Velkommen til kurs! Ny Boligsalgsrapport basert på NS 3600

Transkript

1 Velkommen til kurs! Ny Boligsalgsrapport basert på NS 3600

2 Foredragsholder Ing Vidar Aarnes Bygningsingeniør 1983 Takstingeniør NITO Takst siden 1992 Deltaker Boligsalgsrapporten Deltaker NS 3940:2007 Deltaker Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2008, 2009 og Underviser for Universitetet i Stavanger og NITO Takst siden Sakkyndig meddommer

3 NS 3600 M/VEILEDER Utgitt mai 2013 Utgitt januar 2014 ing. Vidar Aarnes 3

4 NS 3600 NS 3600 Basert på NS 3424 Veileder for bruk av NS 3600 (foreløpig ikke utgitt) Alle bygningsdeler i bygningen Beskrivelse av bygningsdel Vurdering av bygningsdel Tilstandsgrad ing. Vidar Aarnes 4

5 Takstbransjen og Eiendom Norge signerte en avtale - Boligsalgsrapporten skulle ligge til grunn ved et hvert boligsalg fra Ble sakt opp av Eiendom Norge desember Det er nå frivillighet

6 Boligsalgsrapport 1 (BSR1) Boligsalgsrapport i bruk siden 2001 Utviklet av takstbransjen, delvis med bistand fra Forbrukerrådet Instruks, som begrenser takstmanns undersøkelse. (for å få en rimeligere rapport ) Målsetting var å overta for verdi og lånetakster ved boligsalg Fasit er 20 % færre tvister i flg Protector Forsikring ASA Fremdeles er denne i bruk.

7 Takstmannens kompetanse Krav til sertifisering i egne organisasjoner Byggfaglig bakgrunn Egen sertifisering for tilstandsrapporter med utvidet utdannelse Felles rapport for begge takst organisasjonene

8 Takstmannens kompetanse Mulig sertifisering av Det norske Veritas Eksamen innen Bygningsfysikk Forskrifter Arealer

9 Takstmannens uavhengighet Søkeside (finntakst.no) som selger kan henvende til web side:

10 Takstmannens uavhengighet NITO Takst har avtale som finansierer kunden frem til salg. Enkelt å få utsettelse på faktura, kan få avbetaling (kunde kreditt sjekkes)

11 Grafisk fremstilling av rapporten NITO takst har laget grafisk fremstilling av boligen med tilstandsgrader Åpnes direkte i finn.no annonser Eller Åpnes direkte med QR koder fra rapport

12 Fremstilling av rapporten

13 Fremstilling av rapporten

14 Fremstilling av rapporten

15 Grafisk fremstilling av rapporten Forbruker vil kunne orientere seg om tilstanden ila få minutter

16 Kapasitet 600 takstmenn er sertifisert for Boligsalgsrapport av DnV-GL mars 2016

17 5. Eiers plikter i forkant av tilstandsanalysen Oppfylle opplysningsplikten om eiendommen. (Avhendingsloven) Fylle ut egenerklæringsskjema og gjøre det tilgjengelig for den bygningssakkyndige før befaringen; Framskaffe all dokumentasjon angitt i NS 3600 tillegg B der det er tilgjengelig; Framskaffe informasjon om heftelser og rettigheter på eiendommen (eksempelvis veirett); Legge forholdene til rette for inspeksjon Alle rom, herunder krypkjeller og loft, tak (via stige), Utfórede vegger i rom under terreng og vegger i tilstøtende rom til våtrom. ing. Vidar Aarnes 17

18 Eiers plikter i forkant av tilstandsanalysen Egenerklæring Skal være utfylt av eier og foreligge forut for befaringen Takstmann veileder kun og deltar ikke i utarbeidelsen av egenerklæringsskjema. Alle avvik i forhold til dokumentasjon og tilstand, skal angis i rapporten.

