Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Gøril og Kjell Gisetstad Mellomriksvegen 855 7520 HEGRA Deres ref: Vår ref: INGENG 2013/1279 Dato: 13.01.2017 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 232/127/0/0 Saksnr: 36/17 Klage på vedtak og pålegg om retting og tvangsmulkt - Tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-4 på eiendom 1719/232/127 tomt nr. 4 Tinbuen - Gøril og Kjell Gisetstad - ref. 2013/1279 - saksnr. 1003/16 - Klage ikke tatt til følge Saken gjelder en ulovlig oppført vedbod/uthus på 12 m 2, på eiendom 232/127 i Levanger kommune. Sakshistorikk: Ved oppstart av ulovlighetsoppfølging i Levanger kommune i slutten av 2012/starten av 2013, ble kommunen oppmerksom på at det var oppført en vedbod på eiendom 232/127. Tiltaket var ikke tidligere omsøkt eller byggemeldt til kommunen. På bakgrunn av dette krevde kommunen at eieren søkte om etterhåndsgodkjennelse av tiltaket. Søknad om tiltak uten ansvarsrett ble mottatt her den 16.04.2013. Den 23.08.2016 fattet Innherred samkommune vedtak om avslag på søknaden, og det ble stilt krav om at tiltaket ble revet. Avslaget ble begrunnet i arealbegrensningene i gjeldende reguleringsplan. Vedtaket ble ikke påklaget av tiltakshaver, og saken er derfor endelig avgjort. Kommunen sendte forhåndsvarsel om vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt den 17.11.2016. Frist for å dokumentere at tiltaket var revet, eller komme med merknader til forhåndsvarselet ble satt til 08.12.2016. Den 27.11.2016 mottok kommunen merknader til forhåndsvarselet. Kommunen fant ikke dokumentasjon på at tiltaket var revet eller at det forelå nye opplysninger i saken. På bakgrunn av dette ble det den 02.12.2016 vedtatt pålegg om retting og tvangsmulkt. Følgende vedtak ble fattet 02.12.2016, saksnr:1003/16: «Pålegg om retting: Med hjemmel i pbl. 32-3 pålegges eier av 232/127 i Levanger kommune å rive oppført vedbod. Frist for å oppfylle pålegget settes til 01.05.2017. Tvangsmulkt: Med hjemmel i pbl. 32-5 fastsettes det tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr. 700,-, dersom pålegget ikke blir oppfylt innen 01.05.2017. Engangsbeløpet påløper den 02.05.2017.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 Med hjemmel i pbl. 32-5 fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 200,- pr. dag fra og med 03.05.2017 inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg». Frist for å klage på dette vedtaket var 23.12.2016. Tiltakshaver fikk utvidet klagefrist til 10.01.2017. Tiltakshaver påklaget vedtaket om pålegg, den 03.01.2017. Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. fvl. 29. Tiltakshaver sendte inn en felles klage for sak 2012/8919 og 2013/1279. Det er kun de momentene som er relevante for sak 2013/1279 det refereres til i denne klagebehandlingen. Ettersom tiltakshaver ikke påklaget vedtak om avslag av 23.08.2016, gjelder denne klagebehandlingen kun vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt av 02.12.2016. Klagen: Av klagen heter det: «Saken hytte og uthus. Byggetillatelse for hytta ble gitt av kommunen og i søknaden oppgis og redegjøres det for et areal = grunnflate 96,38 kvm. Søknaden ble godkjent uten merknader til arealet og meddelt entreprenør som senere oppførte hytta. All kommunikasjon forut for reguleringen tyder også på at Treco AS og kommunen var enig i begrepet grunnflate. Reguleringsplanen har følgende begrensning: På tomt 1-17 tillates oppført fritidsbolig inkl. uthus/anneks med samlet grunnflate på maks 100 m2. Det er også dokumentert at kommunens definisjon av grunnflate på dette tidspunktet var: «Bygningens grunnflate er arealet av bygningens areal målt ved utvendig mur, eksklusive terrasser/balkonger, utvendige trapper og lignende (kommunens ref. BTHA 2008/2654)». Hytta ble oppført i løpet av 