SAKSDOKUMENT MØTEINNKALLING Planutvalget har møte den 07.10.2013 kl. 10:00 i møterom Formannskapssalen Eventuelle forfall meldes til tlf. 78 45 51 96 eller Epost: postps@alta.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 48/13 09/5066 REGULERINGSPLAN FOR LYNGSVINGEN - ELVEBAKKEN SENTRUM UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Alta, den Laila Davidsen Leder Charlotte Brekkan Sætrum Sekretær Alta kommune - 9510 ALTA Tlf. 78 45 50 00
REGULERINGSPLAN FOR LYNGSVINGEN - ELVEBAKKEN SENTRUM UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Arkiv: PLNID 20090009 Arkivsaksnr.: 09/5066 Saksnr.: Utvalg Møtedato 48/13 Planutvalget 07.10.2013 Innstilling fra siste behandling: 1. Med hjemmel i Plan-og bygningslovens 12-10 og 12-11 legges detaljreguleringsplanforslag for Lyngsvingen Elvebakken sentrum, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 19.09.13, ut på offentlig ettersyn. 2. Med hjemmel i Plan-og bygningslovens 12-15 legges rammesøknad for området datert 19.09.13 ut på offentlig ettersyn. 3. Før saken fremmes til sluttbehandling (reguleringsplan og rammesøknad) må det foreligge et utkast til utbyggingsavtale mellom utbygger og Alta kommune. 4. Det forutsettes at forslagsstiller følger opp bygningsmyndighetenes merknader til rammesøknaden (jfr. saksutredningens avsnitt om bebyggelsen). Det må jobbes videre med bearbeiding av byggets utforming, spesielt på nord og østfasaden. Videre må type material- og fargebruk være endelig beskrevet og avklart mot bygningsmyndigheten før søknad om igangsettingstillatelse kan fremmes. Naboer må varsles på nytt. 5. Forslagsstiller oppfordres til å gjennomføre et informasjonsmøte om prosjektet på Elvebakken i ettersynsperioden. Administrasjonens innstilling: 6. Med hjemmel i Plan-og bygningslovens 12-10 og 12-11 legges detaljreguleringsplanforslag for Lyngsvingen Elvebakken sentrum, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 19.09.13, ut på offentlig ettersyn. 7. Med hjemmel i Plan-og bygningslovens 12-15 legges rammesøknad for området datert 19.09.13 ut på offentlig ettersyn. 8. Før saken fremmes til sluttbehandling (reguleringsplan og rammesøknad) må det foreligge et utkast til utbyggingsavtale mellom utbygger og Alta kommune. 9. Det forutsettes at forslagsstiller følger opp bygningsmyndighetenes merknader til rammesøknaden (jfr. saksutredningens avsnitt om bebyggelsen). Det må jobbes videre med bearbeiding av byggets utforming, spesielt på nord og østfasaden. Videre må type material- og fargebruk være endelig beskrevet og avklart mot bygningsmyndigheten før søknad om igangsettingstillatelse kan fremmes. Naboer må varsles på nytt. 10. Forslagsstiller oppfordres til å gjennomføre et informasjonsmøte om prosjektet på Elvebakken i ettersynsperioden. Side 2 av 10
Tidligere behandlinger: SAKSUTREDNING: Vedlegg: 1. Plankart datert 03.10.13 2. Planbestemmelser datert 03.10.13 3. Planbeskrivelse m/vedlegg datert 03.10.13 Bakgrunn: IMJ Eiendom AS ønsker å utvide eksisterende forretnings- og leilighetsbygg lokalisert innenfor eiendommene 31/515, 348 og 616 i Lyngsvingen på Elvebakken sentrum, jfr. oversiktskart neste side. Haldde Arkitekter AS har på vegne av forslagsstiller/tiltakshaver utformet detaljreguleringsplanforslag og rammesøknad for tiltaket som nå fremmes til kommunen for førstegangsbehandling (offentlig ettersyn). Oversiktskart som viser planområdets lokalisering (angitt med skravur). Planforslaget og rammesøknaden: Reguleringsplanforslaget og rammesøknaden består av følgende dokumenter: Side 3 av 10
1. Plankart datert 03.10.13 (vedlegg 1) 2. Planbestemmelser datert 03.10.13 (vedlegg 2) 3. Planbeskrivelse m/ vedlegg (10 stk) datert 03.10.13 (vedlegg 3) Formålet med detaljplanen er å legge til rette for: Utvidelse av eksisterende forretningslokaler i første etasje med tilhørende varelevering på nord- og sydsiden av bygget. Etablering av 14-18 nye leiligheter (i tillegg til 6 eksisterende) og kontorlokaler i 2. og 3 etasje med tilhørende småbarns lekeplass på dekke i etg. (taklekeplass). Etablering av nye parkeringsplasser for kunder og beboere på bakkeplan, i carporter og i p-kjeller (beboere). Etablering av gang- og sykkelveg langs nordsiden av kommunal veg (Smibakken) samt feltinterne gangvegløsninger (private) for