SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret. Administrasjonens innstilling:

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnr.: 09/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Reidar Andre Olsen Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR LYNGSVINGEN - ELVEBAKKEN SENTRUM - VEDTAK AV PLAN OG RAMMESØKNAD Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan: Med hjemmel i PBL vedtas reguleringsplan (detaljplan) for Lyngsvingen Elvebakken sentrum, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert Rammesøknad: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 gis det rammetillatelse i henhold til søknad datert Tiltaket skal oppføres i samsvar med tegninger og situasjonskart som fremgår av vedlagt rammesøknad (vedlegg 3-10), alle datert Godkjenning av foretak med sentral godkjenning: Med hjemmel i pbl 22-1 jf. 23-4, 23-5, 23-6 og SAK , gis ansvarsrett i forbindelse med omsøkte tiltak til følgende foretak med sentral godkjenning: Haldde Arkitekter - SØK i tiltaksklasse 2 Merknader: Er tiltaket ikke igangsatt senest 3 år etter rammetillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. pbl 96, 1-ledd. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker/samordner har fått igangsettingstillatelse. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse m/ 10 vedlegg (3-1 til 3-10) Bakgrunn:

2 IMJ Eiendom AS ønsker å utvide eksisterende forretnings- og leilighetsbygg lokalisert innenfor eiendommene 31/515, 348 og 616 i Lyngsvingen på Elvebakken sentrum, jfr. oversiktskart nedenfor. Oversiktskart som viser planområdets lokalisering (angitt med skravur). Planutvalget vedtok i møte den å legge forslag til detaljreguleringsplan med tilhørende rammesøknad ut til offentlig ettersyn. Med bakgrunn i innkomne høringsuttalelser, endrede behov fra leietaker av forretningsareal (Rema 1000) samt dialog med planadministrasjonen i Alta kommune, har forslagsstiller valgt å gjøre flere mindre endringer/justeringer av det opprinnelige planforslaget. Revidert planforslag ble med bakgrunn i dette sendt på en begrenset 3 uker høringsrunde. Planen fremmes nå til sluttbehandling. Gjeldende planstatus: Reguleringsplan for Elvebakkens sentrum (heretter omtalt som sentrumsplanen), vedtatt i 2003, er gjeldende plan for området, se kartutsnitt nedenfor. Området som nå reguleres er i gjeldende reguleringsplan regulert til kombinert utbyggingsformål (bolig/forretning, kontor og annet formål), kjøreveg, parkeringsformål og felles lekeplass.

3 Kartutsnitt som viser gjeldende planstatus i området (planområdet angitt m/rød strek). Hovedintensjonen med sentrumsplanen er å styrke Elvebakken sentrum som et bydelssenter for østsida av Alta by, noe som igjen er en del av 3-senterstrukturen som definert i kommuneplanens arealdel. En av arealbruksstrategiene i gjeldende reguleringsplans intensjonsbestemmelse ( 3) er at hovedvekten av forretninger skal etableres nord for E6 og at planen skal bidra til å styrke eksisterende forretningers utvidelsesmuligheter. Planforslaget: Reguleringsplanforslaget og rammesøknaden består av følgende dokumenter: 1. Plankart datert (vedlegg 1) 2. Planbestemmelser datert (vedlegg 2) 3. Planbeskrivelse (vedlegg 3) m/ tilhørende vedlegg (10 stk) inkludert søknad om rammetillatelse datert (vedlegg 3-1 til 3-10) Formålet med planen er å legge til rette for: Utvidelse av eksisterende forretningslokaler i første etasje med tilhørende varelevering på nordsiden av bygget. Etablering av nye leiligheter (i tillegg til 6 eksisterende) og kontorlokaler i 2. og 3 etasje med tilhørende småbarns lekeplass på dekke (taklekeplass). Etablering av nye parkeringsplasser for kunder og beboere på bakkeplan og i garasjeanlegg. Etablering av gang- og sykkelveg langs nordsiden av kommunal veg (Smibakken) samt feltinterne gangvegløsninger (private) for kunder/beboere.

