ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Bård Otto Nordbø Svendsen Rådyrveien 10 A 1914 YTRE ENEBAKK Deres ref.: Vår ref.: 2012/670/OYSERI Arkivkode: 91/412 Dato: 20.12.2015 Delegert behandling av sak D 330/15 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPANENS KRAV OM REGULERIMGSPLAN OG TILLATELSE TIL TILTAK I HENHOLD TIL PBL. 20-4 - FOR RIVING AV DEL AV HYTTE OG OPPFØRING AV NY DEL AV HYTTE Søknad datert: 28.04.2014 Mottatt her: 28.04.2014 Matrikkel: Gnr.: 91 Bnr.: 412 Fnr.: Snr.: Eiendommens adresse: Landskaugveien 311, 1914 Ytre Enebakk Tiltakshaver/søker: Bård Otto Nordbø Svendsen Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra kommuneplan 2015 2027, bestemmelsenes pkt. 2.1 - Krav til reguleringsplan - i samsvar med innsendte søknad, da hensynene bak bestemmelsen etter kommunens vurdering ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å dispensasjon og da det foreligger en klar overvekt av fordeler etter en smalet vurdering I henhold til plan- og bygningslovens 20-4 gis det tillatelse jf pbl 20-4, til tiltak som kan forestås av tiltakshaver - riving av eksisterende del av hytte og oppføring av ny på samme sted og tilbygg for sammenbygging av de to bygningsdelene, i samsvar med innsendte søknad og oppføring av terrasse. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Fristene kan ikke forlenges. Det stilles som vilkår at: - Ulovlig oppført garasje fjernes - Ulovlig oppført uthus fjernes Saksopplysninger: Det søkes om dispensasjon og tillatelse til tiltak for om riving av del av eksisterende hytte og oppføring av ny del av hytte. Postadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Organisasjonsnr.: 964 949 581 Internett: www.enebakk.kommune.no E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: 64 99 20 00 Telefaks: 64 99 20 09
Sak D 330/15 - side 2 Tiltaket er allerede utført. Det er bygd underetasje uten tillatelse på den del av opprinnelig hytta som er bevart. Det er oppført terrasse med areal på 30 m2. I tillegg er det oppført frittliggende garasje og utebod på eiendommen, som skal medregnes i samlet bruksareal på eiendommen. Bakgrunn Kommunen har i brev av 11.11.2013 varslet om pålegg. Det er innkommet søknad, den 28.04.2014. Mangler i søknaden og flere ulovlige forhold er påpekt av kommunen i brev av 14.10.2014. Det er innkommet reviderte tegninger og søknad om dispensasjon den 07.01.2015. Siste reviderte tegninger er innkommet den 10.12.2015. Søknaden omfatter: Etter at kommunen var blitt gjort oppmerksom på at det var utført uanmeldte byggearbeider på eiendommen, ble hjemmelshaver bedt om å redegjøre for dette. Dette resulterte i at kommunen mottok søknaden om tiltak, den 05.11.2013. Søknaden omfattet riving og gjenoppføring av den ene delen av fritidsboligen, på 1-etasjeplan. Den andre delen ble oppgitt å være uendret. Tiltaket ligger ca 54 meter fra Langenvannet. Tiltaket ligger i område for fritidsbebyggelse. Opprinnelig hytte var i ett plan og bestod av to bygninger med innbyrdes avstand 1,4 meter. Samlet bruksareal var 73 m2 BRA. Ulovlige forhold: Kommunen har etter befaring konstatert flere forhold på eiendommen som ikke var omsøkt og godkjent: - Den østre delen av fritidsboligen er ulovlig revet og gjennomoppført. - Utearealet mellom to bygningsdelene sammenbygd. Som følge av dette øker bruksareal fra 73 m2 til 79,9 m2 BRA. - Under den vestre delen av fritidsboligen er det bygd underetasje for beboelse, med bruksareal 39,6 m2 - Frittliggende garasje med bruksareal 33,2 m2 - Frittliggende utebod med bruksareal 13,1 m2. - Terrasse med gulvflate ca 50 m2. Nabovarsel: Naboer er varslet den 25.04.2014. Det foreligger ikke innsigelser fra naboene. Søkers redegjørelse: «Det søkes om dispensasjon fra 6 i kommuneplanbestemmelsene for oppføring av tilbygg på eksisterende fritidsbolig. Samt fra 8, bygge og anleggstiltak nærmere enn 100 meter fra Langen.» «Fritidsboligen ligger i et eldre hytteområde og tiltaket har ingen negative konsekvenser for området. Den ligger sentralt på eiendommen og vil ikke berøre eksisterende vegetasjon eller begrense den frie ferdsel i området.» «I tillegg ligger det en garasje på eiendommen som ikke er omsøkt, det samme gjelder kjelleren i det bygget fra 1997. Dette sto på eiendommen når jeg kjøpte det, men slik jeg forstår det er ikke dette omsøkt eller godkjent. Dersom kommunen ikke godkjenner disse konstruksjonene og fremsetter krav om fjerning, vil dette bli etterfulgt.»
