Bærekraftig rehabilitering av høyblokker

2016 Bærekraftig rehabilitering av høyblokker Sigurd Leiros, Prosjektleder Ofoten Midt-Troms Boligbyggelag 30.11.2016

1

Innhold Forord... 3 Sammendrag... 3 Hvordan kommer man i gang med rehabiliteringen?... 3 Hvordan få oppslutning hos beboerne?... 4 Økonomi i bærekarftig rehabilitering... 4 Bærekraftige rehabiliteringstiltak... 6 Etterisolering av fasadene... 6 Bytte av vinduer... 6 Ventilasjon i gamle høyblokker... 6 Rørfornying... 6 Arbeidet mot en fastpriskontrakt... 8 Pilotprosjekt Punktveien borettslag... 9 Pilotprosjekt Tøtta II borettslag... 10 «Kokebok» - Rehabilitering av høyblokker... 13 Konklusjon... 15 Energiberegninger... 16 Tøtta II:... 16 Punktveien:... 16 2

Forord Hensikten med denne rapporten er å utarbeide en «kokebok» for hvordan styrer i borettslag skal gå frem i en rehabiliteringsprosess. Vi ønsker også å ved hjelp av to pilotprosjekter å dele den erfaringen man har gjort seg underveis i disse prosjektene. Grunnen til at vi ser spesielt på høyblokker her er fordi her er det spesielt fordelaktig med god planlegging i forkant og fordelen med å knytte flere tiltak sammen ved utførelse. Denne rapporten er en del av et større prosjekt hvor man har fokusert på erfarings deling mellom ulike parter rundt temaet bærekraftig rehabilitering av høyblokker. Det har vært involverte fra Høgskolen i Narvik hvor det blant annet har vært utarbeidet en masteroppgave som har rettet seg inn mot bærekraftig rehabilitering av høyblokker og med fokus på ventilasjon. Det har gjennom dette prosjektet vært holdt seminarer med arkitekter, ingeniører og styrer i borettslag hvor problemstillinger, løsninger og erfaringer har blitt delt. Dette er det endelige resultatet fra denne erfaringsdelingen. Sammendrag Bærekraft er et begrep som ofte brukes for å karakterisere økonomiske, sosiale, institusjonelle og miljømessige sider ved menneskelige samfunn. Når vi her prater om bærekraftig rehabilitering mener vi her at man rehabiliterer for å følge utviklingen til nye krav/forskrifter. Man kan med andre ord si at man hever/oppgraderer standarden for å ta høyde for fremtiden og kommende forskrifter. Dette er en veileder for styrer i høyblokker i hvordan man kan sikre en bærekraftig rehabilitering. Når høyblokker skal rehabiliteres er det viktig med god planlegging og innledningsvis i denne veilederen tar vi for oss en del problemstillinger som man kan støte på før man kan starte selve rehabiliteringen. Vi går så videre med hvilke tiltak vi vil anbefale borettslagene vurdere. Til slutt har vi laget en «smørbrødliste» om hvordan en rehabiliteringsjobb går fra start til slutt. Veilederen er utarbeidet ut ifra egne erfaringer om hvordan man bør angripe en rehabiliteringsprosess. Hvordan kommer man i gang med rehabiliteringen? Startskuddet for tankene om rehabilitering/vedlikehold går gjerne når det avdekkes feil eller mangler som alvorlige nok til at man ikke kan ignorere dem. Det kan da dreie seg om lekkasje fra tak, vanninntrenging i bygget, betongpuss som begynner faller ned, avløp som stadig går tett osv. I slike situasjoner blir man tvunget til å tenke rehabilitering. Hvis styret baserer seg på å kun rehabilitere når bygningsdeler svikter blir kostnadene fort dyrere enn hvis man har en plan for å rehabilitere ut ifra levetiden til produktene bygningen består av. Den beste plassen å starte for å få kontroll på hva som skal gjøres og prioritering av rekkefølgen er ved en tilstandsvurdering. En tilstandsvurdering kan ditt lokale boligbyggelag være behjelpelig med å utføre og vil danne grunnlag til en plan for både vedlikehold og rehabilitering av borettslaget. Tilstandsvurderingen utarbeides for å hjelpe boligselskapene med å se fremover og få kontroll på vedlikeholdet av bygningsmassen. Planen for vedlikehold og rehabilitering blir utarbeidet på bakgrunn av befaring og tilstandsvurderingen hvor tilstanden på borettslagets bygningsdeler blir vurdert, samt innhentet informasjon om tidligere utførte tiltak. Vedlikeholdsplanen er et godt hjelpemiddel for styret sitt arbeid med å opprettholde standarden på borettslaget, og den vil også gi et godt grunnlag for å holde en stabil utvikling av felleskostnadene. 3

