NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Ole Christian Øvrebø L.nr.: 11784/2017 Arkivnr.: 20170002/L12 Saksnr.: 2017/408 Utvalgssak Endring av reguleringsplan for Stadionkvartalet - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 03.05.2017 43/17 tjenester Grunnlag for saken Forenklet planbeskrivelse for Mjøndalen stadion Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven 12-8 Kommuneplanens arealdel av 07.10.2015 Vedlegg 1 Forenklet planbeskrivelse for Mjøndalen stadion 2 Referat fra oppstartsmøte 29.03.2017 Sammendrag Rådmannen har i tråd med krav i Plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående endring av reguleringsplan for Stadionkvartalet. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. I tiltakshavers forenklede planbeskrivelse legges det opp til å omregulere deler av Mjøndalen stadion til å også kunne bebygge stadionanlegget med boliger i form av lavblokker med til sammen 60 boenheter på østsiden av fotballbanen. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planutkastet, men det ønskes politisk avklaring av viktige forutsetninger. Det er helt avgjørende for tiltakshavere på dette tidspunktet å få svar på om ønsket om en parkeringsdekning på 1 plass per leilighet, og 1 plass per 100 m² BRA for næring og klubblokaler, kan tillates i denne omreguleringen. Andre viktige avklaringer er: tillate boligbebyggelse i areal avsatt til idrett i kommuneplanens arealdel, og bruk av offentlige grøntområder til lekeplass og felles uteareal. Side 1
Av den grunn bes Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedta de faglige råd for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Denne saken har todelt hensikt; å orientere politikerne tidligst mulig om ny reguleringsplan, og å forankre råd gitt i oppstartsmøtet (som danner rammen for videre planarbeid). Planutkastet Mjøndalen idrettsforening ønsker å utvikle deler av Mjøndalen stadion til også å kunne bebygges med boliger, i tillegg til tidligere regulert tribune, næring og klubblokaler. Illustrasjon 3 : Ideskisse perspektiv For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers Forenklet planbeskrivelse i vedlegg 1. Planområdet Tiltakshaver ønsker å omregulere mindre deler av reguleringsplan for Stadionkvartalet. Området ligger på østsiden av stadion, hvor det i dag er en liten tribune og garderobeanlegg/mediabygg, se illustrasjoner under. Området er i dag regulert til idrettsstadion/gatetun(i/gt) og idrettstadion/kontor/tjenesteyting (I/K/TY 2 og 3). Side 2
Illustrasjon nr. 1: ortofoto, ønsket boligbebyggelse markert med rødt Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planstatus i kommuneplanen Planområdet ligger i arealet avsatt til idrettsanlegg i kommuneplanen. Pågående planarbeid i nærområdet Området inngår i områdeplan for Mjøndalen sentrum. Det er også pågående planarbeid i nærområdet, i forbindelse med flomsikring av Mjøndalen. Plan for flomsikring berører ikke området direkte, men tar for seg Vassenga idrettsområde som er litt øst for stadion. Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 29.03.2017 (se referat i vedlegg 2). Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Det kom inn 5 merknader. Disse er innarbeidet i referatet og skal vurderes og evt. innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer etter evt. positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og evt. innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale (UBA) I referat fra oppstartsmøte er det avtalt at varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale skal inngå i felles annonse for varsel om oppstart av reguleringsarbeidet. Side 3
Økonomiske konsekvenser Det er i utvalgssak 65/16, søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav til opparbeidelse av deler av Hagatjernveien i forbindelse med søknad om media- og kommentatorbygg på stadion, gitt dispensasjon fra rekkefølgekravet og kommunen valgte selv å påta seg ansvaret å opparbeide veien. Det kan på ny bli spørsmål rundt opparbeidelse av denne strekningen, og i tillegg vil utbygging på I/GT (nederste halvdel hvor det nå ønskes boligbebyggelse) utløse rekkefølgekrav for strekningen regulert til K7 i planen som er vegstrekningen lengst sør. Barn og unges interesser Området er mye brukt av barn og unge, og det må tas spesielt hensyn til dette i planarbeidet. Det er både gang- og sykkeltrafikk i Hagatjernveien, og innkjørsel til parkeringsløsning for boliger må ta hensyn til dette. Lekeareal vil bli et sentralt tema i denne planen, ettersom tiltakshaver ønsker å se på mulighet for å opparbeide lekearealer på kommunalt grøntområde på sørsiden av stadion. Miljøkonsekvenser