Vestby kommune - Sentraladministrasjonen Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: // 0216 Arkivsaksnr.: 12/1542-14 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -34/12 29.10.2012 Barn og unges kommunestyre BUK -7/12 05.12.2012 Plan- og miljøutvalget PLM -61/12 17.12.2012 PLM -61/12 SAMLET SAKSFREMSTILLING - OMRÅDEREGULERING - VESTBY SENTRUM Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Notat om arbeidsopplegg 4.10.2012 PLM 2. E-post fra Pål Walberg, IKEA 29.11.12 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Kommuneplanens hovedmål for Vestby sentrum er: [ ]området skal utvikles til et livskraftig kommunesenter med forretninger, tjenesteyting og kulturtilbud. Det forutsettes at arealene i sentrum blir regulert og utnyttet på en effektiv måte med tanke på bruk til dette og andre sentrumsfunksjoner. Videre legges det vekt på økt boligutbygging for å unngå at store deler av sentrum blir liggende dødt utenfor butikkenes åpningstider, og at området Verpet ikke skal benyttes til forretninger og lignende som normalt kan plasseres i Vestby sentrum. I Kommunedelplan for Vestby nord (ikke vedtatt ennå) har disse hovedprinsippene blitt ført videre. Planen presiserer viktigheten av å skape investeringslyst og forutsigbarhet i utvikling av sentrumssonen, og at dette er en forutsetning for å få på plass gode kollektivtilbud, en velfungerende infrastruktur og et godt privat og offentlig tjenestetilbud. Det har i den senere tid vært flere henvendelser til kommunen om regulering av tomter i sentrum. De reguleringsplanene som eksisterer er stort sett gamle og ivaretar ikke dagens behov for utnytting av sentrumsområdet. Administrasjonen ser at dersom vi skal kunne sikre en helhetlig og ønsket utvikling av sentrum, må det foreligge en overordnet plan. Det vil være vanskelig å se alle konsekvenser av en stykkevis utvikling for sentrum uten at det på forhånd har blitt laget en strategi for hvordan vi ønsker å ha det (når det gjelder form, uttrykk, høyder, møteplasser, infrastruktur osv). Dette er kanskje spesielt viktig for kjerneområdet rundt rådhuset og Sentrumsveien, ved mølla, og trekanttomta. En områderegulering for Vestby sentrum vil gi forutsigbarhet for alle aktører. For å samle de krefter som potensielt finnes i Vestby sentrum, må disse vite at det nå er sentrum som har prioritet i utviklingssammenheng. Dette er viktig for å sikre langsiktige investeringer, spesielt
Side 2 av 9 når det gjelder arealutnyttelse og trafikkmønster. Planen må også avklare visjoner og strategier. Den må beskrive den ønskede utviklingen for bebyggelse og infrastruktur i sentrum. 2. VURDERING Dagens sentrum; hvordan gjøre det attraktivt? Vestby sentrum preges av store parkeringsarealer, spesielt ved rådhuset og rundt matvarebutikkene. Et nødvendig grep for å gjøre Vestby sentrum til et sted folk ønsker å oppholde seg, og ikke bare et sted man drar til for å gjøre nødvendige ærender, er å begynne å planlegge for mennesker, og i en menneskelig målestokk. Med dette menes at steder bør utvikles slik at de inviterer til menneskelig bruk og aktivitet (både bevegelse og opphold), herunder at byrommene får tilbake sin opprinnelige funksjon som møtested og utvekslingsarena. Å legge til rette for at folk kan møtes, oppholde seg, se og bli sett bidrar til sosial bærekraft og styrker målsetningen om et åpent og demokratisk samfunn. En god stedsutvikling legger til rette for sunne, bærekraftige, levende og trygge steder. Hva som er viktigst å legge vekt på for å utvikle det sentrumet vi ønsker oss i Vestby, må identifiseres i oppstarten av planarbeidet. Administrasjonen har utarbeidet et arbeidsnotat for sentrumsplanen der det gjøres rede for viktige problemstillinger planen bør ta opp. Videre presenteres formålet med planen, avgrensing, planprosess, medvirkning, alternativer og utredninger. Det er ønskelig at plan- og miljøutvalget legger arbeidsnotatet til grunn for det videre planarbeidet. Oppstartsfasen visjon for framtida Et grep som kan være nyttig i oppstartsfasen er å forestille seg hvordan man ønsker at Vestby sentrum skal se ut i et lengre perspektiv og beskrive dette framtidsbildet. En felles filosofi og forståelse for stedsutvikling bør også defineres tidlig i prosessen. Administrasjonen foreslår derfor å arrangere et begeistringsseminar for å skape debatt, nødvendig entusiasme og binde sammen aktørene som skal delta i planprosessen. Det er viktig å legge tilstrekkelige ressurser i et slikt opplegg for å forankre ideen om at det er mulig å utvikle Vestby sentrum slik vi vil ha det blant våre innbyggere, politikere og næringsdrivende. Seminaret kan holdes over for eksempel tre dager/kvelder med forskjellige tema og kan inneholde opplegg for debatt, workshop, forelesninger, befaringer og lignende. Seminaret