Hvordan få oppslutning hos beboerne? Når styret har en plan for hva man bør prioritere er det neste steget å få beboerne med seg. Styret har fullmakt til å utføre vedlikehold på vegne av beboerne ubegrenset av kostnadene. Hvis tiltaket kan ses på som en oppgradering kreves generalforsamlingsvedtak for å kunne gå videre. Hvis tiltaket ses på som rehabilitering vil den øvre økonomiske grensen være for det lånebeløpet banken krever prioritet før borettsinnskuddet til beboerne, da må tiltaket godkjennes av generalforsamlingen. I denne veilederen snakker vi om bærekraftig rehabilitering og vil i de fleste tilfeller bety at man må få et flertall med seg i generalforsamlingen. For å få oppslutning for tiltak hos beboerne er det viktig å fremheve de langsiktige økonomiske besparelsene man oppnår ved å tenke bærekraftig. Ved å etterstrebe løsninger som gir lengere rehabiliteringsintervaller og tilnærmet vedlikeholdsfritt i mellomtiden vil man kunne spare seg for kostnader knyttet til rigg og drift. Det er viktig å fremheve at kostnadene for hver tilrigging på høyblokker medfører store kostnader og det å slå sammen flere jobber samtidig vil være økonomisk fordelaktig. Det er viktig at når beboerne skal stemme på tiltak i en generalforsamling er godt nok informert slik at de har best mulig grunnlag for å kunne gjøre et riktig valg. Et riktig valg behøver ikke å være at beboeren skal stemme ja for alle tiltakene, men at de selv har gjort en vurdering og stemt ut ifra hva de selv ønsker. Av erfaring viser det seg at dette er en prosess som krever litt tid. Man bør avholde flere møter med beboere for å informere. I møtene er det viktig å kunne vise til hvilken konsekvens tiltaket får på felleskostnadene til ulike boenhetene og helst også et overslag over eventuelle økonomiske gevinster som verdiøkning på boenhetene og reduksjon i strømforbruk/kostnader. For å gi beboerne visualiseringer av for eksempel endringer på fasade som følge av en rehabiliteringsjobb kan det være lurt å engasjere en arkitekt. Arkitekter kan også bistå med eventuelle søknader til kommunen. Når man kan vise beboerne tegninger av hvordan fasadene blir seende ut og man har fastsatt de økonomiske rammene så er man klar til å holde generalforsamling. Vedtaket i generalforsamlingen vil da være basert på et godt grunnlag slik at man unngår å måtte gjennomføre flere. Det er da viktig at også styret da gir seg selv et visst handlingsrom med de vedtektene som skal foreslås. Økonomi i bærekraftig rehabilitering Vi registrerer mange gode tiltak som gjøres enkeltvis. Ett større tiltak har nesten like mye forberedelse som ett mindre. Til stadighet bruker styret tid til å overbevise beboere om at det er på tide å gjøre noe. Tanken er derfor at: Ett større koordinert tiltak hvor man benytter materialkvaliteter med lik vedlikeholds og levetids intervall reduserer belastning på styret og beboere. 4