2002/2003. På grunn av behovet for utvendig bod og lagring av ved ble det oppført et uthus. På grunn av arealbegrensningen fant vi ut at vi kun hadde ca 3 m2 grunnflate til gode og besluttet derfor at vi ikke kunne oppføre større bygning enn 3 kvm grunnflate. På grunn av behovet for lagring av ved besluttet vi å lage et takoverbygg slik at veden kom under tak og mente at dette klart måtte vurderes på samme måte som ved hyttene; at dette var «eksklusive terrasser/balkonger, utvendige trapper og lignende» (kommunens ref. BTHA 2008/2654). med dette som bakgrunn faller uthuset innenfor regelverket for mindre tiltak (15 m2) som det ikke er søknadsplikt på, det ble da ikke søkt om tiltaket. Uthuset ble oppført i 2004. Kommunens «ulovlighetsoppfølging» senhøsten 2012 medførte at vi fikk melding om at kommunen mente at uthuset skulle vært byggesøkt. Etter noen e-poster og noe korrespondanse fikk vi med på å møte kommunen og undertegnede møtte ved Innherred samkommune. Ved møtet stilte Innherred samkommune opp med til sammen flere personer, sammen med jurist i byggesak Audhild Slapgård. I referat heter det: «Ettersom hytta har et areal som overstiger planens maksimale bebygde areal, medfører dette at uthuset blir søknadspliktig og krever søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Under møtet ble det klart at De vil søke om dette tiltaket». Da vi ikke var enig i at hyttas areal overskred arealkravet ble det søkt om tiltak uten ansvarsrett, vi har ikke søkt om dispensasjon fra arealkravet i reguleringsplanen. I tillegg til skjema Byggeblankett 5153 sendte vi med brev/søknad hvor vi avslutningsvis skrev: «Primært ber vi om at saken aksepteres som avsluttet sa dette ikke er søknadspliktig, sekundært at tiltaket godkjennes da tiltaket er oppført i god tro og uten at vi kunne forstå at dette var søknadspliktig». Søknaden er datert 14.04.2013.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 3 år og 5 måneder senere, i slutten av august 2016, mottar vi så et brev fra Innherred samkommune om at uthus/tak over vedlager ikke er godkjent. I avslaget refererer saksbehandler feilaktig til at arealkravet er 80m2 / 15m2 for hytte / anneks, mens det i reguleringsplanen for Tinbuen heter: «På tomt 1-17 tillates oppført fritidsbolig inkl. uthus/anneks med en samlet grunnflate på maks 100m2». Det er ikke nevnt, og da heller ikke behandlet, at hytta er bygd med ei grunnflate på 96 m2 og godt innenfor bestemmelsene i planen. Det er heller ikke kommentert at dette arealet ble oppgitt i vår søknad, og faktisk er den tolkning som kommunen selv benyttet i saksbehandlingen da hytta ble oppført: «Bygningens grunnflate er arealet av bygningens areal målt ved utvendig mur, eksklusive terrasser/balkonger, utvendige trappe og lignende». Samtidig med brev fra kommunen mottok vi også faktura 707012376 Kr. 1560,-. Vi sendte tilsvar på. E-post den 4. oktober og bl.a. bemerket: «Normal saksbehandlingstid i byggesaker er etter det jeg kjenner til 12 uker, jeg har ikke mottatt noen informasjon om at saksbehandlingen var utsatt eller ville ta lenger tid. Da jeg ikke hørte ytterligere fra kommunen har jeg naturlig nok regnet med at saken er godkjent eller er foreldet. Jeg kan derfor på ingen måte akseptere å betale den mottatte fakturaen. Jeg ber derfor om å få tilsendt kreditnota som bekreftelse på at kravet er foreldet eller bortfalt». Jeg har pr. dags dato ikke mottatt svar på denne henvendelsen. Så får jeg den 17.11.2016 forhåndsvarsel om pålegg om retting, med merknad om at «tiltakshaver ikke har klaget på vedtaket». Forholdet rettes ved at uthuset/vedboden rives. Frist 08.12.2016. videre fastsettes tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr. 700,- samt 200,- pr. dag. Vi ba om forlenget frist for anke til 20. januar og om et oppklarende møte med