SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 201205018-18 Saksbehandler Martin Tengesdal Torstenbø Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 19.03.2014 PLAN 2001 329-05 - DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV FELT B10 FORUS NÆRINGSPARK - 1. GANGSBEHANDLING SAKEN GJELDER Link arkitektur fremmer på vegne av Møller Eiendom AS forslag om å føre opp et kontorbygg med inntil 15.000 BRA på gnr. 67 bnr. 205 og 206, på Forus vest. Sandnes kommune vedtok i 2005 overordnet reguleringsplan plan 2001 129 Reguleringsplan for Forus næringspark. I planen er det krav om bebyggelsesplan, (detaljert reguleringsplan etter gjeldende PBL, LOV-2008-06-27-71). Planforslag ble innsendt for behandling første gang 29.01.2013. Etter oppfordring fra Sandnes kommune og Statens vegvesen, har forslaget blitt satt på vent i påvente av å ikke bli behandlet i forkant av plan 2012 102 - Detaljregulering for sykkelstamvei, Smeaheia- kommunegrense Stavanger. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart: 19.10.2012 Fullstendig planforslag mottatt: 17.01.2014 1. gangsbehandling: 19.03.2014 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret 1
2 Prosess: Det har vært flere arbeidsmøter mellom tiltakshaver og saksbehandlere fra planavdelingen i utarbeidelsen av planforslaget. Av aktuelle problemstillinger tidlig i prosessen kan det nevnes bredden på tilkomstvei fra Vassbotnen med opparbeidelse av fortau og antall parkeringsplasser. I første planforslag var tilkomstveien satt til omtrent fem meter, mens kommunen krever en bredde på 7,5 meter for denne veitypen for å kunne opparbeide gang- og sykkelsti. Det har også vært en diskusjon angående antall parkeringsplasser, i forhold til å stemme med overordnede planer. Innsendt planforslag er fremdeles ikke i tråd med KDP for parkering på Forus og Lura. Planavdelingen ga tilbakemelding i brev, datert 28.06.2013, om at innsendt planforslag var i uoverensstemmelse med bestemmelsene i kommuneplan og fremtidig kommunedelplan for parkering på Forus og Lura. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET - Regionalplan for Jæren 2013-2040. Planområdet blir vurdert til å ligge i næringskategori II. - Kommuneplan 2011-2025 (vedtatt 06.09.2011). Planområde er her vist som område for næringsbebyggelse (Forus vest). - Reguleringsplan for Forus næringspark - plan 2001 129. Det aktuelle området er vist som en del av område B10 i denne planen, med reguleringsformål kontor. - Mindre vesentlig reguleringsendring - plan 2001 129 - Endring av byggegrense på gnr 67 bnr 205 og 206. Pågående planarbeid med overlappende planområdet - Saksnummer: 201200870. Plan 2012 102 Detaljregulering for sykkelstamvei Smeaheia Kommunegrense Stavanger. Planen ble 1. gangsbehandlet i UBU 19.02.2014, med følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner at Plan 2012 102 - Detaljregulering for Sykkelstamvei Smeaheia Kommunegrense Stavanger, sist datert 06.12.2012, med tilhørende bestemmelser, sist datert 06.12.2012, legges ut til offentlig ettersyn med følgende presiseringer: a. Planbestemmelsenes 2 skal inneholde krav om at det skal etableres trygg kryssing av Somaveien for myke trafikanter før eksisterende undergang for gående og syklende kan stenges / fjernes. b. Stokkaveien er en skoleveg og trafikksikkerhet langs vegen er dermed viktig. Krysset som ligger øst for broa som krysser E39 fremstår som uoversiktlig og vanskelig for barn og unge å krysse.
3 Det må derfor sees på muligheten for å strukturere krysset ved å anlegge dråpe. c. Påkoblingspunktet til sykkelstamvegen ved Børskådå fremstår som uoversiktlig, og det bør vurderes å utforme koblingspunktet som ved påkoblingen ved Somaveien. d. Den digitale planleveransen skal være godkjent før planen kan tas opp til 2. gangs behandling. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10. Fremtidige planer som vil få betydning for planarbeidet - Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Planen er ikke endelig vedtatt. Foreløpig er parkeringsdekningen satt til maksimalt 1, 2 parkeringsplasser/ 100 m² BRA. (Bestemmelsene i kommunedelplan kommer til å gjelde foran reguleringsbestemmelse for parkering i allerede vedtatte planer innenfor planavgrensningen). BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Forus, og grenser til Løwenstrasse i sør, motorveien i øst, og i vest grenser området til flere kontorbygg (Trallfagården) og til Vassbotnen. Planområdet ligger i sørøstre hjørnet av et større næringsområde på Forus. På andre siden av motorveien i øst finner man IKEA. Planområdet er på omtrent 17,5 dekar, og er i overordnet reguleringsplan, vedtatt i 2005, regulert til område for kontor. Planområdet omfatter også tilkomstvei med opparbeidelse av gang- og sykkelsti til Vassbotnen i vest. Det er lite vegetasjon og ingen bebyggelse på tomten i dag, deler av tomten er asfaltert. Området er for tiden bortleid til parkering for tilgrensende eiendommer, og store deler av området er planert.