4 For øvrige detaljer vises det til plandokumentene, se vedlegg 1-3. Saken fremmes som en felles plan- og byggesøknad jfr. PBL Byggesøknaden vil imidlertid ikke kunne vedtas før reguleringsplanen. I planbeskrivelsens kapittel 4.4 (side 18) er det gitt er kortfattet sammenfatning av de ulike justeringene som er gjort siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Nedenfor gis en stikkordsmessig oppsummering av de viktigste forholdene: Justeringer av opprinnelig planforslag og rammesøknad etter offentlig ettersyn: 1. etasje nivå 1 o Kolonialbutikkens areal redusert med 300 m2 o Kjellerparkering tatt ut av planforslaget. o Åpen carportløsning erstattet med garasjeløsning lukket fasade med en port. o Trafostasjon flyttet inn bygget. 1. etasje nivå 2 o Etablering av nytt forretningslokale over innendørs parkeringsareal. o Senterinngang B er flyttet mot øst. o Varemottak B er tatt ut av planen. All varetransport skjer via varemottak A. o Det er laget bestemmelser knyttet til parkeringsforbud langs Smibakken for å sikre at det ikke parkeres her i forbindelse med varelevering. o Det er også laget bestemmelser (punkt 4.19) som regulerer tid for vareleveranser. Tillatt vareleveranse mellom klokka 17:00-18:00 på hverdager og lørdager. Varelevering ikke tillatt på røde dager (visse unntak). 2. etasje: o Bygningsdel B (kontorlokaler) er tatt ut av planforslaget for å bedre utsikt mot sør for eksisterende leiligheter. Som følge av dette er det lagt inn krav til gesimskant for å redusere støy fra E6 mot bakenforliggende lekeplass på dekke. o Antallet leiligheter er redusert fra 7-5, mens boenhetene er gjort noe større. 3. etasje o Veggene mot nord og øst er trukket inn for å redusere byggets høydevirkning. o Antall leiligheter reduseres med 2. Annet o Mot nord og øst er ytterfasadene bearbeidet slik at prinsippet med småhus som stikker ut av bygningskroppen nå også vises på disse fasadene. o Grad av utnytting er økt fra 6000 til 7000 m 2 BRA for å få med bakkeparkeringen i tomteutnyttingsgraden (bygningsarealet er ikke utvidet). o Løsninger for vann- og avløp er mer utførlig beskrevet i VA-planen. o Det er lagt inn bestemmelser (punkt 4.18) knyttet til lokalisering av ventilasjonsanlegget for å redusere mulige støyvirkninger mot eksisterende bebyggelse mest mulig.

