NORSK STANDARD NS 3424:2012 Tilstandsanalyse for byggverk Innhold og gjennomføring
1. Omfang Angir krav til hvordan en tilstandsanalyse skal gjennomføres, og hvordan tilstand skal beskrives, vurderes og dokumenteres. Standarden definerer tre analysenivåer og omfang av undersøkelser og vurderinger. I Boligsalgsrapporten er dette gitt i instruks.
3. Definisjoner 1/4 3.1 Avvik -tilstand (3.11) som er dårligere enn det referansenivået (3.6) som fastsettes for analysen 3.2 Byggverk -alt som bygges eller er et resultat av byggearbeid. 3.3 Drift -kombinasjon av alle tekniske, administrative og styringsrelaterte tiltak, unntatt vedlikeholdstiltak, som resulterer i at enheten er i bruk 3.4 Forventet gjenværende brukstid -uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenlig for sitt formål
3. Definisjoner 2/4 3.5 Konsekvensgrad (KG) -uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre. 3.6 Referansenivå -forhåndsdefinerte krav til tilstand (3.11) som gjelder for byggverket eller byggverksdelen 3.7 Risiko -uttrykk for kombinasjonen av sannsynligheten (3.9) for og konsekvensen av en uønsket 3.8 Risikoanalyse -systematisk framgangsmåte for å beskrive eller beregne risiko
3. Definisjoner 3/4 3.9 Sannsynlighet -i hvilken grad det er trolig at en hendelse vil kunne inntreffe i løpet av et bestemt tidsrom 3.10 Symptom -observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i 3.11 Tilstand -byggverkets eller byggverksdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt 3.12 Tilstandsanalyse -samlet analyse med definering av oppgavens formål, omfang og referansenivå, planlegging, registrering, vurdering og rapportering av tilstand samt beskrivelse av tiltak.
3. Definisjoner 4/4 3.13 Tilstandsgrad (TG) -uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til referansenivået 3.14 Vedlikehold -kombinasjon av alle tekniske, administrative og styringsrelaterte tiltak gjennom livssyklusen til en enhet, som har til hensikt å bevare den i eller tilbakeføre den til en tilstand der den kan oppfylle nødvendige funksjonskrav 3.15 Vedlikeholdsplan -strukturert og dokumentert sett med oppgaver som omfatter aktivitetene, prosedyrene, ressursene og tidsforbruket som kreves for å utføre vedlikehold 3.16 Verifikasjon -bekreftelse ved å framskaffe objektivt bevis på at spesifiserte krav er oppfylt
4.1 Metodikk generelt (1/2) Prosess som dekkes av NS 3424: Definering av oppgaven (5.1) Valg av referansenivå (5.2) Plan for gjennomføring (5.3) Innhenting og vurdering av grunnlagsinformasjon (5.6) Etablering av kriterier for tilstandsgrader (5.7) Registrering av tilstand og fastsetting av tilstandsgrader (6.1)
4.1 Metodikk generelt (2/2) Prosess som dekkes av NS 3424: Analyse av årsak til avvik (6.2) Analyse av konsekvenser med tilhørende sannsynlighet (7.1) Beskrivelse av risiko (7.2) Beskrivelse og prioritering av tiltak (8) Rapportering (9)
4.2 Nivå av tilstandsanalysen Nivå 1: Rutineinspeksjoner, porteføljeoversikt. Grovt kostnadsoverslag for vedlikehold, reparasjon, utbedring, langtidsbudsjettering.
4.2 Nivå av tilstandsanalysen Nivå 2: Ved ombygning, vurdering av skadeomfang og årsak eller ved inspeksjon av deler av byggverk hvor det erfaringsmessig ofte registreres avvik. Omsetningstaksering. Detaljerte kostnadsoverslag for vedlikehold, reparasjon, utbedring, langtidsbudsjettering.
4.2 Nivå av tilstandsanalysen Nivå 3: Utskiftning og rehabilitering basert på risikovurdering som ledd i prosjektering av tiltak. Skadetaksering.
5. Planlegging av tilstandsanalysen (1/7) 5.1 Formålet og omfanget Dette er definert i Boligsalgsrapportens premisstekst 5.2 Valg av referansenivå Referanse kan være dagens krav, eller opprinnelig krav. 5.4 Krav til kompetanse Vurder egen kompetanse før man tar på seg oppdrag.