Sak D 330/15 - side 3 Søker oppgir som grunn for at bygningsarbeidene allerede er utført at bygningen var i svært dårlig forfatning og at han var ukjent med at arbeidene var søknadspliktig. Gjeldende plangrunnlag: Tiltaket ligger i uregulert område, utenfor markagrensen, avsatt i kommuneplanen 2015 2027 til Område for fritidsbebyggelse og omfattes av kommuneplanbestemmelsene: Kommuneplanbestemmelser 2015 2027- pkt. 2.1 Krav om reguleringsplan: «Innenfor utbyggingsområder (jf Pbl. 11-7, nr. 1) i kommuneplanen kreves det reguleringsplan før det innenfor området kan utføres arbeid som nevnt i plan- og bygningsloven (Pbl) 20-1. Unntatt for plankravet er tiltak i området TY12 og tiltak etter pbl 20-4 a,b,c og e og 20-5 på allerede utbygde boligeiendommer. Se også unntak under kapittel 3.3.» Kommuneplanbestemmelser 2015 2027- pkt. 6.1 Fritidsbebyggelse: «På tomter for fritidsbebyggelse kan det oppføres bygg eller grupper av bygninger på maksimalt 120 m2 BRA samt ikke-overbygget terrasse på inntil 30 m2, så sant dette ikke er i konflikt med andre bestemmelser til denne kommuneplan eller reguleringsplan. Største mønehøyde skal ikke overskride 5 meter målt fra planet terrengs gjennomsnittsnivå.» «For fritidsbebyggelse innenfor Marka gjelder ikke denne bestemmelsen, men bestemmelse 4.5 for fritidsbebyggelse som ligger innenfor byggegrense til vassdrag gjelder til dels strengere og supplerende bestemmelser (se bestemmelse 2.17 med retningslinje)» Kommuneplanens pkt 6.1 omhandler fritidsbebyggelse. Hovedregelen er at det tillates en hyttestørrelse inntil 120 m2 brukarareal (BRA) og en ikke-overdekket terrasse på inntil 30 m2, så sant dette ikke er i konflikt med andre bestemmelser i kommuneplan eller reguleringsplan. Største mønehøyde skal ikke overskride 5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Kommuneplanbestemmelser 2015 2027- pkt. 2.17 Byggegrense til vassdrag «I LNF-områder, uregulerte områder for fritidsbebyggelse og framtidige utbyggingsområder er alle tiltak etter pbl 1-6 forbudt nærmere enn 100 meter fra innsjøer og tilhørende elver, samt 20 meter fra bekker med årssikker vannføring.» Retningslinje til bestemmelse 2.17 Byggegrense til vassdrag: «Hensikten med bestemmelsen er særlig å bevare inngrepsfrie naturområder ned mot ned mot vassdraget. Der det allerede er inngrep innenfor byggeforbudssonen kan kommunen ha en mindre restriktiv holdning til å gi dispensasjon. Eventuelle tilbygg innenfor byggegrensen til vassdrag bør primært legges på siden som vender bort fra vassdraget. Utvidelser på fritidseiendommer bør uansett begrenses til et samlet bruksareal for eiendommen (BRA) på 80 m2. Langs vassdragene innenfor Marka vil mulighetene for utvidelse av fritidseiendommer begrense seg til maksimum 60 m2 BRA, og det skal vises særlig hensyn med krav om mørke eller naturtilpassede farger.» Det foreligger imidlertid en uavklart innsigelse til ny kommuneplan 2015-2017, bestemmelsenes pkt. 2.17. Kommunen legger derfor til grunn at kommuneplan 2007 2018, 8 med hensyn til «bygging langs vassdrag» og 9 med hensyn til «utforming av fritidsbebyggelse» gjelder for tiltaket.
