Byggmester Ivar Solheim Fleslandsvegen 235 A 5258 BLOMSTERDALEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200906827/8 NYBY 5210 18.9.2009 NKLE ENDRING AV TIDLIGERE VEDTAK - AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 168 Bnr 1231 Tiltakets adresse : Ellerhusens vei 36 Tiltakets art : Tilbygg bolig Tiltakshaver : Elin og Eilif Harbitz Rasmussen Saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppføring av tilbygg à 63 m2. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert 12.5.2009. Vedtaket ble påklaget av Inge Buland i brev datert 2.6.2009, og Gjermund Breivik og Marit Jacobsen i brev datert 4.6.2009. Vurderingen er at det på bakgrunn av klagene, og ny gjennomgang av saken fattes følgende VEDTAK: 1. Med hjemmel i forvaltningsloven (fvl.) 33 tas klagene til følge, og rammetillatelsen gitt i vedtak datert 12.5.2009 oppheves. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr. 2, avstand til nabogrense, 74 nr. 2, estetikk, og Kommuneplanens arealdels punkt 1, plankrav, avslås søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg. Det vises til tegninger datert 22.7.2008. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Omsøkte eiendom er uregulert. I Kommuneplanens arealdel vises eiendommen som byggeområde. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet som følger av kommuneplanens punkt 1:"I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan."
Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra plbl. 70 nr. 2, hvor det følger at bygning skal ha "en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter". Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr.3, og det er registrert merknader fra beboerne i Ellerhusens vei 34, 38 og 40, og Eikeviken 3. Merknadene går i hovedsak på at tiltaket er nærmere nabogrensen enn 4 m, at det medfører tap av utsikt, at det er i ferd med å bli utarbeidet en reguleringsplan for området, at det strider mot byggeskikken i området, og at tiltaket allerede er delvis oppført i strid med tidligere gitt tillatelse. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Byantikvaren har uttalt seg i forbindelse med klagebehandlingen: "Vedrørende Ellerhusensvei 36, saksnr. 200906827 Bygningen er tegnet av Kristian Bjerknes og oppført i 1946. Bjerknes' arkitektursyn er tuftet på krav om det naturlige og enkle, som bygger videre på gamle, vestnorske byggetradisjoner i pakt med den stedlige egenart og lokale topografiske forutsetninger. Huset er preget av en stram, rektangulær bygningskropp med spisst saltak uten dekorative detaljer. Vinduene, som er skiftet, er innfelt uten omramminger. Selve bygningskroppen er i pusset mur, gavlene har vestlandspanel. Bygningen har høy antikvarisk opg arkitektoniskverdi. Det omsøkte tilbygget er ikke i tråd med bygningens enklehet, renhet og materialbruk. Slik Byantikvaren vurderer det omsøkte tilbygget reduserer det den eksisterende bygningens autentisitetsverdi og endrer det arkitektonikse uttrykket. Byantikvaren fraråder omsøkt tilbygg." Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det ble gitt rammetillatelse til omsøkte tiltak i vedtak datert 12.5.2009, herunder ble det dispensert jf. plbl.85 7 fra plbl. 70 nr. 2. Det ble i vedtaket ikke dispensert fra plankravet som følger av kommuneplanens punkt 1. Dispensasjon fra plankravet er heller ikke omsøkt eller nabovarslet i tråd med plbl.85 7. Vedtaket ble påklaget av Gjermund Breivik og Marit Jacobsen, Ellerhusens vei 40, som anfører at utsikt fra deres stue blir merkbart forringet. Tillatelsen ble også påklaget av Inge Buland, Ellerhusens vei 34, som anfører at bygget er nærmere hans eiendom enn 4 meter jf. plbl. 70 nr. 2, og at dette medfører ulemper og verditap for ham. Etter å ha vurdert klagene, og sett på saken på nytt, kommer Etat for byggesak og private planer til at tillatelsen må oppheves jf. forvaltningsloven 33. Det er ikke dispensert fra plankravet, noe som er en materiell feil ved vedtaket, og som medfører at vedtaket må regnes som ugyldig. Etat for byggesak og private planer har i enkelte saker reparert feil som ovennevnte ved å be tiltakshaver om å nabovarsle og omsøke den manglende dispensasjonen, for deretter å dispensere dersom det er grunnlag for dette etter loven. I den foreliggende sak er imidlertid vurderingen at det ikke er grunnlag for å dispensere jf. plbl. 19-2 fra plankravet. Det følger av plbl. 19-2 at kommunen kan gi "varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov". Videre følger det at "Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering" Side 2 av 5