4 Kart 1: Utsnitt fra ortofoto, planområdet markert med rød linje, hentet fra GisLine. For ytterligere informasjon om planområdet vises det til konsulentens planbeskrivelse (vedlegg 4). BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planen legger opp til en videreføring av formål område for kontor. Det er tenkt å etablere et kontorbygg på tomten. Planen legger opp til utbygging i fem etasjer. Maksimal tillatt BRA er på inntil 15.000 m², gir dette en total %-BRA på ca 145%. Planforslaget legger til rette for å bygge ut på en ubebygd tomt i et etablert næringsområde på Forus. Området er i dag delvis begrodd og delvis benyttet til parkering. Planforslaget er i tråd med overordnet reguleringsplan og vil tilføye området næringsarealer. For ytterligere informasjon om planforslaget vises det til konsulentens planbeskrivelse (vedlegg 4). PLANSTARTVARSEL Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 17.10.2012 10.12.2012. Adressen opplyst i første planstartvarsel var feil, dette medførte en forlenget høringsfrist fra 20.11.2012 til 10.12.2012. Det kom inn fem uttalelser hvor også; Statens vegvesen, Lyse, brannvesenet og Sandnes kommune ved bymiljø inngår. Uttalelsene
5 blir presentert i sin helhet med plansjefens og forslagsstillers kommentarer i vedlegg 6. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Rogaland fylkeskommune: Det er viktig at det fokuseres på høy utnyttelse når det planlegges i dette område. Ved planlegging av næringsområder er det viktig at det legges vekt på at det skal være attraktivt å benytte seg av andre fremkomstmidler enn bil. Det bør derfor legges til rette for sykkelparkeringsplasser av høy kvalitet. Det oppfordres til å bruke begrensning av parkeringsdekning som et virkemiddel for å få ned bilbruken. I lignende områder har man redusert parkeringsdekningen til 2 plasser pr 100 m² BRA. Plansjefens kommentar: Det er i alt planlagt minimum 300 sykkelparkeringsplasser i henhold til bestemmelser i kommuneplanen, disse vil bli plassert i et innendørs sykkelparkeringsanlegg. Planforslaget har lagt opp til en parkeringsdekning på 2 plasser per 100 m² BRA, som er i tråd med innspillet til fylkeskommunen. Siden Rogaland fylkeskommunes (RFK) uttalelse forelå, har det kommet en oppdatert plan for Jæren; Regionalplan for Jæren 2013-2040. Denne planen har strengere føringer for parkering enn tidligere. Plansjefen tar utgangspunkt i ny regionalplan når parkeringskravet blir gjennomgått nærmere under Plansjefens vurdering. Fra grunneiere: Det har ikke vært noen innspill fra grunneiere. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Opprinnelig var trasé for sykkelstamveg planlagt å gå over deler av planområdet, dette er imidlertid endret og sykkelstamvegen krysser E39 lengre nord og kommer med dette ikke i konflikt med planområde selv om noe av planområdet fremdeles overlapper. Den tidligere planlagte trasé for sykkelstamvegen var imidlertid en brems tidlig i prosessen da det var tenkt at de to reguleringsplanene måtte opp til politisk behandling samtidig. Dette er ikke nødvendig ved lokalisering av nåværende trasé.
