BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 09.09.2010 Saksnr.: 201001217/13 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til: Bergenhus, gnr 168 bnr 1058, Jægerbakken 27. Klage over avslag på søknad om bruksendring av loft fra tilleggsdel til selvstendig boenhet. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om bruksendring av loftsetasje fra tilleggsdel til selvstendig boenhet, og innsetting av takvindu. Det ble gitt avslag i vedtak datert 26.05.2010. Vedtaket ble påklaget av sivilarkitekt Svein Erik Lund ved brev datert 16.06.2010. Avslaget er i hovedsak begrunnet med at planløsningen er i strid med de krav som følger av plan- og bygningsloven 74 nr 1 og teknisk forskrift (TEK) 10-31 og 7-27. I tillegg er avslaget hjemlet i kommuneplanen pkt 1 (plankrav). Eiendommen er uregulert. I Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden nord er eiendommen vist som boligområde og i Kommuneplanen som nåværende byggeområde. I henhold til kommuneplanen punkt 1 (plankrav) kan tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 93, herunder bruksendring, ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Selve tiltaket er nabovarslet. Søknad om dispensasjon fra plankravet er ikke nabovarslet. Arne Lampe, Jægerbakken 29, vil ikke godkjenne bruksendringen. I merknadene hevdes at det tidligere har vært foretatt ombygging og utleie av hybler i huset. Bruk av huset til hybelhus har påført naboer flere plager i form av tilgrising, festing og bråk. Det pekes også på at parkering allerede er et stort problem i området. Søker har i kommentar til merknadene påpekt at han ikke kan svare for tidligere bråk fra leietagere eller tidligere bruk av loftet, men registrerer at det er en hybel der i dag med godkjent rømningsstige mot egen hage/bakgård. Saken er forelagt Byantikvaren som konkluderer med at tiltaket ikke kommer i konflikt med antikvariske verdier. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.
2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert 26.05.2010 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage: Klager anfører at han ikke kan se at søknaden utløser krav om utarbeidelse av plan. Tiltaket er iht politisk fortettingsstrategi, og ligger sentrumsnært og nært bydelssenter/nhh. Det opplyses at boligen er fra 1931, og at det alltid har vært boligfunksjon på loftet. Det er etablert rømningsstige i nyere tid. Denne stigen møter ikke dagens krav, men kan med enkle midler bygges om med ryggbøyler slik at dagens rømnings- og brannforskrifter imøtekommes. Planløsningen hevdes å være innenfor preakseptert løsning. Klager ser at toalettplasseringen med fordel kan flyttes pga skråtak. Det pekes på at loftet har god mulighet til å oppnå romhøyde på over 4 meter. Stue og kjøkken har en høyde på 4,3 meter på det høyeste. Ingen av rommene har for små volumer ift normer og forskrifter. Det minste soverommet har et volum på 22 m³, mens minstekravet er 15 m³. Til slutt opplyses at søknaden ikke innebærer økning i bygningens bruttoareal, og at det derfor ikke kan kreves ny parkeringsplass ifm søknaden. Bodkrav er løst med sportsboder i kjeller slik huset originalt var bygget. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Lovvalg Ny plan- og bygningslov (byggesaksdelen) trådte i kraft 1.7.2010. I henhold til overgangsbestemmelsene i 34-4 skal søknader som er sendt kommunen før den nye loven trådte i kraft, behandles etter de tidligere reglene. Søknaden er datert 09.02.2010. Dette innebærer at saken må vurderes etter tidligere regler i pbl av 1985, mens søknad om dispensasjon vurderes etter pbl av 2008 (plandelen - i kraft fra 1.7.2009). 4.2 Dispensasjoner Det følger av kommuneplanen pkt 1 at "tiltak som nevnt i PBL 93 ikke (kan) finne sted før området inngår i reguleringsplan". Bruksendring er et søknadspliktig tiltak, jf 93 c. 2
I avslaget er det ikke tatt stilling til dispensasjonssøknaden siden saken er avgjort på annet grunnlag (planløsning). Vurderingene av om kravene til planløsning er oppfylt (se nedenfor), inneholde stor grad av skjønn. I klageomgangen er det derfor funnet grunn til også å vurdere spørsmålet om dispensasjon fra plankravet. I henhold til plbl 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Foreliggende søknad gjelder bruksendring av loft i et rekkehus. Det er fem hus i rekken. Videre er det i umiddelbar nærhet flere lignende hus med loft, hvor det kan være aktuelt å søke om bruksendring. Like sør-øst for omsøkte hus, ligger to rekker med henholdsvis 11 og 5 hus. Husene er bygget med lignende loft som det