Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 28
Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 6 7 8
1 Avkastning og aksjekurs Den svake markedsutviklingen fortsatte inn i 2. kvartal, og avkastningen i fondet ble -9,1 prosent i kvartalet. Akkumulert avkastning siden oppstart er 38,7 prosent. Den negative avkastningen i kvartalet er resultat av generelt fallende eiendomsverdier. Fondets kontatstrøm er dog upåvirket som følge av fall i eiendomsverdiene, og bidrar positivt til kvartalets resultat. Avkastning i 2. kvartal 28 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble -9,1 prosent i 2. kvartal. Per 3. juni 28 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 11,4. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for fondet i 2. kvartal ble 1,3 prosent per aksje, hvilket er i tråd med direkteavkastningsmålet per kvartal på ca. 1,5 prosent. For regnskapsåret 27 ble det i mars 28 utbetalt et utbytte på NOK,68 per aksje, tilsvarende 5 prosent av VEK per 31. desember 27. Direkteavkastning for fondet i 2. kvartal ble 1,3 prosent per aksje. Verdiendring Verdiendringen på eksisterende eiendomsmasse utgjorde -3,8 prosent i 2. kvartal. Sandgata 28 hadde det største verdifallet med -16,1 prosent, mens Rabekkgata 4 hadde den største verdiøkningen med 12,2 prosent. Dette resulterte i en nedgang i aksjekursen på 1,4 prosent. Endringer i den underliggende eiendomsmassen medfører en større endring i aksjekursen som et resultat av fondets finansiering (også kalt «gearing» effekten). I 2. kvartal derimot, ble denne gearing effekten redusert som et resultat av justeringer i verdien av fondets rentebytteavtaler som økte i verdi i perioden. Redusert skatteulempe, samt en reduksjon av forvalters opparbeidede suksesshonorar, bidro positivt til kvartalets resultat. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 38,7 prosent siden oppstart 2. Avkastningen kommer både fra økning i verdien av fondets eiedommer, samt som resultat av den løpende kontantstrømmen fra eiendomsporteføljen. Dette er et resultat av gode eiendomskjøp, kombinert med aktiv forvaltning som har synliggjort betydelig merverdi på eiendommene. Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 38,7 prosent siden oppstart. Mediafokus på eiendomsfond I løpet av 1. halvår har det vært et økende fokus på eiendomsfond i media. Artiklene har tatt opp aktuelle problemstillinger som likviditet i annenhåndsmarkedet for fondsandeler. Som forvalter av fondet har UNION Eiendomskapital AS bistått de investorer som har hatt ønske om å selge sine aksjer, men det har vært flere selgere enn kjøpere av andeler i kvartalet. Det er dog verdt å merke seg at de ulike eiendomsfondene i Norge har ulike strategier med ulike innløsningsrettigheter, og vil således påvirkes ulikt av den reduserte likviditeten i markedet. Forvalter har søkt å formidle mest mulig informasjon til investorene gjennom kvartals- og årsrapporter, direkte samtaler med akjsonærene, samt investorseminarer rundt om i landet. Avkastning pr. aksje Q2 28 Direkteavkastning 1,3 % Verdiendring -1,4 % Totalt -9,1 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms porteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4 Q4 5 9,7,4 % Q1 6 9,78 7,9 % Q2 6 1,7 9,4 % Q3 6 11,36 6,2 % Q4 6 12,15 7, % Q1 7 12,35 9,5 % 1 Q2 7 12,73 3, % Q3 7 13,36 5, % Q4 7 13,47,8 % Q1 8 12,15-5, % 2 Q2 8 11,4-9,1 % Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Akkumulert 38,7 % 1 Inkl. utbytte på NOK,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK,68 per aksje.