Borettslaget har ikke råd å gjøre samme oppgave 2 ganger på grunn av «billige» materialer og løsninger. Styrets oppgave dreies bort fra faglige valg, og heller prosessen fram til byggestart. Økonomisk Prosess Løsninger Prosessen styret har i utgangspunktet en veileder fra NBBL som dekker beslutnings prosessen for å utføre oppgradering. Prosessen er i detalj beskrevet og her vil vi anbefale rådgivere til å forklare styrets medlemmer rekkefølgen. Prosjektet har avdekket at motiverende og faglige råd styrker prosessen vesentlig: Husbanken - gir støtte til tilstandsvurdering av høyblokken. Enova gir støtte til å utrede energimessige valg. Husbanken gir støtte til utreding av forhold som er vesentlig for borettslaget. Vi anbefaler at prosessen visualiseres (henges opp) og at styret selv kan sette inn hva som er viktige oppgaver og til hvilken tid. Ettersom beboers fremtidige økonomi blir berørt så anbefales det rådgiver fra det lokale boligbyggelaget. Økonomisk styret vil få støtte til å drive prosessen, men må søke om disse midler. Det er vesentlig at borettslaget har noen penger på bok slik at kostnader fram til generalforsamling kan dekkes. Støtte fra husbanken og Enova utbetales ikke før rådgiver-regningene er betalt. Dette betyr i praksis at styret må sette opp husleien i en periode mens forberedelser pågår. Styret bør sette opp husleien noe ekstra i forkant for å ta høyde for dette (dog ikke uten beboermøte i forkant og skriftlig informasjon). Borettslagets forvalter er behjelpelig med å beregne konsekvens for felleskostnad (beboers mest påvirkende faktor). Løsninger Styrets beste mulighet til å påvirke fremtidig felleskostnad ligger i finne fram løsninger som gir lavest kostnad fra prosjektet starter til levetiden framtvinger material utskifting. Det er utrolig mange faktorer som påvirker og her anbefales rådgiver som kan beregne levetidskostnaden. Billige løsninger som har 25 års levetid og 3-4 ganger vedlikehold i levetiden er ikke konkurransedyktig mot en 60 års tilnærmet vedlikeholdsfritt. 5

