SANDEFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Dag Yttri Arkiv: 611 L13 Arkivsaksnr.: 14/4061-67 INNSTILLING/BEHANDLING: Utvalgsbehandling: Dato: Plan- og utbyggingsutvalget 25.05.2016 Plan- og utbyggingsutvalget 15.06.2016 Formannskapet 06.09.2016 Bystyret 22.09.2016 Bystyret 24.11.2016 DETALJREGULERINGSARBEID HUNSRØDSTUBBEN, GBNR 35/1, 3 OG 35/2, 8 - SLUTTBEHANDLING Rådmannens innstilling til plan- og ut byggingsutvalget: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Hunsrødstubben med plankart og bestemmelser begge datert 08.02.2016 vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12. De arealene i reguleringsplan 19940001 for Hunsrød øst som omfattes av reguleringsplan for Hunsrødstubben oppheves, jf. plan- og bygningsloven 12-14. Side 1 av 8
SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Plan- og utbyggingsutvalget fattet i møte 27.04.2016, sak 50/16 følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Hunsrødstubben med plankart og bestemmelser begge datert 08.02.2016 avvises, jf. plan- og bygningsloven 12-12. Rådmannen har innhentet en juridisk betenking fra Fylkesmannen i Vestfold vedrørende gyldigheten av overnevnte vedtak. Ifølge fylkesmannen er det kun bystyret som har den nødvendige myndighet til å fatte vedtak etter plan- og bygningslovens 12-12. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak av 27.04.2016 er derfor å anse som ugyldig. Rådmannen slutter seg til denne vurderingen og legger saken frem for ny behandling. Det er ikke foretatt endringer i saken etter utvalgets behandling 27.04.2016. Ifølge fylkesmannen gir plan- og bygningslovens 12-12 kun adgang til å treffe reguleringsvedtak. Dette betyr at loven ikke gir anledning til å avslå planforslag ved sluttbehandling. Planforslag som har vært utlagt til offentlig ettersyn må følgelig ved sluttbehandling vedtas med eller uten endringer. Alternativt kan planen sendes tilbake til administrasjonen for omarbeiding og evt. ny høring. Rådmannen slutter seg til denne vurderingen. Dersom bystyret ønsker å endre arealbruken eller finner at planen ikke er godt nok opplyst når det gjelder for eksempel adkomst, trafikk eller andre forhold kan den sendes tilbake til administrasjonen for omarbeiding. Forslagsstiller PV arkitekter er forslagsstiller og har utarbeidet planforslaget på vegne av Ra utvikling Sandefjord AS og Hunsrød bolig AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse. Planstatus Hoveddelen av planområdet er uregulert. En mindre del, ca. 2, 7 daa, inngår i vedtatt reguleringsplan 19940001 for Hunsrød øst der det er regulert til spesialområde /buffersone med turvei samt trafikkareal. Disse arealene i nevnte reguleringsplan foreslås opphevet. I kommuneplanens arealdel vedtatt 2014 er hoveddelen av planområdet avsatt til byggeområde for bolig. Mindre areal mot nord og øst er avsatt til grønnstruktur. Beskrivelse av planen. Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til byggeområde for frittliggende og/eller konsentrert småhusbebyggelse. Planforslaget forutsetter at det oppføres minimum 38 og maksimum 47 boenheter innenfor planområdet. I tillegg til dette tillates det etablert sekundærboliger. Boligene kan oppføres i inntil to etasjer. Adkomst til vestre del av planområdet foreslås fra Hunsrødsvingen, mens adkomst til østre del foreslås fra Hunsrødstubben. Bebyggelsen foreslås organisert i et større sammenhengende byggeområde mot vest og flere mindre byggeområder mot øst. Foreslått utnyttelsesgrad varierer mellom de ulike delområde fra 40 til 55 % BYA. Sør på planområdet foreslås felles lekeplass på ca. 700 m2 og mot øst en buffersone av 15 m bredde. Side 2 av 8
