Utv.saksnr Utvalg Møtedato 144/17 Formannskapet /17 Kommunestyret

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 144/17 Formannskapet /17 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR FURUBRINKEN, GNR 81/41 - PLANID 404 Vedtak Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan for Furubrinken, plan-id 404, som vist på plankart datert , med tilhørende bestemmelser, sist revidert Rett utskrift Yara Abudayya Utvalgssekretær Sendes saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 9

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Roger Axelsson (V) fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av Ullensaker Venstre: Anleggsvei benytter traseen sør for bebyggelsen på Åsmoen. Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Repr. Axelssons tilleggsforslag fikk 2 stemmer (V) og derved falt mot 43 stemmer (FRP,H, KRF, AP, SP, SV_R,MDG) som stemte imot. Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 10 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan for Furubrinken, plan-id 404, som vist på plankart datert , med tilhørende bestemmelser, sist revidert Saksnr. 2015/ Side 2 av 9

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan for Furubrinken, plan-id 404, som vist på plankart datert , med tilhørende bestemmelser, sist revidert Ullensaker, Erlend Eggum rådmann Saksnr. 2015/ Side 3 av 9

4 Saksbehandler: Eivin Hansen Vedlegg: 1 Plankart, datert Reguleringsbestemmelser Furubrinken , revidert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert ROS-analyse, datert Geoteknisk rapport, datert Geoteknisk vurdering, datert Kartlegging av naturmangfold, datert Saksdokumenter: SAMMENDRAG Reguleringsplanforslaget for Furubrinken blir fremmet som et privat forslag til detaljregulering (PBL 12-3). Planen er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av Grefsen Eiendom AS. Planområdet ligger inntil et etablert boligområde, og er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Hensikten er å legge til rette for oppføring av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse på området. Reguleringsplanen åpner for totalt 25 boenheter. Rådmannen mener forslaget er i tråd med overordnede føringer, og anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for Furubrinken gnr 81/41, datert Planforslaget tilrettelegger for oppføring av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur i planområdet. Planområdet er på cirka 28 dekar, og består av gnr 81/41 og 81/282 på Jessheim. Planområdet er ikke tidligere detaljregulert, men ligger inne i kommuneplanen til boligformål. Bakgrunn Øvre Romerike Prosjektering AS har på vegne av Grefsen Eiendom AS utarbeidet planforslaget. Planområdet ligger inntil reguleringsplan for Ekornrudsletta 1 og 2, som ble utviklet av samme tiltakshaver. Planforslaget legger opp til totalt 25 boenheter, hvor 21 boenheter skal utvikles av Grefsen Eiendom og 4 eneboligtomter skal være igjen til grunneier. Planstatus Planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan (merket som område 59). Planområdet er ikke tidligere regulert. I boligbyggeprogrammet har planområdet en kvote på 15 boenheter i perioden Planprosess Oppstartsmøte Oppstartsmøtet ble gjennomført hos Ullensaker kommune 8. september Varsling Igangsetting av planarbeidet ble varslet den 8. juni 2016 per brev til berørte grunneiere, naboer, private og offentlige instanser og andre. Det ble samtidig varslet i avisene Eidsvoll og Saksnr. 2015/ Side 4 av 9

