DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING Saknr. 06/09 Saksbeh. Geir Andersen Jour.nr Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 18.02.09 SAK 06/09: OPPGRADERING OG VEDLIKEHOLDSPLAN 2009 Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: Styret tar oppgradering og vedlikeholdsplan for 2009 til orientering Paul Røland Daglig leder Geir Andersen Teknisk leder
Saksutredning Formål med saken Hensikt med denne saken er å presentere vedlikehold- rehabiliteringsplan 2009. Innledning Standarden på Drammen Eiendom KF's eiendomsmasse har blitt bedre de siste år. Bl.a. har store ombygginger medført økt standard på våre bygg samt at salg av "slitne" bygg har redusert vedlikeholdsbehovet. Større rehabiliterings tiltak reduserer det ordinære vedlikeholdsbehovet. Budsjett 2009 Denne saken omfatter både planer for vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendom. Som vedlegg til saken følger detaljert plan fordelt på 287 tiltak. I følge økonomiplan 2009-12 er det totale budsjettet for vedlikehold og investeringsmessige oppgraderinger er til sammen på kr 53,6 mill. Oppgraderingsmidlene er investeringsmidler som forutsettes benyttet til oppgradering og rehabilitering av eksisterende anlegg. Dette er midler som Drammen Eiendom KF investerer normalt uten at det beregnes husleie. I 2009 er skoler tilført ekstra kr. 10,0 mill. som vil kreve husleieregulering på et par større prosjekter. Vedlikeholdsmidlene dekkes over Drammen Eiendoms driftsbudsjett. Fordelt som følger: tall i mill. Oppgradering Barnehager 1,0 Oppgradering Kulturbygg 3,0 Oppgradering Pleie og omsorg 4,5 Oppgradering Skole 15,0 Oppgradering boligmassen 5,0 Oppgradering tekniske anlegg 4,0 Sum Oppgradering 32,5 Vedlikehold 12,4 Indre vedlikehold Boliger 8,7 Sum vedlikehold 21,1 Totalt 53,6 I tillegg skal det gjennomføres investeringstiltak på Rådhuset finansiert av Pensjonskassa med kr 3,2 mill inkl mva. Driftbudsjett 2009 ( Tall eks mva ) Indre vedlikehold av boligmassen skjer fortløpende i forbindles med at leieligheter blir ledig. Det kan derfor ikke planlegges pr. eiendom. Det ordinære vedlikeholdsbudsjett på øvrige eiendommer er kr. 12,4 mill. Dette er kr. 4 mill mer enn året før, og kr 2 mill mer når det tas hensyn til en økning på 2 mill i august 08 for maling i ungdomskoler. Dette gjør det mulig å forta mange flere innvendige vedlikeholdstiltak som betyr mye for våre leietagere. Fordeling av vedlikeholdsmidlene er som følger:. 4,4 mill. utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 6,0 mill. innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 1,4 mill. avsatt for tekniske anlegg samt for havarier på vann/avløp, varmeanlegg 0,6 mill. avsatt til vedlikehold av utearealer
Drammen Eiendom KF ser fortsatt et behov for økte midler på driftsbudsjettet for å få gjennomført innvendig vedlikehold i byggene av hensyn til den standarden vi bør tilby brukerne av byggene. Fortsatt er standarden på det innvendige vedlikeholdet for dårlig, men forbedringen er betydelig. Investeringsbudsjett 2009 ( Tall inkl mva) På investeringsbudsjettet er det innenfor oppgradering av bygningsmassen satt av kr. 32,5 mill. I tillegg vil det benyttes 1,5 mill av andel generell investeringsramme på 3mill. Det vil også foretas bygningsmessige oppgraderinger og utskiftinger på Rådhuset, Engene1 som blir finansiert av Pensjonskassen på kr 3,2 mill. Fordelt med kr 19,5 mill på utvendig oppgraderinger av fasader, tak og utearealer. kr 5,5 mill er innvendige oppgraderinger. kr 10,7 mill er øvrige teknisk oppgraderinger og utbedring etter myndighetskrav. I dette ligger også betydelige enøk og miljø tiltak. Oppfølging De forelåtte tiltakene er prioritert av drift- og vedlikeholdsavdelingen hvor de ulike teamene knyttet til hver eiendom ( driftsansvarlig, vedlikeholdsansvarlig, teknisk ingeniør og avdelingsleder) har gjenngått alle eiendommer. Det har i år vært gjennomført grundig samhandling og prosesser med mange brukere. Spesielt innenfor skoler og barnehager fopr å fange opp alle behov. Planen er basert på foreløpige anslag og endelige kostnader vil første være klare etter anbud og sluttføring av de ulike tiltakene. Dette innebærer at det vil bli endringer i løpet av året. Det er foreløpig ufordelt ca kr. 3. mill. for å dekke påkommende saker. DEKF fortsetter med kartleggingen av eiendommenes vedlikeholdsstandard og oppgraderingsbehov. Med vårt nye Web baserte FDV-system Facilit har vi fått et meget godt verktøy til dette. DEKF ser fortsatt et behov for økte midler på investeringsbudsjettet for å få gjennomført større fasade rehabiliteringer. Vedlagt: Vedlikehold og oppgraderingsplan for 2009 presentert i vårt nye FDV system( Facilit ) /GA