Bærekraftige rehabiliteringstiltak Vi skal nå ta for oss de tiltakene vi vil anbefale høyblokker å vurdere når man skal rehabilitere. Dette blir som en tiltakspakke der vi anbefaler at disse tiltakene blir utført samtidig for å få kostnadene totalt sett lavest mulig. Etterisolering av fasadene Gamle høyblokker er bygd av betong og er dårlig isolert og har gjerne dårlig med kuldebrobryter som gjør at boligene får svært kalde gulv på vinterstid. For å kunne få grunnlån til oppgradering fra Husbanken må konkrete minstekrav oppfylles, gitt i Veileder for oppgradering av bolig, og som ligger på Husbanken sine nettsider. Det er derfor lurt å få beregnet energigevinsten man får etter man har fått isolert bygget. Her må rådgiver finne antall cm med isolasjon som kreves for det aktuelle bygget for å tilfredsstille Husbanken sitt krav. Bytte av vinduer I gamle boligblokker er det fremdeles trevinduer vanlig å finne. Her er vår anbefaling til spesielt høyblokker å velge vinduer med aluminiumskledd fasade. Slike vinduer skal ha inntil 60 års levetid og skal være utvendig vedlikeholdsfritt. Her stilles det også krav til isoleringsevnen til vinduet hvis man skal kunne få grunnlån hos Husbanken. Kravet deres er en gjennomsnittlig U-verdi på 1,0. Ventilasjon i gamle høyblokker De fleste blokker som ble bygd mellom 50 og 60-tallet har installert avtrekksventilasjon med ventiler over vindu og på yttervegg. Når disse ble rehabilitert og etterisolert på 90-tallet var det flere plasser hvor de tettet igjen veggventilene og da var det kun ventilene i vinduene som ble kilde for frisk luft til boenhetene. 15-20år senere bytter flere av blokkene også vinduer til vinduer uten ventiler og da starter problemene for fult. Det gamle ventilasjonsprinsippet fungerer ikke slik det er tiltenkt og avtrekksviftene på taket står og suger slik at det oppstår undertrykk inne i leilighetene. Det er viktig å ta med seg når man snakker om rehabilitering av bygg. Gjør man bygget tettere så er det viktig å ikke glemme ventilasjonen. Anbefalingen her er å kutte ut avtrekksviften på taket og så installere mindre ventilasjonsaggregat enten modeller som settes over komfyr som også fungere som kjøkkenhette eller aggregat plassert i bod el. Her er man nødt til å legge kanaler i himlingen til alle rom. Tilluft hentes fra åpning i yttervegg og avkast går inn i kanal som går over tak. Et alternativ til dette er å installere desentraliserte ventilasjonsvifter med varmegjenvinner. Disse viftene settes inn i tidligere ventilhull i fasaden og installeres i par for å oppnå balanse. Balanse oppnås ved at viftene veksler mellom at den ene blåser luft inn og den andre blåser luft ut med en intervall på 70 sekunder. Denne løsningen er rimeligere enn tradisjonell ventilasjonsaggregater med kanaler, og man slipper å legge kanaler gjennom boenhetene. I tilknytting til utarbeidelsen av denne veilederen er det skrevet en masteroppgave om denne type ventilasjonssystem hvor man kan gå dypere inn i detaljene hvis man ønsker det. Rørfornying Rørfornying er en fellesbetegnelse for rehabilitering av det eksisterende rørnettet, uten å grave opp uteareal, pigge opp gulv eller rive vegger. Istedenfor å fjerne gamle rør og montere nye, baserer rørfornying seg på å bruke det eksisterende rørnettet, ved å rehabilitere rørene på innsiden. De to mest vanlige metodene er strømpe- og sprayemetoden. Ved strømpemetoden blåses det inn en 6

epoxymettet strømpe av polyester som herder og blir som et nytt rør inni det gamle. Ved sprøytemetoden sprayes det flere lag med polyesterbasert plast slik at det til slutt blir som et fullverdig plastrør inni det gamle avløpsrøret. Disse metodene har begge sine fordeler og ulemper og man varierer gjerne bruken ut ifra forholdene i avløpssystemet. Installasjonstiden og belastningen for beboere og infrastruktur er betydelig mindre ved bruk av rørfornying, sammenlignet med full utskifting av rørsystemene. Vi anbefaler alle borettslag som er over 50 år og gjennomføre en tilstandsvurdering av hele avløpssystemet deres for å vurdere rehabilitering. 7

Arbeidet mot en fastpriskontrakt Når det er blitt enighet om hvilke tiltak man skal gå videre med er det på tide å hente inn priser på jobbene som skal gjøres. Vår erfaring er å benytte oss av totalentreprenører. Ved å benytte en totalentreprenør får du som byggherre kun en entreprenør å forholde deg til noe som sparer byggherre for en del koordinering. Hvis man har engasjert arkitekt tidlig i prosessen kan man her få han til å utarbeide anbudsbeskrivelse. Arkitekt kan også legge ved en del mengdebeskrivelser som kommer godt med i anbudet for å få inn mest mulig korrekte priser. Når man har mottatt tilbudene bør disse vurderes opp imot hverandre. Hvis borettslaget nå har valgt å engasjere en prosjektleder vil han ta en profesjonell vurderingen av tilbudene og komme med sin anbefaling. Pris har mye å si i et tilbud men hvis det kommer inn flere tilbud innenfor samme kostnadsramme må man vurdere hver enkelt entreprenør. Vurderingskriteriene kan da være hvilken løsning han velger, erfaring fra andre prosjekter og referanser. Det er vanlig å ta inn to av entreprenørene til et avklaringsmøte for å få en best mulig vurdering av de ulike tilbudene og løsningene de har valgt. Selv om det er stort sprik i pris er det greit å se om entreprenøren har regnet feil eller om han har valgt rimeligere løsninger som ikke er tilfredsstillende. Når man har valgt entreprenør skal det inngås kontrakter. Kontraktsmalen som er mest brukt i slike tilfeller heter NS8407A, «Kontrakt om totalentreprise». 8