5 Økonomiske konsekvenser: Utbyggingsavtale: Utbyggingen av området skal i sin helhet bekostes av forslagsstiller og vil ikke medføre noen kostnader for Alta kommune. Parallelt med plansaken arbeider kommunen og forslagsstiller med utarbeidelse av et forslag til utbyggingsavtale tilknyttet realisering og gjennomføring av prosjektet. Et sentralt element i avtalen er at forslagsstiller ønsker å kjøpe parkeringsarealene P1, P5 samt deler av P4 som i dag er offentlige (kommunal parkering). Dette vil innebære at eksisterende offentlige parkeringsplasser innenfor planområdet vil bli privatisert. For kommunens del vil dette innebære en inntekt knyttet til salget av arealet samt reduserte fremtidige driftsutgifter (sommer/vinter) som følge av at utbygger overtar driftsansvaret for området. Andre sentrale elementer i avtalen vil bl.a. omhandle følgende forhold: frikjøp av parkeringsplasser, frikjøp av nær- og grendelekeplass samt betingelser knyttet til etablering/tilknytning til kommunalteknisk infrastruktur (vei, vann, avløp og overvannsløsninger). Høringsuttalelser: Under offentlig ettersyn ble det i regi av forslagsstiller arrangert et informasjonsmøte og det kom inn til sammen 10 høringsuttalelser. Kopi av møtereferat (vedlegg 3-4) samt en oppsummering av innkomne høringsuttalelser m/forslagsstillers kommentarer (vedlegg 3-3) er gjengitt i planbeskrivelsen. I forbindelse med begrenset høring av justert planforslag etter offentlig ettersyn har det kommet inn ytterligere 5 uttalelser. En oppsummering av disse er gjengitt i vedlegg 3-3. Det foreligger ingen formelle innsigelser til planforslaget fra noen av sektormyndighetene. Flere av beboerne langs Smibakken uttrykker imidlertid svært stor misnøye med planforslaget som de mener påfører dem til dels betydelig nærføringsulemper (økt støy og innsyn mot uteplass, dårligere utsikts- og solforhold samt økt trafikk og således redusert trafikksikkerhet). Beboerne som bor langs nordsiden av Smibakken har i sin siste uttalelse påpekt at de ønsker oppført et gjerde mot Smibakken for å redusere nærføringsulempene de hevder å bli påført. I støyrapporten som er utarbeidet konkluderes det med at støynivået langs nordsiden av Smibakken ikke vil bli så høyt at det utløser krav til etablering av støyskjermingstiltak iht gjeldende regelverk. Krav om oppføring av støygjerde er heller ikke noe beboerne har kommet med innspill om tidligere i planprosessen. Trafikken langs Smibakkken vil bli noe høyere som følge av de nye leilighetene samt noe økt varelevering. Trafikktallene langs veien vil imidlertid ligge på et veldig beskjedent nivå sammenlignet med mange kommunale veier som har langt høyere trafikkbelastning. Beboerne vil imidlertid oppleve økt innsyn på sine sydvendte utomhusareal fra veien og de nye leilighetene som etableres i 2. og 3. etasje i det nye bygget. Et gjerde som foreslått, vil kunne bidra til redusert innsyn samt reduksjon av støv og lyspåvirkning fra trafikken langs veien, men trolig ikke hindre innsyn fra de høyereliggende leilighetene. Planadministrasjonen er av den oppfatning at man innenfor og inntil etablerte sentrumsområder (Bossekop, Elvebakken og Alta sentrum), må ha en noe høyere terskel for gjennomføring av avbøtende tiltak mht nærføringsulemper enn utenfor sentrumsområdene. Sett i lys av det vil man i dette tilfellet ikke anbefale at beboernes krav til oppføring av gjerde tas til følge.

6 Dersom Planutvalget/Kommunestyret etter å ha befart området er av en annen oppfatning, er det imidlertid fullt mulig å stille krav om etablering av et slikt gjerde. Gjerdet vil trolig måtte etableres inne på de private grunneiernes egne eiendommer, noe som vil kunne medføre fjerning av noe vegetasjon for å få plass. Dersom et gjerde skal etableres må det stilles krav om dette i planens rekkefølgebestemmelser (bestemmelsenes punkt 3.2), og så må den konkrete utformingen/plasseringen løses som en enkeltsak i ettertid, før det evt. gis brukstillatelse på det nye bygget. De private eiendommene hvor et evt. gjerde skal etableres er regulert gjennom reguleringsplan for Ringveien og Nedre Elvebakken boligområde. Detaljer knyttet til eventuell gjerdeetablering vil kunne avklares gjennom at forslagsstiller fremmer en søknad om mindre endring av denne reguleringsplanen. Følgende forhold vil eventuelt måtte avklares gjennom søknaden: Gjerdets plassering, funksjon (støy eller innsynsskjerm), høyde, material/fargebruk, eierform samt ansvar for fremtidig drift og vedlikehold. Vurderinger: Generelt: Elvebakken sentrum er et område med svært godt utbygd teknisk og sosial (skole/barnehager/legesenter/kirke m.m.) infrastruktur og er et område som ligger inntil E6 med gode kommunikasjonsløsninger (bil/sykkel/buss). Planadministrasjonen vil innledningsvis påpeke at man i etterkant av den omfattende reguleringsplanprosessen på Elvebakken sentrum for noen år siden har sett mange eksempler på at beboere og næringsdrivende har initiert større og mindre utbyggingsprosjekter innenfor sentrumsområdet, noe som er svært gledelig. Selv om reguleringsplanen som nå fremmes går noe utover rammene i gjeldende sentrumsplan mht utnyttingsgrad vurderes planforslaget å være i tråd med hovedintensjonene i planen. Bebyggelsen: Planmyndighetene mener forslagsstiller har gjort flere konkrete og gode planmessige grep for å imøtekomme mange av høringsuttalelsene, og at dette har bidratt til å gi en bedre helhetlig planløsning. Blant annet er antallet leiligheter redusert med 4 stk, hvorav den øverste 3. etasjen er trukket noe inn for å redusere høydevirkningen av bygget. I tillegg er det gjort flere mindre endringer av bygningsfasaden som bidrar til å bedre byggets estetiske kvaliteter og som får det til å harmonere mere med omkringliggende gjenreisningsbebyggelse. Varelevering: Varelevering til forretningsdelen av bygningsmassen, har basert på innkomne høringsuttalelser fra tilgrensende naboer vært et av de mest omstridte temaene ved planforslaget. I det opprinnelige planforslaget var det lagt opp til at Rema 1000 skulle ha to vareleveringspunkter fra hhv Smibakken i nord og fra P-plassen i sør (P4). I det reviderte planforslaget foreslås all varelevering lagt til varemottaket langs Smibakken, da vareleveringen inne på P4 ville medført en svært uheldig sammenblanding mellom lastebiler/varebiler og butikkenes kunder som ville medført betydelig ulykkesrisiko. Smibakken foreslås betydelig oppgradert (breddeutvidet) samtidig som det foreslås etablert en fortausløsning atskilt fra selve kjørebanen. Dette vil gi en vesentlig bedre og mer trafikksikker løsninger for de myke trafikantene som ferdes langs denne veien. Den foreslåtte vareleveringen vil etter planadministrasjonens vurdering gi en langt mer oversiktlig situasjon

