Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag avholdes torsdag 11.februar 2016 kl. 18.30 på Manglerud Skole - Auditoriet. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. FORSLAG A) FORSLAG FRA «BEBOERGRUPPEN»: OPPHEVELSE AV TIDLIGERE VEDTAK PÅ EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING 7.OKTOBER 2015 1) Oppheve vedtak vedrørende forslag A alternativ 3 fra 7.oktober 2015 2) Øvrige rehabiliteringstiltak skal behandles enkeltvis på kommende generalforsamlinger 3) Vedlikeholdsplan 4) Rehabilitering av tak Oslo 03.02.2016 I styret for Manglerudhøgda Borettslag Thor Linell /s/ Bengt Olav Øverjordet /s/ Hanne-Christine Haugen /s/ Andreas Nordstrøm /s/ Trond Rasmussen /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
BAKGRUNN FOR DENNE INNKALLINGEN På ekstraordinær generalforsamling den 7. oktober 2015 ble «Alternativ 3 rehabilitering av tak, fasader, vinduer og ytterdører» vedtatt med 50 mot 20 stemmer, dvs kvalifisert flertall. Etter dette vedtaket dannet noen beboere i firemannsboligene en «beboergruppe». Beboergruppen inviterte til, og gjennomførte et informasjonsmøte for beboerne i firemannsboligene den 24. november 2015. På møtet ble det blant annet samlet tilstrekkelig støtte til å kreve en ny ekstraordinær generalforsamling. Det er også distribuert rundskriv fra beboergruppen i postkassene. Et sentralt punkt for beboergruppen er de økonomiske konsekvensene ved en rehabilitering. Styret er kjent med at beboerne i firemannsboligene på informasjonmøtet ble presentert for et mulig fremtidig nivå på felleskostnadene som er basert på andre forutsetninger enn likviditetsanalysene OBOS Banken regnet ut for borettslaget i forkant av ekstraordinær generalforsamling. På generalforsamlingen vil derfor en representant fra OBOS Banken være tilstede for å besvare eventuelle spørsmål knyttet til likviditetsanalysen, felleskostnader og konsekvenser ved endring i rentenivået. 2. FORSLAG A) FORSLAG FRA «BEBOERGRUPPEN»: OPPHEVELSE AV TIDLIGERE VEDTAK PÅ EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING 7.OKTOBER 2015 Ny ekstraordinær generalforsamling vedrørende rehabilitering. Med bakgrunn i interessen blant mange beboere, inviteres det til ny ekstraordinær generalforsamling for å diskutere rehabilitering av Manglerudhøyden Borettslag. Ved større rehabiliteringsprosjekter planlegges vedlikeholdstiltak normalt med utgangspunkt i en tilstandsanalyse. En tilstandsanalyse vil også være avgjørende for prioritering av rekkefølge og hvilke vedlikeholdstiltak som er nødvendige. Da det ikke er gjort tilstandsanalyse i vårt borettslag siden 2006, må nye tilstandsanalyser gjennomføres før valg av rehabiliteringstiltak. Det er ikke redegjort for konsekvenser ved renteutvikling og totalkostnader ved de ulike finansieringsalternativene. Normalt er risikorammen ved denne type prosjekter 20-25 %, noe det heller ikke er tatt høyde for i tidligere utsendt informasjon. Med bakgrunn i dette, mener andelseierne i borettslaget det vil være uforsvarlig å igangsette planlagt rehabilitering ut i fra «Grunnpakke 3». Grunnpakke 3 ble vedtatt på siste ekstraordinære generalforsamling. Hvis den gjennomføres, vil beboerne få meget høy fremtidig husleie. Dette vil høys sannsynlig føre til stor prisnedgang på leilighetene både som følge av skyhøy felleskostnad og kanskje også fordi det vil bli for mange leiligheter for salg på en gang, noe som også er en følge av de høye utgiftene. Det er ønskelig med skriftlig avstemming. Vedlegg 1: Kalkyle husleie 2016/2017 fra beboergruppen
