BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201532169/21 Saksbeh.: EVMR Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 30.05.2016 KLAGE PÅ VEDTAK: Fana Gnr. 93 Bnr. 1 Buskavegen 46 Avslag på søknad om deling av eiendom Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Tiltakshaver Marit Krokeide eier av Gnr. 93 Bnr. 1. Søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr. 93 bnr. 1 til bolig. Det er søkt om dispensasjon. Avslag på søknad datert 26.01.16. Begrunnelsen var at det ikke gis dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Omsøkte parsell ligger i uregulert området. Ca. halvparten av det omsøkte arealet er i kommuneplanens arealdel vist som «Bebyggelse og anlegg» og den andre halvparten er vist som «Landbruks-, naturog friluftsområder» (LNF-området). Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er tilstede, forskjellsbehandling. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved en eventuell omgjøring. Vedtak datert 26.01.16 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Arne Magne Håvardstun Seksjonsleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr. 93 bnr. 1 til boligformål. Det er søkt om dispensasjon for oppretting av eiendom i strid med LNF-formålet. Søknaden ble avslått i vedtak datert 26.01.16 og påklaget den 08.02.16 av tiltakshaver Marit Krokeide. Klagen er fremsatt rettidig, jf. fvl. 29. Tiltakshaver har i klageomgangen endret søknaden slik at utskilt parsell er mindre og ligger innenfor areal avsatt til «Bebyggelse og anlegg» i kommuneplanens arealdel og har lagt ved to nye kart som viser dette. Kommunen har ved brev «Mottatt klage på vedtak om opprettelse og endring av eiendom» datert 17.02.16 og videre ved e-post datert 19.03.16 informert tiltakshaver om at ny søknad og nye kart/tegninger/opplysninger ikke vil bli behandlet i klageomgangen og at det eventuelt må sendes inn ny søknad om disse forhold. Tiltakshaver har i e-post datert 14.03.16 opplyst at hun ønsker at klagesaken går sin gang. Det innebærer at ny søknad og nye kart/opplysninger ikke vil bli behandlet her. Tiltakshaver har også gitt kommentarer til Fylkesmannens og Etat for landbruk sine uttalelser i brev datert 18.12.15. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert noen merknader i saken. 2. Om klagen Klager viser til at hun har fremlagt dokumentasjon som viser at hun har fritak fra boplikten og at hennes datter er villig til å tinglyse avtale hvor hun påtar seg driveplikten av bruket. Huset som står på eiendommen som søkes fradelt har ikke vært i bruk som våningshus siden 1992. Klager anfører videre at Fylkesmannen tar feil når han sier at fradeling kan føre til nedbygging av landbruksjord, da det er mange muligheter for areal for «Bebyggelse og anlegg». Dernest anfører klager at Etat for landbruk også tar feil da de sier at omsøkt fradeling «kan gi fremtidige generasjoner problemer med å flytte til og drive eiendommen». I denne saken er det neste generasjon i familien som vil flytte inn og hjelpe å drive eiendommen til den dagen hun skal overta resten av bruket. Videre anfører klager at bare ca 50 % av parsellen som søkes fradelt som ligger i område avsatt til LNF-område. Til slutt anfører klager i sine kommentarer til Fylkesmannens uttalelse og uttalelse fra Etat for Landbruk til at hun kjenner til at fradeling er blitt tillatt på andre bruk i området. 3. Vurdering av klagen Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye opplysninger i klageomgangen som er av betydning for avgjørelsen. Fagetaten viser til bygningsmyndighetenes vedtak datert 26.01.16 og slutter seg til denne med følgende presiseringer: 2