7 enn i dag hvor det er svært trangt og dårlige logistikkmessige forhold for vogntogene som skal levere varer. Vareleveringen er designet på en slik måte at vogntogene kan rygge tilnærmet helt inn i bygget og således vil være til langt mindre sjenanse for omgivelsene enn den er i dag. For å motvirke dagens problemer med at vogntog parkerer langs Smibakken mens de venter på at andre vogntog leverer varer, vil det bli satt opp parkering forbudt skilt langs denne vegen, som vil gjøre det enklere for ordensmyndigheten å følge opp eventuell ulovlig parkering langs vegen i fremtiden. I tillegg foreslås det innført begrensninger i tiden det er lov å levere varer for å redusere eventuelle nærføringsulemper for omgivelsene ved vareleveringen ytterligere. I sum vurderes dette å gi akseptable løsninger for nærmiljøet. All den tid man befinner seg innenfor et av kommunens 3 definerte sentrumsområder, bør terskelen for hva som skal kunne aksepteres av nærføringsulemper for tilgrensende beboere være noe høyere enn utenfor. Trafikale løsninger: De trafikale løsningene i planforslaget baserer seg i all hovedsak på en videreføring av eksisterende kjørevegs- og parkeringsstruktur. Hovedatkomsten til de nye leilighetene vil gå langs Smibakken, noen som vil medføre en viss trafikkøkning lang denne vegen. For å ivareta trafikksikkerheten langs denne vegen foreslås det etablert et sammenhengende fortau langs sørsiden av Smibakken, noe som vil bidra til en trafikksikker løsning for myke trafikanter. Vareleveringen til kolonialbutikken vil som i dag også skje fra Smibakken, men flyttes noe lengre øst enn dagens løsning. At vareleveringen vil skje delvis inne i forretningslokalet og under tak vil bedre de trafikale forholdene vesentlig sammenlignet med dagens til dels trange og kaotiske situasjon. De trafikale løsningene for gående syklende innenfor planområdet vurderes ivaretatt på en tilfredsstillende måte ved at det etableres gangveger langs senteres nord-, vest- og sørlige fasade, som igjen koblet mot det omkringliggende gang- og sykkelvegnettet i området (E6/Smibakken/Ishavstorget og gangbrua over E6). Man har i planforslaget klart å separere biltrafikken/parkeringen til nærings- og boligdelen på en god måte ved at næringstrafikken lokaliseres langs sør og vestsiden, mens boligtrafikken går rundt langs byggets nord og østside. En ulempe ved dette er imidlertid at man får trafikk rundt hele bygget (ingen stille soner). Parkeringsløsningene for næringsdelen i all hovedsak å være tilfredsstillende, selv om det på noen områder kan virke noe trangt. Det er satt av svært begrenset areal til snedeponering, noe som vil stille krav til at sne fra p-plassene fraktes ut av området. En konsekvens av planforslaget vil være at antallet offentlig p-plasser innenfor sentrumsområdet vil bli redusert sammenlignet med i dag. Alta kommune har i dag 6 offentlige parkeringsplasser innenfor eller i umiddelbar nærhet av sentrumsområdet, jfr. kartutsnitt på neste side. I tillegg er det regulert inn et areal for fremtidig parkering (ansatte parkering område 6 på kart) i enden av Moveien. Alta kommune har for få år siden opparbeidet Ishavstorget som et offentlig torg- og p-plassområde. Salg av p-plassene innenfor planområdet tar bort fremtidige muligheter for å innføre kommunal betalparkering her. De senere årene har Alta kommune driftet p-plassen til tross for at denne i praksis har vært benyttet som kundeparkering til eksisterende forretninger i området som nå reguleres. Selv om parkeringsplassene (1 og 2) nå blir solgt vil de i praksis være tilgjengelige på offentlige høytidsdager (17. mai) o.l. da butikkene er stengt på disse dagene. Det finnes i tillegg alternative offentlige p-plasser i kort gangavstand fra sentrumsområdet. Planadministrasjonen vil med bakgrunn i dette tilrå at det aktuelle parkeringsarealet selges om omgjøres til privat parkering.