Beboergruppen anbefaler derfor: 1) Forslag til vedtak: Vedtak gjort på ekstraordinær generalforsamling den 7.oktober 2015, vedrørende forslag A alternativ 3 (grunnpakke), oppheves. Styrets innstilling: Styret anbefaler at forslaget fra beboergruppen ikke tas til følge og at vedtaket fra ekstraordinær generalforsamling 7. oktober 2015 opprettholdes. Det er to forhold ved rehabiliteringen som må sees i sammenheng: Tilstand / behov Økonomi Tiltak Tak Fasader Behov Kondensproblemer er dokumentert i tilstandsrapport fra 1992. Anbefalt tiltak: Ombygging av takene. I stedet ble takene ble tekket om i 1995 uten at problemene ble løst. I 1996 ble Teknologisk Insititutt engasjert for å finne årsaken og foreslå en løsning. De utarbeidet en rapport datert 8.3.1996, som beskriver fuktproblemet i takkonstruksjonen i detalj. Denne rapporten er å finne i forprosjekt «Ombygging av tak» fra november 1996. Her står det også at etter omtekking i 1995 er problemene med takene blitt verre. Takene ble vedtatt bygget om i 1996, men vedtaket ble omgjort i 1997. Det er ikke utført arbeider på takene siden 1995. Fuktproblemene er også bekreftet gjennom en rekke henvendelser fra beboere opp i gjennom årene. På bakgrunn av dette mener styret at ytterligere utredning av takenes tilstand er unødvendig. Litt historikk: I 1997 ble panel på alle sydvegger skiftet ut, dårlig isolasjon og råttent reisverk utbedret og tilleggsisolert med asfaltplater og luftspalter. På andre vegger ble dårlig panel skiftet ut. Under styrets arbeid i innkalling til generalforsamling 1998 står det å lese: «Det ble under panelingsarbeidet oppdaget at tidligere bygningsarbeide, særlig i de utbyggede delene på endel 4-mannsboliger var utrolig dårlig utført, men også på en del av de ikke utbyggede rekkehus». Veggene ble beiset i 1998 og 2004. Dårlig panel ble skiftet i 2004 og 2007. I tilstandsrapporten fra 2006 beskrives fasadene som generelt i god stand altså to år etter at fasadene var nymalt. Nå er det 12 år siden de ble beiset, og fasadene synes i dag å fremstå i noe variabel tilstand. Er det riktig å bruke mange millioner på en ny runde med panelutskifting og beising, eller skal disse pengene legges i en mer omfattende rehabilitering? Det foreligger ingen oppdatert tilstandsanalyse for fasadene, og det er nok heller ikke omfattende råteproblemer. Utgangspunktet for rehabilitering er først og fremst et ønske hos mange beboere om bedre isolerte og mer energieffektive boliger. Det er et faktum at isolasjonen i de fleste vegger er den originale 10 cm steinullen fra 1960-62. Det er ikke slik at den er tipp topp noen steder og veldig dårlig andre steder. Det er 55 år gammel isolasjon og den er langt unna dagens standard. Dersom vi fortsetter dagens praksis, bytter dårlig panel og beiser alle husene på nytt, holder vi nok råteproblemene i sjakk i flere år fremover, men vi får ikke gjort noe det som mange beboere ønsker å adressere, nemlig isolasjonen. Dersom man vektlegger bedre isolerte og mer energieffektive boliger mener styret at en tilstandsvurdering av fasadene er unødvendig. Se og så siste side i vedlegg 3.