5 Ullensaker Blad og Romerikes Blad, i tillegg til forslagsstillers hjemmeside. Frist for innsendte merknader ble satt til 7. juli Det kom inn 8 merknader til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknadene. Uttalelser til offentlig ettersyn Formannskapet vedtok å legge planforslaget, sak 60/17, ut til offentlig ettersyn i møte 28. mars Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn til 26. mai Det kom inn 7 merknader til offentlig ettersyn. 1. Monica Jordbekken i e-post datert Vi som i dag bor i Åsmohagan ønsker at transport/tungtransport i forbindelse med byggeperioden ikke kjøres gjennom vår private vei. I ROS-analysen kommer både «risiko for ulykke i av-/påkjørsler og med gående/syklende» (3) og «risiko for ulykke ved anleggsgjennomføring» (4) ut med gult utslag. Gult utslag indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risiko. Det bor veldig mange små barn i og rundt Åsmohagan som ved byggetrafikk gjennom vårt område vil kunne komme i farlige situasjoner. Det finnes alternative måter å komme inn til byggefeltet i Furubrinken på. Eksempelvis via Ekornrudvegen ved siden av gnr. 81/ Akershus fylkeskommune i brev datert Når det gjelder automatisk fredede kulturminner er det innenfor reguleringsområdet registrert en kullgrop fra middelalderen, ID Akershus fylkeskommune finner etter en samlet vurdering å kunne tillate at detaljreguleringsplan for Furubrinken, Ekornrudsletta i Ullensaker kommune vedtas uten vilkår om ytterligere arkeologisk undersøkelse av kullgrop ID før tiltak i henhold til planen realiseres. Vedrørende parkering, anbefaler fylkesrådmannen at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at disse sees i sammenheng med områdets kollektivtilbud. Fylkeskommunen viser også til omtalen av håndtering av masser i planbestemmelsene, og påpeker viktigheten av presis begrepsbruk. Ulik begrepsbruk fører til ulik forståelse for og tilnærming til masseforvaltning hos statlige, regionale og lokale myndigheter, samt hos konsulenter og entreprenører. Det fører igjen til upresise planer, dokumenter og avtaler. Det vises dermed til regional plan for masseforvaltning for Akershus, der det er gjort et arbeid med å definere ulike begreper. Det er derfor viktig at dette tas inn i arbeidet. En nyansering og definering av begrepene bidrar til å tydeliggjøre kommunikasjon om hva og hvordan overskuddsmasser skal brukes og nyttiggjøres. Når det gjelder friluftsliv understrekes det viktigheten av en velfungerende og sammenhengende grønnstruktur i nærheten av der folk bor. Dette gjør det enklere å bedrive utendørsaktivitet i hverdagen, i tillegg til transport til og fra jobb og skole. Fylkesrådmannen mener at det er positivt at friluftsinteressene er omtalt i planbeskrivelsen. 3. Erik og Eli Bakken i e-post datert Vi ønsker å uttale bekymring for trafikkavviklingen gjennom Åsmohagan i anleggsperioden. Dette synes ikke vurdert godt nok i ROS-analysen. Her omtales kun utkjørsel til Ekornrudvegen. Åsmohagan består av et trangt veinett som er lite egnet for tungtransport. Anleggstrafikken vil etter vår mening utgjøre betydelig risiko for liv og helse, og man bør søke andre løsninger enn gjennom Åsmohagan. Hvis man evt. kan benytte eksisterende «vei» lenger sør for området i anleggsperioden, vil man også i større grad kunne rute trafikken bort Saksnr. 2015/ Side 5 av 9

