Balsfjord kommune Vår saksbehandler Gudmund Forseth, tlf 77 72 21 26 Saksframlegg Dato Referanse 13.08.2012 2011/1155-8460/2012 Arkivkode: 47/1 Saksgang: Utvalgssaksnummer Utvalg Formannskapet Møtedato Søknad om endring av eiendom gnr 47 bnr 1 til industriformål i henhold til stadfestet reguleringsplan Nedre Storsteinnes - Høring Vedlagte dokument: Høringsuttalelse fra NVE datert 26.6.2012. Høringsuttalelse fra Kystverket datert 13.6.2012. Liste over dokumenter i saken (ikke vedlagt): Journalposter 0 S Søknad om endring av eiendom gnr 47 bnr 1 til industriformål i henhold til stadfestet reguleringsplan Nedre Storsteinnes - Høring 1 I Delesøknad gnr 47 bnr 1 - Knut Hanssen og Eva Hanssen Eva Hanssen og Knut Hanssen 2 U Endring av eiendom gnr 47 bnr 1 til industriformål i Norgesvassdrags og energidirektorat henhold til stadfestet reguleringsplan - Geotekniske forhold 3 I NVEs merknader til fradeling gnr 47 bnr 1 - NVE industriformål nedre Storsteinnes 4 U Søknad om opprettelse av eiendom til industriformål i Fylkesmannen i Troms m.fl. henhold til stadfestet reguleringsplan Nedre Storsteinnes - Høring 5 I Høring - industriformål gnr 47 bnr 1 - Storsteinnes nedre Kystverket Troms og Finnmark 6 I NVEs merknader ifm søknad om reguleringsplan gnr 47 bnr 1 NVE - Region Nord Saksopplysninger: Beliggenhet Fig 1 Beliggenhet i Balsfjord kommune
Eiendom Gnr Bnr Balsfjord 47 1 Parter Navn Adresse Postnr Poststed Eier Knut Harald Hanssen Eva Hanssen 9050 Storsteinnes Erverver A Pedersen & Sønn AS 9050 Storsteinnes Formål Ant Kategori Omsøkt areal i daa Landareal 1) Sjøareal 1 Industriformål 6,5 21 Sum: ca 27,5 daa Areal 1) Landareal gnr 47 bnr 1 består av (se fig 1) Areal i m 2 Innhold 26 En liten del av tomten gnr 47 bnr 392 ligger på eiendommen gnr 47 bnr 1 og er inne i det areal som nå omsøkes delt 3800 Tidligere utfylt areal som ligger på gnr 47 bnr 1 og innenfor omsøkte deling samt innenfor regulert område 400 Tidligere utfylt areal som ligger på gnr 47 bnr 1 og innenfor omsøkte deling men utenfor regulert område 2300 Fjæreareal på gnr 47 bnr 1 langs fylkesvei 858. 1) Ca 6500 m 2 = 6,5 daa Fig 2 Omsøkte fradeling Fig 2 viser: Omsøkte areal til industriformål er markert med rød skravur Uthevet grått m/peker, gnr 47 bnr 392, er et område som i matrikkelen er registrert med ca 2,9 daa og er beliggende innen reguleringsplan fra 2010. Målebrev viser at gnr 47 bnr 392 er oppmålt til å være ca 7 daa sjøgrunn og 4,5 daa landareal. Sjøgrunnen i målebrevet er ikke registrert i matrikkel. Tomtestørrelse og tomtefigur er ikke oppdatert i kartet og framstår feilaktig i fig 1.
Stadfestede reguleringsplaner for nedre del av Storsteinnes Fig 3 Oversiktskart reguleringsplan Storsteinnes nedre Fig 3 viser stadfestet reguleringsplan for Storsteinnes nedre vedtatt i Balsfjord kommunestyre den 13.2.1996 sak 8/96 med tilhørende reguleringsbestemmelser av 14.12.1994. Omsøkte fradeling er fjæreareal mellom Storsteinneset/Meieriområdet og Bottolfsen. Fig 4 oversiktskart reguleringsplan Storsteinnes industriområde gnr 47 bnr 1 og gnr 47 bnr 392 Fig 4 viser nyere regulering av del av reguleringsplan Storsteinnes nedre, kalt Storsteinnes industriområde Pedersen/Bottolfsen gnr 47 bnr 392 og gnr 47 bnr 1. Reguleringsplan for Storsteinnes industriområde ble vedtatt i Balsfjord kommunestyre den 16.6.2010 sak 10/52 med tilhørende reguleringskart datert 21.10.2009 og med tilhørende bestemmelser datert 18.5.2010 Kommuneplanens arealdel Bestemmelser (relevant for denne sak) Kommuneplanens arealdel med tilhørende bestemmelser og retningslinjer 2011-2023. (Jf vedtak i sak 48/2011 i Balsfjord kommunestyre den 21.9.2011) Byggegrunn, miljøforhold mv Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser for vurdering av grunnforholdene innen stadfestede reguleringsplaner fra 1996 og 2010. For området regulert i 2010 er det pr dato foretatt utfylling av ca 16 daa sjøgrunn som i dag brukes til lager og oppstillingsplass for biler og materiell med mer. På samme areal er det gitt byggetillatelse for verksted/garasje som i dag er ferdigstilt. Disse byggetekniske tiltak er utført uten at det er stilt krav om grunnundersøkelser. Det er samme firma som er etablert på eksisterende fylling som står som erverver i denne sak. Formålet med omsøkte fradeling av ca 27,5 daa med fjæreareal er å etablere industrivirksomhet i henhold til reguleringsplan. Dette betyr videre utfylling og byggevirksomhet på et område som består av hav og fjordavsetninger under marin grense, noe som kan indikere usikre grunnforhold. Rådmannen har med hjemmel i Plan og bygningsloven jf 28-1 gjort henvendelse til NVE om kravet om grunnundersøkelse bør stilles i fradelingsaken eller ved byggesaken, det vil si når det omsøkte området skal fylles ut. NVE har i brev datert 20.2.2012 pekt på at omsøkte tiltak må vurderes i forhold til TEK 10 (Forskrift om tekniske krav til byggverk). Videre er tiltaket bundet opp til kommuneplanens arealdel med bestemmelsenes pkt 1.12 hvor det heter at det ved alle søknadspliktige tiltak under marin grense skal gjennomføres en geoteknisk vurdering.