6 PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Forhold til overordnede planer Næringskategori Gjeldende regionalplan for Jæren ble endelig vedtatt 22.10.2103, altså etter fylkesrådmannen ga sin uttalelse til planen. I ny regionalplan faller planområdet i utgangspunktet inn under regionale næringsområder med høy urbaniseringsgrad (kategori I). Oversiktskart i regionalplanen viser prinsipp for differensiering av næringsområde, med utgangspunkt i gangavstand til eksisterende og planlagt kollektivtilbud (500 meter fra baneakse og 300m fra bussakser). Det angis imidlertid at kartet ikke har en klar avgrensning mellom kategoriene, detaljert avgrensning er tenkt gjort på kommuneplannivå. Det er utarbeidet en mobilitetsanalyse, vedlegg 5, av Link arkitektur for planområdet. En mobilitetsanalyse er blant annet et redskap ment for å redegjøre for hvilket transportbehov et område vil generere, og å tilrettelegge for alternative transportmidler enn bil. I mobilitetsplanen blir det vurdert at avstand til nærmeste holdeplass er for lang, (750 meter), til at det på kort sikt kan forventes en særlig høyere andel kollektivandel av arbeidsreiser til planområdet. Plansjefen er enig med at det er en utfordring med lang avstand til holdeplass, og at planområdet har en dårlig lokalisering i forhold til holdeplass for kollektiv. Planområdet samsvarer ikke med de kriteriene som er gitt innenfor kategori I i forhold til kollektivdekning, avstanden til nærmeste nåværende og fremtidig kollektivstopp er 750 meter. Området blir vurdert til å ha middels kollektivtilgjengelighet, plansjefen mener det blir mer riktig å plassere området i næringsområde kategori II (Regionale næringsområder med allsidig virksomhet). I næringsområde kategori II er det lagt til rette for begrenset parkeringsdekning. Plansjefen legger til grunn de parkeringsbestemmelser som er gjeldende i ny regionalplan videre i planarbeidet. Formål og utnyttelse Planforslaget legger kun opp til kontorformål, som i hovedsak skal lokaliseres i kategori I områder (nærmere kollektivaksen). Dette regnes som arbeidsintensive virksomheter. Det legges også opp til en høyere utnyttelse enn det som er tenkt i kategori II områdene. Planen er derfor delvis i strid med ny regionalplan for Jæren. Samtidig er planområdet lokalisert i et område der det i dag er kapasitetspro0blem på vegnettet. En plan som legger opp til høy andel biltransport anses derfor som konfliktfylt. Området er imidlertid regulert til kontor i dag, og utnyttelsen er ikke vesentlig høyere enn det regionalplanen legger opp til. Plansjefen mener at utnyttelsen og formålet kan aksepteres dersom planen ellers legger til rette for redusert bilbruk. Her vil det være spesielt viktig å sikre best mulig sykkeltilgjengelighet og å redusere parkeringsdekningen.
7 Veinett og parkering Konsekvens på overordnet veinett Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til E39. Motorveien inngår i et av de mest belastede veinettene i regionen. Dette fører blant annet til store kødannelser i rushtiden i ukedagene. Planforslaget legger opp til kontor, dette er et formål som genererer my trafikk i seg selv og det genererer trafikk i de periodene det allerede er mye trafikk på omkringliggende veinett. Planforslaget legger opp til en parkeringsdekning som innebærer at en stor del skal bruke bil som transportmiddel. Konsekvensene dette medfører er redusert fremkommelighet på veinettet. Planen er imidlertid i tråd med gjeldende reguleringsplan og et næringsbygg er ønskelig i området såfremt det bygger opp under de bestemmelser kommunen har om parkering og sykkelparkering. Slik planforslaget foreligger må til en vesentlig parkeringsreduksjon for å tilfredsstille kommunens parkeringskrav. Parkering Planforslaget legger opp til en parkeringsdekning på 2 plasser pr 100 m² BRA som tilsvarer 300 parkeringsplasser. Planområdet faller inn under parkeringssone B i kommuneplanen, hvor det åpnes for maksimum 1,2 biloppstillingsplasser per 100 m² BRA. Dette vil utgjøre 180 parkeringsplasser, en reduksjon på 120 plasser i forhold til hva planforslaget legger opp til. Vi ser med dette at planforslaget har lagt seg på en betydelig høyere parkeringsdekning enn hva bestemmelsene i kommuneplanen og retningslinjene i regionalplanen legger opp til. I