Drammen Eiendom KF Vedlikehold og oppgraderingsplan 2009 Konnerud skole Børresen skole
Vedlikehold og oppgraderingsplan for 2009 Drammensbadet Generelt. Å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygninger er en hovedutfordring for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på verdien av bygningsmassen, og sørge for at brukerne får tilfredstillende bygninger og lokaler. Store verdier, stort ansvar Drammen Eiendom KF har ansvaret for til sammen ca. 300 000 m2 bygningsmasse fordelt slik: Drammen Eiendom KF har en stor og kompleks bygningsmasse med mange behov og utfordringer. Det er derfor viktig å ha et godt planlagt vedlikeholdsprogram. Skolebygg: Barnehager: Bo og servicesentre: Boliger - egne: Boliger i BBL: Administrasjonsbygg: Idrettsanlegg / kulturbygg: Andre bygninger: 95 000 m2 15 000 m2 32 000 m2 35 000 m2 35 000 m2 30 000 m2 44 000 m2 14 000 m2 Dårlig vedlikehold er dårlig økonomi Forsømt vedlikehold over tid vil generere store investeringsbehov den dagen utbedringene endelig blir utført. Manglende vedlikehold fører også til økt misnøye fra leietakere og brukere. I lokaler med et dårlig innklima opplever man raskt helseplager med påfølgende sykefravær. Kravet til bygningers standard øker både fra brukere, tilsynsmyndighet og samfunnet generelt. Dette gjelder både i forhold til innemiljø, standard og funksjonalitet. Vedlikehold og oppgradering Det vil alltid være behov for oppgradering og vedlikehold på kommunens eiendommer, men Drammen Eiendom KF mener at den gjennomsnittlige standarden på eiendomsmassen er høynet betydelig de siste årene. Dette skyldes i første rekke at Drammen Eiendom KF bevisst har prioritert overskudd og tilgjenglige midler til økt årlig vedlikehold, og at flere eiendommer enten er rehabilitert eller solgt. Drammen Eiendom KF har prioritert oppgradering og vedlikehold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, samt tiltak som begrenser følgeskader. Etterslepet på vedlikehold reduseres også gjennom investeringsmidler som følger større oppgraderingstiltak, og i noen tilfeller vil det være formålstjenlig å utsette vedlikeholdet i påvente av slike prosjekter. I gjeldene økonomiplan er det i investeringsbudsjettet avsatt store beløp til oppgradering av eiendommene. Dette er investeringsmidler som også fanger opp en stor del ordinært vedlikehold, og derigjennom frigir vedlikeholdsmidler til andre nødvendige tiltak.
Vedlikeholdsdelen av driftbudsjettet 2009 På driftsbudsjettet er det satt av 12,4 mill. til vedlikehold. Et markert løft i standarden på det ordinære utvendige og innvendige vedlikeholdet vil imidlertid betinge et styrket driftbudsjett. Fordeling av vedlikeholdsbudsjettet er som følger: 4,4 mill. til utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 6,0 mill. til innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 1,4 mill. er avsatt til tekniske anlegg, havarier på vann / avløp, varmeanlegg, osv. 0,6 mill. til oppgradering av utomhusarealer Budsjettet har en økning som gjør det mulig å sette et stort fokus på innvendig vedlikehold. Dette er viktig for leietagers trivsel og opplevelse av arbeidsplassen. Eksempler på vedlikeholdstiltak i driftsbudsjettet i 2009 Barnehager I vedlikeholdsplanen for 2009 er det for barnehager avsatt kr. 500.000,- til utvendige tiltak og kr. 200.000,- til innvendige tiltak. Dette omfatter bl.a. utvendig maling av Konnerud og Rådyrtråkket barnehage. Konnerud barnehage På Konnerud barnehage skal deler av panelet skiftes før bygningen males utvendig. Skoler Til skolene er det i 2009 avsatt kr. 1,3 mill. til utvendige tiltak og kr. 3,5 mill. til innvendige tiltak. Dette omfatter utvendig maling av fasader ved Åskollen, Kjøsterud og Gulskogen skole. Samtidig videreføres innvendig maling på barne og ungdomsskoler. Gulskogen skole På Gulskogen skole skal fasadene pusses og males.