kan deles opp med egne dager/seksjoner for politikere, administrasjon, grunneiere og innbyggere. Noen deler av seminaret bør legges opp med bred deltakelse fra alle involverte parter. Resultatene av et slikt seminar vil ofte måtte revideres senere i planprosessen, for eksempel når videre utredninger viser at tenkte tiltak ikke vil kunne realiseres. Likevel mener administrasjonen at det er grunnleggende viktig å innlede planarbeidet på en slik måte fordi det vil skape debatt og forståelse også utenfor den indre krets av planleggere og politikere. Å planlegge for ønsket bruk innebærer å planlegge for alle aktører. Å få alle med på laget er en viktig forutsetning for god stedsutvikling. Administrasjonen mener at et det bør leies inn ekstern kompetanse fra et anerkjent konsulentkontor for å skreddersy et slikt opplegg, og ser helst at dette er fagpersoner som deler filosofien om at planleggingen bør sette mennesket i sentrum. Administrasjonen er i gang med å få på plass en oppdragsbeskrivelse og andre avklaringer rundt innkjøp av en slik tjeneste. 3. ALTERNATIVER
Side 3 av 9 Ingen alternativer er vurdert. 4. KONKLUSJON For å nå målene som er satt for Vestby sentrum i kommuneplanen og kommunedelplanen for Vestby nord, er det nødvendig å lage en områderegulering for Vestby sentrum. En helhetlig plan vil gjøre det lettere for kommunen å styre utviklingen i ønskelig retning. Å legge til rette for et attraktivt sentrum bør bygge på noen overordnete prinsipper om å sette fokus på mennesket i planleggingen. Dette innebærer å sørge for et levende, trygt, miljøvennlig og sunt Vestby sentrum. RÅDMANNENS INNSTILLING: Plan- og miljøutvalget legger notat om arbeidsopplegg for områderegulering Vestby sentrum, datert 4.10.2012, til grunn for planarbeidet og oppstart av arbeid med områderegulering for Vestby sentrum varsles. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 29.10.2012 Representanten Pål Engeseth (H) fremmet følgende fellesforslag: Rådmannens innstilling med følgende tillegg: Planutvalget utvider planområde i.h.t. vedlagte kart. Votering: Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Plan- og miljøutvalget legger notat om arbeidsopplegg for områderegulering Vestby sentrum, datert 4.10.2012, til grunn for planarbeidet og oppstart av arbeid med områderegulering for Vestby sentrum varsles. Planutvalget utvider planområde i.h.t vedlagte kart. BEHANDLING ETTER VEDTAK I PLM 29.10.2012 1. SAKSOPPLYSNINGER
Side 4 av 9 Planavgrensning Vestby sentrum I møte den 29.10.2012 vedtok plan- og miljøutvalget å utvide planområdet til også å omfatte Delijordet, Randem gravminnefelt og deler av jordet på Øvre Randem. Nedenfor vises planavgrensningen med disse områdene inkludert. Administrasjonen ønsker å informere om hvilke konsekvenser en slik utvidelse kan medføre og har skravert de områdene som det er kommentarer til. 2. VURDERING 1. Delijordet Delijordet er avsatt til LNF-område i kommuneplanen. Kommunen la ut Delijordet som sentrumsformål i forslag til kommunedelplan for Vestby nord. Som kjent har arbeidet med kommunedelplanen blitt forsinket på grunn av innsigelser fra overordnete myndigheter. Formannskapet vedtok den 19.11.2012 å legge forslag om endring av arealformål for S9 Delijordet fra Sentrumsformål - framtidig til Forretninger - framtidig og konsekvensutredning
Side 5 av 9 for etablering av IKEA, ut til offentlig ettersyn. Overordnete myndigheter vil dermed få mulighet til å uttale seg til forslaget om å legge til rette for IKEA på Delijordet. Når det nå er en overordnet prosess som har til hensikt å legge til rette for etablering av IKEA, ser rådmannen det som uheldig å ta Delijordet inn i områdereguleringen. Rådmannen ser heller ikke at det kan være noen fordel for fremdriften av IKEA-saken at den blir tatt opp i to overlappende planprosesser. Med tanke på framdriften for områdereguleringen, vil det være en fordel om arealformål for Delijordet er avklart i kommunedelplan eller kommuneplan. Å legge Delijordet inn i sentrumsplanen uten at dette er avklart i overordnet plan vil med stor sannsynlighet føre til innsigelsesvarsler allerede ved planoppstart. Det vil også sannsynligvis dreie fokuset i planprosessen vekk fra sentrumsutvikling i eksisterende byggeområder til å bli en interessekamp om bruk eller ikke bruk av Delijordet. Det er uheldig hvis dette skal overskygge hensikten med områdereguleringen som jo er å legge til rette for utvikling av et sentrum som i seg selv har stort potensial. Selv om kommunen ikke inkluderer Delijordet i områdereguleringen, vil det likevel være mulig, og hensiktsmessig, å planlegge sentrum med tanke på framtidig bruk av Delijordet. Dette gjelder særlig behovet for å legge til rette for samspill med sentrum for øvrig og sikre gode og attraktive forbindelseslinjer