Høring Saksopplysninger gitt i høringsbrev er i hovedsak identisk med saksopplysning gitt i denne sak. Det foreligger noen arealendringer. I tillegg inneholder høringsbrevet følgende og foreløpige vurdering fra rådmannen: «For omsøkte fradeling ønsker rådmannen å bidra til at fradelingen skjer. Kravet om geoteknisk undersøkelse vil da bli stilt før videre utfylling skjer eller eventuelt ved søknad om byggetillatelse. I forhold til eksisterende fylling, vil det bli stilt krav om at videre utfylling ikke er tillatt før geoteknisk vurdering er foretatt og etter søknad om tillatelse til tiltak. Tiltak som gjelder omsøkte fradeling vil bli vurdert i forhold til kravene om sikkerhet i TEK 10. Det vil bli vurdert om de samme krav skal stilles i forhold til eksisterende utfylling og virksomhet. Rådmannen i Balsfjord kommune ønsker i samsvar med kommunens arealdel med bestemmelser og retningslinjer å bidra til at etableringer og anlegg i fjæra mellom Storsteinneset og Bottolfsen skjer på en forsvarlig måte. Dette innebærer at rådmannen vil stille krav om geotekniske undersøkelser for å få klarhet i de rådende grunnforhold i hav og fjordavsetningen på stedet.» Høringsbrevet er datert 25.5.2012 med høringsfrist 4 uker. 2 av høringsinstansene har avgitt uttalelse. Høringsuttalelsene følger vedlagt elektronisk. Sammendrag uttalelser NVE skriver i sin uttalelse datert 26.6.2012 siterer tidligere uttalelse (16.10.2010) fra Fylkesmannen i Troms: NVE; Norges vassdrags og energidirektorat 1) 68 er miljøforhold i den gamle plan og bygningsloven. 68 har samme innhold som 28-1 i gjeldende plan og bygningslov. NVE konkluderer med at fradeling til uendret bruk kan skje. Krav om utredning vil slå inn hvis det skal utføres bruksendring eller hvis det kommer en byggesøknad. Kystverket skriver bl a i sitt brev datert 13.6.2012: Kystverket Troms og Finnmark
Vurderinger: I sin høringsuttalelse slår NVE fast at selve delingen eller eiendomsendringen til uendret bruk ikke utløser krav om grunnundersøkelser etter plan og bygningsloven 28-1. Det er først når søknadspliktige tiltak som utfylling av sjøarealet og nyetableringer av bygninger skal settes i verk at kravet om grunnboring trer inn. Dette betyr at kommunen som byggesaksmyndighet ikke kan gi utfyllingstillatelse eller byggetillatelse før grunnboring er foretatt, resultatet av boringen foreligger og eventuelle sikringstiltak iverksatt. Kystverkets høringsuttalelse gjør oppmerksom på at utfylling av sjøområder med påfølgende byggevirksomhet krever tillatelse etter havne - og farvannslovens bestemmelser i tillegg til tillatelser etter plan og bygningsloven. Tidligere eiendomsendringer og matrikkel forhold Gnr 47 bnr 392 må rettes opp i henhold til målebrev slik at tomtens størrelse og figur framtrer riktig i matrikkelen. Dette er viktig i forhold til videre utvikling av industriområdet. Rådmannens innstilling: I medhold av stadfestede reguleringsplaner Storsteinnes nedre og Storsteinnes industriområde, godkjenner Balsfjord formannskap på vilkår endring av eiendommen gnr 47 bnr 1 med ca 27,5 daa bestående av ca 21 daa sjøareal og ca 6,5 daa landareal til industriformål slik det framkommer av fig 2. Delingstillatelsen faller bort dersom det ikke er rekvirert oppmålingsforretning innen 3 år etter fradelingsvedtak, jf plan og bygningslov 21-9. Vilkår: I medhold av plan og bygningsloven 28-1, Kommuneplanens arealdel bestemmelsenes punkt 1.12 og kravene i Teknisk forskrift (TEK 10) settes følgende vilkår: o Utfylling av sjøområdet og byggeprosjekter for omsøkte sjøområde med tilstøtende landareal kan ikke igangsettes før nødvendige grunnundersøkelser er foretatt og utbyggingsprosjektene er godkjent av kystverket etter havne - og farvannsloven. o Utbyggingsprosjekter skal følge NVE-retningslinjer i «Flaum og skred i arealplanar» 2/2011 (se www.nve.no). o Kostnader vedrørende grunnundersøkelser dekkes av grunneier/tiltakshaver. Vedtaket er fattet med hjemmel i vedtak i Balsfjord kommunestyre reguleringsplan for Storsteinnes nedre i sak 8/96 den 13.2.1996 med tilhørende bestemmelser stadfestet 14.12.1994 samt reguleringsplan for Storsteinnes industriområde i sak 10/52 den 16.6.2010 med tilhørende reguleringskart av 21.10.2009 og bestemmelser av 18.5.2010. Hogne Eidissen rådmann Viggo Jørn Dale Enhetsleder