SAKSFRAMLEGG PLAN Saksbehandler: Geir Magne Sund Arkiv: L12 &88 Arkivsaksnr-dok.nr: 11/20-10 Forslag til reguleringsplan for Søråsen - gnr 2/9 Rådmannens innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Søråsen, sist datert 28.12.2010, med følgende endringer: Reguleringskartet: Adkomst for tømming av avløpsanlegget markeres kun med pil fra Rønningsvegen, og foreslått område for adkomstveg endres til område for avløpsanlegg. Reguleringsbestemmelsene: 2 Punkt a og b endres til: a. I disse områdene kan det bare føres opp frittliggende småhus med tilhørende garasje. Ny bebyggelse kan oppføres i inntil 2 etasjer. Hvor terrenget ligger til rette for det, kan kommunen tillate sokkeletasje. Maksimal tillatt gesimshøyde er 7 m over gjennomsnittlig planert terreng. Ark og takoppløft tillates. b. Ny bebyggelse skal oppføres med saltak og takvinkel 22-40 grader. SAKSUTREDNING Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan, sist datert 28.12.2010 3. Reguleringsbestemmelser, sist datert 28.12.2010 4. Beskrivelse: a. Graver AS, brev av 02.09.2010 b. Graver AS, planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsvurdering, dat. 11.05.2010 c. Graver AS, geoteknisk rapport, dat. 19.04.2010 d. Avløpsplan. 5. Gjeldende regulering 6. Uttalelser SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Planforslaget er innsendt av Graver AS, på vegne av Lillian D. Krokum, eier av eiendommen Søråsen, gnr. 2 bnr. 9. Hensikten med planen er først og fremst å legge til rette for utvidelse av antall boliger og foreta tilpassinger av tidligere vedtatt bebyggelsesplan. Formannskapet har i vedtak 15.05.2008 åpnet for utbygging av 7 eneboligtomter i området. Foreliggende forslag har ligget ute til offentlig ettersyn og vært på høring, og kan legges fram for kommunestyret til sluttbehandling.
Viktige bestemmelser i plan- og bygningsloven Når høringsfristen er ute, skal kommunen (her formannskapet) ta saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn ( 12-10). Formannskapet legger saken fram for kommunestyret med forslag til vedtak ( 12-12). Er kommunestyret ikke enig, kan det sende saken tilbake, og eventuelt gi retningslinjer for det videre arbeid. Prosessen hittil Tidligere vedtatt bebyggelsesplan omfattet i alt 7 boligtomter, derav 4 ubebygde. Spørsmål om utbygging og utvidelse er bl.a. tatt opp gjennom forespørsel som ble behandlet av formannskapet 15.05.2008. Formannskapet fattet følgende vedtak: Formannskapet kan godkjenne utbygging av totalt 7 boligtomter på eiendommen Søråsen. Spørsmål om bygging på 2 av de ubebygde tomtene innenfor tidligere vedtatt plan ble behandlet av formannskapet 02.07.2009. Formannskapet fattet følgende vedtak: Forutsatt at utbygging skjer med bruk av felles godkjent avløpsløsning for felt godkjent i bebyggelsesplan for Søråsen; vil omsøkt prosjekt kunne godkjennes m.h.t. avløpsløsning. Oppstartmøte om regulering ble gjennomført 16.09.2009. Kunngjøring om oppstart ble sendt ut 04.12.2009. Forslag til reguleringsplan ble sendt kommunen i juni 2010, og supplert med nye dokumenter i september. Formannskapet behandlet saken i møte 09.12.2010, sak 105/10, og fattet vedtak om en del endringer. Planforslaget ble deretter bearbeidet, og sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i januar 2011. Ved høringen kom det inn i alt 7 uttalelser se senere gjennomgang. Foreslått utvidelse av boligfeltet er for øvrig tatt med i formannskapets forslag til kommuneplan, som har ligget ute til offentlig ettersyn. Det ble i november 2010 søkt om bygging av renseanlegg. Tillatelse ble gitt 17.12.2010. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Området heller mot øst/sørøst, og ligger mellom Fjæremsåsen og Rønningsvegen, 3,5-4 km nord for sentrum. Totalt er det i dag bortimot 40 boenheter i området langs åsen, inklusive våningshus på landbrukseiendommer. Grunnen i området består av morenemateriale over fjell. Kvikkleiresone er registrert fra Rønningsvegen og østover. Det er ført fram kommunal vannledning til området, men ikke avløp. Planstatus, tidligere vedtak og behandlinger Bebyggelsesplan ble vedtatt i 1996, med i alt 7 boligtomter. Gjeldende kommuneplan omfatter ikke utvidelse av boligfeltet i Søråsen. Av planens retningslinjer framgår bl.a. følgende: - Folketilveksten styres til tettstedene Klæbu og Tanem, med særlig vekt på å legge til rette for utvikling av sentrum.