kommunen, noe som ikke er imøtekommet, dog fikk vi utvidet frist for anke til 10. januar. Vi har fått utsatt frist til å rette forhold til 1. mai 2017. Vi har meddelt kommunen at vi trekker vår søknad av april 2013 da tiltaket ikke var søknadspliktig men innenfor plan, og at saken på bakgrunn av ordlyden i søknaden må anses som foreldet. Saken klages med dette inn for Sivilombudsmannen. (...) Etter vår vurdering kan det se ut som Levanger kommune ikke følger med i utviklingen i samfunnet for øvrig. Samfunnets utvikling med ønske om større fleksibilitet i byggesaker ser ut til å ligge fjernt fra disse sakene. Uvesentlige tiltak og mindre forseelser behandles som om det er vesentlige avvik og til skade for andre. Saker som er nærmest uvesentlige og også gamle blir behandlet på en måte som virker urimelig for kommunens hytteeiere. Samtidig innfører kommunen eiendomsskatt og setter svært høye takster og maksimal eiendomsskatt. Kommunen viser til sin «plikt» til å forfølge ulovlige tiltak, men ser ikke ut til å ha lest nest siste setning i lovteksten: «Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten». Vi har i e-post til saksbehandleren i begge sakene hevdet at sakene må anses som foreldet siden vi ikke har hørt noe i 3 år og 5 måneder. Det er tydelig at kommunen mener at slike saker, små og store, uansett ikke/aldri foreldes, og også forvaltningsloven, må kunne anses som ulovlig? og som både kan og må forfølges? Når kommunen hevder at ulovligheter etter
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 plan- og bygningsloven ikke foreldes vil dette slå tilbake på kommunen selv som i en årrekke, etter vår vurdering, har opptrådt svært klanderverdig i henhold til forvaltningsloven og planog bygningsloven i området. Oppsummert vil vi med dette anmode om: - Saken om uthus på Bnr 127 annulleres som om den aldri skulle vært omsøkt. - Alle trusler om bøter og straff trekkes tilbake». REALITETSBEHANDLING: Innherred samkommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. fvl. 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i klagen, jf. fvl. 33, andre ledd, andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet». Kommunen må ta stilling til om klagen gir grunnlag for å endre eller oppheve vedtak om pålegg. Tiltakshaver har i sin klage anført en rekke momenter som gjelder saken, men kommunen finner ingen konkrete argumenter rettet mot vedtaket om pålegg. Momentene i klagen dreier seg først og fremst om vurderingene bak førstegangsvedtaket av 23.08.2016. Anførsler om at tiltaket faller innenfor reguleringsbestemmelsene og ikke er søknadspliktig, kan ikke behandles her. Vedtaket om avslag, datert 23.08.2016, er endelig avgjort. Tiltakshavers klage må anses å gjelde vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt, datert 02.12.2016, ettersom det kun er dette vedtaket tiltakshaver har klagerett på, på nåværende tidspunkt. Kommunen finner det hensiktsmessig å kommentere enkelte anførsler i klagen, selv om disse ikke direkte berører påleggsvedtaket. Ulovlighetsoppfølging: Når en søknad om etterhåndsgodkjennelse avslås, foreligger det et forhold som er i strid med plan- og bygningsloven. Dette har kommunen plikt til å forfølge, jf. pbl. 32-1. På generelt grunnlag ønsker kommunen å presisere at kommunen er pliktig til å forfølge ulovligheter, jf. pbl. 32-1, tiltak i strid med plan- og bygningsloven og gjeldende planer, blant annet for å sikre den ønskede utviklingen av arealene i kommunen. Dersom kommunen innvilger dispensasjon fra arealbegrensningene, vil dette legge føringer for vurderingene i andre fremtidige saker. Da vil kommunen bli stående overfor en situasjon der gjeldende plan er helt tilsidesatt til fordel for presedensvirkningen av tidligere gitte dispensasjoner. Saksbehandlingstid: Kommunen er enig i