denne veien er svært bratt, anslagsvis omkring 1: 6. Et lengdeprofil av atkomstvegen inn på tomten bes utarbeide, og høyden bør knyttes til lengdeprofilet for del av Nesveien slik nevnt i avsnittet nedenfor. BRA for BF1 og nabotomten - BF2, er beregnet til henholdsvis 48 % og 28 %. Når det gjelder størrelsen på felles arealet, og en mulig gangveg forbindelse mellom Nesbakken og Nesveien, jf. kontrollbrevet av 17.06. 2011, så foreslo etaten løsninger på disse forholdene i oven nevnte møte. Dette skulle De og tiltakshaver vurdere nærmere. Man ble ellers enige om, at det skulle utarbeides lengdeprofil for søre del av Nesveien, fra gnr. 186 bnr. 159, og ca. 90 m i nordøstlig retning. Videre at det ble utarbeidet lengdeprofil gjennom tomtene BF1 og BF2 fra Nesveien til Nesbakken med angitte høyder, med utgangspunkt i 3
vegmidte for de to foran nevnte veiene samt at det ble laget tverrprofil av terrenget, der hvor hver av de tre boligene på disse tomtene, er planlagt plassert. For øvrig at det ble laget et lengdeprofil fra BB1 tom BK1 samt tverrprofil gjennom "dalsøkket" på tomt BK1 i nordvestlig retning fra bnr. 326 til bnr. 1111. I tillegg at det ble laget et lengdeprofil fra bnr.185 gjennom tomt BB1 frem til grensen mot bnr. 136 samt et lengdeprofil langs planlagt gangveg på sørsiden av tomt BB1, hvor tilknytningspunktet i Nesbakken er vist på kartgrunnlag med høydeangivelse. Høydeangivelse bør også vises for atkomstveienes tilknytning i Nesbakken, hva angår BB1, BF4 og BK1. Angjeldende profiler konstrueres hva angår høyde, i målestokk 1 : 100. Lengdeprofilene lages i målestokk 1 : 200 samt at høyde angivelsene oppgis og knyttes til veihøyder hvis "tilknytningspunkt" må vises på tjenlig kartgrunnlag. Dette gjelder også det lengdeprofilet etaten mottok 25.august 11, hva angår Nesbakken jf. foran nevnte. Profilene eller en situasjonsplan for planlagt bebyggelse i samsvar med slik vist på planforslaget datert 06.07. 11, bør vise murer, skjæringer og fyllinger samt nødvendige høydeangivelser. Slik situasjonsplan var ikke med i planmaterialet som ble mottatt 02.08. 2011. Omsøkte forslag innebærer om det måtte bli vedtatt, at veiplanen - pl. nr 511 00000 ikke kan gjennomføres, hvilket tidligere tiltak i vegtraseen i realiteten gjør det tilnærmet umulig. I denne sammenheng bør planforslaget vise hvorledes Nesveien og Nesbakken planlegges avsluttet med snumuligheter, hensett til at dette er forhold som må omtales i etatens fagnotat relatert til offentlig utleggelse, og politisk behandling av planforslaget. Når etaten har mottatt fullstendig planmateriale, så vil denne ta stilling til hvorvidt en iht fullmakt vedtar å legge forslaget ut til offentlig høring, og eller om en velger å sende forslaget til politisk behandling med negativ innstilling, først og fremst pga. atkomsforholdene og planlagt utnyttelse på flere av tomtene. Om saksbehandlingsfristen: Hensett til foran anførte, stanses saksbehandlingsfristen fra d. d jf. omtale på foran nevnte møte. I denne sammenheng vises til at kommunen har rett til å avtale en annen frist enn 12 uker, når forslaget er i strid overordnet planverk i dette tilfellet med pkt. 23 i bestemmelsene til kommuneplanens arealplan, jf. 3 i Forskrift om tidsfrister ------ FOR 2010-06-11 nr. 815. For eventuelle spørsmål kan saksbehandler kontaktes på telefon, 55566548 eller e-post: Johannes.Prestegard@bergen.kommune.no. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200918295. Etat for byggesak og private planer Ulf Sæterdal seksjonsleder Johannes Prestegård 4
5