Sak D 330/15 - side 4 Kommuneplanbestemmelser 2007-2018, 8. Bygging langs vassdrag: «Bygge- og anleggstiltak og fradeling til utbyggingsformål, bekkelukking, bakkeplanering, samt etablering og utvidelse av masseuttak og fyllinger er ikke tillatt nærmere enn 100 meter fra strandlinjen langs vassdragene Øyeren, Gjeddevann, Børterelva, Ignaelva, Lyseren, Mjær, Våg, Langen, Bindingsvann og alle vassdragene innenfor Marka. (jf PBL 20-4 andre ledd boksav f). Bestemmelsen gjelder ikke i områder avsatt til utbyggingsformål og det avgrensede skraverte området BIV Andersrud.» Omsøkt tiltak ligger i Område for fritidsbebyggelse og omfattes derfor ikke av bestemmelsen. Kommuneplanbestemmelser 2007-2018, 9. Fritidsbebyggelse: «På tomter for fritidsbebyggelse kan det oppføres bygg eller grupper av bygninger på maksimalt 80 m2 brukarareal (BRA). Bebyggelsen skal ha saltak, med takvinkel 15-30 grader. Største mønehøyde skal ikke overskride 5 meter, målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå.» Omsøkt tiltak ligger innenfor kommuneplanens rammer for fritidsbebyggelse. Uttalelse fra annen myndighet: Det er innhentet uttalelse fra Statnett. I uttalelse av 10.06.2015 med kart av 07.05.2015, stiller de seg negativ til plassering av garasje og uthus. Det foreligger ingen merknader til fritidsboligen med tilhørende terrasse. Kommunens vurdering av dispensasjonsforholdet: Omsøkt tiltak ligger i uregulert område og er således strid med kommuneplanen 2015-2027, bestemmelsenes pkt. 2.1 Krav om reguleringsplan. Område avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplan 2015-2027. Tiltaket tilfredsstiller kommuneplanen 2007-2018 8 for bebyggelse langs vassdrag og 9 for utforming av fritidsbebyggelse. Det er pr i dag godkjent 73 m2 bruksareal på eiendommen. Omsøkt bruksareal etter søknaden er 79,9 m2. Tilleggsarealet på 6,9 m2 er en sammenbygging av de to opprinnelige bygningsvolumene og medfører kun i beskjeden grad noen endring med hensyn til eksponering og fjernvirkning til Langenvannet. Bygningens avstand til Langenvannet vil være uendret. Tiltaket er innenfor rammene i kommuneplanen 1015 2017. Dispensasjon fra plankravet kan derfor ikke sies å tilsidesette hensynene bak bestemmelsen om krav om reguleringsplan. Etter kommunens vurdering er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn eventuelle ulemper etter en samlet vurdering. Kommunens vurdering: Omsøkt tiltak består i riving og gjenoppføring av del av eksisterende godkjent fritidsbolig og sammenbygging av de to bygningene som opprinnelig lå i en avstand av 1,2 meter fra hverandre. Sokkelen under vestre delen er tatt i bruk som kjeller. Romhøyden er mindre enn 1,9 meter og rommet har således ikke målbart bruksareal (BRA) i ht måleregne i Teknisk forskrift og NS 3940. Det oppføres ikke-overdekket terrasse på hyttas østside med areal 30 m2.
Sak D 330/15 - side 5 Forhold til gjeldende planer: Tiltaket har et samlet bruksareal på 79,9 m2 (BRA). Takvinkel er 22,5 grader. Bygningens mønehøyde over ferdig planert terreng er angitt på tegning til 4,7 meter, og er på disse punkter i henholdt til kommuneplanens bestemmelser for utforming av fritidsbebyggelse. Uoverdekket terrasse inntil 30 m2 er tillatt ifølge gjeldende kommuneplan. Estetikk/ Utforming: Tilbygget på 6,9 m2 som er en sammenbygging av de to opprinnelige bygningsvolumene medfører kun i beskjeden grad en endring av eksponering og fjernvirkning til Langenvannet. Fasadetegningene viser en utforming av fritidsboligen med liggende trekledning og saltak med 22 grd takvinkel. Sokkeletasjen skal, ifølge siste reviderte tegninger av 10.12.2015, ha karakter av grunnmur/sokkel til fritidsboligen. En nøytral farge demper fjernvirkningen av sokkelen. Tiltaket har etter kommunens vurdering en utforming som tilfredsstiller plan- og bygningslovens krav til estetisk utforming og tilpasning. Jf pbl 29-1. Utforming av tiltak og 29-1. Visuelle kvaliteter. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2015, fastsettes gebyret til: - kr. 8.070,- for dispensasjon fra plankravet i kommuneplan, vare nr 66302. - kr. 2.780,- for rivetillatelse, jf pbl 20-4, byggsøk-rabatt, vare nr. 66366. - kr. 6.000,- for mindre tiltak, jf pbl 20-4, byggsøk-rabatt, vare nr. 66362. - kr. 1.401,- for overtredelse, jf pbl 32-8, vare nr. 66266. Samlet gebyr er kr. 18.251,-. Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser og i samsvar med innsendte søknad. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 21-4 er innsendt og kontrollert, samt at evt. tillatelser fra andre myndigheter foreligger, jfr. pbl. 21-5. Skifte av tiltakshaver skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jfr. pbl 23 nr. 2. Klageadgang: I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, 28-33 kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3-tre-uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent. Øystein Eriksen byggesaksbehandler