- Forsiktig åpning for utbygging i andre deler av kommunen. - Det legges til rette for en moderat utbygging av avsatte felt i Tulluan- og Hyttfossenområdet. - Utbygging bør fortrinnsvis foregå innenfor regulerte felt og husgrupper. Ved behandling av forespørsel 15.05.2008 ble det tatt utgangspunkt i at kommuneplanen er restriktiv til utbygging utenom avsatte områder, og at antall nye tomter i området raskt kunne bli for høyt sett i forhold til kommuneplanens retningslinjer og intensjoner. Det ble imidlertid lagt vekt på behovet for gjennomføring av et samarbeid om avløpsutbygging i området, og hensynet til likebehandling opp mot tidligere vedtatt regulering for et mindre felt på naboeiendommen, Fjærem. Som nevnt tidligere resulterte forespørselen i et vedtak som åpner for 7 nye boligtomter på eiendommen Søråsen. Beskrivelse av planforslaget Beskrivelse av planforslaget går fram av sakens vedlegg 4: a) Graver AS, brev av 02.09.2010 kort beskrivelse av formål, planinnhold og innkomne uttalelser fra offentlige instanser. b) Graver AS, planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsvurdering, dat. 11.05.2010. c) Graver AS, geoteknisk rapport, dat. 19.04.2010 det konkluderes med at hele området ser ut til å ha fløssfjell 10-90 cm under overflaten. d) Avløpsplan med lokalt ledningsnett og renseanlegg. I planforslaget er også eiendommen gnr. 2 bnr. 21 tatt med, med et lite tilleggsareal slik at tomta nå reguleres til en størrelse på 1085 m 2. Fradeling til boligformål ble godkjent i 1986-87. Innspill/ uttalelser Utover uttalelser fra offentlige instanser som er oppsummert og kommentert i vedlegg 4 a, kom følgende med uttalelser i forbindelse med oppstarten av planarbeidet: Arne Eilif Aune, eier av naboeiendom mot nord, e-post av 27.12.2009 Han stiller spørsmål om kloakk og vannforsyning er ivaretatt, bl.a. om det er nok kapasitet for brannvann. Per Arne Sundfær, eier av tomt gnr. 2 bnr. 29, brev mottatt 30.12.2009 Han vil kreve erstatning dersom han må avgi areal til veg, og at det settes opp støttemur for å sikre septiktank og gårdsplass. Sundfærs kommentar ble tatt hensyn til ved at vegen nå ligger utenom hans tomt. Det vises ellers til senere kommentarer omkring vann- og avløpsanlegg. TIDLIGERE VURDERING AV KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET (utarbeidet som grunnlag for formannskapets behandling 09.12.2010) Natur og miljø Det er ikke registrert viktige naturverdier eller friluftsinteresser i området. Fjæremsåsen er et kryssingsområde for vilt (elg). Det er viktig at området langs åsen ikke tettes på en slik måte at det hindrer vilttrekk. Den utbygging som foreslås nå, har ikke vesentlig betydning i denne sammenheng. Kommentarer som ble gitt av
administrasjonen til reguleringsplanen for Fjærem boligområde, er også aktuelt for planen for Søråsen. Av disse framgår bl.a. at elgtettheten i området er høy, og: at området er et meget viktig knutepunkt for elgtrekket fra Tiller og Bratsberg til Nideng/Vassfjellet og Bostad/Lysklett. Første dag i jakta de siste årene er det sett mellom 15 og 19 forskjellige individer. Den høye tettheten skyldes nok at trekket kommer fra flere kanter når jakttrykket øker. Konsekvensene av en utbygging og en innskrenking av disse trekkrutene er det vanskelig å si noe om. Elgen er ganske tilpasningsdyktig mht. trekkveger. Det vil imidlertid være viktig å unngå at ikke hele nedre del av åsen bygges igjen og at alle viltoverganger blir gjenbygd. Dette er i første rekke en kommuneplanmessig utfordring. 