Førstegangsbehandling. Ved varsel om planoppstart mottok kommunen uttalelser knyttet til blant annet: grunnundersøkelser, skytestøy, buffersone mot landbruk, overvannshåndtering, utnyttelsesgrad/tetthet, bruk av matjordlaget, kapasitet i krysset Hunsrødveien Raveien, kapasitet/dimensjonering av eksisterende adkomstveier, jordvern, nye og eksisterende lekearealer. Rådmannens merknader ved førstegangsbehandlingen oppsummeres som følger: Planforslaget legger til rette for at de to hovedeiendommene kan bygges ut uavhengig av hverandre. Dette bidrar til å styrke planens gjennomføringsevne. Side 3 av 8 Et mer helhetlig plangrep ville trolig gitt fordeler knyttet til uteoppholdsarealer og bebyggelsesstruktur. Planforslaget muliggjør eneboliger på svært små tomter. Rekkehus eller lignede bygningstyper ville gitt klare fordelere knyttet til arealeffektivitet, uteoppholdsareal, energiforbruk, materialkostnader og vedlikehold. Foreslått vendehammer har en uheldig lokalisering ved felles lekeplass. Konsekvenser. Landbruk Tiltaket medfører at ca. 12, 5 daa dyrket mark tas ut av produksjon. Planforslaget forutsetter at matjordlaget fra minimum 50 % av det dyrkede arealet skaves av og flyttes til tilgrensende landbruksareal sør for planområdet. Det foreligger godkjent plan for disponering av matjorda. Landskap Konsekvensene for landskapsbildet vurderes som samlet sett små. Rekreasjon og friluftsliv Eksisterende tursti nord i planområdet ivaretas. Konsekvensene for rekreasjon og friluftsliv vurderes som samlet sett små. Barn og unge Konsekvensene for barn og unge vurderes som samlet sett små. Planforslaget ivaretar kravene til leke- og uteoppholdsareal i kommuneplan vedtatt 2014. Skole og barnehage Planområdet ligger i opptaksområdet for Fevang skole som har ledig kapasitet. Nærmeste barnehage ligger ved Hunsrødveien. Natur og biologisk mangfold Det foreligger ikke kunnskap som tyder på at planforslaget vil ha negativ virkning for viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees for oppfylt. Støy Det foreligger støyutredning som viser at planområdet ikke inngår i gul sone for skytestøy fra leirduebana på Fokserød. Side 3 av 8
Grunnforhold Plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn vurderes som ivaretatt. Vei og trafikk Det er gjennomført trafikktekniske vurderinger. Nødvendige tiltak som påpekt i vurderingene er ivaretatt i planforslaget. Planforslaget forutsetter at det opparbeides fortau langs Hunsrødveien fra krysset Hunsrødveien Hunsrødslettat frem til krysset Hunsrødveien - Hunsrødlia. Strekningen er på ca. 50 m. Planforslaget legger til rette for at gruset sti som er forutsatt opparbeidet i konsesjonsvilkårene for gbnr 34/1, 3 (Tømmermannsløkka/Torp konferansesenter) (sak 49/13) kan knyttes til østre adkomstvei/hunsrødstubben. Vann og avløp Planforslaget forutsetter at eksisterende ledningsnett over planområdet legges om og at helhetlig overvannplan utarbeides i samråd med kommunen. ROS Det er gjennomført ROS analyse. Alle ROS forhold som gir behov for tiltak er hensyntatt i planforslaget. Sluttbehandling. Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn 24.10.2015 med frist for uttalelser 14.12.2015. Naboer og berørte ble tilskrevet. Åpent møte om planforslaget ble avholdt 05.11.2015 med ca. 30 fremmøtte beboere fra Hunsrød. Kommunen mottok i alt 8 uttalelser til planforslaget. Uttalelsene oppsummeres som følger: Uttalelse undertegnet 106 beboere på Hunsrød datert 6.12.2015. Det hevdes at planforslaget legger til rette for utbygging som vil gi betydelig trafikkøkning på eksisterende lokalveier. Konsekvensene av dette er i følge innspillet ikke tilfredsstillende utredet i planforslaget og feilaktig beskrevet i saken. Trafikkøkningen vil gi redusert trafikksikkerhet og bokvalitet for mange, spesielt for barn som bruker veien til lek og som skolevei. I følge innspillet oppstår det i dag tidvis kø i krysset Hunsrødveien Raveien. Ubyggingen vil bidra til å forsterke dette problemet. Utbyggingsperioden vil være særlig problematisk med trafikk av store kjøretøyer i de smale boliggatene. Trafikkøkningen vil ifølge innspillet være særlig dramatisk i Hunsrødsvingen. Dersom kommunens egne vedtatte normer for dimensjonering av adkomstvei skal følges må Hunsrødsvingen oppgraderes til 8, 5 m regulert bredde. Terreng og eiendomsforhold gjør i følge innspillet dette umulig. De 106 beboerne på Hunsrød ber om at trase for ny adkomstvei til planområdet utredes. Ny adkomstvei foreslås tilknyttet Lingelemveien eller Botteneveien. Alternativ til ny adkomstvei vil ifølge innspillet være å redusere antall nye boenheter i planforslaget kraftig. De 106 beboerne på Hunsrød mener planområdet bør forbli dyrket mark. Det hevdes at det er bred faglig og politisk enighet nasjonalt og internasjonalt om at nedbygging av dyrket mark Side 4 av 8
må stanses. Det vises også til at landbruksarealene på innsiden av Raet er viktige å ivareta grunnet svært høy produktivitet. Vedtatt kommuneplan forutsetter at byggeområder på dyrket mark skal tas i bruk seint i kommuneplanperioden. Kommunesammenslåing vil ifølge innspillet øke mulighetene til å dekke behovet for boligbygging på andre mindre konfliktfylte arealer. Med bakgrunn i dette foreslås det at alle utbyggingsprosjekter på dyrket mark settes på vent til etter 2017. I følge innspillet er flytting av matjord ikke i tråd med nasjonal politikk og blir sjelden vellykket. Det hevdes at blant annet Norsk institutt for bioøkonomisk forskning støtter dette synet. Jordvern Vestfold tar i brev datert 14.12.2015 sterk avstand fra planforslaget og oppfordrer Sandefjord kommune til å stanse nedbygging av dyrket mark generelt. Vestfoldkommunene har ifølge jordvernforeningen et særlig ansvar for å ivareta dyrket mark da Vestfolds jordbruksarealer er særlig produktive i nasjonal sammenheng. Det hevdes at nasjonal jordvernpolitikk vil bli skjerpet snarlig. Jordvern Vestfold støtter naboenes synspunkter (jpost 14/4061 58) hva gjelder bygging på dyrket mark. Fylkesmannen i Vestfold har i brev datert 10.12.2015 ingen vesentlige merknader til planforslaget og er tilfreds med at det utarbeides energiplan for byggeområdene og plan for disponering av matjord. Nabo i Hunsrødkroken 10 mener i brev datert 15.12.2015 at økt trafikk på Hunsrødveien vil bidra til at færre foreldre lar barn gå og sykle til skole og barnehage. Dette vil være negativt for barns aktivitetsnivå, helse og livskvalitet og også bidra til økt trafikkbelastning. Familien i Hunsrødkroken 10 bruker Hunsrød Fevang barnehage daglig og opplever til tider trafikksituasjonen på Hunsrødveien som utrygg for gående. Ifølge nabo i Hunsrødkroken 10 ville det beste være å etablere ny adkomstvei til planområdet fra Lingelemveien eller Bottenveien. For å redusere trafikkfaren på Hunsrødveien bør det i tillegg bygges fortau vest for barnehagen og etableres fartsreduserende tiltak, helst i form av innsnevringer på veien. Innspill underskrevet 106 beboere på Hunsrød støttes. Hunsrød-Fevang barnehage stiller seg i brev datert 10.12.2015 bak innspill fra de 106 beboere på Hunsrød (jpost 14/4061-58). Bakgrunnen for dette er i første rekke at utbyggingen vil gi økt trafikk forbi barnehagen og redusert trafikksikkerhet for de mange gående og syklende langs Hunsrødveien. Det foreslås at ny adkomstvei fra Lingelemveien eller Bottenveien utredes. Alternativt må antall boliger i planforslaget reduseres kraftig. Statens vegvesen har i brev datert 1.12.2015 ingen vesentlige merknader til planforslaget. Vestfold fylkeskommune anbefaler i brev datert 18.11.2015 at gangadkomst fra øst og vest til felles lekeplass vises på plankartet. Det er foretatt arkeologiske registreringer med funn av 4 fredete kulturminnner. Fylkeskommunen anser disse som tilstrekkelig dokumentert og frigir kulturminnene for inngrep. Det er ikke kjente kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Vestfold kollektivtrafikk har i brev datert 20.11.2015 ingen vesentlige merknader til planforslaget. Side 5 av 8