denne saken gjelder. I tillegg kan det tenkes søknader om bruksendring av kjeller. En bruksendring i foreliggende sak kan derfor gi sterke presedensvirkninger. I dispensasjonssøknaden er det anført at parkering er løst på gateplan, og at det er en kommunal parkeringsplass på enden av Jægerbakken for områdets beboere. Parkeringssituasjonen i området er allerede vanskelig som følge av smale veier og at mange hus i området ikke har parkering på egen grunn. Dersom det åpnes for bruksendring av det omfang som disse husene representerer, kan det få uheldige konsekvenser, blant annet med hensyn til trafikk og parkering. De smale veiene gjør at det allerede i dag kan være vanskelig å komme frem med større biler, for eksempel ved brann. Parkeringsplassen i enden av Jægerbakken ligger på eiendommen gnr 168 bnr 139 som eies av Norges Handelshøyskole. Arealet inngår også i pågående reguleringsarbeid for NHH, og er i planforslag utlagt til offentlig ettersyn avsatt til parkering for skolen. At den omsøkte bruksendringen i seg selv ikke utløser krav om flere parkeringsplasser, skyldes at kravet i kommunens parkeringsvedtekter er knyttet til bruksareal, ikke til antall boenheter. Når arealet ikke økes, utløser det heller ikke krav til nye plasser. Det må likevel påregnes økt trafikk og behov for parkering dersom det gis tillatelse til bruksendring i de aktuelle husene. Et viktig moment er også at det i dag er stor mangel på parkeringsplasser sett i forhold til normen i parkeringsvedtektene. Dersom det skal åpnes for en vesentlig økning i antall boenheter bør dette vurderes i en større sammenheng, der blant annet trafikk og parkeringssituasjonen blir belyst. Dispensasjon fra plankravet i denne saken, kan føre til at området får en vesentlig økning i antall boenheter uten at de samlede konsekvensene er tilstrekkelig belyst. Hensynene bak plankravet anses derfor å bli vesentlig tilsidesatt ved en eventuell dispensasjon. I klageomgangen anbefales at det ikke gis dispensasjon fra plankravet, og avslaget opprettholdes med hjemmel i kommuneplanen pkt 1. Det er også søkt om dispensasjon angående minsteavstand til nabogrense og lyd- og energikrav. 3
Omsøkte tiltak medfører ikke bygningsdeler som kommer nærmere nabogrense enn tilfellet er i dag. Avstand til nabogrense anses derfor ikke å ha avgjørende betydning for utfallet av saken, og en finner ikke grunn til å drøfte dette spørsmålet nærmere. Når det gjelder krav til lyd/isolasjon og energi gir søknaden ikke tilstrekkelige opplysninger til å ta stilling til spørsmål om dispensasjon. Siden saken er avgjort på annet grunnlag finner fagetaten heller ikke grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet. 4.3 Planløsning I plan- og bygningsloven 74 nr 1, første ledd, er det gitt følgende bestemmelser vedrørende planløsning: "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring." Av siste ledd fremgår at "nærmere bestemmelser kan gis ved forskrift". I "Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk" (TEK) 10-31 nr 1 er generelle krav til planløsning formulert slik: "Ethvert byggverk og ethvert rom skal ha planløsning og størrelse som er egnet til formålet. Romhøyden tilpasses rommets størrelse og funksjon. Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15 m." Som fremholdt av klager er minimumskravet om volum på minst 15 m³ oppfylt. Spørsmålet blir om det omsøkte tiltaket har en slik forsvarlig planløsning og størrelse som er egnet til formålet. Dette er et skjønnsmessig spørsmål som må vurderes i forhold til den konkrete søknaden. En forutsetning for å kunne godkjenne søknaden er at planløsningen er egnet til boligformål. Departementet har i veiledning til forskriften blant annet uttalt: "Den generelle tilretteleggingen må ta sikte på å gi gode forhold til alle, og å legge grunnlag for den som har behov for ytterligere tilpasninger. I boliger vil god planløsning være en forutsetning for bl.a. rasjonelt husarbeid og nødvendig for å unngå ulykker. Planløsning og størrelse av byggverk generelt må ses i forhold til hva som er formålet med byggverket. For byggverk med servicefunksjoner (bank, post, lege, osv.), settes det andre krav til egnethet enn f.eks. for byggverk for forsamlingslokaler, kino og teater. Det er bl.a. hensynet til de funksjonshemmede som vil avgjøre utformingen av byggverket. Dette gjelder både fysisk tilgjengelighet som krever oppmerksomhet på høydeforskjeller, avstander og krav til styrke, samt kommunikasjon til de fysiske omgivelsene og behovet for å kunne orientere seg og ferdes sikkert selv om en eller flere sanser er svekket eller ute av funksjon. Av hensyn til inneluftskvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblering o.a., bør romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 m. Det er likevel ikke satt noen nedre grense for romhøyden. Kravet om planløsning vil likevel innebære at det er en nedre grense for romhøyden og omfanget av redusert romhøyde, slik at høyden ikke er lavere enn det en person trenger for å 4
