Fagseminar 12.11.10 - Thon Hotell Oslofjord Plan og byggesak Plantema fortetting Rekkefølgebestemmelser, utbyggingsplaner og anleggsfond i praksis v/adv. Olav Todnem, Kluge advokatfirma DA 1 Utgangspunktet - Knappe arealressurser Behov for fortetting - - Planfaglige utfordringer - Kommunikasjonsystemer må på plass - Teknisk infrastruktur må på plass - Opprusting av grøntstruktur - Behov for Sosial infrastruktur mv. - Angi og sortere utfordringene/behovene i rekkefølgebestemmelser til planen 2 1
Hva er rekkefølgekrav Rekkefølgebestemmelser på kommuneplan-nivå: Pbl. 11-9. Generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel Nr. 4: rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur, grønnstruktur før områder tas i bruk og tidspunkt for når områder kan tas i bruk til bygge- og anleggsformål, herunder rekkefølgen på utbyggingen, 3 Hva er rekkefølgekrav? Rekkefølgebestemmelser på reguleringsplan-nivå: Pbl. 12-7 Bestemmelser i reguleringsplan Nr 10: Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, 2 barnehager, 3 friområder, skoler 4 mv. er tilstrekkelig etablert 4 2
Gjennomføring av rekkefølgekrav - Planvedtak treffes (normalt) for at de skal kunne gjennomføres innen overskuelig fremtid - Planvedtaket kan ikke pålegge noen å oppfylle rekkefølgekrav - Hvordan sikre oppfyllelse av de gode intensjonene som kommer til uttrykk i rekkefølgekravene 5 6 3
Hvordan oppfylle rekkefølgekrav Plan- og bygningsloven gir ikke anvisning på hvordan kravene skal oppfylles Resten av foredraget: En gjennomgang/eksemplifisering av hvordan det er mulig å få gjennomført rekkefølgekravene Hvem skal betale? 7 Eksempel på oppfyllelse av rekkefølgekrav Utbyggingsavtale, jfr. Pbl. kap 17 med den ressurssterke utbygger som tar totalansvar (ønskesituasjonen) Ikke realistisk ved fortetting. Ingen utbyggere har vanligvis full kontroll over utbyggingspotensialet innen fortettingsområdet det vanlige mange og små Behov for at noen har tenkt og tar ansvar for at planens intensjon kan oppfylles Hvilke modeller finnes? Hva kan utbyggere bidra med? Hva kan kommunen bidra med? 8 Andre som kan bidra? 4
Eksempler på referanseprosjekter Eksempler på hvordan etablering av tung infrastruktur har vært organisert og finansiert og gjennomført. - Forus, Forus Næringspark AS, (etablering av ny grøntstruktur, g/s-nett i et (vel)etablert næringsområde - Sentrumsplanen i Sandnes - Stavanger kommune, Urban Sjøfront m.fl. Transformasjonsområder - Jåsundfondet i Sola kommune (Større nytt jomfruelig utbyggingsområde) Eksempel på fondsetablering 9 Forus Næringspark AS - interkommunalt selskap Oppgradering av g/s-veg, fortau, grøntanlegg m.m. skjer gjennom et eget selskap Forus Utvikling AS Forus Utvikling AS heleid datterselskap av Forus Næringspark AS Forus Utvikling AS avtale om garantier - Stavanger kommune - Sandnes kommune - Sola kommune Utbyggere betaler et beløp per m2 T-BRA (p.t 200 kr) Rekkefølgekrav ansees oppfylt ved betaling av beløp 10 5
Stavanger kommune Kommunen betinger seg kontantbeløp i utbyggingsavtaler Urban Sjøfront Kommunen påtar seg å overta og ferdigstille rekkefølgekrav 11 Sandnes sentrum gjennomføringsstrategi for kommunedelplan Utformet strategi i forbindelse med vedtakelse av kommunedelplan om ressursbehov, rekkefølgekrav, finansiering og utbygging En rekke tiltak identifisert og kalkulert Høring Bystyret vedtok størrelse på bidrag: - Kr 950,- per m2 BTA Bolig - Kr 650,- per m2 BTA Næring Vedtekter utarbeidet 12 6