3.1 Dispensasjon fra pbl. 26-1 jf. arealformålet som etter KPA10 er LNF: Det følger av Plan- og bygningsloven (pbl.) følgende: «Opprettelse av ny grunneiendom, nu anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.» I denne saken ligger i følge KPA2010 arealplankartet ca. 50 % av parsellen som søkes fradelt i et område avsatt til Landbruk-, natur- og friluftsområde. (LNF-område). Det fremgår av kommuneplanens arealdel punkt 25 første ledd følgende: «I LNF-område er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt». Omsøkte tiltak kommer i strid med pbl. 26-1 jf. arealformålet som etter kommuneplanens arealdel er LNF-formål. Omsøkte fradeling er dermed avhengig av dispensasjon. Fagetaten viser til at en vurdering av om det kan gis dispensasjon fra bestemmelser i arealplaner, herunder arealformålet i LNF, reiser særlige spørsmål. Bestemmelsene har blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess, og er vedtatt av kommunestyret/bystyret, kommunes øverste folkevalgte organ. Det omhandler konkrete forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område. Det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Dispensasjon vil kunne undergrave planene som informasjons- og avgjørelsesgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet og medvirkning i planprosessen, er det derfor viktig at endringer av planer ikke skjer gjennom enkeltdispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Det fremgår av pbl. 19-2 andre ledd at det ikke kan gis dispensasjon «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Hensynene bak bestemmelsen om at det bare tillates fradelinger i LNF-område «som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk», jf. kommuneplanens arealdel punkt 25, er blant annet å sikre langsiktig, forutsigbar og fremtidig drift på gårdsbruket, sikre hvilke areal som knyttes til og er nødvendig for jordbruksproduksjon, bevare store sammenhengende landbruksområder og ivareta hensynet til allmennhetens ferdsel og friluftsliv. Det følger av ot.prp. nr. 32 (2007-2008) for det første at det «normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke». 3
Den første problemstillingen bestemmelsen reiser er om de hensyn som ligger bak ovennevnte bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon, jf. pbl. 19-2 (2). Klager anfører for det første at hun har fremlagt dokumentasjon som viser at hun har fritak fra boplikten og at hennes datter er villig til å tinglyse en avtale hvor hun påtar seg driveplikten av bruket. Det forhold at tiltakshaver har fritak fra boplikten og at hennes datter kan tinglyse en avtale om at hun påtar seg driveplikten er forhold som kan endres ved ny eier. Det følger av forarbeidene at det må utvises forsiktighet med å vektlegge søkers subjektive hensikter til fradeling. En fradeling vil uansett tilsidesette hensynet om langsiktig, forutsigbar og fremtidig drift på gårdsbruket da det åpner opp for at den fradelte parsellen for fremtiden fritt kan omsettes. For det andre anfører klager at Fylkesmannen tar feil når han sier at fradeling kan føre til nedbygging av landbruksjord, da det er mange muligheter for areal for «Bebyggelse og anlegg». Her er fagetaten enig i Fylkesmannens uttalelse datert 02.12.15. En fradeling vil kunne åpne opp for at parsellen fritt kan omsettes og dersom det eneste våningshuset på gårdsbruket blir fradelt, vil det i et fremtidsperspektiv kunne bli nødvendig å bebygge landbrukseiendommen med et nytt hus, som igjen vil kunne gå på bekostning av produksjonen og landbruksjorden. Videre sier historikken at det allerede er fradelt to bebygde parseller på denne eiendommen, og en ytterligere fradeling vil kunne fragmentere jordbrukslandskapet på en uheldig måte. Flere små fradelinger med jevne mellomrom vil spise opp eiendommen og medføre at hensynet til LNF-formålet blir satt helt tilside. For det tredje anfører klager at Etat for landbruk tar feil da de sier at omsøkt fradeling «kan gi fremtidige generasjoner problemer med å flytte til og drive eiendommen». Hun viser til at i denne saken er det neste generasjon i familien som vil flytte inn og hjelpe å drive eiendommen til den dagen hun skal overta resten av bruket. Her er fagetaten enig med Etat for landbruk i sin uttalelse datert 15.12.15. Som tidligere nevnt vil dette kunne endre seg ved ny fremtidige eier av den fradelte parsellen. Det vises også her til forarbeidene som sier at det må utvises forsiktighet med å vektlegge søkers subjektive