at det har gått lang tid i denne saken, og at dette ikke en optimalt for noen av partene i saken. Når det gjelder saksbehandlingstid er ikke reglene om ulovlighetsoppfølging begrenset av foreldingsregler. Det finnes ingen regel i plan- og bygningsloven som sier noe om kommunens passivitet, eller at ulovlige forhold «foreldes». Arealberegning av uthus/vedbod: I brev av 16.12.2016 presiserte kommunen overfor tiltakshaver, bakgrunnen for avslag og ulovlighetsoppfølgningen. I brevet heter det:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 «I reguleringsplanen står det at fritidsboliger kan oppføres med samlet grunnflate på 100 m 2 BYA. Når kommunen har regnet ut hyttas areal, har vi funnet at hytta har en grunnflate på 133,4 m 2. Dette overskrider arealbegrensningen i planen med 33,4 m 2. Ved å oppføre vedbod/uthus overskrides arealbegrensningen med totalt 45,4 m 2. For at man skal kunne oppføre bygninger uten at de omfattes av søknadsplikten må 17 punkter være oppfylt. Blant annet må det være areal til gode på eiendommen. Det er det ikke på ovennevnte eiendom. Tiltaket er dermed søknadspliktig. Når man søker om tillatelse til oppføring av en ny bygning på en eiendom, må kommunen se på hva som er oppført på eiendommen fra før. Da er det dagens retningslinjer for utregning som må legges til grunn. Tiltakshaver fikk informasjon om kommunens beregning av størrelsen på hytta, i brev av 18.03.2016». Faktura 707012376: Det ble ved en feiltakelse sendt ut faktura for saksbehandlingen forut for vedtaket av 23.08.2016. En misforståelse mellom saksbehandlere i kommunen har gjort at tiltakshaver ikke har fått tilbakemelding på denne henvendelsen. Det bekreftes herved at fakturaen er trukket. Trukket søknad: Søknaden kan ikke trekkes etter at saken er endelig avgjort. Kommunen informerte tiltakshaver om dette i brev av 16.12.2016. KLAGEBEHANDLING: Som nevnt ovenfor har ikke kommunen funnet momenter i tiltakshavers klage som konkret retter seg mot vedtaket om pålegg om retting og tvangsmulkt. På generelt grunnlag finner kommunen det derfor hensiktsmessig å kun foreta en presisering av rettsgrunnlaget for pålegget. Kommunen har hjemmel til å gi pålegg om retting, jf. pbl. 32-3, som lyder: «Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, oppføre av bruk eller forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig som utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom». Som det fremgår av 32-3, tredje ledd, kan kommunen fastsette tvangsmulkt ved utferdigelse av pålegg. Tvangsmulkt er regulert av pbl. 32-5, hvor det heter: «Ved forhold i strid med bestemmelser i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting og
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 løper fra fristoverskridelsen for retting. Der tvangsmulkt ikke fastsettes samtidig med pålegg, skal det gis eget forhåndsvarsel om tvangsmulkt. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommune. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt». Kommunen mener at angitt frist for oppfyllelse av pålegg, satt til 01.05.2017, kan anses tilstrekkelig til at vedtatte pålegg kan etterkommes uten at det påløper tvangsmulkt, jf. Ot.prp. Nr. 39 (1994-1995) s. 181. Kommunen mener også at fastsettelsen av tvangsmulkt anses som nødvendig for å sikre at vedtatte pålegg blir gjennomført. Størrelsen på tvangsmulkten ble fastsatt etter en skjønnsmessig helhetsvurdering. På bakgrunn av vurderingene i førstegangsvedtaket, samt ovennevnte momenter, opprettholder kommunen sitt vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt av 02.12.2016. VEDTAK: Kommunens vedtak i saksnr. 1003/16, datert 02.12.2016 opprettholdes. *************** Saken oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Ingunn Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur.