RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2016/902-33 Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Solli Dato: 06.02.2017 Sluttbehandling: RUV Endring av reguleringsplanen for Kalstadheia Utv.saksnr Utvalg Møtedato 14/17 Miljø- og teknisk komité 15.03.2017 17/17 Bystyret 30.03.2017 Rådmannens innstilling: Bystyret egengodkjenner endring av detaljreguleringsplanen for Kalstadheia i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Plankart og bestemmelser datert 07.02.2017 godkjennes.
Vedlegg: 1 Plankart 07.02.2017 2 Bestemmelser 07.02.2017 3 Beskrivelse av endringer 4 Høringsinnspill Kort resymé Endring av detaljreguleringsplanen for Kalstadheia fremmes nå for politisk sluttbehandling. Rådmannen innstiller på at planen kan godkjennes slik den foreligger med plankart og bestemmelser datert 07.02.2017. Dersom bystyret ikke er enig i planforslaget, sendes det tilbake for ny behandling med eventuelle retningslinjer for videre planarbeid, jmf. Plan og bygningsloven 12-12. Saksopplysninger Det ble varslet oppstart av endringer av detaljreguleringsplanen for Kalstadheia 10.05.2016. Videre ble det vedtatt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn 30.11.2016. Planen fremmes nå for politisk sluttbehandling i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Dersom bystyret ikke er enige i forslaget, kan planen sendes tilbake for ny behandling med eventuelle retningslinjer for videre planarbeid. Vesentlig endringer av planforslaget, vil kunne medføre behov for ny høring. Det har kommet inn til sammen 6 merknader/innspill til planforslaget i høringsprosessen. Innkomne høringsinnspill legges ved i sin helhet, men kommenteres også under hvert avsnitt. Velforeningen: kommer ikke med nye innspill, men viser til at deres synspunkter fra tidligere i prosessen fortsatt er gjeldene. Velforeningen har tidligere vist til viktigheten av oppgradering av Vormliveien, mulighet for tilbygg/tilleggstomter og sikre godt bomiljø for eksisterende beboere. Vurdering: Innspillene fra velforeningen er vurdert ved utleggelse til offentlig ettersyn. Alle ønsker om tilleggstomter er innarbeidet i planforslaget. Bestemmelsene åpner for en større utnyttelsesgrad av tomtene, slik at mulighetene for tilbygg/påbygg for eksisterende eiendommer er gode. Vormliveien bør helt klart utbedres. I reguleringsplanen er det fastsatt at veien skal utbedres med fortau og lys. Reguleringsplanen kan ikke si noe om tidspunktet for når denne skal utbedres, men kommunen har vedtatt at det skal søkes fylkeskommunen for finansiering gjennom låneavtale. Videre er prosjektet med utbedring av veien innarbeidet i kommunens handlingsprogram og økonomiplan der man etter planen skal starte prosjektering og planlegging i løpet av 2017. Utførelsen er planlagt gjennomført i 2018. Slik planforslaget fremstår vil ikke dette medføre betydelig forringelser i bokvalitet for de som allerede har kjøpt tomt og bygd hus i området, men som velforeningen påpeker i en tidlige uttalelse så blir eierne av eiendommen gnr. 53 bnr. 85 berørt av planforslaget i den grad at det legges opp til en boligtomt 12 meter fra deres eiendomsgrense i nordvest. Det er i tillegg fastsatt byggegrense for at ikke boligen på denne tomta skal komme nærmere bolighuset deres enn 22 meter. Denne avstanden ansees som tilstrekkelig for å hindre sjenerende innsyn, og boligtomta 53/85 vil fortsatt grense til friområder både mot vest og nord. Eier av eiendommen gnr. 53 bnr. 85
Viser til at de valgte tomt og bygde huset ut fra forutsetningen om at det var et friareal vest for boligtomta. De peker videre på at dette arealet ligger høyt og fritt med passe vegetasjon som innbyr til barns lek. De mener også at en bebyggelse på denne tomta, BFS 3, vil ruve ganske mye i forhold til resten av bebyggelsen. Vurdering: En bolig på BFS3 vil ligge noe høyere i terrenget enn øvrig bebyggelse, men det er her fastsatt en lavere mønehøyde for å hindre at bebyggelsen blir ruvende. Ved kjøp av en boligtomt, forholder man seg til gjeldende reguleringsplan, men det er ingen garantier for at ikke en plan eller forutsetninger kan bli endret i fremtiden. Det er forståelig at eierne reagerer på å få en nabotomt der det tidligere har vært friareal, men boligtomta er trukket såpass langt bort bra deres eiendom at det bør være innafor det som kan forventes av nabobebyggelse og innsyn i et boligfelt. Friarealets betydning for barns lek er viktig, men i dette tilfellet et det lagt opp til at tomta har korridorer med friareal på hver side slik at tilgjengeligheten til større friareal i nord blir ivaretatt. Videre omkranser friområder hele Kalstadheia, slik at barns behov for lek og utfoldelse i naturen ansees som ivaretatt av øvrige friområder. Aust-Agder Fylksekommune: Kan ikke se at planendringen berører de nasjonale eller regionale interesser de er satt til å ivareta, og har ingen merknader. Vurdering: Fylkeskommunen har ingen merknader, og innspillet gis derfor ikke vurdering. Statens vegvesen: Har ingen merknader til planarbeidet, og ser at plankartet ivaretar Fv. 4 med siktsone og bestemmelser. De minner om at fylkesveien ikke er prioritert i fylkeskommunes handlingsprogram for 2017-2020, slik at det ikke kan forventes regionale midler til oppgradering. Vurdering: Kommunen anser oppgradering av fylkesveien som et lokalt viktig tiltak, og har innarbeidet dette i sitt handlingsprogram. Bystyret har vedtatt at det skal søkes en låneordning av fylkeskommunen for gjennomføring av tiltaket. Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder: Fylkesmannen anser det som positivt at tomt 15 og 16 er tatt ut og erstattet med en tomt som vil gi bedre landskapstilpasning og mindre terrenginngrep. Ellers ser de at behovet for lekeplass dekkes av BKS, men foreslår at det legges inn rekkefølgebestemmelser for opparbeiding. Fylkesmannen mener også det bør fastsettes et rekkefølgekrav for opparbeiding av stien ned til sjøen, VB. Vurdering: Det fastsettes ikke rekkefølgekrav for opparbeiding av lekeplassen ettersom denne allerede er opparbeidet. Det fastsettes heller ikke rekkefølgekrav for opparbeiding av tursti, da denne i stor grad er ryddet i terrenget og velforeningen har inngått avtale med Risør kommune om bruk, drift og vedlikehold av området, som også inkluderer stien VB. Kystverket: Minner om at tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i sjøområdet krever tillatelse fra kommunal havnemyndighet etter havne- og farvannsloven. De har ellers ingen merknader til planen. Vurdering: Brygger og andre installasjoner vil bli vurdert etter havne- og farvannsloven i forbindelse med byggesaken. Økonomi Boligfeltet på Kalstadheia er utbygget etter selvkostprinsippet, slik at inntekter for tomtesalg skal dekke alle utgiftene i opparbeidingsprosessen. For usolgte tomter som er regulert større, må prisen økes tilsvarende det ekstra arealet. For BKS1 og BKS2, må det fastsettes egen pris ettersom vilkårene
for bygging er betydelig endret i forhold til at det her kan etableres firemannsboliger. Ny prissetting av tomter innenfor reguleringsplanen vil fremmes i egen sak til formannskapet. Etter at planen er ferdig sluttbehandlet, må de som har fått innarbeidet tilleggstomt i planen, søke om en fradeling av arealet. Pris må fastsettes av formannskapet som grunneier, men bør ta utgangspunkt i opprinnelig tomtepris. Kommuneplan Omregulering av Kalstadheia er i samsvar med kommunens hovedmålsetning, vi skal vokse og satsingsområdet attraktivitet. Vi skal være en kommune der flere flytter inn enn og da må kommunen til en hver tid kunne tilby et variert boligtilbud med attraktive og byggeklare tomter. I henhold til kommuneplanens arealstrategier har Risør kommune tre lokalsentre i tillegg til Risør sentrum - Søndeled, Sandnes/Hope, Moen/Akland. Disse lokalsentrene skal utvikles og styrkes som attraktive bosteder, gjerne med mer konsentrert bebyggelse. Kort avstand til skole, barnehage, nærbutikk og attraktive leke- og friluftsområder er viktige kvaliteter ved lokalsentrene. Søndeled er i kommuneplanen definert som et spesielt viktig satsningsområde med tanke på nærhet til E-18. Folkehelse og levekår Planlegging av boliger med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra boligområdet til turområder, idrettsplass og servicefunksjoner kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Planforslaget ansees ikke for å gi negative konsekvenser for folkehelse og levekår. Klima og miljø En boligutbygging vil i seg selv ikke være klimanøytral, men en endring av en allerede vedtatt reguleringsplan vil ikke medføre økte negative konsekvenser for klima- og miljø. Næringsperspektiv Boligutbygging er en viktig del av en kommunes næringspolitikk, ettersom arbeidsplassutvikling kan følge av økt tilflytting. Kalstadheia ligger i nærheten av det regionale bo- og arbeidsmarkedet, med kort avstand til E-18, og flere av nabokommunene. Vurderinger Søndeled har lenge vært et område som man ønsker å videreutvikle. Planen fremstår nå med større tomter og valgfrihet for den som ønsker å bygge en bolig på Kalstadheia, der tomtene har gode sol- og utsiktsforhold. Boligfeltet har en attraktiv beliggenhet i forhold til nærhet til sjøen og friområder, barnehage og idrettsanlegg. Den korte avstanden fra boligfeltet til E 18 er viktig i forhold til det regionale arbeidsmarkedet og bør potensielt kunne tiltrekke seg nye innbyggere som ønsker å etablere seg i området. De som allerede har kjøpt tomt og bygd bolig har fått større valgfrihet i utnyttelse av tomta og tilbud om tilleggstomt. Basert på en helhetlig vurdering av de innspillene som har kommet inn i høringsprosessen, er det ikke gjort noen endringer i planforslaget fra planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det kan selvfølgelig diskuteres om det bør etableres en tomt BFS3, i det som tidligere var friområde av hensyn til naboene. I dette tilfellet ansees naboenes interesser for godt nok ivaretatt ved at formålsgrensa og byggegrensa er satt med relativt stor avstand til deres bolig. BFS3 vil bli en svært attraktiv tomt med
tanke på solforhold og utsikt, og det er en klar strategi i kommuneplanen at det skal tilrettelegges for flere attraktive boligtomter for å få kunne tiltrekke seg flere innbyggere. Fylkesmannen mener også i sin uttalelse at vurderingen med å legge en tomt her er riktig ut fra landskapet og terrengtilpasning. Planbeskrivelsen/beskrivelsen av planendringene oppdateres i henhold til vedtak når dette foreligger. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplanen egengodkjennes og sluttbehandles slik den foreligger med plankart og bestemmelser datert 07.02.2017.