SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R-228 - REGULERINGSPLAN FOR SØRÅSTEIGEN BARNEHAGE - ANKE Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Arkivnr: REG R-228 Saknr.: 04/01888 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalg for plansaker 15.09.2005: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2, pkt. 1, godkjenner Ås kommune forslag til reguleringsplan for Søråsteigen barnehage, som vist på kart datert 01.04.2005, revidert 01.09.2005, med reguleringsbestemmelser datert 01.04.2005, revidert 01.09.2005. Ås, 01.09.2005 Per A. Kierulf Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Arnt Øybekk Teknisk sjef... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarsling: 26.10.2004 Det faste utvalg for plansaker 1. gang: 14.04.2005 Offentlig ettersyn: 21.06. - 15.08.2005 Det faste utvalg for plansaker 2. gang: 15.09.2005 Kommunestyret: Vedlegg som følger saken trykt: 1. Oversiktskart i målestokk 1:2000 2. Reguleringsplankart, datert 01.04.2005, revidert 01.09.2005 3. Reguleringsbestemmelser, datert 01.04.2005, revidert 01.09.2005 4. Arealopplysninger, datert 01.04.2005 Vedlegg som ligger i saksmappen: Reguleringsplankart i målestokk 1:1000, datert 01.04.2005, revidert 01.09.2005 Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Adressater i følge liste
SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Plan for barnehageutbygging i Ås kommune 2004-2007, som ble vedtatt i desember 2003, viser at nåværende Søråsteigen barnehage har 48 plasser. Barnehagen er midlertidig godkjent til desember 2005 og er i dårlig forfatning. Vedtaket innebærer at nåværende barnehagebygning rives og at det bygges ny. Kapasiteten økes med 19 plasser for barn under 3 år og med 5 plasser for barn over 3 år. 30. september 2004 ble det holdt et møte med oppvekst- og kultursjef Ellen Benestad og bygnings- og reguleringssjef Ivar Gudmundsen. Der ble partene enige om at antall plasser økes til 82, siden Sagalund barnehage ikke kan utvides på nåværende tidspunkt, jfr. plan for barnehageutbygging. Arealet som er foreslått regulert er på ca 6 dekar hvorav 0,5 dekar er avsatt til område for friområde/turvei. Planområdet ligger svært sentralt i Ås sentrum, med gangavstand til jernbane- og busstasjon, bibliotek og andre sentrumsfunksjoner og Universitetet for miljø- og biovitenskap (tidligere Norges landbrukshøgskole), som er den største arbeidsplassen i Ås. Det gjør at mange kan hente og levere barna sine til fots eller med sykkel, noe som er en fin miljøgevinst. Områdets beliggenhet inntil skog og ballslette (Ekornskogen) er optimalt for utferder. Området avgrenses av boligområde i øst, idrettsanlegg og grøntstruktur i sør og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) i vest. I nord grenser området til Åsgård skole og til område for framtidig offentlig anlegg og bebyggelse. I kommuneplanen er området disponert til offentlig anlegg og bebyggelse. Østre del av området benyttes i dag til barnehage (med midlertidig godkjenning) mens det vestlige området er ubebygd og brukes blant annet til forsøk i tilknytning til landbruksvirksomhet. I kommuneplanen er det foreslått framtidig omlegging av Skoleveien. Det er tenkt at krysset Drøbakveien (riksvei 152)/Skoleveien skal utformes som rundkjøring. Skoleveien skal flyttes vestover og bli en forlengelse av Skogveien (og ligge parallelt med dagens trase). Det gjør at Åsgård skole også får tillagt et areal på vestsiden av dagens skoleområde. Risiko og sårbarhetsanalyse: Planområdet er vurdert i forhold til risikofaktorer som trafikk, fare for flom eller ras, radonforekomst, støy, forurensning av vann og grunn og fare for eksplosjon. Det er ikke registrert forhold som skulle tilsi spesiell beredskap foruten sikring av atkomstforhold for gående og syklende i området. Bilveiene i området vil bli forbedret som følge av reguleringsplanen. Dette gir bedre atkomstmuligheter for brannbil eller ambulanse til området ved eventuelle ulykker. Det er satt av areal til parkering for ansatte og foreldre innenfor planområdet på østsiden. Forhåndsuttalelser: Planen ble forhåndsvarslet 26.10.2004. Det er kommet inn bemerkninger fra følgende berørte parter: 1. Akershus fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling (25.11.2004) uttaler at planområdet ligger i et kulturmiljø med høy verneverdi. Det er registrert automatisk fredete kulturminner i nærområdet, blant annet gravhauger, en skålgrop, kokegroper,