300/420 kv kraftledning ligger nord for området, men avstanden er ca. 240 m. Magnetfeltet ved ledningen har dermed ingen negativ betydning for utbyggingen. Bomiljø Boligfeltet har en moderat størrelse, og ligger ved en relativt lite trafikkert kommunal veg, i god avstand til Fv 885. Eksisterende avkjørsel forutsettes benyttet, og siktforholdene er akseptable. Utbyggingen medfører dermed ingen spesielle trafikksikkerhetsproblem. Det er avsatt et lekeareal på ca. 450 m 2 i området. Barnerepresentanten peker på at arealet pr. bolig er under 50 m 2, og at arealet er noe bratt og inneklemt. Opparbeidet areal blir dermed mindre, og størrelsen er knapp sett på bakgrunn av aktuelle retningslinjer fra andre fylker/kommuner. En omdisponering av areal mot sør, sammen med eventuell utvidelse av planområdet, vil etter hennes mening være bedre. Romslige tomter og god tilgang til naturområder kompenserer etter rådmannens oppfatning for at lekearealet er noe begrenset. Sentral plassering i feltet er dessuten positivt, p.g.a. kort avstand og god oversikt fra de fleste boligene i området. Det skal her også nevnes at forslag til krav utarbeidet av Norsk institutt for by- og regionforskning opererer med et minimumskrav på 25 m 2 totalt lekeareal pr. bolig. Det anbefales derfor ikke endringer av planen på dette punktet. Derimot bør bestemmelsene stille krav om at lekearealet opparbeides samtidig som de tekniske anleggene i området. Planforslaget omfatter også to andre grøntareal (såkalte uteoppholdsareal ). Disse må imidlertid betraktes som restarealer uten spesiell verdi til lek og opphold. Næringsutvikling, landbruk Området er et skogsareal, som ifølge gårdskart er av middels bonitet. Skogen er uthogd. Det er ikke dyrka mark på eiendommen, og det er også god avstand fra feltet til dyrka mark på andre eiendommer. Utbyggingen berører heller ikke andre næringsinteresser av betydning. Vann- og avløpsløsninger Avløpsberegninger Det er beregnet en renseeffekt for organisk stoff og for fosfor på 95-99 %. Kapasiteten for å tilknytte boliger utenfor boligfeltet er mer enn god nok, og opptil 40
boliger (100 PE) kan få renset sitt avløp her, og med tilfredsstillende renseeffekt. Til dimensjoneringen for øvrig er det ikke noe å anmerke. Avløpsplan Avløpsplanen er tilstrekkelig utformet og den løser avløpssituasjonen for boligfeltet. I innlevert byggesak for anlegget er det gjort noen endringer i forhold til reguleringsplanen, men det er ikke endringer som er vurdert å være av vesentlig betydning for reguleringsplanen. Endringene berører overvannsbortføring og ledning for restutslipp. Eventuelt overvann og restutslipp fra avløp kan føres gjennom veg til bekk, men dette krever en geoteknisk vurdering. Alternativt kan eventuelt overvann og restutslipp føres i felles ledningstrase langs veg til vanntilknytningspunkt og dreneres i grunnen. Det er ikke inntegnet eventuelle tilknytninger fra andre boliger utenom feltet verken i innlevert byggesak eller i reguleringsplanen. Det er likevel naturlig å be tiltakshaver tilby tilknytning til avløpsanlegget for omkringliggende boliger der dette er mulig. Kommunens engasjement vil bli avklart i den nye hovedplanen/tiltaksplanen for avløp. Dersom kommunal avløpsledning blir bygd ut i rimelig nærhet, må beboerne påregne plikt til å knytte seg til denne. Vannforsyning Kommunen har ansvar for å skaffe tilstrekkelig trykk til abonnentene. Eventuelt behov for utbyggingsavtale Utbygging av en bedre dimensjonert vannledning til området kan gi behov for utbyggingsavtale. Eventuell framtidig tilkobling av avløpsnettet til kommunalt nett reiser også spørsmål som det kan være aktuelt å avklare i en utbyggingsavtale, f.eks. økonomiske vilkår for dette. Reguleringsbestemmelsene Det bør settes krav om tilknytning av boligfeltet til offentlig vannforsyning. Det bør stilles krav til at overvann skal dreneres i grunnen. Alle boligene i feltet må tilknyttes felles avløpsanlegg. Reguleringskartet Kartet viser byggegrenser langs aktuelle avløpsledninger. Byggegrensene sikrer at bebyggelsen holdes utenfor ledningene, men avstanden mellom grensene er bare ca. 2 m. For kommunale ledninger er det vanlig å stille krav om en bygningsfri sone 5 m ut på hver side av ledningen. Siden det her er tale om et privat anlegg, er det vanskelig å stille så strenge krav. For en av tomtene vil bebyggbart areal da bli sterkt redusert. Kommunale tjenester Utbyggingen har isolert sett ingen vesentlig betydning når det gjelder behov for kommunale tjenester, som f.eks. skoler og barnehager. Andre hensyn behov for endringer av plankartet og bestemmelsene.
Eiendommen gnr. 2 bnr. 18 (boligtomta nærmest Rønningsvegen) har en avgrensning som er basert på tidligere vedtatt plan, med en annen plassering av veg. Forslagsstiller ønsker ikke å berøre denne tomta. Tomta har ut fra de nye planforutsetningene en uhensiktsmessig form, og grenser mot vest og nord bør justeres med sikte på en mer naturlig og rettlinjet avgrensning,... Økonomiske konsekvenser for kommunen Planlagt privat avløpsanlegg medfører ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Derimot gir utbyggingen behov for oppgradering av vannforsyningen til området. Barna i området har rett på skoleskyss. GJENNOMGANG AV UTTALELSER I høringsrunden har det kommet inn uttalelser fra følgende: 1. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev av 20.01.2011 ingen merknader, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven 2. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev av 21.01.2011 ingen merknader 3. Graver AS, brev av 14.02.2011 4. Per Arne Sundfær, Arild Aune og Ingvar Hegge, brev mottatt 22.02.2011 5. Knut Ulseth, e-post dat. 23.02.2011 6. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev av 24.02.2011 7. Statens vegvesen, brev av 22.02.2011 ingen merknader Nedenfor følger en kort oppsummering av de uttalelser som inneholder merknader, med rådmannens kommentar. Graver AS ønsker bestemmelsene endret slik at 1 etasjes hus kan tillates oppført med sokkeletasje og loft der terrenget ligger til rette for det, og at takvinkel kan være inntil 40 grader. Videre ønskes mulighet for parkeringslomme langs Rønningsvegen som kan benyttes under tømming av slamavskiller. Inntegnet veg blir for bratt. Kommentar Bolighus med både sokkeletasje og loft er ganske vanlig i dag. I et så romslig område ser rådmannen ingen god grunn til å gå imot ønsket om å tilpasse reguleringsbestemmelsene til dette. En mer fleksibel holdning til takvinkel bør også være akseptabelt, men med både en nedre og øvre grense. Bestemmelsenes 2 a og b foreslås endret til følgende: a. I disse områdene kan det bare føres opp frittliggende småhus med tilhørende garasje. Ny bebyggelse kan oppføres i inntil 2 etasjer. Hvor terrenget ligger til rette for det, kan kommunen tillate sokkeletasje. Maksimal tillatt gesimshøyde er 7 m over gjennomsnittlig planert terreng. Ark og takoppløft tillates. b. Ny bebyggelse skal oppføres med saltak og takvinkel 22-40 grader. Når det gjelder adkomst til renseanlegget, har ikke rådmannen innvendinger til at tømming av avløpsanlegget skjer fra en parkeringslomme på kommunal veggrunn, og at foreslått adkomst inngår i området for avløpsanlegg. Per Arne Sundfær, Arild Aune og Ingvar Hegge tar opp tre forhold:
1. Under forutsetning av at vi slipper tilkoblingsavgift ved en eventuell senere kommunal avløpsutbygging i området, vil vi tilknytte oss renseanlegget 2. Det må opprettes en skriftlig driftskontrakt med utbygger 3. Vannforsyninga i området har begrenset vanntrykk, det må sikres nok vann og trykk (ny tilførselsledning) før nye abonnenter kobles på Kommentar De forholdene som er tatt opp i uttalelsen, kan nok ikke styres gjennom reguleringsplanen med bestemmelser, og vil bl.a. være avhengig av senere vedtak om avgifter og behandling av søknader om tillatelse til tiltak: 1. Kommunen har ikke anledning til å love redusert tilknytningsavgift eller anleggsbidrag, og kan heller ikke instruere grunneier til å fastsette et bestemt beløp for tilknytning til et privat renseanlegg alle oppsittere i området plikter imidlertid å ha avløpet i orden 2. Tiltakshaver vil bli avkrevd en driftskontrakt vedrørende slamtømmingsrutiner og drift og vedlikehold av renseanlegget, samt