6 fra Ekornrudvegen ved å tvinge trafikken lenger sør. 4. Fylkesmannen i Oslo og Akershus i brev datert Basert på oversendt informasjon har Fylkesmannen ingen konkrete merknader til planforslaget. 5. Åsmohagan Huseierforening i brev datert Åsmohagan Huseierforening vil anmode om at all anleggstrafikk under byggetiden ikke skal gå gjennom byggefeltet Åsmohagan, men at den omdirigeres via gnr. 81/143. Denne eiendommen eies av privatperson Tore Leknesund og defineres som veggrunn. Åsmohagan Huseierforening anser det som høyt risikabelt at tungtrafikk daglig skal kjøre via Åsmohagan, hvor det er høy aktivitet av barn. Det påpekes også at det i dag er etablert busstopp ved Ekornrudvegen, noe som medfører stor gående trafikk av barn til og fra denne via Åsmohagan. Huseierforeningen anser dette som meget konfliktfylt og risikoutsatt, dersom anleggstrafikken krysser denne. Åsmohagan Huseierforening ønsker at kommunen tar hensyn til de nevnte merknadene, med krav om at utbygger ikke legger anleggstrafikken via Åsmohagan. Det påpekes også at Åsmohagan ikke var nevnt i risikoanalysen. 6. Ingvild Hjelmseth i e-post datert Familien Hjelmseth protesterer på at anleggstrafikken er planlagt gjennom boligområdet i Åsmohagan, fordi barn leker og ferdes i området. De påpeker også at Åsmohagan ikke er omtalt i ROS-analysen. Det blir fremhevet at Åsmohagan er barnas skolevei, og at det er uforsvarlig å blande små trafikanter med stor og tung anleggstrafikk. Det foreslås heller at det etableres anleggstrafikk utenom boligområdet i Åsmohagan, for eksempel via traséen ved Ekornrudvegen 35. Det understrekes at den planlagte anleggstrafikken gjennom Åsmohagan er uansvarlig og hinsides all sunn fornuft. 7. Statens vegvesen Region øst i brev datert Statens vegvesen har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Rådmannens samlede kommentarer: Når det gjelder adkomst og anleggstrafikk, er dette kommentert i drøftelsen. De andre uttalelsene tas til etterretning. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger på Jessheim, vest for Ekornrudvegen, men innenfor Algarheim skolekrets. Det er en utvidelse av eksisterende boligfelt med nærhet til offentlig kommunikasjonsmidler og barnehage. Planområdet utgjør en del av gnr. 81/41 og er på totalt ca. 28 dekar. Planforslaget tilrettelegger for 25 boenheter, og formålet er i tråd med gjeldende kommuneplan. Boligsammensetningen fordeler seg på 8 eneboliger, 13 kjedete eneboliger og 4 eneboligtomter som grunneier skal disponere. Grefsen Eiendom AS bygger dermed 21 boenheter som følger av dette. Utnyttelsen av planområdet ligger på 30 % BYA for den frittliggende småhusbebyggelsen, og 35 % BYA for den konsentrerte småhusbebyggelsen. Høyden for boligbebyggelsen blir inntil 7 meter gesimshøyde og 8 meter mønehøyde. Maks byggehøyder er satt til kote +205, da terrenget på flata ligger på ca. kote 197. Landskapet på Ekornrud er ganske flatt, og heller litt mot sør. Saksnr. 2015/ Side 6 av 9

7 Det er regulert en felles lekeplass på 500 m2 i tillegg til en liten lekeplass på 100 m2 som skal dekke behovet for nærlekeplass innenfor planen. Uteoppholdskravet dekkes på hver tomt. I tillegg finnes det to større grendelekeplasser i nærheten av planområdet som åpner for ballspill. Planområdet vil få adkomst fra Ekornrudvegen og videre gjennom Åsmohagan. Tiltakshaver eier eiendom gnr. 81/259 og 282 hvor den nye adkomsten er planlagt. Tiltakshaver har avtale om vegrett for inntil 25 boenheter med sameiet (veglaget) sin eier Åsmohagan. Figur 1 VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnete mål Planforslaget er i tråd med kommuneplanen , og åpner for en blanding av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. I boligbyggeprogrammet har området en kvote på 15 boenheter fra Da boligbyggeprogrammet åpner for et større antall boenheter gjennom reguleringsplan, er det vurdert at 25 boenheter totalt innenfor planområdet på 28 dekar er en passende utnyttelse for dette området. Dette gir en boligtetthet på 1,12 daa pr boenhet(inkludert fellesarealer). Planbestemmelsen sikrer småhusbebyggelse på maksimalt 2 etasjer. Planforslaget utgjør en relativt beskjeden utvidelse av et etablert boligområde med småhusbebyggelse. Beliggenhet Planområdet anses å ha god tilgjengelighet, med busstopp langs Algarheimsvegen ca. 800 m nord for planområdet. I tillegg er det gangavstand til barnehage (300 m) og butikk (1 km). Det eksisterer fortau langs Ekornrudvegen som går forbi planområdet, og det er gode gang- og sykkelforbindelser mot sentrum og til skole med planfri kryssing av Algarheimsvegen. I Ekornrudvegen er det også busstopp, særlig med tanke på skolebuss. Utearealer Saksnr. 2015/ Side 7 av 9