8 Kartutsnitt som viser kommunale/offentlige p-plasser innenfor sentrumsområdet på Elvebakken. Område 6 er ikke opparbeidet, men kun regulert i gjeldende sentrumsplan. Barn- og unges interesser: Løsningene for barn- og unge vurderes også å være akseptable. Det etableres en småbarns lekeplass på taket med sentral beliggenhet, gode solforhold og som er godt skjermet i mot trafikkstøy fra E6 og tilgrensende p-plasser. Det ligger en eksisterende offentlig nærlekeplass i enden av Smibakken kun 60 meter unna planområdet med trafikksikker atkomst fra de nye leilighetene. For større barn er det etablert grendelekeplass ved Elvebakken skole som ligger om lag 300 meter unna. Gangbrua over E6 som ligger i umiddelbar nærhet av planområdet, sikrer planfri krysning av E6 og således trafikksikker skoleveg for barna i området. I tilknytning til gangbrua er det også etablert bussholdeplass som gir enkel og sikker atkomst til skoleskyssordninger. Virkninger på nærmiljø: Etablering av bygget vil utvilsomt medføre betydelige endringer for eksisterende beboere innenfor og inntil planområdet. Økt innsyn mot boligene og utomhus arealene vil være en negativ konsekvens. En del av beboerne vil også oppleve redusert utsikt innenfor enkelte synssektorer. Sol-/skyggeanalysen i planbeskrivelsenes vedlegg 8 viser at de 3 østligste boligene i Smibakken (Smibakken 4, 5 og 6) vil få dårligere solforhold på deler av formiddagen og ettermiddagen. Skyggevirkningene vil naturlig være begrensede midt på sommeren når sola står høyt, og størst tidlig- og sent på året når sola står lavest horisonten. Risiko- og sårbarhet: Det er gjennomført en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse for området, se planbeskrivelsens vedlegg 5. I tilknytning til dette er det utarbeidet en støyanalyse som viser at planområdet generelt er relativt utsatt for trafikkstøy og flystøy fra lufthavna. Utredningen viser at byggets

9 utforming i vesentlig grad vil bidra til at støyforholdene for boligene og utomhus arealet blir tilfredsstillende. Oppsummering/konklusjon: Basert på en helhetlig vurdering anbefaler administrasjonen at reguleringsplanen med tilhørende rammesøknad godkjennes. Alta, dato Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Arnold Hammari Fagleder bygg