2 Kvartalsrapport Q2 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Per 3. juni 28 har fondet hentet inn NOK 2 336 millioner fra totalt 4 751 investorer. I henhold til prospektet skal det nå ikke hentes inn mer egenkapital til fondet gjennom ytterligere emisjoner. Medregnet fondets fremtidige eiendomskjøp som ennå ikke er overtatt, var fondet 1 % fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal. Tegnet egenkapital Mill. NOK 2 5 2 25 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 551 557 681 297 2 336 25 25 H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 Totalt Netto tegnet egenkapital Akkumulert Fordeling investorer Basert på fylke 43% Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag 9% 16% Rogaland 11% 14% Møre og Romsdal Andre Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 5 2 1 5 1 1 45 2 658 3 926 1 358 5 54 81 1 25 H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 Akkumulert Antall investorer 2 39 4 751 2 336 Antall 5 4 3 2 Kansellering av emisjon I henhold til prospektet skulle 2. kvartal 28 være den siste ordinære emisjon for eiendomsfondet. Det ble derimot besluttet å kansellere den planlagte emisjonen. Dette som følge av de samme faktorene som gjorde at fondet kansellerte den planlagte emisjonen i 1. kvartal 28: 1. Fondet opplevde en økning av aksjer for salg i annenhåndsmarkedet i 2. kvartal. Et aksjekjøp i annenhåndsmarkedet gir investoren samme rettigheter som gjennom en emisjon, men transaksjonen kan gjennomføres med en lavere honorarstruktur Selskapet og dets aksjonærer vil ikke bli skadelidende. 2. Gjennom etablerte rammer hos sine bankforbindelser, samt egenkapital, hadde fondet tilstrekkelige midler til å gjennomføre sine fremtidige kjøpsforpliktelser uten tilføring av ekstra kapital. 3. Fondets beslutning om å kansellere emisjonen er en god løsning for eksisterende og nye aksjonærer. For eksisterende aksjonærer sørger den kansellerte emisjonen for økt likviditet av fondets aksjer, samtidig som det sørger for at nye aksjonærer kan kjøpe aksjer med en konkurransedyktig honorarstruktur. Eiendomsfondet har hentet inn totalt NOK 2 336 millioner i netto egenkapital fra til sammen 4 751 investorer. Samlet egenkapital i fondet Per 3. juni 28 har eiendomsfondet gjennomført 1 emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 2 336 millioner i netto egenkapital fra til sammen 4 751 investorer. Stor andel privatpersoner Fondets lave minsteinvesteringskrav har vært med på å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge. Minimums-investeringen i fondet er NOK 5. Per 3. juni 28 har 12 prosent av investorene i fondet investert dette beløpet. Per 3. juni 28 har 77 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5 og NOK 5. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i overkant av NOK 45. Medianen 1 er NOK 2. Annenhåndsomsetninger 232 aksjeposter ble omsatt i annenhåndsmarkedet i 2. kvartal for til sammen ca. NOK 57,7 millioner. Per 3. juni 28 har det blitt gjennomført totalt 422 annehåndsomsetninger i fondet siden oppstart. Det er blitt omsatt totalt 12 346 452 aksjer til en samlet verdi av NOK 157,5 millioner. Ved kvartalets utgang var det registrert 6,7 millioner aksjer for salg i annenhåndsmarkedet, tilsvarende en verdi på NOK 74,3 millioner 2. Dette representerer under 3,2 prosent av fondets samlede egenkapital, og ansees å være relativt lavt. Det presiseres at tilrettelegger ikke kan garantere for likviditet i annenhåndsmarkedet, som beskrevet i tidligere prospekt. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte sin rådgiver. Noter 1 Medianen er definert som det «midterste» tallet i en sortert tallmengde. 2 Forutsatt omsetning på NOK 11,4 per aksje, tilsvarende VEK per 2. kvartal.