kunder/beboere. For øvrige detaljer vises det til plandokumentene, vedlegg 1-4. Saken fremmes som en felles plan- og byggesøknad jfr PBL 12-15. Plan- og bygningsmyndigheten har hatt en tett dialog knyttet til utformingen planforslaget og rammesøknaden som nå foreligger. Etter høring vil endelig vedtak av plan- og byggesaken vil bli fattet som separate vedtak av hhv kommunestyret (plansaken) og bygningsmyndighetene (byggesøknaden). Byggesøknaden vil ikke kunne vedtas før reguleringsplanen. Gjeldende planstatus: Reguleringsplan for Elvebakkens sentrum (heretter omtalt som sentrumsplanen), vedtatt i 2003, er gjeldende plan for området, se kartutsnitt nedenfor. Området som nå reguleres er i gjeldende reguleringsplan regulert til kombinert utbyggingsformål (bolig/forretning, kontor og annet formål), kjøreveg, parkeringsformål og felles lekeplass. Hovedintensjonen med sentrumsplanen er å styrke Elvebakken sentrum som et bydelssenter for østsida av Alta by, noe som igjen er en del av 3-senterstrukturen som definert i kommuneplanens arealdel. En av arealbruksstrategiene i gjeldende reguleringsplans intensjonsbestemmelse ( 3) er at hovedvekten av forretninger skal etableres nord for E6 og at planen skal bidra til å styrke eksisterende forretningers utvidelsesmuligheter. Side 4 av 10
Kartutsnitt som viser gjeldende planstatus i området (planområdet angitt m/rød strek). Høring/merknader: En oppsummering av innkomne høringsuttalelser er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 3. Forslagsstiller har i tillegg gjennomført et informasjonsmøte for naboer og berørte parter. Referat fra dette møtet er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 4. Høringsuttalelsene fra sektormyndighetene er av relativt generell karakter. Flere av beboerne som har leiligheter i 2. etasje på eksisterende bygg har imidlertid uttalt seg kritisk til deler av den nye bebyggelsen og da spesielt de nye leilighetene øst for disse. Skepsisen begrunnes ut fra følgende forhold: tap av utsikt mot øst og sør, dårligere solforhold (skyggevirkninger av ny bebyggelse), økt innsyn fra den nye bebyggelsen samt støy fra taklekeplassen. Beboeren av eneboligen like øst for planområdet (Knut Nilsen) har også uttalt seg kritisk til at bebyggelsen i øst tillates oppført i 3 etasjer. Han påpeker at utbyggingen vil medføre økt trafikk inntil eiendommen hans og ønsker at det gjennomføres avbøtende støytiltak samt tiltak for å dempe evt lysforurensning fra bygget/trafikken. Side 5 av 10
Økonomiske konsekvenser: Utbyggingsavtale: Utbyggingen av området skal i sin helhet bekostes av forslagsstiller og vil ikke medføre noen kostnader for Alta kommune. Parallelt med plansaken arbeider kommunen og forslagsstiller med utarbeidelse av et forslag til utbyggingsavtale tilknyttet realisering og gjennomføring av prosjektet. Det forutsettes at det foreligger et utkast til avtale mellom partene før saken fremmes til politisk sluttbehandling. Det viktigste enkeltelementet i avtalen vil være at forslagsstiller ønsker å kjøpe parkeringsarealene P1, P5 samt deler av P4 som i dag er offentlig (kommunal parkering). Dette vil innebære at eksisterende offentlige parkeringsplasser innenfor planområdet vil bli privatisert. For kommunens del vil dette innebære en inntekt knyttet til salget av arealet samt reduserte fremtidige driftsutgifter (sommer/vinter) som følge av at utbygger overtar driftsansvaret for området. Andre sentrale elementer i avtalen vil bl.a. omhandle følgende forhold: frikjøp av parkeringsplasser, frikjøp av nær- og grendelekeplass samt betingelser knyttet til etablering/tilknytning til kommunalteknisk infrastruktur (vei, vann og avløp). Vurdering: Generelt: Elvebakken sentrum er et område med svært godt utbygd teknisk og sosial (skole/barnehager/legesenter/kirke m.m.) infrastruktur og er et område som ligger inntil E6 med gode kommunikasjonsløsninger (bil/sykkel/buss). Planadministrasjonen vil innledningsvis påpeke at man i etterkant av den omfattende reguleringsplanprosessen på Elvebakken sentrum for noen år siden har sett mange eksempler på at beboere og næringsdrivende har initiert større og mindre utbyggingsprosjekter innenfor sentrumsområdet, noe som er svært gledelig. Selv om reguleringsplanen som nå fremmes går noe utover