5. Planlegging av tilstandsanalysen (2/7) 5.5 Plan for gjennomføring Inkluderer alle aktiviteter og personer 5.6 Innhenting og vurdering av grunnlagsinformasjon Beskrivelser, tegninger, byggesak, etc 5.7 Etablering av kriterier for tilstandsgrader Tilstandsgrader skal settes i forhold til valgt referansenivå. For boligsalgsrapporten er referansenivå satt til nytt bygg.
5. Planlegging av tilstandsanalysen (3/7) 5.7 Etablering av kriterier for tilstandsgrader TG 0 - Ingen avvik -tilstanden tilsvarer valgt referansenivå eller bedre Ingen symptomer på avvik Mindre enn 1/3 av levetid for bygningsdel OBS - ALDER ER ET SYMPTOM!!!!
5. Planlegging av tilstandsanalysen (4/7) 5.7 Etablering av kriterier for tilstandsgrader TG 1 - Mindre eller moderate avvik -byggverket eller delen har normal slitasje og er vedlikeholdt; eller -avvik eller mangel på dokumentasjon er ikke vesentlig i forhold til referansenivået Mer enn 1/3 av levetid til bygningdel OBS - ALDER ER ET SYMPTOM!!!!
5. Planlegging av tilstandsanalysen (5/7) 5.7 Etablering av kriterier for tilstandsgrader TG 2 - Vesentlig avvik -byggverket eller delen er sterkt nedslitt eller har en vesentlig skade eller vesentlig redusert funksjon i forhold til referansenivået. Punktvis sterk slitasje(levetid overskredet) og behov for lokale tiltak; eller -mangel på vesentlig dokumentasjon; eller -det er kort gjenværende brukstid; eller -det er mangelfullt eller feil utført ; eller -det er mangelfullt eller feil vedlikeholdt OBS - ALDER ER ET SYMPTOM!!!!
5. Planlegging av tilstandsanalysen (6/7) 5.7 Etablering av kriterier for tilstandsgrader TG 3 - Stort eller alvorlig avvik -byggverket eller delen har totalt eller nært forestående funksjonssvikt; eller -behov for strakstiltak. Fare for liv og helse. OBS - ALDER ER ET SYMPTOM!!!!
5. Planlegging av tilstandsanalysen (7/7) 5.7 Etablering av kriterier for tilstandsgrader TGIU - Ikke undersøkt -delen er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og det mangler dokumentasjon for riktig utførelse samtidig som mulig avvik kan innebære vesentlige konsekvenser og risiko. Det er behov for mer omfattende undersøkelser for å avdekke eventuelle avvik.
6. Tilstandsregistrering og årsaksvurdering 6.1 Registrering av tilstand og fastsetting av tilstandsgrad Undersøke og nedtegne tilstand. Utføres målinger må utstyr være kalibrert. Tilstand angis med tilstandsgrad TG 1, TG 2, TG 3, TG 4. Omfang kan angis i prosent, eller som mål F. eks 20% av fasaden har avflassing, eller 4 vinduer har råtesklader
6. Tilstandsregistrering og årsaksvurdering 6.2 Analyse av årsak til avvik Settes tilstandsgrad TG 2, eller TG 3, skal det for nivå 1 rapporter angis årsak, så langt det er mulig. For nivå 2 og 3 rapporter, skal konkluderes med hensyn på årsak.
6. Tilstandsregistrering og årsaksvurdering 6.3 Dokumentasjon av utførelse Mangelfull dokumentasjon, vil føre til mange muligheter for skjult avvik. Generelt kan det være bedre og konstantere generelt mangelfull dokumentasjon, enn å liste opp alle eventuelle muligheter for skjulte avvik. Typisk mulig skjult avvik er: Skjult isolasjon, innfesting, membraner, drenasje, etc.
6. Tilstandsregistrering og årsaksvurdering 6.4 Vurdering av forventet gjenværende brukstid Der det er satt TGIU, skal forventet gjenværende brukstid vurderes og angis. Gjenværende brukstid kan angis også for andre tilfeller, hvis mandat tilsier det.