3 Eiendomsporteføljen Fondet har bygget opp en veldiversifisert eiendomsportefølje siden oppstart i 25. Ved utgangen av 2. kvartal bestod porteføljen av 66 ulike eiendommer jevnt fordelt over de ulike eiendomssegmentene, og med god geografisk spredning. Per 3. juni har eiendomsporteføljen leieinntekter på over NOK 5 millioner pr. år, og over 4 ulike leietakere. Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Stanseveien 21 15-11-5 Oslo Lager / Kombi 4 22 3 778 162 3,6 Landøyveien 2 16-11-5 Asker Handel 3 5 3 95 17 22,4 Stasjonsveien 2 28-11-5 Asker Handel / Lager 7 916 4 983 388 6,9 Vestre Rosten 79 15-12-5 Trondheim Kontor 8 22 1 275 624 4,5 Kjøpmannsgata 28 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 1 69 1 846 26 4,5 Kjøpmannsgata 3 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 2 113 2 76 8 5,3 Kjøpmannsgata 34 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 2 877 2 511 927 3,5 Raveien 269 23-12-5 Sandefjord Handel 3 6 3 47 973 19,5 Vidjeveien 5 23-12-5 Tønsberg Handel 3 6 3 894 81 19,5 Borgenveien 42 3-12-5 Oslo Handel 1 1 2 255 9,3 Grensen 5-7 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 13 441 22 493 993 2,2 Karl ohans Gate 12 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 4 22 7 79 435 1, Kirkegaten 34 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 5 82 7 255 31 3,1 Adolph Tidemandsgate 12 28-4-6 Lillestrøm Handel 3 739 4 58 745 5,7 Brobekkveien 8 3-6-6 Oslo Lager / Kombi 57 26 53 876 719 5,2 Alf Bjerckes vei 14 3-6-6 Oslo Lager / Kombi 5 65 6 884 796 8,1 Spannaveien 148 3-6-6 Haugesund Handel 8 4 1 93 964 16,6 Bilittveien 6 18-9-6 Vinterbro Lager / Kombi 12 195 13 52 172 11,5 Ærfuglveien 2 18-9-6 Tromsø Lager / Kombi 1 6 1 172 844 1,5 Moveien 53-55 1-1-6 Sandefjord Handel 4 865 4 95 156 11,9 acobsgate 2 1-1-6 essheim Handel 1 472 1 727 32 8,4 Energiveien 14 1-11-6 essheim Handel 2 956 3 229 24 11,9 Kjellerholen 7 1-11-6 Skedsmo Handel 6 492 7 998 938 16, Rabekkgata 6 1-11-6 Moss Industri 3 12 57 463 6,8 Energiveien 16 1-11-6 essheim Handel 2 542 3 213 357 9,9 Industriveien 7 1-12-6 Heimdal Kontor 11 379 11 992 151 7,3 Bogstadveien 29 22-12-6 Oslo Handel 1 491 6 678 565 11,3 Sverdrupsgate 27 22-12-6 Stavanger Kontor 3 375 3 761 316 3,7 Brennaveien 18 22-12-6 Nittedal Lager / Kombi 8 211 7 36 812 12,6 Luramyrveien 65 15-2-7 Sandnes Kontor 6 13 9 255,9 Kabelgata 4 15-2-7 Oslo Lager / Kombi 15 42 16 246 876 1,2 Gunnar Knudsens vei 9 15-2-7 Skien Lager / Kombi 16 512 1 229 98 9,5 Rabekkgata 4 26-2-7 Moss Lager / Kombi 6 558 2 978 966 2,6 Gidsken acobsens vei 12 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 2 789 3 184 555 3,8 Gidsken acobsens vei 14 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 3 7 3 98 596 5,8 Gidsken acobsens vei 22 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 3 6 3 799 785 3,8 Gidsken acobsens vei 28-3-32 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 1 672 1 77 51 8,5 Lørenveien 68 15-3-7 Oslo Kontor 11 74 13 895 9 1,6 Claude Monets allè 25 2-3-7 Sandvika Annet 4 6 8 227 34 12,5 Deliveien 1 3-3-7 Vestby Lager / Kombi 11 6 867 328 8,8 Dyrskueveien 5 2-4-7 Ullensaker Handel 6 614 6 221 748 9,5 Trollåsveien 6 15-5-7 Oppegård Kontor 1 73 11 673 647 3,6 Vøyenengtunet 8 og 1 1-6-7 Bærum Handel 1 574 2 693 69 13,3 Vøyenengtunet 14 1-6-7 Bærum Handel 5 414 9 28 53 12,4 Hotvedtveien 6 4-6-7 Sandefjord Handel 11 5 1 495 932 9,5 Markveien 35 15-6-7 Oslo Handel / Kontor 7 46 1 87 89 3,2 Strandpromenaden 76 28-6-7 Lillehammar Handel 2 1 2 823 354 6,4 Lomoen 28-6-7 Vinstra Handel 1 74 1 242 552 12,5 Bassengveien 6 28-6-7 Gjøvik Handel 1 17 1 641 69 7,5 Hagebekksenteret 28-6-7 Trysil Handel 1 368 1 55 8 4,5 Storgata 22 28-6-7 Otta Handel 1 12 1 355 445 11,5 Industriveien 21 29-6-7 essheim Handel 4 651 5 787 55 2,5 Husnes Storsenter 31-8-7 Husnes Handel 22 85 24 61 744 6,7 Mjåvannsvegen 28 1-1-7 Kristiansand Lager / Kombi 13 9 15 681 9,2 Østre Aker vei 16 15-1-7 Oslo Lager / Kombi - 296 175 7,2 Østre Aker Vei 24 15-1-7 Oslo Lager / Kombi 6 611 8 192 141 5,6 Østre Aker Vei 24 B 15-1-7 Oslo Lager / Kombi 11 876 9 394 774 4, Industriveien 23 22-1-7 Ullensaker