Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 17/53 REGULERINGSPLAN - VALSET MARINA Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: PLAN 16222014002 Saksnr.: Utvalg Møtedato 7/17 Formannskapet 18.01.2017 3/17 Kommunestyret 01.02.2017
Side 2 av 7 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: PLAN 16222014002 Arkivsaksnr.: 17/53 SLUTTBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN - VALSET MARINA GNR. 7/2 M.FL. Rådmannens innstilling: Reguleringsplan for Valset Marina gnr. 7/2 m.fl., sist revidert 12.12.16, vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12. Vedlegg: 1. Reguleringsplankart Valset marina gnr.7/2 m.fl., rev. 12.12.16 2. Planbeskrivelse Valset marina gnr.7/2 m.fl. rev. 12.12.16 3. Reguleringsbestemmelser Valset marina gnr. 7/2 m.fl. rev. 12.12.16 4. Vedlegg 01-05 til planbeskrivelsen for Valset marina gnr.7/2 m.fl. Saksopplysninger: Planprogram for reguleringsplanen Valset marina på gnr. 7/2 m.fl. ble fastsatt den 10.12.14, og tiltakshaver er Ove K. Valset. Planen skulle omfatte en marina i to utbyggingstrinn med 100 småbåtplasser i hvert byggetrinn, med tilhørende areal for parkering, sjøboder- og naust samt servicebygg for marina. Først reguleringsplanforslag ble utarbeidet av Kystplan, og mottatt av kommunen den 19.01.16. I første høringsrunde som var i perioden 02.02.-28.03.16 var det kun området for marina med tilhørende adkomstveg langs fjæra samt en tverrforbindelse opp til gårdstunet på gnr.7/2, som inngikk i reguleringsforslaget. Etter første høringsrunde ble det varslet innsigelser mot planforslaget fra fylkesmannen, fylkeskommunen og statens vegvesen med hensyn på den planlagte vegløsningen i området, med begrunnelser om manglende hensyn til jordvern, manglende hensyn til strandsona og manglende hensyn til en ev. utvidelse av Valset fergekai. Planforslaget ble deretter omarbeidet til også å omfatte større deler av eiendommen gnr. 7/2 samt deler av eiendommen gnr.7/1. Dette ble gjort for å få fram nødvendige sammenhenger mellom veg- marina- og hytter i området. Forslag til reguleringsplan for Valset Marina, gnr.7/2 m.fl. var ute på 2. gangs høring i perioden 13.10. 25.11.16. Oppsummering av innkomne merknader fra høringsperioden 13.10.-25.11.16:
Side 3 av 7 Kystverket, 03.11.16: Bemerker at området SBL1 ikke finnes i plankartet. Foreslår at reguleringsbestemmelsens 1.1.6 Naust N1 og N2 får følgende ordlyd: «Naust og naustboder skal ikke tillates innredet for varig opphold og bruk til overnatting». Administrativ kommentar: Merknadene tas til følge. Betegnelsene SBL1 har ved en feil falt ut av plankartet. Sør-Trøndelag fylkeskommune, 11.11.16: Tidligere vilkår om flytting av avkjørsel V1 til Valset marina fra FV 710, er imøtekommet. Ingen vilkår for egengodkjenning. Kjell Valseth, 24.11.16: Flytting av adkomstveg V1 lenger inn på dyrkamarka til gnr.7/1 må avklares med grunneier. Har merknader til nedlegging av avlingsveg V2; kan ikke fjerne dyrkamark fra gnr.7/1 og gi til gnr.7/2. Ønsker at adkomstveg V3 utgår, og at hyttene får adkomst via ny veg V1 eller V5. Administrativ kommentar: Ev. kompensasjon for medgått dyrkamark fra gnr. 7/1 blir en privat sak mellom gnr.7/1 og 7/2 som tiltakshaver må løse før planen kan gjennomføres. 7 tomter uten tilknytning til østlig hyttefelt må få adkomst som i dag og via V3 for å unngå tverrforbindelse og oppdeling av dyrkamark. Bruk av avlingsveg avklares mellom gnr.7/1 og 7/2.