hensikter til fradeling. For det fjerde anfører klager at bare ca 50 % av parsellen som søkes fradelt som ligger i område avsatt til LNF-område. Klager viser til at landbruks- og skogsarealene til denne eiendommen ligger spredt utover hele Krokeide og Korsneset, slik at omsøkte parsell ligger blant resten av Krokeides bebyggelse. Fagetaten er likevel av den oppfatning at en fradeling vil kunne bidra til en uforutsigbar fremtid for gårdsbruket ettersom parsellen fritt kan omsettes. Det sentrale formålet med kommuneplanens arealdel er å avklare den overordnede bruken av kommunens samlede arealer på en slik måte at den er bindende for fremtidig detaljplanlegging og utbygging. Fremtidige endringer i kommuneplanen skal som den klare hovedregelen, skje ved rullering (endring) av planen, og ikke ved dispensasjoner. Når det etter en omfattende og grundig planprosess er tatt stilling til arealbruken, herunder hvor det skal være byggeområder og hvilke areal som skal bevares som LNF-område og ikke bebygges, vil utbygging i strid med vedtatte arealformål i utgangspunktet innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensyn bak planen. Det skal derfor mye til for å fravike vedtatt arealbruk ved å gi dispensasjon for oppføring av bebyggelse. 4
På denne bakgrunn mener fagetaten at hovedhensynene bak bestemmelsen om LNF-områder i kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt. Subsidiært: Den andre problemstillingen bestemmelsen reiser er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene jf. pbl. 19-2 Fordelen ved å gi dispensere fra bestemmelsen er at den yngre generasjon får etablert seg i nær tilknytning til gården, og på den måten kan ta del i den daglige og fremtidige driften. Videre er det som klager anfører slik at omsøkte parsell grenser til etablert boligområde da landbrukseiendommen er spredt utover hele Krokeide og Korsneset. Fagetaten mener likevel at det er klare ulemper ved en eventuell dispensasjon. Dersom man tillater fradeling av våningshuset som i denne saken, vil det ikke være noe bolighus igjen på gården. Selv om dagens situasjon er slik at det er datter på gården som ønsker å bosette seg på den fradelte parsellen, er det likevel slik at man åpner opp for at fradelte eiendom for fremtiden kan omsettes fritt, uavhengig av gårdsbruket. Dette vil igjen skape problemer med å drive gården for fremtiden dersom det ikke er hus å flytte inn i. Videre kan en slik situasjon medføre at landbrukseiendommen må bebygges med et nytt hus, som igjen vil medføre at ytterligere landbruksjord blir bebygd og går ut over landbruksproduksjonen. Fagetaten anser en dispensasjon fra LNF-formålet vesentlig vil tilsidesette hensynene bak pbl. 26-1 jf. KPA10 punkt 25. Etter en konkret vurdering kan vi heller ikke se at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Vi kan på denne bakgrunn ikke anbefale at det gis dispensasjon i denne saken 3.2 Forskjellsbehandling Klager anfører i brev datert 18.12.15 som omhandler kommentarer til Fylkesmannens uttalelse og uttalelse fra Etat for Landbruk at hun kjenner til at fradeling er blitt tillatt på andre bruk i området. Fagetaten forstår det slik at klager her påberoper seg likebehandlingsprinsippet. Det er bare den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Det vil si at saklig begrunnet forskjellsbehandling er tillatt. Spørsmålet i den foreliggende sak blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både ut fra fakta og ut fra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling, så lenge praksisendringen er konsekvent. Klager har ikke vist til noen konkrete eiendommer i umiddelbar nærhet. Fagetaten kan derfor ikke ta stilling til klagers anførsel. 4. Konklusjon Vedtak datert 26.01.16 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 5
Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Klage på vedtak datert 08.02.16 5. Avslag på søknad datert 26.01.16 6. Klagers kommentarer uttalelser datert 18.12.15 7. Uttalelse fra Etat for landbruk datert 15.12.15 8. Fylkesmannens uttalelse datert 02.12.15 6