Kontor 2 9 3 29 9,3 Orkdalsvegen 1 1-11-7 Orkanger Handel 2 69 3 442 28 7,4 OTI-Senteret 1-12-7 Orkanger Handel 1 443 13 457 781 3,5 Dronningens gate 3 1-12-7 Oslo Kontor 1 796 3 517 743 3,7 Revierstredet 2 1-12-7 Oslo Kontor 15 42 3 642 27 4, Kirkegaten 32 31-12-7 Oslo Handel 3 65 773 965 5,5 Sandgata 28 1-3-8 Trondheim Annet - 3 5 19,2 Hans Nilsen Hauges vei 1 1-1-8 Fredrikstad Handel 5 427 4 559 326 8, Kjellerholen 9 NY 1-4-8 Skedsmo Handel 2 1 1 499 5 6,7 Antall eiendommer 66 Sum 46,78 5,343,699 7,3 Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 12% 31% Mill. NOK 8 7 6 3 2 1 11% 5 61% 4 512 5 5-2 2-5 82% 75% 2 198 3 384 12% 81% 5 486 34% 5-1 > 1 Utnyttelse av investerbar kapital Gjennomsnitt 86% siden oppstart 1% 93% 96% 7 483 7 223 5% % H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 H1-8 Topp 1 investorer Akkumulert investert kapital (EK og gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital % andel av aksjene 1 Storebrand Link 8, % 2 Henderson Indirect Property (B) 3,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune,8 % 5 State Street Nominees Ltd All,6 % 6 Hedalm AS,6 % 7 AS Backe,6 % 8 Scheiblers Legat,6 % 9 Haslelund Bygg AS,6 % 1 Tannlegeforeningens PK,5 % Andre 4 651 ulike investorer 83,5 % Totalt 1%
4 Kvartalsrapport Q1 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 19% Fordeling eiendomstype 29% 4% Kontor Butikk Lager 2% 2%1% % Garantileier Fordeling geografi 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 22,1% 43,8% Oslo Akershus Hordaland Sør-Trøndelag Vestfold 4,8% Annet Parkering Servering Bolig Rogaland Østfold Nordland Telemark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 8,5% 42% 4,3% 3,8% 3,8% 2,5% 2,2% 1,3% 1,%,2%,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Nye eiendomskjøp i 2. kvartal Fondet overtok en ny eiendom i 2. kvartal. Kjøpesum for eiendommene var NOK 134 millioner millioner. Eiendommen er et nybygg med tilhørende parkeringshus under oppføring i Skedsmo kommune, Akershus. Bygget oppføres over tre etasjer, hvor to etasjer vil utgjøre lokaler til en bilforhandler som allerede har tegnet kontrakt. De resterende delene av bygget er under utleie. Fondet overtok èn ny eiendom i 2. kvartal. Nye eiendomskjøp ikke overtatt Per 3. juni 28 var fondet 96 prosent fullinvestert og hadde dermed ca. NOK 35 millioner i tilgjengelig investeringskapasitet. Fondet har kjøpt ytterligere en eiendom for ca. NOK 39 millioner som vil overtas i 1. kvartal 29. Medregnet fondets fremtidige forpliktelser var fondet dermed fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal. Fondet var 96 prosent fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal. Da det ikke skal hentes inn mer egenkapital i fondet, er det ikke sannsynlig at det blir foretatt ytterligere eiendomskjøp utover det som allerede er kontraktsfestet. Forvalter er meget tilfreds med den eksisterende eiendomsporteføljen, og vil i fremtiden fortsette arbeidet med å maksimere dens verdi. Solid eiendomsportefølje Per 3. juni 28 bestod eiendomsporteføljen av 66 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 7 431 millioner. Porteføljen har et samlet areal på 46 m2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på NOK 5 millioner per år. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 6,5 prosent. Siste verdivurdering ble gjennomført den 15 juni 28. Inkludert fondets eiendomskjøp som overtas i tiden fremover har fondet en eiendomsportefølje på 67 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 7 8 millioner. Per 3. juni 28 hadde eiendomsporteføljen totalt 415 ulike leietakere. Leieforhold Per 3. juni 28 hadde eiendomsporteføljen totalt 415 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne i porteføljen per 3. juni 28 ansvarlige for ca. 5 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. De resterende ca. 5 prosent av leieinntektene er fordelt på 385 ulike leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike selskaper og bransjer. % 8 9 1 11 12 13 14 15 Kontor Annet Butikk Parkering Lager Servering Garantier Bolig År Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill).
