BOLIGMARKED OG FINANSIELL STABILITET Boligmarkedets bidrag til den norske bankkrisen og den internasjonale finanskrisen Bjørn Skogstad Aamo (Tidligere finanstilsynsdirektør) CME, Handelshøyskolen BI 14. februar 2017
Hovedpunkter Bankkrise 91-93, krisehjelp for 60 % av bankmarkedet: Frislepp av kreditt uten reformer i rentefradrag, svake kapitalkrav og lite tilsyn Boligmarkedets bidrag til krisen: «boom» fra 1983 til 87, «bust» fra 2.kv.1987 til 1.kv. 1993 Sub-prime-lån og andre bidrag til den internasjonale finanskrisen Hvorfor mestret Norge finanskrisen så bra? Nye utfordringer krever fortsatt solide banker og bedre balanse i boligmarkedet
Deregulering uten plan Inflasjon og skattefradrag ga negative realrenter og satte kredittreguleringene under press Dereguleringen i 1984 ga eksplosiv kredittvekst og fordobling av boligprisene fra 1983 til 1987 Nødvendige skattereformer kom først etterpå Kapitalkravene ble svekket ved at man tillot utstrakt bruk av ansvarlige lån Det aktive banktilsynet var på et lavmål i 1986 87, samtidig som utlånene vokste sterkt Bankene hadde ikke kompetanse og systemer for reelle vurderinger av kredittrisiko Ekstremt vekstorienterte banker - Kreditkassen
De største bankenes utlånsvekst (pst.)
Realrente for å låne, før og etter skatt
Boom and bust i boligmarkedet Munthe: 83-87=>+ 100%. Reinhart/Rogoff: 87-93 => - 42% reelt
Boom and bust næringseiendommer
Hvorfor ble boomen så sterk? - sammentreff av begivenheter Deregulering av prisreguleringene for borettslag fra 1982 1984 ga titusenvis av nye boligkjøpere! - som fra 1984 ble møtt av svært utlånsvillige banker Ekspansivt valgårsbudsjett for 1985. Mellompartiene hindret kutt for å balansere Høyres skattelettelser. Både mellompartiene og Arb.p. var mot renteøkning Økte boligverdier ga økt privat konsum: Anslag, 1985: NB 1985 2,4 pst RNB 1985 3,2 pst (siste før valget) NB 1986 6,0 pst (like etter valget) Regnskap 10,4 pst (veksten fortsatte i 1986) NB Over 300.000 nye personbiler i 1985-86 uslåelig to-årsrekord
Tap på utlån i prosent av utlån
Gode kriseløsninger Da krisen var erkjent, handlet regjeringen resolutt og opprettet Statens Banksikringsfond. Staten måtte overta Kreditkassen, Fokus Bank og DnB, etter at private løsninger ikke var mulige. Nye midler ble tilført og et investeringsfond opprettet for at friske banker skulle kunne yte mer kreditt De private aksjonærene måtte ta tap Ledere og styrer ble skiftet Bankene skulle lære av feil. Ingen «Bad bank» Kredittilgangen ble sikret og den økonomiske nedgangen begrenset. Ingen innskytere tapte penger.
Sub-Prime-Boligkrisen i USA Boligkrisen i USA var knyttet til massesalg av Sub-Prime-lån til folk med svak betalingsevne Lånene hadde ofte fast og lav rente de første årene, deretter flytende og høyere rente Aggressive selgere med lån jf. The big Short. De reelle boligpriser steg med 92 pst fra 1996 til 2006 (R&R) tre ganger veksten fra 1890 til 1996 stimulert av lav rente og ekspansiv politikk. Problemene ble lenge bagatellisert med This time is different av Greenspan og andre. Da boligprisene falt i 2006-2007, ble det slutt på refinansieringen. Betalings-problemene ga reell halvering av boligprisene I USA. (Mer enn i Norden)
Endringer i boligprisene i USA
Den internasjonale finanskrisen Lånene ble pakket og solgt gjennom ABS- CDO- obligasjoner i USA og internasjonalt, som ratingbyråene gikk gode for (Asset Backed Securities Collateralized debt obligations) Så lenge boligprisene gikk opp, kunne lån fornyes og obligasjoner rates og selges. Da markedet snudde og boligprisene gikk ned, falt hele korthuset sammen, med enorme tap for bankene, lånestopp og tørke i finansmarkedet, Lehman Brothers fall boet styrt av advokat «There is no one in charge over there!» - var inntrykket hos europeiske finanstilsyn
Finanskrisen og Norge (1) Vi fulgte uroen fra 2007. Seminar med professor David Llewellyn om erfaringer fra Northern Rock I trepartsmøte i august 2008 ble beredskapen gjennomgått og kriseøvelser planlagt for 2009 erstattet av reell øvelse Lehmans fall skapte likviditetstørke også for norske banker svaret ble: «Bytteordningen» der bankene fikk likvide statspapirer i bytte med «obligasjoner med fortrinnsrett» OMFer eller gullkort! Fordi reelle verdier lå til grunn, framsto ikke bankene som støtteavhengige, og Norges Bank ikke som risikoutsatt.