Pilotprosjekt Punktveien borettslag Punktveien Borettslag har beliggenhet ytterst på Narvik-halvøyen, lengst vest og fantastisk utsikt imot Ofotfjorden. Den er en av 4 høyblokker fra 1961/1970 og er nest eldst med sine 51 år (1963). Bygget er svært påvirket av de klimatiske forhold i området ettersom den er lite skjermet fra omgivelsene. Det er universell adkomst fra inngang helt til leilighetene. Punktveien borettslag består av en middels stor høyblokk på 10 etasjer og med 50 leiligheter. Blokken ble etterisolert og kledd med stålplater i 1996. Stålplatene som da ble montert frykter man at har blitt montert med uheldig utførelse noe som har ført til at platene har begynt å ruste i endene. Platene er hvite og man kan tydelig se rustfarge hvor regnvann har rent ned langs platene. I 2014 bestemte styret seg for at blokken skulle totalrehabiliteres utvendig. Universell adkomst og bærekraftig vedlikehold er nøkkelord for totalrehabilitering av høyblokken. Bygget hadde etter 51 år begynt å vise tydelige tegn til at tiltak måtte iverksettes. Prosjekt Rehabilitering og rekkefølgen av tiltak: 1. Balkong var man nødt til å gjøre noe med. Balkongene var svært utslitt og var små med minimal funksjonalitet. Betong biter var begynt å dette ned pga. rusten armering og beboere stilte spørsmål om det var trykt å ferdes på balkong eller på uteområdet fremfor balkongene. De gamle balkongene skulle sages ned og erstattes med større innglassede balkonger av aluminium. Utførelsen skulle tilpasses universellutforming med tanke på størrelse og adkomst. Innglassingen fungerer som en klimaskjerm og øker bruksgleden for beboerne. 2. Leilighetene skal ha tilførsel av fornybar energi uten at man berører fasaden, miljøet eller terrenget rundt. Dette gir at det borres og graves rundt bygget for adkomst med rør til varmepumpe. 3. Distribusjon av energi skal utføres med minimal belastning for beboere og skal dekke luftoppvarming og forbruksvann. Nytt her er at det skal være individuell avregning av forbruk. 4. Isolering av bygget vil gjøres fra bakkeplan opp til taket når bakkeplan er ferdig. Det skal isoleres (15cm) på fasaden og installeres vinduer (U=0,8) slik at man tilfredsstiller husbankens utvidede krav. 9