hulvei og kulturlag. Nærheten til tidligere registrerte kulturminner og de topografiske forholdene tilsier at planområdet har potensial for fornminner uten synlig markering. De krever derfor arkeologiske registreringer av planområdet, jfr. kulturminnelovens 9. Når det gjelder nyere tids kulturminner har fylkesrådmannen ingen merknader. Området er ikke befart og uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Av andre regionale interesser mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/delplaner, og har ingen ytterligere merknader. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen (02.12.2004) uttaler at utvidelse av barnehagetomten vestover vil føre til at de store og sammenhengende landbruksarealene vil få en dårligere arrondering enn i dag. Utvidelsen vil også redusere utsikten til kulturlandskapet fra riksvei 152 og langsgående sykkelvei. Visuelt sett kan området få (en) helt annen karakter/særpreg enn i dag. I tillegg til at jordbrukslandskapet har god arrondering, har det jordverdier av regional og nasjonal verdi. Av disse grunner mener landbruksavdelingen det er svært uheldig med en utvidelse mot vest, og mener at det er bedre at barnehagen utvides sørover, inn i eksisterende skogsholt. Jordbruksarealene bør først omdisponeres når det blir aktuelt med en utvidelse av Åsgård skole. Saken er også forelagt miljøvernavdelingen og beredskapsstaben. Miljøvernavdelingen viser til at det er ingen naturregistreringer i naturdatabasen på arealene både vest og øst for eksisterende barnehage. Beredskapsstaben uttaler at kommunen har ansvaret for å følge opp nasjonal- og regional arealpolitikk. Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utarbeides i forbindelse med reguleringsplaner. 3. Statens vegvesen (09.11.2004) har ingen merknader til varselet om oppstart av reguleringsplanen. 4. Hafslund Nett AS (12.11.2004) har lavspenningskabel (stikkledning) innenfor det regulerte området. Det går en kabeltrase i veikanten på nordsiden av Skoleveien (på eiendommen til Åsgård skole) som inneholder både høy- og lavspenningskabler. Generelt gjelder det at nybygg ikke må redusere atkomsten til og ventilasjon fra eksisterende nettstasjoner. Flytting av eksisterende eller bygging av nye anlegg må bekostes av byggherre. Til ny bebyggelse må det settes av nødvendig plass/areal til nettstasjon. Det gjelder hvis den nye bebyggelsen ikke kan forsynes fra eksisterende nettstasjon(er). 5. Landbrukskontoret i Follo (02.12.2004) påpeker at forslaget vil føre til omdisponering av verdifull dyrket mark. Selv om forslaget er i samsvar med formålet i kommuneplanen, foreslås det at barnehagen utvides sørover på ikke dyrket mark, jfr. regjeringens oppfordring til å redusere utbyggingen av dyrket mark. 6. Norges landbrukshøgskole (NLH), Plan- og utviklingsavdelingen (06.12.2004) fastholder at Søråsjordet har vært og er sentralt for frilandsforsøkene ved NLH gjennom mer enn 130 år. Området innehar noe av den beste dyrkningsjorden i Ås og området er ideelt til forskningsforsøk på grunn av god arrondering og topografi. Værstasjonen på jordet er sentral og representerer måleserier gjennom mange år. Den ligger åpent med blant annet registreringer av luftstrømninger. En bebyggelse vil kunne påvirke måleresultatene. Avslutningsvis mener de at den eneste grunnen for å bygge ut Søråsjordet er at viktige virksomheter for NLH, som for eksempel Norges veterinærhøyskole, vil flytte til Ås. 7. Ås kommune, Åsgård skole (01.12.2004) uttaler at da skolen bygde nye paviljonger ut mot Skoleveien ble arealet vest for skolen vurdert. Det ble den gangen antydet bygging av ny barnehage som del av et nybygg, der paviljong 2 ligger (i vest), og at
Skoleveien skulle flyttes vestover i forlengelsen av Skogveien. Det vises til at paviljong 2 har en del mangler, blant annet utilfredsstillende inneklima. Kommentarer til bemerkningene: Nr. 1: Det er bestilt arkeologisk registrering. Nr. 2: Kommuneplanen for Ås viser at Skoleveien skal flyttes vestover, parallelt med dagens trase mot riksveien. I krysset Skogveien/Skoleveien og riksvei 152 (Drøbakveien) skal det bygges en rundkjøring. Det medfører at Åsgård skole kan utvides vestover. Denne omleggingen av Skoleveien er utgangspunktet for planens avgrensning og i henhold til gjeldende kommuneplan, jfr. oversiktskart i vedlegg 1. Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for området, jfr. eget punkt ovenfor. Nr. 3: Ingen kommentar til bemerkningen. Nr. 4: Nytt bygg skal erstatte eksisterende bygg og det er derfor ikke satt av areal til ny nettstasjon. Nr. 5 og 6: Det vises til at planforslaget er i samsvar med kommuneplanen og det vises for øvrig til kommentar under punkt 2. Nr. 7: Reguleringsplanforslaget tar utgangspunkt i at Skoleveien skal flyttes vestover, som en forlengelse av Skogveien. Arealet vest for Åsgård skole er tiltenkt skoleformål. 23. november 2004 ble det holdt et møte med styrer i nåværende Søråsteigen barnehage, Ulrika Oterholm. I dag er parkering et stort problem og det ble snakket en del om at det var viktig å få til en god parkeringsløsning, som først og fremst øker trafikksikkerheten for myke trafikanter. I tillegg til bilparkering var det også et ønske om et eget område for sykkelparkering, siden mange foreldre, pga områdets sentrale beliggenhet, sykler barna sine til barnehagen. Ekornskogen, som grenser inn til barnehagen og som delvis er innlemmet i den, er svært verdifull til lek. Det er et ønske at utearealet fortsatt kan bestå av mye skog. Det er en del vind på Søråsjordet, og det er viktig at det tas hensyn til dette ved plassering og utforming av nybygg og vegetasjon. Nytt vegetasjonsbelte i vest og sør må etableres tidlig, helst før byggingen starter. Styrer var også opptatt av overgangstiden med riving, bygging og etablering av ny parkeringsplass måtte planlegges nøye. Det er en fordel om flytting inn i ny barnehage sammenfaller med et nytt barnehageår. Styrer hadde avslutningsvis mange ønsker og ideer om hvordan den nye barnehagebygningen kunne utformes. Hun er interessert i å delta videre i planleggingsprosessen for å få til gode løsninger, både inne og ute. Planen har også vært diskutert i kommunens administrative planforum 3. november 2004. De uttaler at det ideelle hadde vært å ta med rundkjøring i Skogveien/riksvei 152/Skoleveien i reguleringsplanen, siden det gir den beste vei- og parkeringsløsningen for barnehagen og Åsgård skole. Planforum ser imidlertid at dette kan forsinke arbeidet med utvidelsen av barnehagen, som er i strid med målet om full barnehagedekning innen 2007. Planforum forslår derfor følgende løsning: - Det settes i gang en reguleringsplanprosess for ny rundkjøring og vei for Skogveien/riksvei 152/Skoleveien. - I reguleringsplanen for barnehagen legges det inn en vei med snuplass langs nordsiden av tomten i samsvar med planlagt ny rundkjøring på riksveien. - Ny rundkjøring/vei skisseres inn på reguleringsplanen for barnehagen, slik at det kommer fram hva som er ønskelig veiløsning i framtiden. - Parkeringsplasser for ansatte og foreldre løses på barnehagetomten. - Økt antall barnehageplasser i Søråsteigen barnehage vil medføre økt trafikk på Skoleveien. Utbedring av parkering på vestsiden av Åsgård skole må derfor vurderes.