fra Vestby stasjon, gjennom sentrum til Delijordet, videre til nye Vestby senter og tilbake til Vestby stasjon. Inkluderingen av Delijordet har også andre konsekvenser som må tas i betraktning. For reguleringsplaner som foreslår arealformål i strid med overordnete planer kreves det planprogram og konsekvensutredning. Forslag til planprogram må da legges ut til offentlig ettersyn samtidig med at det varsles planoppstart. Dette kompliserer planprosessen og gjør at oppstarten av arbeidet blir utsatt. En områderegulering er i utgangspunktet en kommunal plan, men det fremgår likevel av loven at kommunen kan samarbeide med private. Loven gir imidlertid ikke hjemmel for å fastsette gebyr for denne type planer. Dekning av kostnader for utarbeiding av områderegulering må i så fall skje gjennom avtale, men det vil gå en grense for hvor mye kommunen kan akseptere av frivillig betaling fra en privat tiltakshaver før det oppstår spørsmål om habilitet. Departementet har uttalt at kommunen bør ha anledning til å avtale at kostnader med selve utarbeidelsen av et planforslag dekkes av tiltakshaver. Kostnadene bør da begrenses til det som påløper inntil planforslaget er sendt inn til kommunen. Kommunen har fått klare signaler fra IKEA om at de ikke ønsker at det settes i gang regulering av Delijordet nå. De er heller ikke klare for å engasjere seg i et slikt arbeid på dette tidspunkt. De ønsker en overordnet avklaring før de setter i gang arbeidet med regulering. Velger kommunen likevel å innlemme Delijordet i områdereguleringen, vil kommunen selv bli ansvarlig for alle analyser, blant annet for trafikk, kulturlandskap og kulturminneregistreringer innenfor området. Dette vil gi ekstrakostnader på flere hundre tusen kroner. Det samme gjelder for del av jordet på Øvre Randem. Dersom overordnete myndigheter gir aksept for etablering av IKEA på Delijordet, vil dette føre til et stort press på Vestby sentrum. Møtet med grunneiere i sentrum som administrasjonen hadde tidligere i år, underbygger dette da flere av disse uttrykte at de satt på gjerdet med sine prosjekter og først ville realisere disse hvis IKEA fikk bygge. Andre aktører har også vært i kontakt med kommunen om forskjellige prosjekter de ønsker realisert i sentrum. Om kommunen ikke har planene klare for resten av sentrum når det avklares om
Side 6 av 9 IKEA får bygge, er det mulig at hastverk i behandling av detaljreguleringer og byggesaksbehandling kan føre til uheldige etableringer/uønsket sentrumsutvikling, og det vil i det hele tatt kunne bli vanskeligere å håndtere sentrumsutviklingen på god nok måte. 2. Randem gravminnefelt For dette området er det gjennomført en reguleringsprosess, men kommunestyret sendte planen tilbake til plan- og miljøutvalget i 2008. Plan- og miljøutvalgets leder ga så beskjed til administrasjonen om at det istedenfor å utarbeide en reguleringsplan skulle søkes inngått en privatrettslig avtale med grunneier. Bakgrunnen for dette var et slikt ønske fra grunneier. Det har vært arbeidet med en avtale i samarbeid med grunneier, men dette arbeidet har ligget i bero en stund på grunn av kapasitetsproblemer. Ønsker planutvalget nå å gå tilbake på at dette området ikke skal reguleres? Selv om området reguleres vil det dog være mulig å inngå en privatrettslig avtale med grunneier, men samlet ressursbruk blir høy. 3. Deler av jordet på Øvre Randem I forslag til kommunedelplan for Vestby nord ble det avsatt et område på Øvre Randem til framtidig sentrumsformål (Tresenteret og noe ekstra areal på nordsiden). Det ble fremmet innsigelser til dette fra Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Kommunen har vært i mekling og der ble det skissert at innsigelsene kunne frafalles dersom ca. 22 daa ble tatt ut av planen. Etter meklingen vedtok kommunestyret 5.9.11 at innsigelser det er forhandlingsløsninger for, skal følges opp i henhold til fylkesmannens protokoll, altså at de 22 daa skal tas ut. Det er de samme 22 daa plan- og miljøutvalget nå har valgt å innlemme i planen igjen. Dette er problematisk av samme årsaker som nevnt ovenfor, i tillegg til at det strider med kommunestyrets vedtak. Rådmannen vil derfor anbefale å holde dette området utenfor planen. Ønskes området avsatt til sentrumsformål, bør dette tas opp i den kommende kommuneplanrulleringen. Administrasjonens forslag til planavgrensning Nedenfor vises administrasjonens forslag til avgrensning for Områderegulering Vestby sentrum. Trekanten mellom E6 og jernbanen, sør for tomta der Thon planlegger hotell, er lagt ut til landbruks-, natur- og friluftsområde i kommuneplan og forslag til kommunedelplan. Med byggegrense på 100 meter fra E6 og 30 meter fra jernbanen blir størstedelen av dette området ikke byggbart. Rådmannen har av den grunn heller ikke tatt med dette arealet.