Det vil stilles strenge krav til fasaden for et praktisk vedlikeholds intervall skal komme opp mot 40-50 år. Ytterligere isolering av tak planlegges utført med fornying av taktekket. 5. Mekanisk avtrekk fra kjøkken, bad og i pipe utgjør i dag ventilasjonen. Denne skal begrenses og det skal installeres ventilasjon med høy varmegjenvinning i hver leilighet. 6. Avløpssystemet ønskes rehabilitert fra innsiden slik at eksisterende rør ikke må rives. Vedlikeholdet inngår i det minimaliserte fremtidige vedlikeholdet. Sammen med OMT BBL bestemte de seg for å satse på bærekraftig rehabilitering. Fasadeplatene skulle byttes ut med betongfiberplater med tilnærmet 60 års levetid og i bygget skulle etterisoleres med 15 cm. De gamle vinduene skulle erstattes med 3-lags lavenergiglass med aluminiums kledd fasade og 60 års levetid. I tillegg til alt dette skulle det installeres balansert ventilasjon i alle boenhetene. Det skulle også utføres rørfornying av de gamle avløpsrørene og balkongene skulle innglasses. Det ble hentet inn priser fra flere entreprenører men kostnadene av prosjektet ble for høyt i forhold til hva beboerne ønsket å betale. Resultatet var at borettslaget måtte velge hvilke tiltak som de ønsket å gjennomføre, og i generalforsamlingen ble det vedtatt at de skulle gå for nye balkonger og bytte av vinduer og balkongdører. Selv om ikke alle tiltakene som Boligbyggelaget anbefalte var det satset på gode bærekraftige løsninger. De gamle balkongdørene ble fjernet og man sagde ut en større åpning slik at man fikk satt inn en bredere dør uten terskel. Nå kan beboere i rullestol også kunne benytte balkongen og dette var ett av kriteriene for at prosjektet ble finansiert med lån i fra Husbanken. Resultat etter rehabilitering: Beregnet energibehov for oppvarming før tiltak var 411 385 kwh, se vedlagt energirapport. Beregninger viser at borettslaget energi til oppvarming reduseres med ca. 113 000 kwh/år. Da er det beregnet en erfaringsmessig reduksjon av oppvarmingsbehovet med ca. 6,5 % etter etablering av innglassende balkonger på fasaden. Innglassing av fasaden kan tilsvare etterisolering med 15 cm mineralull. Utskifting av vinduer fra 1986 til nye vinduer med godt isolerte glass sparer borettslaget tilnærmet 100 000kWh/år. Pilotprosjekt Tøtta II borettslag Høyblokken Tøtta II fra 1968 er knyttet til Ofoten Midt-Troms Boligbyggelag, og sto i 2016 framfor større rehabilitering og oppgraderingstiltak. Høyblokken bestod av dårlig isolert fasade, eldre vinduer og mekanisk avtrekksventilasjon. Få tiltak var utført siden bygget ble oppført i 1968. På grunn av generelt høye energikostnader har Borettslaget gått inn for å iverksette tiltak for å senke disse. Fasaden skal etterisoleres og vinduer skal byttes. Med en tettere fasade og et ønske om å senke energikostnadene ytterligere skulle det utføres endringer i ventilasjonsløsningen. På grunn av lav takhøyde mellom etasjene var det ikke ønskelig å installere tradisjonelt ventilasjonsanlegg med aggregat og kanaler. Løsningen borettslaget landet på var å ta vare på den eksisterende avtrekksventilasjonen men at man nå hadde mulighet til å regulere avtrekket etter behov. Den nye ventilasjonsløsningen ble desentraliserte ventilasjonsvifter med varmegjenvinning. 10

Tøtta II borettslag er et eksempel på hvordan et styre har klart å få gjennomført en total oppgradering av bygningsmassen. Tøtta I naboblokken er lik Tøtta II og byggene er slik de står to «signalbygg» i Narvik ut fra sin spesielle form og plassering. De 2 like høyblokkene fra 1968/1970 er plassert side ved side i Fosseveien. De er to separerte borettslag, men på grunn av deres like utseende ble det naturlig at Tøtta I også kom på banen når Tøtta II startet med tankene om rehabilitering. Gjennom mange år hadde det vært ønske om rehabilitering uten at gode løsninger har vært til stede. Ny teknologi og andre motiverende tiltak har gitt utslag i bærekraftige tanker, som åpnet for totalrehabilitering av høyblokkene. Dette har forutsatt en svært lang rekke med tiltak som alle skal føre fram til gode og trygge boforhold. Rehabilitering av Tøtta I og II Borettslag var en svært utfordrende oppgave etter som alle tiltak avhenger av hverandre. Prosjektet har gjennom 40 år blitt tvungent til å starte ettersom løs betong og is er farlig for beboerne. Prosjekt Rehabilitering: 1. Isolering av bygget vil gjøres fra bakkeplan opp til taket. Det skal isoleres (15cm) på fasaden og installeres vinduer (U=0,8) slik at man tilfredsstiller husbankens utvidede krav. Det har vært stilt strenge krav til fasaden ettersom denne skulle tilfredsstille 60 års vedlikeholds intervall og at det arkitektoniske utrykket skulle beholdes. 2. Mekanisk avtrekk fra kjøkken, bad og i pipe utgjorde før ventilasjon (avtrekk). Det skal installeres i ventilasjon med varmegjenvinning i hver leilighet med mulighet til god luftveksling. 4. De gamle balkongene skal vedlikeholdes, utvides og innglasses. Det skal sikres at balkongene kan få universell adkomst fra leilighetene. 5. Rørfornying av avløpsrørene er også prosjekt som er gjennomført og inngår i den bærekraftige rehabiliteringen av høyblokken. 11