Endringer etter offentlig ettersyn. Etter offentlig ettersyn er det innarbeidet følgende endringer i planforslaget: Plankartet Endringene som er innarbeidet på plankartet et vist på vedlagt illustrasjon. 1. Planområdet er utvidet mot nordvest til å omfatte eksisterende lekeplass og deler av Hunsrødsvingen. 2. Deler av Hunsrødsvingen foreslås omdisponert fra vei til lekeplass, vist på plankartet som delområde o_lek3. 3. Sving sørvest for eksisterende lekeplass er tilpasset kommunal standard for adkomstveier og planavgrensingen tilpasset dette. Bestemmelsene 1. Det er innarbeidet et nytt punkt 6.1.2 som forutsetter at veilegemet på felt o_lek3 innenfor eksisterende lekeplass fjernes og opparbeides til grøntområde. Det skal opparbeides gruset sti der veien går i dag. Bestemmelsen medføre at Hunsrødsvingen stenges for gjennomkjøring. 2. Det er innarbeidet et nytt punkt 6.2.7 som forutsetter at det opparbeides fortau langs Hunsrødveien fra krysset Hunsrødveien Hunsrødsletta frem til krysset Hunsrødveien Hunsrødlia, se vedlagt kartskisse. Det forutsettes at fortauet kan etableres innenfor kommunens eiendom Gbnr 35/81 Hunsrødveien, og uten inngrep på boligeiendommene langs veien. 3. I bestemmelsene punkt 2.4.1 er ordlyden i siste setning endret for å sikre at felles lekeplass gis adkomst fra vest. 4. Det er innarbeidet et nytt punkt 1.7 i bestemmelsene som forutsetter at anleggstrafikk i forbindelse med utbyggingen skal foregå via Hunsrødskogen. Hunsrødstubben tillates ikke benyttet som anleggsvei unntatt ved utbedring av veien. 5. Ut over dette er det foretatt presiseringer i noen bestemmelser uten at intensjonen og innholdet i de aktuelle bestemmelsene er endret. Ny høring av forslag til endret plankart. Berørte grunneiere og naboer på Hunsrød ble ved brev datert 15.01.2016 varslet om forslaget til endring av plankartet knyttet til punkt 1 3 over. Frist for uttalelse til endringsforslaget var 01.02.2016. Rådmannen mottok i alt 4 uttalelser til endringene innen fristens utløp. Uttalelsene oppsummeres som følger: Grete Reizer og Pål Ekelund i Hunsrødstubben 19 hevder i brev datert 27.01.2016 at den foreslåtte endringen ikke løser de trafikale problemene utbyggingen vil generere, og alt i alt snarer bidrar til å forverre den trafikale situasjonen enn å forbedre den. Dette begrunnes med at endringen vil gi økt behov for å rygge med store kjøretøyer. Disse ulempene vil i følge Reizer og Ekelund mer enn oppveier fordelene knyttet til endringen. Konklusjonene i tidligere høringssvar fra 106 beboere på Hunsrød fastholdes. Uttalelser fra Ragnar W. Jacobsen, Hunsrødskogen 2 og Eva Sandvik Kristoffersen, Hunsrødsvingen 13, begge datert 29.01.2016 har samme ordlyd som uttalelsen fra Reizer og Ekelund. Side 6 av 8
Aina Tengren i Hunsrødstubben 1 har i brev datert 31.01.2016 ingen merknader knyttet til endringen av planforslaget. Tengren mener utbyggingen vil gi store negative konsekvenser knyttet til sikkerheten for gående og syklende langs Hunsrødveien og kapasitetsproblemer i krysset Raveien Hunsrødveien. Rådmannens merknader. Rådmannen er kjent med nasjonale faglige og politiske føringer når det gjelder bevaring av matjord og målsetningen om å redusere nedbygging av dyrket og dyrkbar mark. Foreslått arealbruk er imidlertid i tråd med kommuneplanen vedtatt 2014 og regional plan for bærekraftig arealbruk og dermed å anse som omdisponert. Rådmannen er kjent med utfordringene knyttet til flytting av matjord, men mener likevel flytting er en fornuftig løsning i dette tilfellet. Forutsetningene i planforslaget om å flytte deler av matjorda på planområdet er i henhold til føringene i regional plan for bærekraftig arealpolitikk. Ifølge retningslinjene til RPBA skal byggeområder på dyrket mark tas i bruk seint i kommuneplanperioden, og etter byggeområder på annen mark. Kommune har imidlertid ikke vedtatt boligbyggeprogram eller retningslinje som klargjør utbyggingsrekkefølgen. Planforslaget legger til rette for en utbygging med tetthet tilsvarende