7 Analyse av risiko 7.1 Analyse av konsekvenser med tilhørende sannsynlighet Konsekvenser av registrert tilstand skal vurderes på byggverksdelsnivå og på overordnet nivå. BETEGNELSE AV KONSEKVENSGRAD KG 0 KG 1 KG 2 KG 3 BESKRIVELSE Ingen konsekvens Små og middels konsekvens Vesentlig konsekvens Store og alvorlige konsekvenser
7 Analyse av risiko 7.1 Analyse av konsekvenser med tilhørende sannsynlighet Eksempler på konsekvenser som legges til grunn: Sikkerhet (personskader, brannskader, innbrudd, verditap) Helse (mulige helseskader, grunnet mugg, stråling, radon, etc) Ytre miljø (utslipp av klimagasser, andre stoffer, støy) Estetikk (skader på overflater) Energiforbruk Tap av kulturminne Konsekvens for virksomhet (omdømme ved driftsstans, etc) Økonomi (vedlikehold, utskiftning, følgekostnader) Andre brudd på lover og forskrifter Det skal vurderes sannsynlighet for angitt konsekvensgrad og konsekvenstype
7.2 Beskrivelse av risiko Ved nivå 2 og 3, skal risiko vurderes for alle byggverksdeler der det er registrert avvik. Der man setter TGIU skal risiko analyseres Med bakgrunn i tilstand vurderes sannsynlighet og konsekvens Deretter beskrives (kvalitativt) eller beregnes (kvantitativt) risiko. Risiko angis som: Lav risiko Middels risiko Høy risiko Konsekvenser skal spesifiseres ved angivelse av risiko.
Eksempel på risikovurdering Råte på balkongrekkverk 10 m over terreng TG 3 Type konsekvens Konsekvensgrad Sikkerhet KG 3 Helse KG 0 Ytre miljø KG 0 Estetikk KG 2 Energiforbruk KG 0 Tap av kulturminne KG 0 Konsekvens for virksomhet KG 0 Økonomi KG 2 Andre brudd på lover og forskrifter KG 2
Eksempel på risikovurdering Risiko bestemmes i en kombinasjon av sannsynlighet og konsekvens. Risiko kan gjelde selve objektet,(teknisk), og for bruker/tredje person Liten sannsynlighet og stor konsekvens, er det samme som stor sannsynlighet og små konsekvenser
Eksempel på risikovurdering Avvik er registrert ved råte på rekkverk, risiko skal vurderes Sikkerhet Estetikk Økonomi Andre brudd på lover og forskrifter KG 3 (personskade) KG 2 (stygt) KG 2 (kostnad å utbedre) KG 2 (brudd på forskrift) Det er stor sannsynlighet for sammenbrudd på kort sikt uten utbedring.
Eksempel på risikovurdering Høy risiko knyttet til sikkerhet, estetikk, økonomi og lover og regler. Konklusjon: Tiltak må iverksettes omgående. Er balkongen på terreng, blir risikovurderingen annerledes. Konklusjon på tiltak kan også bli annerledes.
8. Beskrivelse og prioritering av tiltak Tiltak skal vurderes ved alle TG 2 og TG 3. For nivå 1 og 2 analyser skal det foreslås tiltak. For nivå 3 skal det fastslås tiltak. For alle TGIU vurdere om det skal utføres nye undersøkelser
9. Rapportering (1/2) 9.1 Generelt Oppdragsbeskrivelse Konklusjon Hovedrapport Vedlegg
Oppdragsbeskrivelse Følgende skal med: Analysetidspunkt Oppdragsgiver og utførende(og deres representanter ) Involverte andre parter (og deres representanter)
Konklusjon Hovedkonklusjon/Sammendrag Oversikt over byggverksdeler med KG 3 (for nivå 1) Oversikt over byggverksdeler med høy risiko (for nivå 2 og 3)
Hovedrapport Skal inneholde: Hvilket referansenivå som er lagt til grunn for betydning og bestemmelse av henholdsvis tilstandsgrader og svikt Registrering av tilstand Vurdering av tilstand ved kontroll mot krav/referansenivå Forsettes
Hovedrapport Skal inneholde: Referansenivå, kriterier for vurdering av tilstand og avvik Tilstandsregistrering, tilstandsgrader og avvik Vurdering av årsak, konsekvensgrad, risiko og konsekvens type Vurdering, anbefaling og prioritering av tiltak Vurdering, og angivelse av gjenværende brukstid
9. Rapportering (2/2) Oppdragsbeskrivelse Konklusjon Hovedrapport Vedlegg
9.5 Vedlegg Eventuelt grunnlagsmateriale som beskriver objektet Supplerende materiale fra tilstandsanalysen