Planarbeidet må se på mulige konsekvenser for området i forbindelse med konsekvensutredning for endring av arealformål fra idrett til bolig, og eventuelle miljøkonsekvenser bør belyses i denne utredningen. HMS/Folkehelse Gjeldende plan legger til rette for gang- og sykkelveier i området, og det er et lite utnyttet friområde sørvest for stadion. Dersom boligprosjektet ikke har areal til å løse krav til felles uteoppholdsareal og lekeplasser, kan det med fordel sees på mulighet for opparbeidelse av friområdet med f.eks. hinderløype eller treningsapparater. Vurdering Råd for planarbeidet Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensningen som vist i punkt 3.1 i referatet, se vedlegg 2. Etter forslag fra rådmannen er gjeldende reguleringsplan valgt som avgrensning, med hensikt å endre mindre del av denne planen. Utredninger og avklaringer Arealformål: Området som ønskes omregulert er avsatt til idrettsanlegg i kommuneplanen, og samstemmer derfor ikke med overordnede planer. Endring av arealformål må derfor konsekvensutredes. Krav til konsekvensutredning medfører likevel ikke krav til planprogram i denne saken. Trafikkutredning og eventuelle andre forhold som følge av endring av arealformålet bør inngå i konsekvensutredningen. Side 4
Natur og miljøhensyn: Det er gjort omfattende grunnarbeider for å kunne bebygge Stadionkvartalet boligprosjekt nord for stadion, og det må derfor foreligge grunnvurdering. Anbefalinger i denne grunnvurderingen bør gi grunnlag for rekkefølgekrav i bestemmelsene. Området er også berørt av 200års flom, og det tilrådes derfor bestemmelser til minimums kotehøyde for teknisk anlegg og areal som ikke kan stå under vann ved flomsituasjon. Boligene vil bli støyutsatt, og det bør derfor utarbeides en støyrapport med eventuelle avbøtende tiltak. Det tilrådes også at gjeldende støybestemmelser videreføres, og eventuelle endringer grunngis i planbeskrivelsen. Det bør også utredes virkning av flombelysning på stadion mot boligene. Arealbruk og utnyttelse: Dersom det er politisk ønske om boligbebyggelse, anbefaler rådmannen at gesimshøyde i gjeldende reguleringsplan følges. Det er i forenklet planbeskrivelse beskrevet at tiltakshaver ønsker en noe høyere gesimshøyde, og dette avviket bør utredes og grunngis. Det tilrådes bestemmelser til maks størrelse på leiligheter i BRA, og maks antall leiligheter, for å se det i sammenheng med ønsket om redusert parkeringsdekning. Det tilrådes at nærliggende eksisterende boliger tas spesielt hensyn til, og det bør derfor utredes sol og lysforhold. Det tilrådes også at det vurderes nedtrapping mot Stadionkvartalet i nord. Parkeringsdekning: Det er i forenklet planbeskrivelse lagt opp til en parkeringsdekning på 1 parkeringsplass per leilighet, uavhengig av størrelse, samt 1 parkeringsplass per 100 m² BRA næring/klubblokale. Tiltakshaver påpeker at det er svært kritisk å få svar på dette for å kunne gå videre med planarbeidet. Rådmannen anbefalte i oppstartsmøtet at kommuneplanens bestemmelser til parkering bør følges, og mente at parkeringskrav til sentrumsformål Y bør gjelde på denne eiendommen. I ettertid har rådmannen endret syn, og mener gjeldende reguleringsplans krav til parkering bør gjelde fortsatt. Dette betyr 1 parkeringsplass for boenheter under 55 m² BRA, og 1,25 for 55-100 m² BRA. Næring/klubblokale har et krav på 1,5 biloppstillingsplass per 100 m² BRA. En eventuell enda lavere parkeringsdekning enn dette bør derfor utredes. Det tilrådes at kommuneplanens bestemmelser til sykkelparkering følges. Trafikksikkerhet: Hagatjernveien er mye brukt av barn og unge som bl.a. skolevei, og det bør tas spesielt hensyn til dette i planarbeidet. Trafikksikkerheten ved nedkjøring til parkeringskjelleren blir viktig å utrede. I gjeldende reguleringsplan er det rekkefølgekrav knyttet til utbygging på arealformålene det nå ønskes bygging på. Disse rekkefølgekravene er knyttet til bl.a. opparbeidelse av Hagatjernveien, og rådmannen anbefaler at disse og alle andre rekkefølgekrav i eksisterende reguleringsplan videreføres. Lekeplass og felles uteoppholdsareal: Det er ønske om å benytte kommunalt grøntareal til oppfyllelse av leke- og felles uteoppholdsareal, ettersom eiendommen det ønskes boliger på er for liten til å kunne oppfylle dette på egen eiendom. Det ble i oppstartsmøtet forklart at Vestaksen i forbindelse med Stadionkvartalet har bidratt med en større lekeplass på Vikhagan, og at det kan være en mulighet for at det også kan bli gjeldende for denne utbyggingen som nå ønskes. Side 5
