ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 59/17 Formannskapet 28.03.2017 DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 5/11 PÅ NORDBYMOEN 1.GANGSBEHANDLING Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for del av gnr. 5/11 på Nordbymoen (PlanID 403), som vist på kart datert 19.01.2017, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve deler av følgende reguleringsplaner: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) - Travbaneområdet (PlanId 208) - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2012/6538-24 Side 1 av 7
Saksbehandler Saksprotokoll i Formannskapet - 28.03.2017 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2012/6538-24 Side 2 av 7
RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for del av gnr. 5/11 på Nordbymoen (PlanID 403), som vist på kart datert 19.01.2017, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve deler av følgende reguleringsplaner: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) - Travbaneområdet (PlanId 208) - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Ullensaker, 17.03. 2017 Erlend Eggum Rådmann Saksnr. 2012/6538-24 Side 3 av 7
Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert 19.01.2017 2. Forslag til planbestemmelser, datert 20.01.2017 3. Planbeskrivelse, datert 27.01.2017 4. Illustrasjonsplan, datert 19.01.2017 5. ROS-analyse 6. Geoteknisk datarapport, datert 17.10.2016 7. Notat geotekniske vurderinger, datert 17.10.2016 Saksdokumenter: (ikke vedlagt): Saksmappe. SAMMENDRAG: Planforslaget legger til rette til boligbebyggelse i form av 12 eneboliger og 3 boliger i rekke. Plasseringen ligger sentralt i et eksisterende boligområde på Nordbymoen, ca. 2 km nord for Jessheim sentrum. Forslaget er i tråd med overordnede føringer i kommuneplan. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. SAKEN GJELDER 1.gangsbehandling av detaljregulering «del av gnr. 5/11 på Nordbymoen», datert 19.01.2017. Forslagstiller er Plan 1 AS på vegne av Grefsen Eiendom AS. Plan-navnet må endres til sluttbehandling. Bakgrunn Planområdet ligger sør for Travbanevegen på Nordbymoen og har vært en del av eiendommen gnr 5/11. Planområdet er i dag fradelt som egen eiendom og har gbnr. 5/167. Hensikten med planarbeidet er å regulere til boligformål i tråd med dagens kommuneplan. Kartet til venstre viser plassering av planområdet, Nordbymoen stasjon er nederst til venstre. Kartet til høyre viser at planområdet i dag er et ubebygd skogsområde. Planstatus Planområdet har i tidligere kommuneplaner inngått som den sydligste delen av et større friområde på Nordbymoen. I forbindelse med at kommuneplanen ble revidert 07.09.2015 ble området endret og avsatt til boligområde. Den sørlige delen av planområdet er i dag uregulert, mens Travbanevegen og østlig del av planområde er regulert til hhv vegareal og friområde. Planen vil erstatte mindre deler av følgende eksisterende planer: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) Saksnr. 2012/6538-24 Side 4 av 7
- Travbaneområdet (PlanId 208) - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Det er i gjeldende Boligbyggeprogram avsatt 12 boenheter for perioden mellom 2017 og 2019. SAKSGANG: Det ble avholdt oppstartsmøte den 24.02.2016, i møtet ble det vurdert at tiltaket ikke medfører krav om konsekvensutredning. Varsel om igangsetting av planarbeider og forhandlinger av utbyggingsavtale ble kunngjort i Romerikes blad og Eidsvold Ullensaker blad den 01.06.2016. Varslingsbrev til naboer og offentlig myndigheter ble sendt ut 30.05.2016. Frist for tilbakemelding ble satt til 04.07.2016. Det kom inn 8 uttalelser til varsel om oppstart: 1. Ruter As, 02.06.2016 2. Nordbymoen Vel, 02.06.2016 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 06.06.2016 4. Norges vassdrags- og energidirektorat, 10.06.2016 5. Ivar Gotaas, Monica Quist og Terje Karlsen, 21.06.2016 6. Hafslund Nett AS, 22.06.2016 7. Akershus fylkeskommune, 04.07.2016 8. Statens vegvesen, 05.07.2016 Uttalelsene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Kommunens samlet kommentar til merknadene: Selve omdisponeringen til boligområde er avklart i kommuneplanen og drøftes ikke videre her. Foreslått utnyttelse av området må anses som moderat og skiller seg ikke vesentlig ut i forhold til eksisterende bebyggelse. Del av 4/93 som ligger innenfor planområde er videreført som grønnstruktur. Utforming av innkjøringen fra Nordbyvegen er detaljert beskrevet i planforslaget og plassering og utforming er planlagt i samråd med VARV-avdelingen som forvalter bl.a. kommunale veganlegg. Utnyttelse av planområdet er gjort med hensyn til en helhetlig vurdering. Det er viktig med en differensiert boligstruktur på Jessheim. I forhold til parkeringsdekning er det satt et absoluttkrav på 2 plasser pr. boenhet som vil harmonere med de øvrige boligeiendommene i området. Det er lagt opp til trygge samferdselsforbindelser for myke trafikanter i form av gangfelt over Travbanevegen til offentlig friområde og gang- og sykkelveg. Kommunen har ikke ytterligere kommentarer og viser til forslagsstillers kommentarer i planbeskrivelsen. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet inngår i dag i et større grøntbelte på Nordbymoen og består i hovedsak av skog og myr. Planområdet er omkranset av eksisterende boligbebyggelse og friområde i nord. Nabobebyggelsen består i hovedsak av eneboliger, nord for Travbanevegen er det innslag av mer konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i 2 etasjer. Grønnstrukturen danner en nord-sør gangforbindelse sentralt i boligområdet. Saksnr. 2012/6538-24 Side 5 av 7
KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Planforslaget legger til rette for 12 eneboligtomter i vest og med tilhørende atkomstveg med fortau som også skal fungere som en gangforbindelse til grønnkorridoren sør for planområdet. Det er planlagt et felles uteoppholdsareal inkludert en lekeplass inntil Travbanevegen. I øst er det planlagt 3 boliger i rekke med atkomst til Nordbyvegen. Det er planlagt felles nedgravd renovasjonsløsing langs Travbanevegen. Travbanevegen er medtatt i sin helhet langs planområdet. Dette har bakgrunn i at dagens reguleringsplan har store avvik mellom regulert og opparbeidet plassering av veganlegget. Planforslaget har tatt utgangspunkt i opparbeidet plassering. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Utnyttelse, utforming og kvaliteter Tomtene for frittliggende småhusbebyggelse har en utnyttelsesgrad på % BYA=30 %. Det kan umiddelbart synes som lav utnyttelse med tanke på den relativt sentrale beliggenheten. Området har vært avsatt som friområde frem til kommuneplanen ble vedtatt 07.09.2015, men aldri vært regulert. I forbindelse med at området ble omdisponert ble det i saksfremlegget beskrevet en «forsiktig utbygging». Det er i tillegg viktig at Jessheimsområdet får en differensiert boligstruktur innenfor rammekravet om høy utnyttelse. Hovedvekten av nyetablerte boliger i sentrumsområdet er konsentrert boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse. Det er derfor forsvarlig at man i enkelte områder bygger med lavere tetthet og en annen boligtypologi. Også forholdet til den øvrige bebyggelsen i området og avstand til sentrum og kollektivknutepunkter gjør at den foreslåtte bebyggelsesstrukturen virker hensiktsmessig. Det er satt byggegrense i planen mot Travbanevegen og i boligområde BKS som er planlagt til rekkehusbebyggelse. De øvrige områdene reguleres av de generelle avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Byggehøydene er regulert i bestemmelsene som angir maksimal mønehøyde til 8 meter og gesimshøyde til 5 meter over gjennomsnittlig planert terreng i hele planområdet. Boligene får romslige uteområder og det legges til rette for å plassere bebyggelsen slik at man kan få gode, skjermede utearealer mot sør. Friområde og lekeplasser Det er i kommuneplanen satt krav til etablering av en mindre lekeplass i planområdet. Denne er plassert i beltet mellom eneboligbebyggelsen i vest og rekkehusbebyggelsen i øst, på et område hvor det ikke er mulig å etablere boligbebyggelse. Eneboligbebyggelsen har relativt store tomter med moderat utnyttelse, det anses ikke som et stort behov for en mindre lekeplass her da boligene har tilstrekkelig lekearealer på sine respektive eiendommer. Plasseringen ligger mellom eneboligbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen, plasseringen er tilgjengelig og vil også kunne fungere for en plass for tilfeldige møter for beboerne i området. Lekeplassen er skilt fra Travbanevegen med en privat gang- og sykkelveg. Forbindelser for gående og syklende Nord for Travbanevegen ligger et større friområde med løkkebane. Planforslaget legger til rette for å etablere et gangfelt over Travbanevegen til dette friområdet og til offentlig gang- og sykkelveg. Opparbeidelse er sikret gjennom rekkefølgekrav i bestemmelsene. Saksnr. 2012/6538-24 Side 6 av 7
Det skal etableres fortau/gang- sykkelveg fra Travbanevegen og sørover til eksisterende grønnkorridor mellom bebyggelsen. Planforslaget vil på mange måter forbedre forholdende for gående og syklende også for omkringliggende boligmiljø. Parkering Det er krav til at det avsettes 2 parkeringsplasser pr. boenhet hvorav minst 1 i garasje. Det er hensiktsmessig å stille krav til å måtte planlegge for garasjeplass tidligst mulig, selv om det ikke er et krav til at den skal etableres. Boligbyggeprogrammet Området har en kvote på 12 boenheter i tidsrommet 2017-2019. Planforslaget vurderes å være noenlunde i tråd med dette selv om det her reguleres for 15 boenheter. Grunnforhold De geotekniske utredningene har påvist en del organiske rester i grunnen, og det må skiftes ut masser i aktuelle områder. Høyt grunnvannstand i området kompliserer dette arbeidet fordi en drenering ikke må påvirke eksisterende bebyggelse i området. Det er stilt krav til masseutskifting i reguleringsbestemmelsene. KONKLUSJON: Planforslaget er i tråd med overordnede føringer i kommuneplan og boligbyggeprogram. Planforslaget anbefales derfor lagt ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2012/6538-24 Side 7 av 7