mobilitetsanalysen er det ikke dokumentert tilstrekkelig hvorfor det er behov for 2 parkeringsplasser/ 100 m² BRA. Plansjefen mener derfor at det ikke er grunnlag for å avvike fra de kommunale parkeringsbestemmelsene. Det arbeides for tiden med en kommunedelplan for parkering på Forus og Lura, i foreløpig forslag er det foreslått en parkeringsdekning i samsvar med kommuneplanen. Dette tyder på at en parkeringsdekning på 1,2 per 100 m² BRA høyst sannsynlig vil være i samsvar med fremtidige bestemmelser for parkeringskrav på Forus. Dersom plansjefen hadde godkjent en høyere parkeringsdekning ville det ha undergravd viktige prinsipp i både den gjeldende kommuneplan og kommende kommunedelplan. Parkeringsanlegg under bakkeplan Innsendt planforslag har lagt til rette for at omtrent 50 parkeringsplasser skal løses på bakkeplan ifølge planbeskrivelsen. Det er ønskelig at å begrense parkering på bakkeplan til HC og gjester i nærhet til inngangspartiet. All annen parkering bør løses i felles parkeringsanlegg under bakkeplan. Dersom man ser det i sammenheng med parkeringsdekningen at planforslaget er høyere enn kommuneplanens
8 bestemmelser, bør det være mulig å løse parkering i felles parkeringsanlegg. Plansjefen anbefaler med dette å plassere all parkering under bakkeplan med unntak av parkering for gjester og handikappede. Gang-/ og sykkelveg I innsendt plankart er det tatt ut gang-/ og sykkelveg som var tegnet inn i et tidligere plankart, datert 30.01.2013, (vedlegg 11). Gang-/ og sykkelvegen var kodet a_g/s1, og lokalisert på sør-østsiden av bygget, direkte fra Løwenstrasse til planlagt kontorbygg. Grunnlaget for at g/s-veg er tatt ut fra forslagsstillers side er at det er planlagt tilkomstvei med tilhørende g/s- veg (kodet F1, F2, F3 i plankartet, vedlegg 2) til Vassbotnen i vest. Det har ikke under noe tidspunkt i prosessen blitt uttalt fra administrasjonen at g/s- veg fra Løwenstrasse i sør-øst kan tas ut av planen selv om det ble opprettet fortau fra Vassbotnen. I mobilitetsanalysen er g/s-veg fra Løwenstrasse tatt med i beregningene, selv om denne er tatt ut av gjeldende plankartet. Dette fører til at mobilitetsplanen ikke samsvarer med plankartet. De beregninger som er tatt med utgangspunkt i g/s-veg fra Løwenstrasse blir misvisende da denne er tatt ut av plankartet. En g/s-veg direkte fra Løwenstrasse til planområdet anses som den beste løsning for gående og syklende som ankommer fra sør, øst og vest. En ny sykkelstamveg, se saksnummer: 201200870, vil ha kort avstand til g/sveg fra Løwenstrasse, og bidra til økt sykkelbruk. Det anses derfor som svekkende for planen å ta ut en g/s-veg som vil være enkel å nå fra blant annet den fremtidige sykkelstamvegen. En g/s- veg direkte fra Løwenstrasse er nødvendig for å sikre en trafikksikkeradkomst for gående og syklende, særlig med tanke på fremtidig sykkelstamveg. Å legge til rette for et godt tilbud for gående og syklende er spesielt viktig i dette området, siden det er begrenset kollektivtilbud i nærområdet og dårlig kapasitet på veinettet. Samtidig som planforslaget legger opp til en parkeringsdekning for minimum 2 sykler pr. 100 m² BRA, som tilsvarer 300 sykkelparkeringsplasser. Dette bygger opp om at man skal ha et gode tilkomstmuligheter for syklende. Forholdet til andre eiendommer: Et av forholdene som har vært diskutert og krevd fra plansjefens side er utvidelse av tilkomstvei fra Vassbotnen til kontorbygget. Planforslaget viser en adkomstvei med fortau, med samlet bredde 7,5 m, over naboeiendommen i vest, gnr. 67 bnr. 19. Tilkomstvegen kommer i konflikt med omtrent syv godkjente parkeringsplasser på nabotomten. Ved bortfall av disse ved gjennomføring av tilkomstvegen, legges det opp til at disse parkeringsplassene blir erstattet av tilsvarende antall nye parkeringsplasser på planområdet. Det forutsettes at dette løses privatrettslig, mellom de to partene. For å gi en trafikksikker løsning, forutsettes at resterende parkeringsplasser på nabotomten, gnr. 67 bnr. 19, som grenser mot adkomstvegen, roteres 90 grader og får samlet