5 Salg av eiendom Det ble ikke gjennomført salg av eiendom i løpet av 2. kvartal. Fondet er p.t. ikke under press til å selge eiendom, men vil vurdere eventuelle bud opp mot strategien for den relevante eiendommen. Det har vært økende interesse for fondets eiendommer blant internasjonale aktører det siste halvåret, selv om dette så langt ikke har gitt utslag i at eiendommer er blitt solgt. Eventuell gevinst ved salg av større eiendommer vil bli vurdert utdelt til investorene. Forvalter vil fortløpende vurdere eiendommer for salg, og det er forventet at forvalter vil gjennomføre ytterligere salg i løpet av 28 om markedssituasjonen bedrer seg. Verdivurderinger I henhold til prospektet er forvalter pålagt å gjennomføre en kvartalsvis verdivurdering av eiendomsporteføljen. Dette gjøres av to eksterne verdivurderingsselskaper, hvor den gjennomsnittlige verdien blir lagt til grunn for fondets VEK. Verdivurdererne søker å estimere markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommen hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt på verdivurderings-tidspunktet. For verdivurdering av fondets eiendommer benyttes NEWSEC EiendomsConsult, og Akershus Eiendom, som er to av de ledende innen området i Norge. Reforhandling av leieavtaler Siden 1. kvartal 26 har fondet reforhandlet leieavtaler for ca. 53 m 2, med leie på over 6 millioner pr. år. Dette tilsvarer en leieøkning på ca. 2 prosent fra tidligere kontraktsvilkår, og er således et godt bevis på at forvalter har skapt verdier i eiendomsporteføljen gjennom å kjøpe attraktive eiendommer hvor det er potensial for å skape verdier gjennom aktiv forvaltning. Siden 1. kvartal 26 har fondet reforhandlet leieavtaler for ca. 53 m 2, med leie på over 6 millioner pr. år, tilsvarende en økning på ca. 2 prosent. Gjennom ytterligere reforhandling av leieavtaler er det et betydelig potensial for å øke den nåværende leien i eiendomsporteføljen. Forvalter er i konkrete forhandlinger med flere store aktører både på handels- og kontorarealer, og flere av disse forventes sluttført i løpet av andre halvår, 28. Gjennom en økt løpende kontantstrøm, og en høyere eiendomsverdi, vil dette bidra til ytterligere verdiskapning i eiendomsporteføljen. Topp 1 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund ASA 3,5 % 2 Plantasjen ASA 3,3 % 3 Maske Gruppen AS 3,1 % 4 Ica Detalj AS 3, % 5 Skanem Moss AS 2,5 % 6 Forsvarsbygg 2,5 % 7 Trondheim kommune Helse og velferdstjenester 2,1 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,1 % 9 Expert Norge AS 2, % 1 Universitetet i Oslo 2, % Andre 45 ulike leietagere 73,8 % Totalt 1% Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 5 4 3 2 1 8 9 1 11 12 13 14 15-3 Arealledighet 1,4% 1,2% 1,%,8%,6%,4%,2%,% Oslo Akershus Østfold Andre År Kontor Lager Butikk
6 Kvartalsrapport Q2 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 149 millioner i 2. kvartal. Fondets samlede gjeld pr. 3. juni 28 var ca. NOK 5 394 millioner, tilsvarende ca. 73 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Pr. 3. juni var ca. 6 prosent av fondets totale belåning rentesikret og fondets samlede rentekostnad var ca. 6 prosent. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i fondet. Yield gap 7% 6% 5% 4% Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 149 millioner i 2. kvartal. Den økte belåningen bestod i sin helhet av lån med flytende rente. Totalt er 6 prosent av fondets belåning rentesikret pr. 2. kvartal, noe som er en nedgang på 2 prosent fra 1. kvartal. Belåningsgrad Pr. 3. juni 28 hadde fondet totalt NOK 5 394 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 431 millioner. Dermed var fondets samlede belåningsgrad ca. 73 prosent ved utgangen av kvartalet. Dette var en økning på 5 prosentpoeng fra utgangen av 1. kvartal. Detter er et resultat av marginal økning av lån i perioden, kombinert med 3,8 prosent fall i eiendomsverdiene i 2. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, med en gjennomsnittlig belåningsgrad på 7 prosent over fondets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 3. juni 28 var 5,98 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 2 rentepunkter fra utgangen av 1. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på fondets fastrentelån var uendret i perioden, mens fondets flytende rentekostnader økte med 46 rentepunkter. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 149 millioner i 2. kvartal. porteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 3. juni 28 var 6,5 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 48 rentepunkter mellom fondets netto leieinntekter og fondets rentekostnader. Dette gir en positiv gearing 3 på egenkapitalen som er investert i fondet. Stabil rentesikring Pr. 3. juni 28 var ca. 6 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarte en reduksjon på to prosentpoeng fra utgangen av 1. kvartal. Fondet er godt sikret mot ytterligere renteøkninger i markedet. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret. 6 prosent av fondets belåning var rentesikret ved utgangen av 2. kvartal. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondet inngikk ingen nye rentesikringsavtaler i 2. kvartal. Pr. 3. juni 28 hadde fondet dermed inngått 23 ulike rentesikringsavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,34 prosent inklusiv lånemargin. Rentesikrings-avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,4 år ned fra 6,7 år ved utgangen av 1. kvartal. 3% 2% 1% % Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr.3. juni 28 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendoms- Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før 211. Q2-6 Q3-6 Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Q4-7 Q1-8 Q2-8 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjon av «yield» i fotnote 1 på side 4. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. juni 28. 3 «Gearing effekten» er en definisjon for å forklare hvordan netto inntektene på en belånt eiendomsinvestering gir en høyere direkteavkastning på egenkapitalen enn på den totale investeringen.
7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Brennaveien 18 i Nittedal kommune, Akershus. Eiendommen ble kjøpt av fondet i 4. kvartal 26. Bygget er et kombinasjonsbygg som består av et kontor- og et lagerbygg, og er i dag fullt utleid til to brukere. Det er i senere tid foretatt forandringer på leietakersiden, samt at større ombygningsarbeider gjennomføres i bygget. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er et kombinasjonsbygg med både kontor- og lagerarealer. Bygget har fleksible arealer som kan deles opp til flere brukere, samt at selve kontorog lagerdelen består av to separate bygningskropper som er sammenkoblet. Dette gjør at bygget kan nyttes både som èn- og flerbrukerbygg. Bygget er på ca 9 2 m 2, og er utleid til en lagerbruker, og en kontorbruker. De leier hvert sitt bygg. Det er i tillegg 12 parkeringsplasser, hvorav 37 i parkeringskjeller med direkte adkomst til kontorbygget via heis. Beliggenhet Eiendommen ligger i Skytta Næringspark i Nittedal kommune. Det er god adkomst fra riksvei 4, samt at det kun er ca. fem minutter til Hvamkrysset på E6. Det nærliggende Hagansenteret ligger i umiddelbar nærhet, og sikrer adgang til de fleste servicetilbud innen fem minutters gange. Det er videre kun 1 minutter i bil til Økern i Oslo. Salg av tomt Ved kjøpet av eiendommen var det avdekket ubenyttede tomtearealer på ca. 9 2 m 2, og som presenterte en mulighet for videreutvikling av eiendommen. Tomten ble ikke tillagt noen verdi ved kjøpet, og fondet betalte således ikke for dette potensialet. Etter overtakelse satt forvalter i gang en prosess med utskilling og salg av tomte-arealene. Tomten ble solgt til eieren av naboeiendommen for NOK 7 millioner, som representerer en ren gevinst for fondet. Tomten ble solgt til eieren av naboeiendommen for NOK 7 millioner, som representerer en ren gevinst for fondet. Utviklingsprosjekt I forbindelse med kjøpsprosessen ble det også lagt en strategi for omrokering av de eksisterende leieforholdene. Dette gikk ut på å at den minste leietakeren ville fristille sine arealer, samtidig som den største kontorbrukeren, en offentlig etat, ville utvide sine arealer. Dette ville gi eiendommen en langt bedre leietakerprofil, noe som igjen vil gjøre den mer attraktiv for potensielle kjøpere i fremtiden. Dette er et godt eksempel på en eiendom hvor forvalter avdekket et meget stort potensial for verdiøkning gjennom kjøpsprosessen. Forvalter satt straks i gang denne prosessen etter overtakelse, og fikk positiv tilbakemelding fra de ulike leietakerne. Dette førte til tidlig fristillelse av 1 61 m 2 fra den minste kontorbrukeren, og umiddelbar igangsettelse av tilpassningsarbeider i disse arealene. Den offentlige brukeren har signert en meget lang leiekontrakt på hele kontorbygget, og innflytting i de nye arealene er forventet i januar 29. De forvaltningsmessige tiltakene som er gjort siden overtakelse av eiendommen har skapt store merverdier for fondet. Dette er et godt eksempel på en eiendom hvor forvalter avdekket et meget stort potensial for verdiøkning gjennom kjøpsprosessen. Strategien ble deretter implementert i henhold til plan, og verdiene realisert.