rammene i gjeldende sentrumsplan mht utnyttingsgrad vurderes planforslaget å være i tråd med hovedintensjonene i planen. Bebyggelsen: Utvidelsen av eksisterende bygningsmasse må sies å være relativt omfattende og bygget vil etter utbyggingen fremstå som sentrumsområdets klart største bygg. Samlet bruksareal (BRA) på bygningsmassen (ny + eksisterende) er på om lag 6000 m2. Grunnflaten tilsvarer omtrent størrelsen på Coop sitt tilgrensende forretningsbygg, men det nye bygget vil gjennomgående være i 2-3 etasjer. At bygget lokaliseres inntil et område bestående av frittliggende småhusbebyggelse vil gjøre at det danner en relativt sterk kontrast til deler av det omkringliggende bygningsmiljøet. Med bakgrunn i bygningens store volum har det vært jobbet aktivt fra forslagsstillers side med å tilpasse byggets form og eksteriør (material/fargebruk) med omkringliggende bebyggelse. Side 6 av 10
Planforslaget innebærer at to eksisterende eneboliger, en fjøsbygning, en garasje samt et uthus, som alle eies av forslagsstiller rives og fjernes. Denne bebyggelsen grenser inntil planområdet for Nedre Elvebakken hvor det er innført relativt strenge vernebestemmelser for den best bevarte gjenreisningsbebyggelsen. Det foreligger imidlertid ingen vernebestemmelser på bebyggelsen som nå foreslås fjernet. Første etasje i bebyggelsen forbeholdes forretningsvirksomhet, hvorav størstedelen forutsettes inngår som en utvidelse av eksisterende kolonialforretning (Rema 1000). I andre etasje etableres det kontor og leiligheter. Planen åpner for at det også kan åpnes for forretningsvirksomhet i deler av andre etasje under forutsetning av at atkomsten til dette arealet skjer via eksisterende forretningsinnganger. Rundt byggets østre del åpnes det for etablering av leiligheter i 3. etasje. Bebyggelsen i 2. og 3. etasje er orientert rundt et atrium hvor det planlegges etablert utomhus areal og lekeplass på dekke. Bygningsmyndighetene har følgende merknader/kommentarer til rammesøknaden som er levert inn (vedlegg 3-10): «I sentrumsområder er det forretningsdrift som er hovedfunksjon i byggenes første etasje. Første etasje skal derfor uttrykkes i fasade som forskjellig fra overliggende etasjer, eksempelvis med større og flere vinduer. Videre skal fasader oppbrytes og gis en variasjon i plan og fasdeninndeling og i minst mulig grad framstå som lukkede. Bygningsmyndigheten mener at fasadene mot syd og vest tilfredsstiller disse intensjonene. Fasadene mot nord og øst synes mere tunge og kompakte selv om fasadene har en del oppbrytning. Her ber bygningsmyndigheten om at arkitekten jobber videre med disse, spesielt første etasje hvor en kan legge inn flere større vinduer mv. I rammmesøknaden (som nabovarsles) skal materialbeskrivelse foreligge. I denne saken opplyser søker at beskrivelsen vil komme senere og før igangsettingstillatelse blir fremmet. Bygningsmyndigheten ser at det blir en kombinasjon av platekledning, betong og tre og vil ikke ta endelig stilling til godkjenning av dette før høringsfristen er utløpt da det kan komme innspill/ forespørsel fra partene/ naboene under utleggingsperioden. Da byggets fasader med henblikk på uttrykk og materialbruk ikke er endelig avklart i rammesøknaden må den delen varsles på nytt før søknad om igangsettingstillatelse kan fremmes». Planmyndighetene forutsetter at dette følges opp av forslagsstiller. Trafikale løsninger: De trafikale løsningene i planforslaget baserer seg i all hovedsak på en videreføring av eksisterende kjørevegs- og parkeringsstruktur. Hovedatkomsten samt til de nye leilighetene vil gå langs Smibakken, noen som vil medføre en viss trafikkøkning lang denne vegen. For å ivareta trafikksikkerheten langs denne vegen foreslås det etablert en sammenhengende fortausløsning langs sørsiden av Smibakken, noe som vil bidra til en trafikksikker løsning for myke trafikanter. Vareleveringen til kolonialbutikken vil som i dag også skje fra Smibakken, men flyttes noe lengre øst enn dagens løsning. At vareleveringen vil skje delvis inne i Side 7 av 10