Side 7 av 9 Administrasjonens forslag til planavgrensning. 3. ALTERNATIVER Alternativt til rådmannens innstilling, kan plan- og miljøutvalget vedta planavgrensning for Områderegulering Vestby sentrum som inkluderer Delijordet, Randem gravminnefelt og deler av jordet på Øvre Randem. Dersom plan- og miljøutvalget ønsker å følge dette alternativet kan slikt vedtak fattes: Plan- og miljøutvalget holder fast på sitt vedtak om områdeavgrensning datert 29.10.2012. Det settes også i gang arbeid med planprogram og konsekvensutredning. Framdriften i administrasjonens notat av 4.10.2012 må tilpasses de ekstra prosessene. Spørsmålet oversendes kommunestyret for endelig avgjørelse. 4. KONKLUSJON Rådmannen vil fraråde at Delijordet og deler av jordet på Øvre Randem blir en del av planområdet for Områderegulering - Vestby sentrum. Følgende fordeler kan nevnes ved å ta disse områdene ut:
Side 8 av 9 Arbeidet med å lage en helhetlig plan for utvikling av Vestby sentrum kan foregå uten å bruke uforholdsmessig mye tid og ressurser på å komme til enighet med overordnete myndigheter om jordbruksarealer skal benyttes til sentrumsformål eller ei. Kommunen unngår også å forholde seg til IKEA-spørsmålet i to pågående planprosesser samtidig. Andre aktører med vilje til å investere i sentrum slipper å oppleve forsinkelser på grunn av sannsynlige innsigelser. Hvis IKEA-spørsmålet blir avgjort på overordnet nivå, vil en eventuell reguleringsplan for Delijordet vil være enklere å gjennomføre. Dette er en fordel for IKEA og kommunen. Dersom IKEA får lov til å etablere seg om noen år, står kommunen allerede klar med en gjennomarbeidet og helhetlig plan for Vestby sentrum. Kommunen vil da være bedre rustet til å behandle de sakene som kommer i kjølvannet av IKEA. Selv uten å innlemme Delijordet i områdereguleringen, vil det være naturlig å legge til rette for gode forbindelseslinjer mellom jordet og resten av sentrum. Dette for å sikre at en mulig utvikling av Delijordet i nær eller fjern framtid, kan samordnes med, og henvende seg til, sentrum på en tilfredsstillende måte. IKEA unngår å bli involvert i en reguleringsplanprosess de selv har sagt at de ikke ønsker. IKEA ønsker istedenfor en avklaring på overordnet nivå. Regulering av Randem gravminnefelt bør også vurderes tatt ut av planen basert på tidligere forutsetninger. RÅDMANNENS INNSTILLING: Områdene Delijordet, Randem gravminnefelt og deler av jordet på Øvre Randem tas ut av Områderegulering - Vestby sentrum. Administrasjonens forslag til planavgrensning, datert 27.11.2012, vedtas. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 17.12.2012 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Områdene Delijordet, Randem gravminnefelt og deler av jordet på Øvre Randem tas ut av Områderegulering - Vestby sentrum. Administrasjonens forslag til planavgrensning, datert 27.11.2012, vedtas. Saken sendes saksbehandler for videre eksp.
Side 9 av 9 Vestby, 17.12.12 Knut Haugestad rådmann