19 Egenerklæringsskjema Skal være utfylt av eier og foreligge forut for befaringen Bygningssakkyndige kun veileder og ikke deltar i utarbeidelsen av egenerklæringsskjema. Alle avvik i forhold til dokumentasjon som ikke foreligger og opplysninger som ikke stemmer med observasjoner gjort under tilstandsanalysen, skal angis i rapporten. ing. Vidar Aarnes 19

20 Ny sjekkliste til selger: Godkjente tegninger Ferdigattest/brukstillatelse Dokumentasjon på bad Samsvarserklæring Kursfortegnelse Tilsynsrapporter (el, oljetank, etc) Radonmåling Annen dokumentasjon F.eks: Drikkevann ved brønn

21 Eiers plikter i forkant av tilstandsanalysen Selger kan velge å la takstmannen innhente dokumenter

22 Takstingeniørens plikt i forkant av tilstandsanalysen Takstingeniøren skal: Før befaringen, oversende til eier: Oppdragsbekreftelse Egenerklæringsskjema Sjekklisten for dokumentasjon (NS 3600 tillegg B) Etterspørre utfylt egenerklæringsskjema forut for tilstandsanalysen Etterspørre dokumentasjon for boligen og eventuelt fellesdeler ing. Vidar Aarnes 22

23 Etikk Tilstandsanalysen skal utføres etter beste faglige skjønn og upåvirket av partsinteresser Den som utfører analysen skal opplyse om sitt forhold til alle parter som kan ha interesse av resultatet. ing. Vidar Aarnes 23

24 8. Miljøfarlige stoffer Eier skal i egenerklæringen angi om det er forhold av betydning for kjøper, for eksempel om det er miljøfarlige stoffer som eier kjenner til. Kartlegging av miljøfarlige stoffer omfattes ikke av NS 3600, men der det oppdages f. eks asbest eller PCB-vinduer under befaringen, skal det opplyses om dette i rapporten ing. Vidar Aarnes 24

25 8. Miljøfarlige stoffer PCB har vært benyttet i isolerglassruter (lim under avstandslist) i perioden (norskproduserte) og (utenlandske). Umerkede eldre isolerglassruter (fra samme periode som over) antas også å inneholde PCB. Kontrolleres ved å se på "produsent" og "årstall" som står i vinduets avstandslist. PCB-holdige isolerglassruter skal være merket. Asbest kan være benyttet som f. eks ytterkledning (tak og vegger) samt innendørs på rørisolasjon, ventilasjonskanaler og brannhemmende (tennvernende) plater ved himling (fyrrom og garasjer), ildsteder og sikringsskap. I tillegg finnes også gulvbelegg eksempelvis beleggfliser fra perioden hvor det kan være brukt lim med asbest. ing. Vidar Aarnes 25

26 9. Gjennomgang av dokumentasjon Egenerklæring Tegninger Beskrivelser Dokumentasjon gjennomgås før, eller under befaring ing. Vidar Aarnes 26

27 9. Gjennomgang av dokumentasjon Dersom all nødvendig dokumentasjon foreligger, skal det vurderes om alle rom er byggemeldt og godkjent for varig opphold. Der det er fellesareal, skal rapport fra fellesskapet etterspørres. ing. Vidar Aarnes 27

28 9.3 vurdering av alder og forventet gjenværende brukstid Der bygningsdeler ikke er tilgjengelige for direkte inspeksjon, eller tilstanden ikke kan konstateres ved inspeksjon og symptomer ikke viser tegn til skader, kan tilstandsvurdering baseres på alder. Dette gjelder for eksempel skjulte konstruksjoner eller bygningsdeler, vannførende rør, membraner og drenering. ing. Vidar Aarnes 28

29 9.3 vurdering av alder og forventet gjenværende brukstid TG 2 bør benyttes når halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Ved TG 2 er man på den negative siden, og tiltak må påregnes. TG 3 skal ikke gis ut fra alder alene. Det skal i tillegg være konstatert skader, symptomer på skader eller funksjonssvikt. ing. Vidar Aarnes 29

30 9.3 vurdering av alder og forventet gjenværende brukstid Eksempel på vurdering av bad: Et 15 år gammelt bad med fliser med dokumentasjon på smøremembran. Den bygningssakkyndige vurderer brukstiden for membranen å være ca. 25 år. TG 2 er satt på membranen ut fra en vurdering av at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. ing. Vidar Aarnes 30