(Avlingsveg inngår i formålet landbruk). Norges Vassdrags- og Energidirektorat (NVE), 24.11.16: Opplyser at det er registrert marine avsetninger på deler av planområdet. Anbefaler at geotekniske utfordringer blir vurdert og utredet i reguleringsplanen, hvis ikke er det viktig å utarbeide gode bestemmelser som ivaretar geoteknikk i byggesaksbehandlingen. I planforslaget er det regulert flere tiltak i strandsona der det kan være behov for geoteknisk vurdering. Anbefaler konkretisering av planbestemmelsene om geoteknisk vurdering, og at kravet må gjelde for hele marinaen; både molo, naust, brygge, parkering og servicebygg samt nye trasevalg for adkomstveger. Administrativ kommentar: Anbefaling tas til etterretning, og reguleringsbestemmelsene konkretiseres slik at det går klart fram hvilke tiltak som krever geotekniske vurderinger før tiltak kan igangsettes. Det er foretatt undersøkelser som avklarer hvor det er fjell og hvor det er bløt-bunn, men lokalisering av areal med sensitive masser er ikke avklart. Forum for Natur- og Friluftsliv, Sør-Trøndelag 29.11.16: Understreker at det primært ikke må bygges innenfor strandsonen. Selv om området i kommunedelplan er vist for utbygging må man i videre planlegging sikre allmennhetens interesser og adgang til å benytte strandsonen til friluftsliv isteden for privatisering. Alle bygg og inngrep må plasseres slik at de i minst mulig grad reduserer natur- og friluftsopplevelsene. Anbefaler prinsipp om fortetting og samlokalisering for å unngå forbruk av nytt areal. Viser til Naturmangfoldloven og at det må gjøres skriftlig rede for hvordan prinsippene i paragrafene 8-12 er vurdert. Legger ved en oversikt over status og trusler for de viktigste grundtvannsområdene rund Trondheimsfjorden.
Side 4 av 7 Administrativ kommentar: Viktige moment som påpekes, og som vi mener er vurdert i planprosessen- og saksbehandlinga. Lokalisering er bl.a. valgt fordi det ligger nært ei hovedfartsåre (FV 710) som vil gi lite ekstra kjøring for å komme til havna. Vil i dette tilfelle gjøre stranda mer tilgjengelig fordi man pr. dato må forsere ei vegfylling eller gå på dyrkamark for å komme til stranda. Det er utført en vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12 (vedlegg 05). Vurderinga anbefaler at det ikke bygges molo- /naust-/ servicebygg-/ utfylling og veg i perioden medio april medio juli av hensyn til flora- og fauna og er foreslått tatt til følge via reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, 29.11.16: Vilkår for egengodkjenning av reguleringsplanen: 1. Bestemmelsene 5.1 og 6.1 må endres slik at det ikke åpnes for deponering på dyrka mark. Vilkåret er hjemlet i jordlovens 9. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 1-8 stills det vilkår om at adkomstvegen legges slik at det unngås inngrep i tangvollen langs fjæra. Minner om at vilkår for egengodkjenning innebærer at det er innsigelse til planen dersom vilkårene ikke imøtekommes. Kommunen oppfordres til å ta kontakt for videre dialog om hvordan vilkårene kan imøtekommes. Fylkesmannen har følgende faglige råd: Landbruk og miljø gir som faglig råd at V1 og V3 bør tas ut av planen. Adkomsten kan løses gjennom alt. I Fylkesmannen gir som myndighet innen samfunnssikkerhet faglig råd om at det bør foreligge en oppdatert ROS-analyse før planen vedtas. Administrativ kommentar: Vilkårene i punkt 1 etterkommes, og reguleringsbestemmelsenes 5.1 og 6.1 endres. Arealet som omfattes av 6.1 ligger i sjø, og det skal ikke deponeres masse der. Muligheten for deponering av rene masser skal gjelde innenfor bygeområde naust (N1 og N2), servicebygg (S1) og småbåthavn land (SBL2, der planen viser utfylling i sjø. Vilkår 2 om at veg V1 skal legges slik at det unngås inngrep i tangvollen langs fjæra, er i samsvar med planforslagets intensjon. Foten av vollen som ligger mot dyrkamarka er målt inn med GPS, og vegarealet til V1 er justert slik at formålsgrensa samsvarer med foten av vollen. Det tas inn i planbestemmelsene at vollen f.o.m. fv. 710 og til område S1, ikke skal berøres. Ved innsending av byggesøknad for vegen, vil det bli stilt krav om detaljprosjektert vegtrase. Løsningen er diskutert i møte med miljø- og landbruksavd. den 08.12.16. ROS-analysen foreslås oppdatert før endelig vedtak av planen. Faglig råd om å ta ut V1etterkommes ikke og er begrunnet med at eksisterende avkjørsel (V2) vil være lite egnet for stor økning i trafikk da vegen skal betjene havn med inntil 200 båtplasser i tillegg til hyttefelt. Dersom vegen skulle betjent bare eksisterende hyttefelt, ville administrasjonen gått imot bygging av veg langs sjøen.