Når det gjelder plasseringen av bygningen på tomten, mener planforum at den må søkes trukket mot øst, innenfor eksisterende vegetasjonsrandsone, for å opprettholde dagens landskapslinjer. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: En del bemerkninger er negative til at det tas areal fra det verdifulle landbruksarealet på Søråsjordet. Forslag til reguleringsplan er imidlertid i samsvar med gjeldende kommuneplan. Området ble diskutert nøye i forrige kommuneplanrullering, og administrasjonen ser derfor ingen grunn til å ta opp igjen den diskusjonen nå. Planens avgrensning er imidlertid blitt noe justert etter forhåndsvarslingen, for å innlemme mer av skogsområdet i barnehagen, som er et svært verdifullt lekeareal for barna, og beslaglegge mindre av landbruksarealet. Planområdet er trukket noe tilbake i vest og utvidet litt sørover. Hensynet til ny veitrase er også en grunn til denne justeringen. Teknisk sjef anbefaler at det faste utvalg for plansaker legger planforslaget ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn innkomne bemerkninger: I henhold til vedtak i det faste utvalg for plansaker ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 21.06.2005-15.08.2005. Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 8. Akershus fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling (19.05.2005/05.08.2005) har utført arkeologiske registreringer i planområdet. Det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Akershus fylkeskommune skal straks varsles, jfr. kulturminnelovens 8. Når det gjelder nyere tids kulturminner har fylkesrådmannen ingen merknader. Av andre regionale interesser er fylkesrådmannen positiv til planforslaget, som er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/delplaner. 9. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen (15.07.2005) viser til tidligere uttalelse der det blant annet ble pekt på at ny barnehage vil starte omdisponering av et større og sammenhengende jordbruksareal. Planforslaget er i tråd med formålet i kommuneplanen og har stor samfunnsnytte. Landbruksavdelingen vil derfor ikke motsette seg tiltaket. Fylkesrådmannen vil imidlertid oppfordre Ås kommune vurdere å ta ut de øvrige byggeområdene, merket O8 i kommuneplanen, i forbindelse med kommuneplanrulleringen. Dette for å sikre de store sammenhengende jordbruksarealene i de beste klimasonene, og med den beste jordkvaliteten, mot nedbygging og fragmentering. Det vises til St. prp. nr. 1 (2004-05) hvor en målsetning er å halvere omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen 2010. Til slutt minner landbruksavdelingen om at kommunen er ansvarlig for å innrapportere arealopplysninger i KOSTRA. Miljøvernavdelingen viser til at det er ingen naturregistreringer i naturbasen på landbruksarealene vest for barnehagen og i skogsholtet sør for eksisterende barnehage. Utover dette har ikke miljøvernavdelingen noen kommentar. 10. Statens vegvesen (30.06.2005) har ingen merknader til reguleringsplanforslaget. De informerer om at det vil bli igangsatt tiltak for å bedre sikkerheten i krysset rv.