8 Kvartalsrapport Q2 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Eiendomsmarkedet ble også i andre kvartal bremset av usikkerheten knyttet til utviklingen i så vel internasjonal som norsk økonomi, samt endrede bankvilkår og yieldoppgangen. Transaksjonsvolumet for første halvår samlet var i størrelsesorden NOK 12 mrd. Etter en ekstraordinær kraftig vekst i leieprisene de siste par årene erfarer vi nå tendenser til utflating på høye nivåer. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 7 6 5 4 3 2 1 15 22 23 24 25 26 27 28E Prognose * Pr. 1. halvår 28 44 Kilde: DnB NOR Næringsmegling 68 53 Totalomsetning i Norge 27 Fordelt på ulike investorer 32% 1% 4% 17% Eiendomsselskap Fondsaktører Syndikeringsaktører Utlendinger 27 NOK 2 mrd. Kilde: DnB NOR Næringsmegling 1% 1% 42 11* 35% Livselskap Private Andre Totalomsetning i Norge 27 Fordelt på geografi 38% 1% 7% 6% Oslo 27* NOK 2 mrd. Div. porteføljer 12% 18% 18% Stavanger Bergen/Vestlandet Svakere vekst fremover I løpet av andre kvartal gikk nyhetsbildet fra å være sprikende til å være overveiende negativt. Vi er inne i en to års periode med svakere økonomisk vekst både ute og hjemme. For USA er BNP-prognosen nedjustert til 1,75 prosent både for 28 og 29. Det er fortsatt stor usikkerhet knyttet til konsekvensene av sub-prime krisen, og markedet frykter nå ytterligere store banktap knyttet til kredittkortbruken blant pressede amerikanske husholdninger. Arbeidsledigheten har nådd 5,7 prosent i USA, men er reelt sett høyere. Utviklingen er ikke bedre i Europa og de ferskeste tallene viser at veksten har stoppet helt opp i Sverige. Høye petroleumsinntekter kan ikke forhindre at Norge vil påvirkes sterkt at de internasjonale konjunkturene. Vi vil imidlertid klare oss relativt godt. Norges Bank venter (ultimo juni) at veksten for Fastlands-Norge halveres til 3,25 prosent i år, deretter 2, prosent i 29 før det snur marginalt oppover i 21 med en vekst på 2,25 prosent. Sentralbanken venter likevel at sysselsettingen øker med snaue 3 prosent i år. Det er imidlertid klare tegn på at situasjonen i arbeidsmarkedet allerede er i ferd med å snu og prognosen lyder på kun,5 prosent for 29 og -,25 prosent for 21. Fall i boligprisene, økning i leieprisene Boligprisstatistikk fra Norges Eiendomsmegler Forbund viser at boligprisene i Norge steg gjennom første kvartal til kr. 24 777 pr. m² i april. Deretter sank prisene gjennom andre kvartal. Trenden fortsatte i juli med en snittpris på kr. 23 74 pr. m². Fallet har således vært på drøye 4 prosent siden mars. uli-prisene var 3,3 prosent lavere enn i juli 27. Boligmarkedet preges av nå mange usolgte boliger. Pr. mai var det nesten tre ganger så mange bruktboliger til salgs som ved overgangen 25/26. Videre er det mange nye boliger til salgs og flere boligutviklere velger å leie ut boligene fremfor å selge med tap. For Oslo har utleieprisene steget med hele 15 prosent fra første kvartal 27 til første kvartal i følge MakroSikt, blant annet som følge av høy netto innvandring fra utlandet. Veksten er imidlertid allerede i ferd med å flate ut og det er sannsynlig med langt mer moderat utvikling fremover fordi stadig flere usolgte boliger blir leid ut. I følge Finn.no har antallet annonserte utleieboliger steget med 3 prosent det siste året. Tilførselen av nye boliger toppet seg i fjor med drøye 3 enheter i følge SSB. Vi forventer nedgang for leiligheter i de større byene. Rentemarkedet Styringsrenten ble økt to ganger gjennom andre kvartal til 5,75 prosent og er således hele 4 rentepunkter over bunnen i 24/25 og 175 punkter over nivået midtveis i andre kvartal 27. Norsk økonomi går tross alt så bra at det i all hovedsak vil være prisveksten som vil være utslagsgivende for styringsrenten. Norges Bank sin egen prognose for styringsrenten er 5,75 prosent for 29 og 5,25 prosent for 21 med andre ord stabil utvikling. Blant andre DnB NOR forventer at rentenivået vil kunne falle noe utover i 29. 1-års swaprenten, som ofte blir brukt som referansepunkt for fastrenteavtaler for eiendomskjøp, økte gjennom andre kvartal med 42 rentepunkter til 5,68 prosent. I begynnelsen av august har nivået økt til 5,76 prosent. Østlandet/Sørlandet Nord-Norge Trondheim/Midt-Norge Kilde: DnB NOR Næringsmegling