8 Planforslaget sikrer lekearealer og grønnstruktur, utover kravet til uteopphold for hver enkelt bolig. Cirka 7 dekar er regulert til grønnstruktur, men da noe av dette arealet har en helling på over 1:3 så kan ikke dette regnes med i uteoppholdsarealet. Denne grønnstrukturen vil også fungere som flomvei ved ekstremnedbør. I tillegg finnes to større grendelekeplasser rett i nærheten av planområdet. Grønnstrukturen lager rom i planområdet og ivaretar eksisterende vegetasjon og mulighet for turdrag. Planlagt bebyggelse følger eksisterende terreng uten store terrenginngrep. Adkomst og anleggstrafikk Adkomsten til Furubrinken vil gå, som tidligere nevnt, fra Ekornrudvegen og via Åsmohagan. Tiltakshaver har en tinglyst erklæring av 2008 som sikrer adkomst via Åsmohagan og gnr. 81/282. Dette er også tinglyst på alle øvrige eiendommer. I den forbindelse tolkes det at tiltakshaver også har rett til å bruke samme adkomst til anleggstrafikk. For å dempe konflikten og redusere mulighetene for ulykker mellom myke trafikanter og anleggstrafikk, bør tiltakshaver sørge for at anleggstrafikken legges til gunstige tidspunkter på døgnet. I planbestemmelsene, under punkt «3.11 anleggsfasen», er det derfor tatt inn følgende punkt etter offentlig ettersyn: «Utbygger bør sørge for at anleggstrafikken legges til gunstige tidspunkter på døgnet for å redusere mulighetene for ulykker mellom myke trafikanter og anleggstrafikk». På figuren under kan man se hvilke mulige gangtraséer de myke trafikantene kan benytte seg av for å komme til Ekornrudvegen og til Gamle Algarheimsveg. Forslaget er laget av forslagsstiller. Figur 2. Forslag til alternative ruter for myke trafikanter mot sentrum og Ekornrudvegen under anleggsperioden. Veien som anleggstrafikken skal benytte, bør også breddeutvides, skille myke trafikanter med bukker/«griser» og/eller anlegge midlertidige fartsdumpere, slik at konfliktnivået mellom myke trafikanter og anleggstrafikk minimeres så mye som mulig. Når det gjelder den potensielle utkjøringen for anleggstrafikk via gnr. 81/143, har ikke tiltakshaver hjemmel til å ta i bruk denne. Statens vegvesen har heller ikke godkjent denne som avkjørsel. Her er det hekker som vil medføre farlig utkjørsel på fylkesvegen. Parkering Saksnr. 2015/ Side 8 av 9

9 Boligene innenfor planområdet skal ha 2 biloppstillingsplasser per bolig hvorav plass til minimum en i garasje. Dette er i samsvar med parkeringsnormen for omkringliggende boligfelt. ROS-analyse ROS-analysen, datert , tar for seg eventuelle uønskede forhold ved planforslaget. Det er innarbeidet tiltak i planbestemmelsene for de forhold som kommer negativt ut i ROSanalysen, for å redusere sannsynligheten/konsekvensen av disse. Støy Støysonekartet i planbeskrivelsen viser at planområdet ikke er utsatt for støy i dag. Med en økning av årsdøgntrafikk på Ekornrudvegen fram mot 2036 (20 år), så vil planområdet fortsatt ha tilfredsstillende støyforhold på uteoppholdsareal og bebyggelse. Naturverdier Planområdet er utredet mht. naturmangfoldloven 8. Det ble ikke påvist spesielle naturverdier i planområdet. Pinnebekken har egenverdi som landskapselement, rekreasjon og biologisk mangfold. Bekken ligger på det nærmeste 40 meter fra planlagt bebyggelse, og 8-10 meter lavere. Det er registrert svartelistede arter innenfor planområdet, og behandlingen av disse ved utbygging er ivaretatt i planbestemmelsene. (Hagelupin, Blåhegg og Kanadagullris) Konsekvensene av planforslaget vurderes som små da ingen verdifulle lokaliteter blir berørt og omfanget av påvirkningen er liten. Geoteknisk undersøkelse Det er utført en geoteknisk undersøkelse og en geoteknisk vurdering av planområdet som viser at planlagt utbygging lar seg gjennomføre, men at stabilitet må sikres i alle faser av utbyggingen. Dette er videreført i planbestemmelsene. Rådmannen anser planforslaget som godt gjennomarbeidet, og mener at denne mindre utvidelsen av eksisterende boligfelt er i tråd med kommuneplanen. KONKLUSJON: Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 9 av 9