152/Skoleveien. Det vil bli anlagt trafikkøy i riksveien og opphøyd gangfelt. En flytting/ombygging av krysset rv. 152/Skogveien/Skoleveien er ikke prioritert i deres handlingsprogram i planperioden 2006-2009. 11. Universitetet for miljø- og biovitenskap, UMB (tidligere Norges landbrukshøgskole, 28.07.2005) fastholder sine argumenter mot utvidelse av Søråsteigen barnehage. Det vises til at jordet har vært benyttet til forsøksvirksomhet i årevis. Det er en god dyrkningsjord med god arrondering og topografi, som gjør jordet unikt til forsøksformål. Deler av jordet leies ut til Mattilsynet Ås for kontrolldyrking av korn, gress og oljevekster. Alle såprodusentene i Norge er pålagt å sende inn frøprøver til Ås for kontroll. Det vises også til at en meteorologisk målestasjon ligger på jordet, med blant annet registreringer av luftstrømmer. Registreringene har pågått kontinuerlig siden 1863. I dag benyttes måleresultatene blant annet i det nasjonale UV-nettverket og det internasjonale EU-verket. I tillegg inngår resultatene i arbeidet med kartlegging av strålingsklima (COST). Det er også et norsk-tysk-sveitsisk samarbeidsprosjekt som går på jordtemperaturmålinger. Det vurderes som meget uheldig hvis målestasjonen må flyttes. Avslutningsvis nevnes det at en eventuell flytting vil kreve en overgangstid på 4-5 år med parallellmålinger på ny og gammel stasjon for å få fram signifikante måletall så måleseriens kontinuitet ivaretas. 12. Ås Vel v/leder Ellen Helø (12.08.2005) viser til at vellet tar godt vare på området sør for dagens barnehage i Ekornskogen. Skogen tynnes jevnlig og gresset blir slått på fotballbanen som har fått nye fotballmål. I tillegg er det blitt investert i nye piknikbord og utplassert søppeldunk. Området blir brukt til utflukter for Åsgård skole og barnehager i nærområdet. I tillegg blir det brukt av boligområdets beboere i alle aldersgrupper og i mange forskjellige sammenhenger. Ås Vel ser negativt på at en utvidelse av Søråsteigen barnehage vil føre til at en større del av skogsmangfoldet i Ekornskogen stenges innenfor gjerdet til barnehagen. Det vil føre til mindre friareal for alle og større privatisering og dermed utestenging av brukerne i friområdet. Kommentarer til innkomne bemerkninger: Nr. 8, 9 og 10: Ingen kommentar til bemerkningene. Nr. 11: Det vises til tidligere kommentarer. Reguleringsplan for barnehage er i samsvar med formålet i kommuneplanen for Ås. Nr. 12: Barnehagens avgrensning mot sør på planforslaget er identisk med dagens avgrensning av barnehagens uteareal. Det kan virke som vellet misforstår avgrensningen på plantegningen. Det nye planforslaget vil derfor ikke virke avgrensende på friområdet, tvert i mot vil planen føre til bedre atkomstmuligheter fra Skoleveien. I reguleringsplanen er det satt av område til friområde/tursti i øst, mellom boligbebyggelsen og barnehagens område. Det gjøres også oppmerksom på reguleringsbestemmelse under punkt 2.1 der det står at Planen skal utformes slik at utearealene kan brukes til lek og opphold, også utenom barnehagens åpningstider. Vurdering av planforslaget forslag til endring: Bemerkningene er gjennomgått av administrasjonen og forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Søråsteigen barnehage er blitt revidert. Det er gjort følgende endring i reguleringsplanen: Østlig byggegrense er forskjøvet ca. 8 meter vestover for å få bedre plass til en god atkomst med parkering.
Det er gjort følgende endring i reguleringsbestemmelsene for å konkretisere innholdet i reguleringsbestemmelse nr 2.2 som omhandler parkering: Det skal opparbeides en parkeringsplass på barnehagetomta for ansatte og foreldre til barna. Det skal være minimum 0,4 plasser pr. barn i barnehagen og 5 % av plassene skal være tilpasset funksjonshemmede. Det skal også opparbeides et tilstrekkelig antall sykkelparkeringsplasser. Parkeringsplassen skal avgrenses fra friområdet og barnehagens uteareal med vegetasjon eller gjerde. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas med den endringen som er gjort i reguleringsbestemmelsene.... Sett inn saksutredningen over denne linja