forretningslokalet og under tak vil bedre de trafikale forholdene vesentlig sammenlignet med dagens til dels trange og kaotiske situasjon. De trafikale løsningene for gående syklende innenfor planområdet vurderes ivaretatt på en tilfredsstillende måte ved at det etableres gangveger langs senteres nord-, vest- og sørlige fasade, som igjen koblet mot det omkringliggende gang- og sykkelvegnettet i området (E6/Smibakken/Ishavstorget og gangbrua over E6). Man har i planforslaget klart å separere biltrafikken/parkeringen til nærings- og boligdelen på en god måte ved at næringstrafikken lokaliseres langs sør og vestsiden, mens boligtrafikken går rundt langs byggets nord og østside. En ulempe ved dette er imidlertid at man får trafikk rundt hele bygget (ingen stille soner). Parkeringsløsningene for næringsdelen i all hovedsak å være tilfredsstillende, selv om det på noen områder kan virke noe trangt. Det er satt av svært begrenset areal til snedeponering, noe som vil stille krav til at sne fra p-plassene fraktes ut av området. En konsekvens av planforslaget vil være at antallet offentlig p-plasser innenfor sentrumsområdet vil bli redusert sammenlignet med i dag. Per i dag har Alta kommune 6 offentlige parkeringsplasser innenfor eller i umiddelbar nærhet av sentrumsområdet, jfr. kartutsnitt på neste side. I tillegg er det regulert inn et areal for fremtidig parkering (ansatte parkering område 6 på kart) i enden av Moveien. Alta kommune har for få år siden opparbeidet Ishavstorget som et offentlig torg- og p-plassområde. Salg av p-plassene innenfor planområdet tar bort fremtidige muligheter for å innføre kommunal betalparkeringsordning her. De senere årene har Alta kommune driftet p-plassen til tross for at denne i praksis har vært benyttet som kundeparkering til eksisterende forretninger i området som nå reguleres. Selv om parkeringsplassene (1 og 2) nå blir solgt vil de i praksis være tilgjengelige på offentlige høytidsdager (17. mai) o.l. da butikkene er stengt på disse dagene. Det finnes i tillegg alternative offentlige p-plasser i kort gangavstand fra sentrumsområdet. Planadministrasjonen vil med bakgrunn i dette tilrå at det aktuelle parkeringsarealet selges om omgjøres til privat parkering. Side 8 av 10
Kartutsnitt som viser kommunale/offentlige p-plasser innenfor sentrumsområdet på Elvebakken. Område 6 er ikke opparbeidet, men kun regulert i gjeldende sentrumsplan. Barn- og unges interesser: Løsningene for barn- og unge vurderes også å være akseptable. Det etableres en småbarns lekeplass på taket med sentral beliggenhet, gode solforhold og som er godt skjermet i mot trafikkstøy fra E6 og tilgrensende p-plasser. Det ligger en eksisterende offentlig nærlekeplass i enden av Smibakken kun 60 meter unna planområdet med trafikksikker atkomst fra de nye leilighetene. For større barn er det etablert grendelekeplass ved Elvebakken skole som ligger om lag 300 meter unna. Gangbrua over E6 som ligger i umiddelbar nærhet av planområdet, sikrer planfri krysning av E6 og således trafikksikker skoleveg for barna i området. I tilknytning til gangbrua er det også etablert bussholdeplass som gir enkel og sikker atkomst til skoleskyssordninger. Side 9 av 10
Virkninger på nærmiljø: Etablering av bygget vil utvilsomt medføre betydelige endringer for eksisterende beboere innenfor og inntil planområdet. Økt innsyn mot boligene og utomhusarealene vil være en negativ konsekvens. En del av beboerne vil også oppleve redusert utsikt innenfor enkelte synssektorer. Sol-/skyggeanalysen i planbeskrivelsenes vedlegg 8 viser at de 3 østligste boligene i Smibakken (Smibakken 4, 5 og 6) vil få dårligere solforhold på deler av formiddagen og ettermiddagen. Skyggevirkningene vil være begrensede midt på sommeren, og størst tidlig- og sent på året når sola står lavest horisonten. Risiko- og sårbarhet: Det er gjennomført en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse for området, se planbeskrivelsens vedlegg 5. I tilknytning til dette er det utarbeidet en støyanalyse som viser at planområdet generelt er relativt utsatt for trafikkstøy og flystøy fra lufthavna. Utredningen viser at byggets utforming i vesentlig grad vil bidra til at støyforholdene for boligene og utomhusarealet blir tilfredsstillende. Konklusjon: Administrasjonen vil etter samlet vurdering anbefale at planforslaget og rammesøknaden legges ut til offentlig ettersyn. Forslagsstiller oppfordres til å gjennomføre et informasjonsmøte om prosjektet på Elvebakken i ettersynsperioden. Side 10 av 10