Generalforsamlingen valgte at alle de tiltakene som boligbyggelaget anbefalte skulle gjennomføres. Resultatet etter rehabilitering: Beregnet energibehov for oppvarming før tiltak var 643 809 kwh, se vedlagt energirapport. Beregninger viser at borettslaget energi til oppvarming reduseres med ca. 180 000 kwh/år. Da er det beregnet en erfaringsmessig reduksjon av oppvarmingsbehovet med ca. 6,5 % etter etablering av innglassende balkonger på fasaden. Innglassing av fasaden kan tilsvare etterisolering med 15 cm mineralull. Utskifting av vinduer fra 1986 til nye vinduer med godt isolerte glass sparer borettslaget tilnærmet 140 000kWh/år. 12

«Kokebok» - Rehabilitering av høyblokker Her er en oppsummering med en smørbrødliste hvordan bør gå frem fra man får et behov for rehabilitering til man har utført rehabiliteringsjobben: 1. Styrets fokus må rettes mot prosessen (gjøre ting i riktig rekkefølge) slik at fremtidige valg blir naturlig (de fleste vil og forstår hvorfor). Man bør starte med å få utført en tilstandsvurdering av borettslagets bygningsmasse. Når man vet tilstanden bør det lages en plan for vedlikehold. Rapporten bør sendes ut og deles med alle beboerne. 2. Prosjektleder bør engasjeres og fokuset ved rehabilitering av fasadene bør være at man velger materialer og utstyr som har en lang levetid og minimalt med vedlikehold i perioden. a. Energimessige tiltak som kan anbefales gjort samtidig med renovering av fasader: - Isoler vegger med minimum 15 cm, tak 30 cm. - Bytt vinduer til u-verdi bedre enn 1,0 - Erstatte balkong med klimaskjerm - Ventilasjon bør utredes b. Rehabiliteringsjobber som også må ivaretas (ikke nødvendigvis utføres samtidig) - Rørfornying Både opp til leiligheter og under bygget til kommunalt nett. - Drenering graves opp for å bytte så anbefales slemming, isolering og vortepapp. - Tilførsel av forbruksvann, ofte kan kostnaden bli lavere om rørene byttes fra kommunalt nett og helt inn i bygget samtidig som drenering byttes. - Distribusjon av forbruksvann opp til leiligheter - Oppgradering av heis. - Oppgradering av el-anlegg til parkering med tanke på ladding av el-bilder. 3. Ut ifra hva styret ønsker å gå videre med lager prosjektleder et budsjett for tiltaket. Man kan også få utregnet hvilken konsekvens tiltaket får for husleien til beboerne. 4. Nå er det på tide å informere beboere om rehabiliteringsplaner og årsak til hvorfor dette vurderes. Her er det godt å ha en tilstandsvurdering å støtte seg til når man skal få beboerne til å se behovet. Hvis man velger å engasjere arkitekt kan man få visualisert ideer. 5. Når man har tiltaket klart kan man starte med utarbeidelse av anbudsdokumenter. For at man skal kunne få inn tilbud basert på det samme grunnlaget bør man i anbudspapirene ta med en mengdebeskrivelse for eks. antall vinduer, fasadeareal osv. 6. Når man har mottatt tilbudene får man satt opp et nytt budsjett hvor tilbudsprisen blir satt inn. Nå kan man ta dette med til en eventuelt ny generalforsamling. 7. Det er nå på tide å søke om finansiering. Først trenger man byggelån og er noe man kan søke om i de fleste banker. Når prosjektet er ferdig blir byggelånet gjort om til vanlig lån. Hvis man har fått 13