prøvetaking av utslipp 3. Det arbeides med plan og avtale for å skaffe tilstrekkelig vann med godt nok trykk før dette er i orden, vil det ikke bli gitt tillatelse til flere tilknytninger enn det er gitt tilsagn om i dag Knut Ulseth, eier av Ulsethsanden gnr. 14/3, har krevd stopp i utbygging av avløpsanlegget. Utslippet fra anlegget vil gå til bekk som er lagt i rør gjennom Rockwools deponi, på Ulseths eiendom (Sandabekken). Rockwool er bekymret for at økt vannmengde kan påvirke stabiliteten, vannbalansen og vannkvaliteten i massedeponiet. Ulseth krever at det foretas en utredning, ut fra totalt antall boliger. Utredningen må vise at grunnledningene gjennom fyllingen er dimensjonert for den ekstra vannmengden i all ettertid. Han understreker at det vil være svært høye kostnader med en eventuell dimensjonsøkning, og at disse må bæres av utbygger, eller kommunen, samt at Rockwools garanti til Fylkesmannen på kr. 1.000.000 må overtas. Henvendelsen fra Ulseth er også under behandling som klage på kommunens tillatelse til bygging av avløpsanlegget. Kommentar Avløpsanlegget som det ble søkt om, og gitt tillatelse til, er dimensjonert for 70 PE (personekvivalenter). Dette tilsvarer avløp fra minst 25 boliger. Det er også stilt krav til etterbehandling av restutslipp, slik at renseeffekten blir tilnærmet 100 %. Det vil bli en jevn avrenning fra anlegget. Administrasjonen har beregnet denne til knapt 0,14 l/s ved maksimalbelastning, noe som isolert sett krever en rørdiameter på ca. 30 mm. Tilførselen er liten sammenlignet med hva nedbør kan medføre. Overvannet fra boligfeltet forutsettes infiltrert i grunnen, jf. reguleringsbestemmelsene. Dette tilsier en jevn avrenning, og ikke økning. Dersom det er behov for det, kan et avbøtende tiltak være å lede overvann nordover fra feltet, og ikke i retning Sandabekken. Rådmannen mener den mulig økte avrenningen fra området ikke er grunnlag for å avvise reguleringsplanen, men at det er behov for ytterligere dokumentasjon eller avbøtende tiltak før det gis nye tillatelser til utbygging og påkobling. Fylkesmannen har også berørt spørsmålet om dimensjonering av rør under Rockwooldeponiet, og forutsetter at nødvendige vurderinger og beregninger er gjort slik at økt utbygging og økt vanntilførsel ikke medfører for stor belastning på rørsystemet. Videre
mener Fylkesmannen at det må gå fram av planen hvordan prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planen. Kommentar Spørsmålet om økt vanntilførsel er kommentert under Ulseths uttalelse. Når det gjelder universell utforming, vil kritiske punkt, ifølge temaveileder fra Miljøverndepartementet, være hovedløsning for adkomst og inngang til bygg og offentlige uteområder. Anleggene i Søråsen-området er i stor grad bestemt av tidligere vedtatt plan og eksisterende bebyggelse og anlegg. Stigningsforholdene på den private adkomstvegen begrenser tilgjengeligheten til tomtene. Når det gjelder tilgjengeligheten til den enkelte bolig, ser forholdene ut til å legge best til rette på de nye tomtene øst for adkomstvegen. Rådmannen ser det imidlertid som vanskelig å stille spesielle krav utover lovens/forskriftenes minstekrav i et lite, privat felt. SAMLET VURDERING, KONKLUSJON Planforslaget er basert på forutsetninger i tidligere vedtak, og det har ikke kommet inn sterke innvendinger til den arealdisponering som er foreslått. Derimot hevdes at avrenning fra området kan skape problem for rørsystem under fylling på eiendommen Ulsethsanden. Dette må vurderes nærmere ved behandling av søknader om videre utbygging av anleggene i området. Rådmannen kan ikke se at dette skal hindre vedtak av reguleringsplanen.