Hensynet bak plankrav er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige instanser og parter tar del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. For området er det i ferd med å bli utarbeidet en reguleringsplan med plannr 11380200, Bergenhus, Øvre Eikeviken, Eikeviken og Biskopshavn. Planens formål er å regulere planområdet til spesialområde bevaring med underformål bolig, for å ta vare på områdets helhetlige arkitektoniske særpreg, landskap og kulturhistoriske verdi. Dette gjelder spesielt bygningenes skala, struktur og forhold til terreng. Vurderingen er at tiltaket strider mot planforslagets intensjoner. Det vises i den sammenheng til Byantikvarens uttalelse om at det omsøkte tilbygget reduserer eksisterende bygnings autentisitetsverdi og endrer det arkitektoniske uttrykket. Det kan også vises til forslag til reguleringsbestemmelser 2.3.2, hvor det følger: Eksisterende bygninger er regulert med eksisterende plassering, grunnflate, gesimshøyde, takform, takvinkel, og etasjetall. Utnyttelsesgrad % BYA er lik eksisterende. Det konkluderes etter dette med at det ikke kan dispenseres jf. plbl. 19-2 fra plankravet som følger av kommuneplanens punkt 1. Omsøkte tiltak avslås etter dette med hjemmel i plankravet som følger av kommuneplanens punkt 1. Da tilbygget reduserer eksisterende bygnings autentisitetsverdi og endrer det arkitektoniske uttrykket, avslås tiltaket også med hjemmel i plbl. 74 nr. 2, hvor det følger at tiltak skal ha "en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser". Når det gjelder plbl. 70 nr. 2, avstand til nabogrense, har Etat for byggesak og private planer kommet til, etter en ny vurdering, at det ikke foreligger "særlige grunner" jf. plbl. 85 7 for å dispensere fra denne bestemmelsen. Ombudsmannen har i forhold til plbl. 70 nr. 2 påpekt at lovens klare utgangspunkt er at bygninger skal plasseres minst fire meter fra nabogrensen, og at det kreves en positiv og saklig begrunnelse for å gjøre unntak. Hensynet til naboene må i slike tilfeller tillegges større vekt enn det som er tilfelle ved bygging fire meter eller mer fra nabogrensen. I den foreliggende sak medfører nok tiltaket ikke innsyn til, eller tap av sol for naboeiendommen Ellerhusens vei 34. Imidlertid vil tiltaket pga. terrengforskjeller bli noe ruvende og medføre noe innestengtfølelse for nabo i Ellerhusens vei 34. Hensynet bak plbl. 70 nr. 2 er altså ikke tilstrekkelig ivaretatt, og bygningsmyndighetene kan da vanskelig dispensere fra bestemmelsen. Tiltakshavers byggeinteresse kan ikke vektlegges i særlig grad, og det konkluderes etter dette med at det ikke foreligger "særlige grunner" for å dispensere jf. plbl. 85 7 fra plbl. 70 nr. 2. Det bemerkes at man med "plbl.85", sikter til opphevet del av tidligere Plan- og bygningslov av 14. juni 1985 nr. 77. Dersom søknad om dispensasjon er innkommet før ny plandel trådte i kraft 1.7.2009, skal søknaden behandles etter plbl. 85 7. Søknad om dispensasjon innkommet etter 1.7.2009 behandles etter Plan- og bygningsloven av 27.6.2008 19-2. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Side 3 av 5
Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200906827. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Ulf Sæterdal seksjonsleder Nina Klepsvik rådgiver Kopi: Elin og Eilif Harbitz Rasmussen, Ellerhusens vei 36, 5043 Bergen Inge Buland, Ullevålsveien 58, 0454 Oslo Gjermund Breivik og Marit Jacobsen, Ellerhusens vei 40, 5043 Bergen Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5