Vinduer Ytterdører Det er stor variasjon på vinduene i borettslaget. Vi har hele spekteret fra originale vinduer til helt nye. Styret regner med at majoriteten av vinduene er skiftet på 80-tallet. I tilstandsrapporten fra 2006 står det at enkelte av vinduene er i så dårlig stand at utskifting bør vurderes. Vinduene ble sist malt i 2007. Det er ikke slik at alle vinduene i borettslaget er så dårlige at de må skiftes. Som med fasadene kan det være andre kriterier som legges til grunn for et ønske om rehabilitering. Et viktig poeng er at enkeltvis utskifting av vinduer er meget kostbart over tid i forhold til å bytte mange på en gang. Borettslaget har dessuten over 1000 vinduer (kjellervinduer medregnet). Å holde styr på hvilke vinduer som er skiftet, og når, blir en lite hensiktsmessig oppgave. Nå som de fleste vinduene er så pass gamle mener styret det er riktig å skifte disse, slik at standarden blir lik og enhetskostnaden lavest mulig. Se for øvrig vedlegg 3 om hva Enova sier om utskifting av gamle vinduer. Styret har fått mange henvendelser om trekkfulle dører og har vært på befaring mange steder. Vi trenger ikke utarbeide en tilstandsrapport for å fastlå at dette er tilfellet. Når det gjelder økonomi har styret følgende kommentarer: Kalkylen til boboergruppen i vedlegg 1 er basert på noen grunnleggende feil: o Lånebeløpet er ikke riktig. I presentasjonen på ekstraordinær generalforsamling var lånebehovet for grunnpakke 3 på 62,5 mill ved en flytende rente på 2,75%. o Kalkylen legger til grunn at nedbetaling av avdragene kommer på toppen av eksisterende felleskostnader. Det er ikke riktig, fordi borettslaget over flere år har hevet felleskostnadene med tanke på en kommende rehabilitering. Det betyr at en vesentlig del av rehabiliteringslånet kan betjenes med dagens nivå på felleskostnadene. o Det er mange forhold som må vurderes når man beregner felleskostnader o Se for øvrig vedlegg 2 Kalkyle felleskostnader basert på likviditetsanalyse fra OBOS Banken Usikkerhet rundt fremtidig rentenivå og nivå på felleskostnader kan reduseres med fastrentelån. I kostnadsoverslaget som ble presentert på forrige ekstraordinær generalforsamling er det tatt høyde for uspesifiserte arbeider på 15% av de bygningsmessige arbeidene. Påstanden om sannsynlig høy prisnedgang for leilighetene i borettslaget er ikke dokumentert. Det lønner seg ikke å utsette rehabilitering for først å spare opp mer egenkapital. I praksis klarer man ikke å kompensere for kostnadsutviklingen. Enkeltvis utskifting av f.eks. vinduer gir vesentlig høyere enhetskostnader og blir dyrere totalt sett. Dersom vi tar rehabiliteringen over 5-10 år, tror styret at de totale kostnadene vil bli høyere når alt er utført. Vi får da flere perioder med bl.a. prosjektering og riggkostnader. Dette, sammen med den generelle kostnadutviklingen, tror styret vil gi høyere totale lånekostnader, og et høyere nivå på felleskostnadene, etter avsluttet rehabilitering. Ved rehabilitering av borettslag, anbefales det at man gjør det samme over alt, slik at standarden blir lik. Dette er i følge OBOS Prosjekt også det mest vanlige. Dersom vi f.eks. skifter tak bare på enkelte hus, får vi en situasjon der noen andelseiere får en «bedre» leilighet i form av bedre isolerte tak, uten kondenslekkasjer, mens de øvrige bare får sin andel av fellesgjelden. Det samme argumentet gjelder dersom det byttes vinduer eller ytterdør hos
enkelte og ikke hos alle. Noen får verdiøkningen og bruksgleden, mens alle må være med på å betale. Etter at det ble utarbeidet en ENØK-rapport i 2013 fikk borettslaget tilsagn om ENØK-støtte på kr 1 000 000,-. Tilsagnet utløpet 31.12.2016, men det kan søkes om forlengelse. 2) Forslag til vedtak: Rehabiliteringstiltakene som er inkludert i grunnpakken på forslag A, fra den ekstraordinære generalforsamlingen 7.oktober 2015, behandles enkeltvis på kommende generalforsamling(er), etter at tilstandsanalyse og tilstrekkelig informasjon foreligger for beboerne. Styrets innstilling: Rehabilitering av tak behandles i forslag 4. Det er opp til styret å vurdere når utskifting av ytterdører skal gjennomføres. Rehabilitering av fasader med vinduer behandles på en kommende generalforsamling. 3) Forslag til vedtak: Det utarbeides en trinnvis tiltaksplan for vedlikeholdsprosjekter de kommende 10 årene. Styrets innstilling: Dersom forslag A.1 blir vedtatt støtter styret forslaget. Dersom forslag A.1 faller, kan dette utsettes til etter rehabiliteringsprosjektet. 4) Forslag til vedtak: Rehabilitering av tak igangsettes snarest - da det er behov for dette utfra alvorlighetsgrad/tilstand. Styrets innstilling: Rehabilitering av alle tak igangsettes snarest. Dette ble anbefalt så tidlig som i 1992 i en tilstandsrapport utarbeidet av vedlikeholdsavdelingen i OBOS. Med vennlig hilsen Beboergruppen i Manglerudhøyden borettslag Saksbehandlingens merknad: det legges alminnelig flertall til grunn Til informasjon: Dersom forslag 1 faller vil det ikke stemmes over forslag 2 og 4.