Finanskrisen og Norge (2): Kredittilsynet innhentet status 1. oktober 2008 alle unntatt Glitnir svarte: Gode resultater og økt egenkapital var bildet. Statens finansfond opprettet med 50 mrd. kr bare 4 mrd. ble brukt til 28 banker. Det viktigste var tryggheten alle fikk, og bedre timing av tiltak. Økonomien ble stimulert med rentesenking og en kraftig tiltakspakke fra Regjeringen Stimulansene forhindret problemer i eiendomsmarkedene og bidro til bankenes inntjening Norge og Sverige var de eneste europeiske land med «normal» kredittilførsel fra 2008 og utover.
Dagbladet fra Stortinget:
Samlet nominell kredittvekst 2005 2013
BNP fra krisen i 2008 til 2016 (NB avtakende vekst de siste to-tre år)
Hvorfor klarte Norge seg så bra? Bankene hadde lært av egne feil og hadde bedre kredittpraksis, risikostyring og internkontroll. Særnorsk høy reell kapitaldekning og lite hybridkapital ga tillit. Statens finansfond ga ekstra trygghet. Raske og gode likviditetstiltak OMF ene ble Gullkort! Makroøkonomisk handlefrihet. Ledelsen i Norges Bank og regjeringen hadde evne og vilje til å iverksette sterke og omfattende tiltak raskt og effektivt. Norske banker hadde liten eksponering mot sub-primepapirer og islandske banker (KTs skepsis var kjent) Helhetlig regulering. Alle finansinstitusjoner hadde kapitalkrav og tilsyn. Myndighetenes overvåking var godt samordnet. Troverdig innskuddsgaranti på 2 mill. kr.
Nye internasjonale utfordringer Norsk økonomi og norske banker er sterkt avhengig av det som skjer internasjonalt USA kom sterkt tilbake Eurosonen fortsatt i en hengemyr Den europeiske verktøykassen for å møte finansielle problemer har veldig kompliserte instrumenter Bail-in for de som har gitt lån til bankene kan forsterke tillitssvikt i finansmarkedet, jf. problemer i Hellas, Portugal, Italia og nå også Tyskland. Forskyvningene for Basel-kapital-krav gir pusterom, men ikke mer solide banker med større utlånsevne Svært lav rente bidrar til mindre omstilling og lavere produktivitetsvekst => før eller senere må rentenivået opp Valget av Trump til president ser ut til å sette fart i renteøkningene!
Den langsiktige utviklingen i boligprisene NB 12mnd = + 18% pr jan. 2007, => - 3 % i jan 2008 som følge av økt rente, Innhenting i 2010
Et boligmarked i ubalanse Boligprisstigningen har gått fra sterk til meget sterk - 12-mnd.-veksten nær 13 pst. nasjonalt i desember og over 23 pst. i Oslo Husholdsgjelden vokste over 6 pst. i 2016. Samlet gjeld mer enn dobbelt så stor som inntektene Prisveksten drevet av sterk etterspørsel, - på 1980-tallet negativ realrente etter skatt NB 2017 har god analyse. Skattereglene gir årlig subsidiering på 37 milliarder kroner. Behov for ny vurdering av skattesystemet. Støtte tiltak for enklere boligkrav og forslagene fra «Boligvekstutvalget» for Oslo - Gjesteby-utvalget
Solid kapital og sterkt tilsyn Det er sannsynlig at boligprisene etter hvert vil flate ut og gå en del ned, særlig når renteøkningen kommer For å unngå nedgang og krise, må bankenes utlånsevne sikres gjennom høy og god kapitaldekning Finansdepartementet - Politisk ledelse skal ha ros for å videreføre høy kapitaldekning og bygge på rådene til Norges Bank og Finanstilsynet Solid kapital og et sterkt Finanstilsyn er det viktigste for et trygt finansmarked! Bankene selv har et stort ansvar for å unngå nye kriser, ved ha en kontrollert risiko og god kapital!