31 9.3 vurdering av alder og forventet gjenværende brukstid Eksempel på vurdering av bad: Et 17 år gammelt bad med vinylbelegg som membran. Dokumentasjon foreligger. Vinylbelegget har intakte sveiste skjøter og er lagt på tregulv. Det er ingen indikasjoner på fukt. Skjøten er i dette tilfellet avgjørende for vurderingen av tilstandsgraden for membranen. Den bygningssakkyndige vurderer brukstiden for det konkrete belegget å være ca. 30 år også fordi det ligger på tregulv som gir mulighet for bevegelser. Konklusjonen blir TG 2 og ikke TG 1 fordi det er "kort gjenværende brukstid". ing. Vidar Aarnes 31

32 9.4 Bruk av tilstandsgrad - TGIU Følgende bygningsdeler og rom, kan gis TGIU dersom det på befaringstidspunktet ikke er tilgang (ikke utfyllende liste): krypkjeller hvor kun utvendig inspeksjon er mulig, men der den muligheten ikke er der på undersøkelsestidspunktet på grunn av eksempelvis snø; boder eller andre rom der det ikke er tilgjengelig for direkte inspeksjon på undersøkelsestidspunktet; hulrom uten inspeksjonsmulighet, eksempelvis sjakter, kneloft og møneloft; yttertak hvor tekkingen er snødekket og uten opplysninger om materialer og alder; balkong, veranda eller terrasse med snø uten opplysninger om materialer og alder. ing. Vidar Aarnes 32

33 Grundig visuell kontroll 10. Nivå av analysen Undersøkelser og målinger Ikke destruktive inngrep bortsett fra hulltaking i bad og utforede vegger og oppforede gulv. (under terreng) Ikke uttrykt i NS 3600, men vil være en nivå 2 analyse etter NS ing. Vidar Aarnes 33

34 11. Vurdering av tiltak og beregning av kostnader for tiltak TG 3 skal angis kostnader for å føre det tilbake til TG 0 eller TG 1. Vanskelig med kostnad der årsaken til TG 3 ikke er klarlagt Åpnet opp for å angi kostnader i intervaller. ing. Vidar Aarnes 34

35 11. Fastsatt referansenivå Referansenivå er nytt bygg uten skader og dokumentert fagmessig utførelse. Referansenivå er forskrifter på søknadstidspunkt. For noen områder er referansen krav i NS 3600 ing. Vidar Aarnes 35

36 12. Valg av tilstandsgrader (1/6) Tilstandsgrad (TG) 0 - Ingen avvik Ingen merknader (Feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. ing. Vidar Aarnes 36

37 12. Valg av tilstandsgrader (2/6) TG 1 - Mindre eller moderate avvik Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. ing. Vidar Aarnes 37

38 12. Valg av tilstandsgrader (3/6) TG 2 - Vesentlige avvik Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon og det er behov for tiltak. Kort gjenværende brukstid. Bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være «utgått på dato». Det kan være behov for tiltak. ing. Vidar Aarnes 38

39 12. Valg av tilstandsgrader (4/6) TG 2 - Vesentlige avvik Dokumentasjon for fagmessig utførelse foreligger ikke, selv om bygningen er ny. Grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader. Særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller særlig fuktutsattkonstruksjon uten inspeksjonsmulighet. ing. Vidar Aarnes 39

40 12. Valg av tilstandsgrader (5/6) TG 3 *) - Store eller alvorlige avvik Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet. Fare for liv eller helse. Akutt behov for tiltak (strakstiltak). Avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. *) Det anbefales at det gjøres ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang som grunnlag for kostnadsoverslag. ing. Vidar Aarnes 40

41 12. Valg av tilstandsgrader (6/6) TGIU *) - Ikke undersøkt TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunkt. Bygningsdelen, arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. *) Det anbefales at det gjøres ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang som grunnlag for kostnadsoverslag. ing. Vidar Aarnes 41

42 13. vurdering For alle registrerte TG 2 og TG 3, skal følgende vurderes: Tiltak (kan være fysiske, nye undersøkelser, risiko vurdering) Sannsynlig årsak Årsak til valg av TG 2 og TG 3, SKAL begrunnes ing. Vidar Aarnes 42