9 Høy tilførsel av næringsbygg i Norge Tilførselen av private næringsbygg har økt fra 1,25 mil. m² i 24 til hele 1,95 mill. m² i 27 i følge SSB. Totalt sett forventer vi at den årlige tilførselen (ferdigstillelsen) i perioden 28 21 vil ligge anslagsvis 17 prosent høyere enn snittet for de tre foregående årene og 2 prosent under fjorårets tilførsel. Særlig kontorbygg for en positiv utvikling i hele perioden. For de andre byggtypene vil tilførselen nå toppen i 28 for så å synke noe, men likevel holde seg på gode nivåer. Fortsatt godt leiemarked i hovedstaden Den kraftige veksten i norsk økonomi har bidratt til en sysselsettingsvekst på over 5 i Oslo/Akershus de siste to årene. Siden 24 har arealledigheten for kontorbygg i hovedstadsområdet sunket fra 11 prosent til i underkant av 5 prosent i år i følge Eiendomsspar. Arealledigheten varierer fra ca. 1 prosent i de nordlige og østlige randsonene til ca. 3 prosent i de sentrumsnære områdene. I tråd med reduksjonen i ledige lokaler og høykonjunkturen har leieprisene i prestisjesegmentet økt fra NOK 1 85 pr. m 2 på slutten av 23 til NOK 4 5 pr. m 2 i dag. I løpet av andre kvartal registrerer vi en utflating i leieprisene i prestisjesegmentet, samt en mer sprikende utvikling generelt. Det er ventet en sysselsettingsvekst i Oslo/Akershus i år på 15. På den annen side er bedriftene blitt mer kostnadsbevisste og tålmodige. Totalt sett venter vi kun en svak økning i leieprisene i år og større variasjoner avhengig av geografi og standard. Snittkontrakten er på fem år og det er fem år siden forrige bunn i eiendomsmarkedet. Dermed vil faktisk snittleie fortsette å øke. Økende yield Bankenes økte krav til egenkapital og risikopremie har, kombinert med høyere risikofri avkastning, bidratt til en yieldøkning på 75 15 punkter. Prisfallet gjelder de fleste type eiendommer særlig i randsonene. Vi erfarer imidlertid lavere yieldøkning for eiendommer med attraktiv beliggenhet og høy standard. Høyere transaksjonsvolum til høsten I første halvår var transaksjonsvolumet i størrelsesorden NOK 1-12 mrd. Det lave nivået skyldes større avstand mellom prisforventningene til kjøpere og selgere. Kjøperne må forhold seg til høyere rente og strengere krav til egenkapital. Flere av selgerne har selv kjøpt på lavere yield og vil heller avvente situasjonen enn å selge med tap. Fra et lavt nivå forventer vi flere transaksjoner i andre halvår i tråd med at aktørene har erfart at de må strekke seg lenger for å komme i mål. Renteutvikling 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Q3-6 Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Q4-7 Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 Markedsleie og utleiegrad Vika- Aker Brygge Utleiegrad 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 1-års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Yield 1 1-års swap-rente Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond NO K 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 84% 1995 1997 1999 21 23 25 27 Utleiegrad kontor (% ) Markedsleie pr. kvm. prestisje Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon 23 11 69, www.union.no nr. 8157-A