Vedlegg 1: Kalkyle husleie 2016/2017 fra beboergruppen
Vedlegg 2: Kalkyle felleskostnader basert på likviditetsanalyse fra OBOS Banken Tabellene under viser estimerte felleskostnadene ved ulike tenkte rentenivåer per 1.1.2017. Det er tatt utgangspunkt i at felleskostnadene kategori 1 er økt pr 01.03.2016 med 25%. Tallene er regnet ut fra likviditetsanalysen gjennomført av OBOS Banken. Dagens felleskostnader Rekkehus Firemannsboliger Felleskostnad 01.03.2016 (kategori 1) kr 3 963 kr 3 684 Garasje kr 900 kr 900 Leietillegg Variabelt Variabelt Hva blir estimerte felleskostnader pr mnd fra 2017 ved ulike rentenivåer? Felleskostnad inkl 900kr garasje (uten tilbygg) Rekkehus Firemannsboliger Total felleskostnad 2,5% rente kr 5 854 kr 5 505 Total felleskostnad 3,5% rente kr 6 369 kr 5 984 Total felleskostnad 5,0% rente kr 7 241 kr 6 794 Felleskostnad uten 900kr garasje (kun kategori 1) Rekkehus Firemannsboliger Total felleskostnad 2,5% rente kr 4 954 kr 4 605 Total felleskostnad 3,5% rente kr 5 469 kr 5 084 Total felleskostnad 5,0% rente kr 6 341 kr 5 894 Leietillegg er ikke lagt inn da dette varierer fra andel til andel. Dette vil komme i tillegg til beregningene. Det er ved 2,5% rente tatt utgangspunkt i en økning av felleskostnadene på 25% fra 2017 etter likviditetsanalyse pr 03.02.2016. Det er ved 3,5% rente tatt utgangspunkt i en økning av felleskostnadene på 38% fra 2017 etter likviditetsanalyse pr 03.02.2016. Det er ved 5,0% rente tatt utgangspunkt i en økning av felleskostnadene på 60% fra 2017 etter likviditetsanalyse pr 03.02.2016. Alle endringene er regnet ut fra felleskostnader pr 01.03.2016 (kategori 1) Likviditetsanalysen mener det i tillegg til dette blir en økning på 3% fra 2.halvår 2019. Denne økningen er ikke regnet ut i tabellene. Dagens rentenivå i OBOS Banken Flytende rente 2,40% Fastrente 5 år 2,50% Fastrente 10 år 3,20%
Vedlegg 3: Noen kommentarer fra Enova om utskifting av vinduer http://www.enova.no/innsikt/historier/bolighistorier/boligrenovering/nye-vinduer---varmen-steg-tregrader/195/223/ http://www.enova.no/radgivning/privat/enovas-merkeordning/tips-og-rad/vindu/skifte-eller-reparere/bordu-skifte-eller-reparere-gamle-vinduer/342/570/
http://www.enova.no/radgivning/privat/enovas-merkeordning/tips-og-rad/vindu/hvem-bor-bytte/hvembor-bytte-/345/569/
http://www.enova.no/radgivning/privat/enovas-merkeordning/tips-og-rad/isolasjon-ogtetting/utvendig/352/0/
Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Manglerudhøgda Borettslag.. Eiers signatur (Dato)
STEMMESEDDEL 1 STEMMESEDDEL 2 STEMMESEDDEL 3 STEMMESEDDEL 4 STEMMESEDDEL 5 STEMMESEDDEL 6 STEMMESEDDEL 7 STEMMESEDDEL 8 STEMMESEDDEL 9 STEMMESEDDEL 10