Brandengen skole På Brandengen skole skal repoene i klasserommene fjernes, og rommene pusses opp med nye gulvbelegg. Rommene får også ny overflatebehandling av vegger og tak. Kultur / fritidseiendommer Her er det avsatt kr. 460.000,- til forskjellige utvendige og innvendige tiltak på bl.a. Berskaug, Drammenshallen og Tribunebygget. Berskaug Idrettsgarderober Berskaug idrettsgarderober skal beises utvendig og rehabiliteres innvendig med nye baderomsplater. Det er også behov utbedring av deler av rørinstallasjonen. Investeringsbudsjett 2009 Totalt er det satt av midler til oppgraderingstiltak på kr 32,7 mill. Kr.16,5 mill er beregnet til utvendige tiltak. Kr. 10,7 mill er tiltenkt tekniske anlegg inkl. HMS tiltak. Og kr. 5,5 mill er avsatt til innvendig oppgradering. Inkludert i dette er 3,2 mill på Rådhuset, Engene 1 som blir finansiert pensjonskassen. Investeringstiltak for 2009 HMS - Brann og elektrosikkerhet I forbindelse med brannsyn fra brannvesenet, og DEKF s egen internkontroll, avdekkes det av og til feil og mangler som har betydning for helse, miljø og sikkerhet. Myndighetskrav brann I Turnhallen er det behov for oppgradering av rømningsvei og brannskiller.
Myndighetskrav elektro Drammen Eiendom KF har selv den nødvendige kompetanse til å gjennomføre fagkontroll på elektriske anlegg i.h.t. internkontrollforskriften på egne installasjoner. Mange el - tavler er for dårlig merket og avviker fra forskriftskav. Dette skaper også mange praktiske problemer. I 2009 vil dette bli utbedret og oppgradert. Energi og miljø med avansert teknisk drift (DEKF s miljø og energisentral) Energi og miljø i fokus Drammen kommune er med i Vestregionen som har satt et sterkt fokus på energi og miljø aspektet. Gjennom samarbeidet med andre kommuner har Drammen kommune forpliktet seg til en målsatt energireduksjon og miljøvennlige løsninger. I 2009 vil DEKF ha gjennomført utarbeidelse av egne energi og miljørapporter som skal brukes som verktøy i dette arbeidet. DEKF har valgt å gjøre dette selv, da deler av organisasjonen har relativt god kompetanse på området. I løpet av 1. halvår 2009 vil det engasjeres en prosjektleder som skal utarbeide en tiltaksplan. Eks: Del av energi og miljørapport - Aronsløkka skole Energi og miljø rapport Det er utarbeidet energi og miljørapporter for alle skoler, bo og servicesentre, kulturbygg, og administrasjonsbygg. For tiden arbeides det med rapportene for barnehagene. Dette er starten på en prosess for å optimalisere energibruken, samt kartlegge status på de energitekniske installasjonene. Med dette som utgangspunkt vil man søke å finne de mest miljøriktige energiløsningene i bygningsmassen.