gå oppreist. Rom bør ha takhøyde som gjør det mulig å benytte standard dør. Romhøyden bør derfor ikke være lavere enn 2,2 meter." I avslaget er det gjort følgende vurderinger knyttet til den omsøkte planløsningen: "Planløsningen anses for å være ikke tilfredsstillende. Romhøyden under skråtak i deler av leiligheten vil være så lavt at rommene ikke ville kunne brukes som forutsatt. Det er ikke tegnet inn romhøyder for bad, kjøkken og stue, men der er grunn til å anta at største deler av badet vil få en takhøyde som ligger under 1,9 meter, noe som tilsier at vist innretning ikke vil kunne brukes som forutsatt. Det samme gjelder møblementet til stuen der ca halvparten av arealet ligger under 2 meter. Det vil være vanskelig for en voksen person å stå oppreist foran toalettet, foran oppvaskbenken og deler av sittegruppen i stuen. Dette anses ikke for å være en forsvarlig eller tilfredsstillende planløsning. Det vises til SINTEF sin byggforskserie 700.613 der det fremkommer bl.a. at "romhøyden bør være 2,4 m i minst 50 % av boligen." Av samme dokumentet går det frem at minimushøyde mellom ferdig gulv og skrå himling ved klosett ikke bør være lavere enn 1,9 meter og høyden i bakkant av sittegrupper bør ha en høyde på minimum på 1,5 m. Bygningsmyndigheten vurderer tiltaket til å stride mot plan- og bygningslovens 74 nr 1 jf teknisk forskrift 10-31 og 7-41 som har til intensjonen å sikre inneluftkvalitet, lysforhold, romopplevelse samt å ivareta sikkerhet mot sammenstøtt med byggverk/bygningsdeler. Veiledningen til samme forskrift anbefaler i utgangspunkt en romhøyde på 2,4 m, men det presiseres at romhøyden ikke bør være lavere enn 2,2 meter slik at det kan benyttes standardbygningsdeler (dører). Bygningsmyndigheten har med bakgrunn i dette og nevnt SINTEF byggforskserie etablert og innarbeidet en forvaltningspraksis som går ut på at minst 50% av arealene til en boenhet må ha romhøyde (målt fra overkant ferdig gulv til underkant himling) på 2,4 m. Resterende arealer kan ha noe lavere romhøyder men må ikke ligge lavere enn det som er nødvendig for å kunne bruke standarddører i ganglinjene." I klageomgangen er det ut fra snittegningene lagt til grunn at ca halvparten av arealet i stuen har høyde på 2,4 meter. Likevel opprettholdes vurderingene i avslaget om at omsøkte planløsning, med sin størrelse og høyde, ikke gjør det egnet som en boenhet. I denne vurderingen er det tatt hensyn til at stuen bare er på 12,5 m² medregnet det arealet som har lavere høyde. I avslaget er det vist til at bygningsmyndighetene har en praksis som går ut på at minst 50% av arealet må ha høyde på 2,4 meter. Til dette bemerkes at planløsningen må vurderes i det enkelte tilfellet. Selv om det i denne saken er slik at halvparten av stuen har en høyde på 2,4 meter anses planløsningen ikke å være tilfredsstillende. Dette skyldes at stuens totale areal er på 12,5 m², og areal med tilfresstillende takhøyde blir bare vel 6 m². For øvrig opprettholdes de vurderingene som er gjort i avslaget. 4.4 Rømningsforhold Avslaget er også hjemlet i TEK 7-27 med henvisning til at søknaden ikke viser tilfredsstillende rømningsforhold. Vurderingene i avslaget opprettholdes. Ved en eventuell tillatelse må det stilles vilkår om at det etableres rømningsvei som oppfyller lovens krav. 4.5 Nytt vindu Søknaden gjelder også innsetting av et takvindu på ca 80 cm x 100 cm i takflaten mot nord. I avslaget er det ikke tatt stilling til omsøkte vindu. I og med at avslaget opprettholdes av andre grunner (se ovenfor) er det ikke grunn til å treffe særskilt avgjørelse vedrørende vinduet. Sett 5
på bakgrunn av Byantikvarens uttalelse bemerkes imidlertid at vinduet ikke synes å komme i strid med bestemmelser vedrørende antikvariske eller estetiske forhold. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan, datert 13.07.2009 3. Tegninger og foto, datert 13.07.2009 4. Klage, datert 16.06.2010 5. Byantikvarens uttalelse, møtereferat datert 11.05.2010 6. Avslag, datert 26.05.2010 7. Dispensasjonssøknad, datert 12.04.2010 8. Kommentar til nabomerknad, datert 08.02.2010 9. Nabomerknad, datert 21.01.2010 6