Jåsundfondet - Sola Identifisering av overordet infrastruktur Kostnadene med å etablere denne infrastrukturen er kalkulert Alle utbyggere, uansett areal, må inngå utbyggingsavtale med kommunen bidra til forholdsmessig til gjennomføring av rekkefølgekrav Slik det ligger an nå: De første utbyggere (forskutterer) bidrar med naturalia De siste bidrar med penger 13 Fellesstrekk ved referanseprosjekter Alle ordninger benytter utbyggingsavtaler som verktøy Forutgående høring eller medvirkning fra grunneier/ utbyggingsinteresser Identifisering av hva som skal bygges med grunnlag i i rekkefølgekrav angitt i plan Overslag/Kalkyle Fullt innsyn i alle forhold for å etablere tillit 14 7
Hvordan organisere finansiering av felles infrastruktur 3 alternativer som peker seg ut 1. Fond 2. Infrastrukturselskap 3. OPS - avtale Kommunalt foretak KF Aksjeselskap AS 15 FOND Vedtak om at utbyggingsavtaler skal inngås for alle tiltak innenfor planen Kalkyle Krav om innbetaling til Regler om forvaltning fondet Etablering av retningslinjer for tildeling Innsyn Fordeler: Enkelt og oversiktelig Kommunen har full kontroll Smidigere forvaltning Ulemper: Bruk av ressurser til etablering og forvaltning av fondet Kommunen sitter med ansvaret 16 8
Kommunalt foretak - KF Kommuneloven åpner opp for å skille ut forretningspreget virksomhet som eget foretak aktuelt hvor innslaget av tradisjonell myndighetsutøvelse er mindre Fordeler: Virksomheten adskilt fra kommunens øvrige økonomi Lettere beslutningsprosess Ulemper: Ikke mulig å invitere andre med i selskapet Ressursbruk for kommunen Smidigere forvaltning 17 AS - Et selskap må ha konsesjon - Politisk behandling som godkjenner avtale om at selskapet overtar ansvaret for gjenomføring av rekkefølgekravene - Eierforhold: Ikke noe poeng med heleid kommunalt AS - Virksomheten i AS et må over tid være egnet til å etablere overskudd Fordeler Fleksibel overbygning Egen juridisk person Ansvarsbegrensning Selvstendig økonomi løsrevet fra kommunens økonomi Velkjente organisatoriske bestemmelser Aksjer kan lett omsettes Lett å invitere andre med Fusjon/fisjon Ulemper Organisatoriske bestemmelser medfører ressursbruk Tilstrekkelig aktivitet til å forsvare selskap? Behov for selskap i stedet for eller ved siden av et rent utbyggingsfond? 18 9
OPS avtale - offentlig privat samarbeid Definisjon: Samarbeid mellom offentlig og privat sektor om et prosjekt eller tjeneste, der privat sektor tar en større del av ansvaret knyttet til utvikling og/eller drift av prosjektet/tjenesten. Den offentlige aktøren beskriver oppgaven som skal løses, og beskriver hvilke standarder og kvaliteter man vil ha levert. Innenfor disse rammene får den private aktøren frihet til å planlegge og gjennomføre arbeidet på en mest mulig hensiktsmessig måte - Grunnlag - Kravspesifikasjon - Milepæler - konkurranser - OPS aktørene: Finansielle institusjoner i samarbeid med finansinstitusjoner - Fordeler/ulemper: Ikke gitt at det blir billigere 19 Oppsummering Fordeler og ulemper med de ulike modellene Mest ambisiøs OPS Enklest Utbyggingsfond Hva bør velges? - Hva mener brukerne /fremtidige utbyggere - Kombinasjoner mulig 20 10