Teknisk drift Gjennom aktiv bruk av SD anlegget, med optimal overvåking, styring og regulering av behovsstyrte inneklimainstallasjoner, minimeres energibruken og miljøutslipp fra DEKF s eiendommer. Det er derfor viktig at SD - teknologien stadig utvides og videreutvikles. Flere nye anlegget vil bli tilkoblet i 2009, slik som Vestbygda skole, utebadet og 7 barnehager. Med dette vil samtlige skoler og barnehager være tilkoblet SD anlegget. Det vil også skje utvidelser og oppgraderinger i eksiterende bygninger der SD er installert. DEKF`s Miljø og Energisentral Bildet viser DEKF`s Sentral Driftskontrollanlegg (SD) som overvåker, styrer og regulerer ventilasjon, varmeanlegg og fyranlegg, kjøleanlegg, og andre tekniske installasjoner i nærmere 60 bygninger, samt Marienlyst nærvarmenett og kunstisbanene på Marienlyst og Bragernes torg. På bildet sees også DEKF`s alarmsentral som er tilknyttet vektertjenesten.. Energioppfølging Energioppfølging er en viktig del av energi og miljøarbeidet. I løpet av 2009 vil vårt nye WEB - baserte energioppfølgingssystem, type Energinett være i drift på samtlige skoler, bo og servicesentre, barnehager og øvrige større bygg hvor energioppfølging er viktig. Dette vil gjøre det enklere å følge opp avvik i energibruk for deretter å benytte SD-anlegget for å finne feil. Energisparing. Den energien som er mest miljøvennlig er den som ikke brukes. Derfor fortsetter fokuset på energisparing, men nå med en sterkere vinkling på miljøaspektet. I tillegg til ytterligere optimalisering av den tekniske driften vil det i 2009 skje betydelige bygningsmessige enøk tiltak i forbindelse med utskifting av vinduer og etterisolering av Konnerud og Aronsløkka skole, samt utskifting vinduer på Kjøsterud og Øren skole. Energikonvertering Det ligger også føringer i samfunnet for at varmeanlegg bør tilrettelegges for såkalt fornybar energi, slik som solvarme, biovarme og varmepumpeløsninger. I slik sammenheng er ikke kraften til elektrokjeler og panelovner ansett som fornybar energi. DEKF har derfor startet en kartlegging av de anleggene som kan konverteres med alternative miljølriktige løsninger. I 2009 vil det foretas energikonvertering på Strømsø BSS ved å få installert fjernvarme og etablere tilknytning til DEKF s eget nærvarmenett. På nye Gulskogen barnehage, hvor hele installasjonen har er et lavtemperatursystem, vil det bli installert en luft / vann varmepumpe. Basert på forprosjekt for Danvik skole vil det også vurderes om skolen kan tilknyttes Marienlyst nærvarmenett i 2009. På Drammen Brannstasjon som DEKF eier, men virksomheten er interkommunal, bør varmeanlegget tilkobles fjernvarme. Dette kan de ikke pålegges, men som eier av anlegget kan DEKF tilrettelegge og påvirke et slikt valg for en miljøvennlig løsning.
Generell oppgradering Oppgradering av skoler På Kjøsterud skal det byttes innvendige dører og gamle vinduer. Utearealene på Aronsløkka må oppgraderes, og deler av fasaden skal pusses opp. På Øren skole skal det skiftes vinduer på den eldste delen. Konnerud skole På Konnerud skole fortsetter arbeidet fra 2008 med fasade / tak og vindusutskifting, hvor det også fortas etterisolering. Vinduer i 34 bygget skiftes og fasadene males. Aronsløkka skole På Aronsløkka skole skal det skiftes vinduer, og utvendig fasade skal kles med ny panel samt tilleggsisoleres. Børresen skole Det er planlagt større takarbeider på Børresen skole. I fjor var det planlagt å skifte taket på spesialfløya. Dette ble utsatt da det var fornuftig å vente til man nå også skal skifte taket på adm. fløya.
Oppgradering av institusjoner På Gulskogen BSS skal det utføres innvendig og utvendig oppgradering. Dette arbeidet videreføres fra 2008. Nytt sykesignalanlegg på Gulskogen vil være ferdigstilt i 2009. Fredholdt BSS Taket på det eldste bygget på Fredholt BSS skal nå rehabiliteres. Strømsø BSS Ved Strømsø BSS vil et nytt sykesignalanlegg og datanett bli ferdigstilt i 2009. Det samme vil takrehabiliteringen på østfløy. Det er også planer om full rehabilitering av den minste heisen som går over tre etasjer. Brannstasjonen Det skal monteres nye hovedporter for brannbilene på brannstasjonen. Bygget har fjernvarme inn til teknisk rom. Som en del av strategien for energikonvertering vil byens fjernvarmenett tilknyttes bygningens vannbårne varmelegget.
Oppgradering av rådhuset med tårnbygningen På deler av tårnbygningen skal taket utbedres. I Engene 1 skal det skiftes kjølemaskin for komfortkjøling av kontorene. De to hovedheisene skal rehabiliteres. I tillegg er det behov for utbedringer av fuktskader fra ventilasjonssrommet på taket av bygningen. Geir Andersen 10.02.2009