9 inn-/utkjøring mot adkomstvegen gjennom adkomstpiler som illustrert i plankartet. Det forutsettes også at det blir utformet en privatrettslig avtale om eierforhold, bruksrett og vedlikeholdsplikt for adkomstvegen med fortau, jfr. reguleringsbestemmelsene 4.1 og 4.2. Volum og arkitektur Skissert bygg er av et volum og størrelse som passer godt sammen med omkringliggende bebyggelse og overordnet reguleringsplan, bygget har fem etasjer. Byggetomten har et areal på ca 10.333 m². Med maksimal tillatt BRA er på inntil 15.000 m², gir dette en %-BRA på omtrent 145 % eksklusiv parkering, som er innenfor maksimalgrense i overordnet reguleringsplan. Det anses å være relativt stort behov for kontorplasser på Forus. I forhold til regionalplanen hvor planområdet faller inn under næringsområde kategori II, er utnyttelsen 5% over maksimal %-BRA som er satt til 140, et så lite avvik kan aksepteres. Siden tomten ligger inntil E39 er det særs viktig at gode arkitektoniske løsninger og at bygget har innbydende fasade, dette bør sikres i bestemmelsene. KU-tema For alle reguleringsplaner for næring der det åpnes for bygg mellom 5 000-15 000 BRA m² skal vurderes om de skal konsekvensutredes. Her er utnyttelse og formål i tråd med gjeldende regulering. Plansjefen mener at planen ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Vurdering etter naturmangfoldloven Tomten ligger i et område med en vegetasjon som ikke kommer inn under noen former for vern, det er også lite dyreliv i område. Miljødirektoratets nettsider viser hverken verdifull vegetasjon eller arter i planområdet. I Svanholmen noen hundre meter vest for planområdet er det registrert rødstilk og stokkand, ingen av disse artene er registret som prioritert arter. En utbygging av området anses ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Sikkerhet og beredskap Overvannshåndtering har vært tema i planarbeidet, og det er økt fokus på å sikre områder egnet for lokal infiltrasjon tidlig i planprosessen. I planen er det avsatt områder til infiltrasjon, dette er også sikret i bestemmelsene. Universell utforming Gjennom reguleringsbestemmelsene sikres det at nasjonale mål for universell utforming ivaretas. Kulturminne Det er ingen kjente kulturminner i området.
10 OPPSUMMERING Planen er i tråd med gjeldende reguleringsplan og et næringsbygg er ønskelig i området. Det legges imidlertid opp til et rent kontorbygg, med en utnyttelse som overstiger rammer lagt i regionalplan. Formål og utnyttelse kan medføre økt bilandel og belastning på et vednett som i dag har liten kapasitet. Dersom dette skal aksepteres, mener plansjefen at planen må sikre tiltak for redusert bilbruk og økt sykkelandel. Såfremt det bygger opp under de bestemmelser kommunen har om parkering og sykkelparkering. Slik planforslaget foreligger må til en vesentlig parkeringsreduksjon for å tilfredsstille kommunens parkeringskrav. Det anbefales at parkeringsdekningen justeres slik den er i tråd med kommuneplanen. Plansjefen anbefaler også å ta inn igjen g/s- veg som var tegnet inn på tidligere plankart, (vedlegg 11). Tomten ligger eksponert til i forhold til overordnet vegnett, og plansjefen mener og at arkitektoniske kvaliteter må sikres bedre. De øvrige forholdene/ tema i plan er tilfredsstillende ivaretatt. KONKLUSJON Saken legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for del av felt B10 Forus Næringspark plan nr 2001 329-05, datert 15.01.2014, med tilhørende bestemmelser, datert 15.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: a)det må fastsettes i bestemmelsene at parkeringsdekning skal være maksimum 1,2 plasser/100 m² BRA, i tråd med bestemmelsene i kommuneplanen. Parkering på bakkeplan skal være begrenset til HC-plasser og gjesteparkering. Annen parkering løses i parkeringskjeller. b)plankartet justeres ved at gang- og sykkelveg fra Løwenstrasse i sør opprettholdes som illustrert i plankart, datert 30.01.2013, (vedlegg 11). c)bestemmelse suppleres med krav om gode arkitektoniske løsninger og tiltalende fasader.
11 Rådmannen i Sandnes, 25.02.2014 Kristin Barvik kommunaldirektør Bjørn Totland konstituert plansjef Vedlegg: Vedlegg 1: Oversiktskart Vedlegg 2: Plankart Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 4: Planbeskrivelse Vedlegg 5: Mobilitetsplan Vedlegg 6: Uttalelser med plansjefens kommentarer Vedlegg 7: RTP (Renovasjonteknisk plan) Vedlegg 8: Illustrasjoner Vedlegg 9: Støyrapport Cowi (2009) Vedlegg 10: ROS analyse Vedlegg 11: Plankart (datert 30.01.2013) Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.