43 13. vurdering For alle registrerte TG 3 og TGIU, skal det anbefales ytterligere undersøkelser. For alle TGIU som omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal angis særskilt. ing. Vidar Aarnes 43

44 Særlig fuktutsatte konstruksjoner (konstruksjoner med kjent risiko muligheter for lekkasje- og kondens) loft og kjeller utforede vegger i kjeller oppforede tregulv i kjeller bygningsdeler som er skille mellom temperaturforskjeller (eksempelvis kneloft, kuldebroer, tak og fasader, himlinger med downlights) krypekjeller våtrom terrasser over oppvarmede rom innebygde benkeberedere ing. Vidar Aarnes 44

45 13. vurdering Teknisk verdi, etter følgende modell: Kostnad for å bygge tilsvarende bolig - Fradrag elde, utidsmessighet og vedlikeholdsmangler + Tomteverdi = Teknisk verdi ing. Vidar Aarnes 45

46 14. rapportering Beskrive alle bygningsdeler. TG 2 og TG 3 skal vurdere tilstand og tiltak Vurdere gjenværende brukstid for alle TGIU Vurdere avvik i egenerklæringsskjema Opplyse om den som har gjennomført har elektrofaglig kompetanse ing. Vidar Aarnes 46

47 Markedstilpasset Boligsalgsrapport

48 STATUS 2015 Den nye Boligsalgsrapporten, basert på norsk standard for tilstandsanalyse NS3600, ble innført fra 1. januar Frem til er den gamle Boligsalgsrapporten også tilgjengelig. Markedets adopsjon av den nye rapporten går sakte. Noen har lykkes i sine markeder, men foreløpig er de få Det er skapt og verserer negativ omtale.. Rapportens omfang (kostnad og/eller sidevolum) trekkes ofte frem. Evaluering er gjennomført for å se på forbedringer

49 MARKEDSTILPASSET RAPPORT Viktigste endringer Rapporten blir slankere - komprimert utgave Kunden kan velge bort tjenester Mulighet for delt rapport Tilpasset rapport for leiligheter

50 KOMPRIMERT RAPPORT Mindre omfang Rapporten komprimeres for å bedre lesbarhet og redusere omfang En rapport for en normal enebolig ligger rundt sider Ca 20% Mindre omfang sammenlignet med tidligere rapport TILSTANDSANALYSE EIENDOMSOPPLYSNINGER TEKNISK VERDI

51 TJENESTER KUNDEN KAN VELGE BORT Enten fordi det ikke er behov for tjenesten eller på grunn av lokale markedsforhold 01 Kontroll av tegninger (for lovlighetsvurdering) 05 Forenklet vurdering elektrisk anlegg 02 Kontroll av P-ROMsfunksjoner 06 Forenklet vurdering branntekniske forhold 03 Utvidet fuktsøk (hulltaking) 07 Tilstandsvurdering av tilleggsbygg 04 Arealmåling Reduksjon i tid og kostnader ved bortvalg av tjenester

52 TILBY DELT RAPPORT Øke fleksibiliteten mot målgruppen (selgere, kjøpere og meglere) og tilby rapporten i 2 utgaver Screenshots kommer Sammendrag Tilpasset prospekt Ca 7-12 sider Komplett rapport Sammendrag + hovedrapport Ca sider

53 EKS. 01 SAMMENDRAG TILPASSET PROSPEKT Sammendraget inneholder en oversikt over de viktigste forholdene ved boligen (7-12 sider). QR-kode gir tilgang til å laste ned komplett rapport.

54 EKS. 02 KOMPLETT RAPPORT SAMMENDRAG OG HOVEDRAPPORT MED DETALJERT TILSTANDSANALYSE Den komplette rapporten består av et kort sammendrag og en grundig hovedrapport som gir systematisk beskrivelse av alle forhold som er undersøkt.

55 TILPASSET RAPPORT FOR LEILIGHETER Leiligheter er ikke like komplekse som hus. Det er derfor tilrettelagt for en rapportutgave som er spesialtilpasset leiligheter. Dette skal gi en rapport som gir bedre kost- nytteverdi for kunden. En rapport for en leilighet (forenklet kont roll av fellesdeler) blir sider