ca. 2, 5 boliger pr. da. Dette er i hovedsak i tråd med forutsetningene i kommuneplanen vedtatt 2014. RPBA og statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportsplanlegging forutsetter høy arealutnyttelse. Hensynet til god arealutnyttelse tilsier at antall boenheter ikke bør reduseres. Utbyggingen gir etter rådmannens vurdering ikke behov for ny adkomstvei til planområdet. Gangadkomst til felles lekeplass fra vest er etter rådmannens vurdering tilfredsstillende ivaretatt i bestemmelsene til planforslaget. Det vurderes i dette tilfellet som lite hensiktsmessig å vise gangadkomsten på plankartet. Så langt rådmannen kjenner til er køproblemene i krysset Hunsrødveien Raveien i dag ikke store. Utbygging etter planen vil øke trafikkbelastningen i krysset, men gir ifølge trafikktekniske vurderinger ikke behov for tiltak i krysset. Rådmannen deler denne vurderingen. Utbygging av planområdet innebærer trafikkøkning i eksisterende boliggater. Kjørebredden på Hunsrødveien er etter rådmannens vurdering tilstrekkelig for den økte trafikken. Det er i dag opparbeidet fortau langs Hunsrødveien fra krysset mot Raveien frem til Hunsrødsletta. Den første delen av Hunsrødveien vurderes som viktig for myke trafikanter og har større trafikkbelastning enn Hunsrødveien for øvrig. I reguleringsplanen stilles det derfor krav om videreføring og etablering av fortau mellom Hunsrødsletta - Hunsrødlia. Strekningen er på ca. 50m. Fortauet kan etableres innenfor eksisterende veigrunn. Hunsrødsvingen og Hunsrødstubben er regulert med 7m bredde mellom eiendomsgrensene, og i utgangspunktet tenkt for noe færre boliger enn det de vil få med en utbygging av planområdet. En utvidelse av disse veiene til 8,5m reguleringsbredde vil innebære Side 7 av 8
eiendomsinngrep på mange eiendommer. En slik utvidelse vil øke fremkommeligheten, men vil trolig ikke innebære økt sikkerhet. Smale boliggater bidrar til å holde hastigheten nede. Trafikkøkningen vil imidlertid medføre økt behov for vedlikehold. Hensikten med å stenge Hunsrødsvingen er å oppnå en mer hensiktsmessig fordeling av trafikkøkningen utbyggingen genererer på eksisterende adkomstveier. Ulempene knyttet til endringen vedrørende økt rygging med brøytebil etc. vurderes som små. Rådmannen mener det er viktig å legge til rette for best mulig trafikksikkerhet i anleggsperioden. Innarbeidede forutsetninger om trase for anleggstrafikk og fortau langs Hunsrødveien ivaretar dette. Rådmannen kan ikke se at de trafikale konsekvensene av tiltaket er feilaktig beskrevet i saken. Plan- og bygningslovens utredningskrav ansees for oppfylt. Konklusjon. Planforslaget anbefales vedtatt med de innarbeidede endringene. Dokumenter i saken: 1. Plankart datert 08.02.2016 2. Bestemmelser datert 08.02.2016 3. Illustrasjon endringer knyttet til plankartet udatert 4. Kartskisse som viser lokalisering av foreslått nytt fortau udatert 5. Nytt notat fra PV Arkitekter AS datert 02.06.2016 Nytt vedlegg til formannskapet 06.09.2016 6. Oversikt over saksgang ved kommuneplanrevisjonen 2012 2014. Vedlegg som ikke trykkes til formannskap og bystyret: 7. Alle uttalelser til planforslaget: Brev fra 106 beboere på Hunsrød datert 06.12.2015 Brev fra Jordvern Vestfold datert 14.12.2015 Brev fra Fylkesmannen i Vestfold datert 10.12.201 Brev fra Magne, Birgitte og Philip Kjettorp Knoph, Hunsrødkroken 10 datert 15.12 2015 Brav fra Hunsrød Fevang barnehage datert 10.12.2015 Brev fra Statens vegvesen datert 01.12.2015 Brev fra Vestfold fylkeskommune datert 18.11.2015 Brev fra Vestfold kollektivtrafikk datert 20.11.2015 8. Alle uttalelser til forslag til endring av planforslaget Brev fra Grethe Reizer og Pål Ekelund, Hunsrødstubben 19 datert 27.01.2016 Brev fra Eva Sandvik Kristoffersen, Hunsrødsvinegn 13 datert 29.01.2016 Brev fra Roger W Jacobsen, Hunsrødskogen 2 datert 29.01.2016 Brev fra Aina Tengren, Hunsrødstubben 1 datert 31.01.2016 Side 8 av 8