Det kan også være et bedre alternativ at et bidrag til en ny lekeplass innenfor gjeldende reguleringsplan er mer fornuftig. Det tilrådes derfor at disse mulighetene samt eventuelle andre alternativer for bruk av kommunalt friområde utredes. Småbarnslekeplass bør opparbeides på egen grunn, enten takareal eller annet egnet areal. Konklusjon Planutkastet avviker noe fra gjeldende kommuneplan og krever overordnet planavklaring i forhold til flere forhold. Planutkastet vurderes ikke å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn og dermed ikke å utløse krav til planprogram. Rådmannen anbefaler derfor at det jobbes videre med planen. Politisk handlingsrom Loven krever ikke politisk behandling av avholdt oppstartsmøte. Et vedtak i denne saken etter plan- og bygningslovens 12-8 foreslås i tre mulige alternativer, men rådmannen anbefaler alternativ 1: Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Planarbeidet fortsetter. Råd for dette vedtas slik de foreligger. Planarbeidet fortsetter. Råd for dette vedtas med endringer/tilføyelser. Planarbeidet frarådes. Alternativ 3 er ikke et avslag, og forslagsstiller kan likevel velge å fortsette med planarbeidet. Dersom forslag til reguleringsplan sendes kommunen, og dette er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslag på dette tidspunkt kreves forelagt kommunestyret, jf. plan- og bygningsloven 12-11. Avgjørende forhold for videre planarbeid Det er helt avgjørende for tiltakshavere på dette tidspunktet å få svar på om ønsket om en parkeringsdekning på 1 plass per leilighet, og 1 plass per 100 m² BRA for næring/klubblokaler, kan tillates i denne omreguleringen. Denne parkeringsdekningen er lavere enn det rådmannen innstiller på, og derfor bes det spesifikt om at utvalget tar stilling til tiltakshavers spørsmål. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med endring av reguleringsplan for Stadionkvartalet. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Planavgrensning varsles som vist i oppstartsmøtereferatet, punkt 3.1, dvs. hele gjeldende reguleringsplan for Stadionkvartalet varsles med hensikt på å endre I/K/TY 2 og 3 samt I/GT til nytt formål B/K/TY/I Side 6
Endring av arealformål til også å gjelde boligbebyggelse tilrådes, mot at endringen konsekvensutredes Det bør utredes virkning av flombelysningen på stadion for boligene, ettersom dette blir boligenes «stille side» i forhold til støy fra Hagatjernveien Det anbefales at gesimshøyde i gjeldende plan videreføres, og eventuelle avvik bør utredes og grunngis Det tilrådes bestemmelser til maksimal antall og maksimal størrelse på leiligheter Det bør utredes sol og lysforhold for nærliggende eiendommer. Utfall av utredningen bør gi rammer for eventuell nedtrapping til nærliggende eiendommer Krav til sykkelparkering bør følge kommuneplanens arealdel Eksisterende rekkefølgekrav bør videreføres i sin helhet Det bør utredes mulig løsning for leke- og felles uteoppholdsareal på kommunalt friområde innenfor gjeldende reguleringsplans yttergrense. Småbarnslekeplass bør opparbeides på egen grunn Parkeringsdekningen bør følge gjeldende reguleringsplan Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 03.05.2017: Gunn Lundhaug (H) ba om å fratre som inhabil i behandling av saken grunnet familiære forhold. Utvalget vedtok enstemmig å la henne fratre. Jørn Gjennestad (H) tok hennes plass i behandlingen. Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 03.05.2017: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med endring av reguleringsplan for Stadionkvartalet. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Planavgrensning varsles som vist i oppstartsmøtereferatet, punkt 3.1, dvs. hele gjeldende reguleringsplan for Stadionkvartalet varsles med hensikt på å endre I/K/TY 2 og 3 samt I/GT til nytt formål B/K/TY/I Endring av arealformål til også å gjelde boligbebyggelse tilrådes, mot at endringen konsekvensutredes Det bør utredes virkning av flombelysningen på stadion for boligene, ettersom dette blir boligenes «stille side» i forhold til støy fra Hagatjernveien Det anbefales at gesimshøyde i gjeldende plan videreføres, og eventuelle avvik bør utredes og grunngis Det tilrådes bestemmelser til maksimal antall og maksimal størrelse på leiligheter Det bør utredes sol og lysforhold for nærliggende eiendommer. Utfall av utredningen bør gi rammer for eventuell nedtrapping til nærliggende eiendommer Side 7
Krav til sykkelparkering bør følge kommuneplanens arealdel Eksisterende rekkefølgekrav bør videreføres i sin helhet Det bør utredes mulig løsning for leke- og felles uteoppholdsareal på kommunalt friområde innenfor gjeldende reguleringsplans yttergrense. Småbarnslekeplass bør opparbeides på egen grunn Parkeringsdekningen bør følge gjeldende reguleringsplan Side 8