Side 5 av 7 Statens vegvesen, 12.12.16: Vilkår for egengodkjenning; det må tegnes inn sikttrekanter i avkjørslene fra FV 710. Faglig råd: Mener det må presiseres i reguleringsbestemmelsene at ev. flytting av adkomstveg V1 i forbindelse med utvidelse av biloppstillingsplassen ved fergeleiet på Valset er en kostnad som skal dekkes av grunneier. Administrativ kommentar: Frisiktsoner tas inn i reguleringsplanen. Det er ikke anledning til å ta inn i reguleringsbestemmelsene hvordan kostnader til tiltak for gjennomføring av planen skal fordeles. Avkjørslene til vegen V1 er flyttet lenger sørover for å ivareta hensynet til ev. utvidelse av Valset fergekai, jf. fylkeskommunens og vegvesenets tidligere uttalelser. Avkjørsel V1 er regulert 40 meter nord for eksisterende avkjørsel på motsatt side av FV.710 (jf. tidligere krav fra vegvesenet). Kommunen har ikke mottatt informasjon eller materiell som viser eller beskriver utvidelse av fergekaia. Foreliggende endringer er gjort i henhold til formannskapets vedtak i sak 64/16 den 07.12.16, der det ble forutsatt at: 1. Reguleringsbestemmelsene endres slik at fylkesmannens punkt 1 i vilkår for egengodkjenning imøtekommes. 2. Foten av eksisterende voll mot dyrka mark, fra fv. 710 og til område S1, måles inn og legges inn som hensynssone tangvoll. Det tas inn i bestemmelsen at det ikke tillates inngrep i hensynssona i forbindelse med vegbygging. Forslaget drøftes med fylkesmannen. 3. Reguleringsbestemmelser for naustområdene N1 og N2 endres i samsvar med kystverkets forslag. 4. Reguleringsbestemmelsene konkretiseres slik at det går klart fram hvilke tiltak som krever geotekniske vurderinger før igangsetting. 5. ROS-analysen oppdateres. De som hadde merknader under 2. gangs høring er i et brev fra kommunen datert 29.12.16 orientert om de endringer som er gjort i planforslaget. Innen en frist, satt til den 10.01.17, er det ikke mottatt noen merknader til endingene. Møte med fylkesmannens miljø- og landbruksavdelinger den 08.12.16 Administrasjonen var i møte med fylkesmannens miljø- og landbruksavdeling den 08.12.16, og gikk gjennom planen med hensyn på fylkesmannens vilkår for egengodkjenning. Innmålt kant av tangvoll (koordinatfestet med GPS) ble lagt fram, og det ble enighet om at dersom man ikke foretar inngrep i arealene nord for grensa, kan veg V1 aksepteres. Det er viktig at dette følges opp i byggesaken. Fylkesmannens miljøvernavdeling påpekte også at det er viktig å være varsom ved kryssing av bekken i området, og i størst mulig grad unngå fylling i bekken i forbindelse med kryssing. Det er ikke vist noen egen hensynssone for tangvollen, som i sin helhet ligger som friluftsområde på strekningen fra fv. 710 og til regulert byggeområde S1. Det framgår av gjeldende bestemmelser at det ikke er tillatt å gjøre inngrep i området.
Side 6 av 7 Vurdering: Sektormyndighetenes innsigelser er i det foreliggende planforslaget tatt til følge. Vilkårene for kommunestyrets egengodkjenning av planen vurderes derfor å være til stede. Planbeskrivelsen er oppdatert i forhold til de innspillene som har kommet, og innkomne merknader, sammen med administrasjonens vurdering, er tatt inn i. ROS-analysen er supplert i forhold til at planområdet er utvidet til å omfatte eksisterende bolig- og hyttebebyggelse.
Side 7 av 7 Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 01.02.2017 Sak: 3/17 Arkivsak: 17/53 Resultat: Innstilling vedtatt Behandling: Forslag i møtet: Ingen. Votering: Enstemmig som rådmannens innstilling. Vedtak: Reguleringsplan for Valset Marina gnr. 7/2 m.fl., sist revidert 12.12.16, vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12. Sendes: Ove Valset Adresseliste