utarbeidet en tilstandsvurdering etter Husbanken sin mal danner dette et godt grunnlag for å kunne søke om lån til oppgradering hos dem. For å kunne få lån til oppgradering hos Husbanken kreves det at tiltakene oppfyller krav gitt i Veileder for oppgradering av bolig. Grunnlånet fra Husbanken får man utbetalt når prosjektet er ferdig og dette brukes da til å innfri byggelånet. 8. Har man nå fått vedtak i generalforsamlingen og man har finansieringen i orden kan man gå videre og inngå kontrakter med de valgte entreprenører. Hvis det er engasjert prosjektleder for å ivareta borettslagets interesser blir han somregel også valgt til byggherrens representant. Byggherrens representant er noe som kreves i arbeidsmiljøloven og oppgaven hans er å ivareta sikkerhet, helse og arbeidsmiljø under prosjektet. 9. Byggningsarbeidet starter og prosjektleder engasjert av borettslaget følger opp kontraktene mellom borettslaget og entreprenør. Byggemøter holdes ca. hver 14. dag. Her kan representanter fra styret være med for å holdes informert. 10. Når prosjektet er ferdig har man overtakelse. Ansvarlig søker skal sørge for ferdigattest fra kommune Da tar man en befaring av arbeidet og man registrerer hvis man oppdager avvik. Er det avvik må entreprenør lukke disse. Hvis ikke er prosjektet ferdig. 11. Regnskap for prosjektet ferdigstilles og hvis man har fått tilsagn for lån hos Husbanken kan man nå søke om utbetaling. Hvis man låner gjennom vanlig bank er det på tide å få omgjort byggelånet til boliglån. 12. Eventuelle endringer meldes inn til forsikringsselskap. 13. Selv om prosjektet er ferdig gjelder har man garanti for arbeidet som er gjort i 5 år fremover i tid. Det er normalt å ta garantibefaringer etter 1, 3 og 5 år. 14

Konklusjon Prosjektet bærekraftig rehabilitering av høyblokker har vist oss at veien til målet er viktigst og at man kan sette rammebetingelser for å styre prosjektet. Viktigste rammebetingelse er levetidskravet dette følges av kravet om minst mulig vedlikehold i materialenes levetid. Mange borettslag venter med rehabilitering til de til slutt ser at de er nødt til å gjøre noe. Ut ifra de erfaringene vi har gjort oss er det viktig å gi beboere god informasjon om tiltakene og gjerne visualiseringer for å få dem til å se nytten og gleden av rehabiliteringen. Et av de viktigste punktene er at man er nødt til å gi dem tid til å bearbeide informasjonen som blir gitt. Den detaljerte kokeboken gir styrer i borettslag et innblikk i en rehabiliteringsprosess og viser omfanget og at det kan være fornuftig å engasjere en prosjektleder til å ha kontroll på det hele. 15

Energiberegninger Tøtta II: Isolering av yttervegg Beskrivelse Isoleringsareal (netto) U-verdi før U-verdi etter ENØK Antall graddager* Energibesparelse Energibesparelse i kroner Utskifting av vinduer/dører Beskrivelse Areal av vinduer/dører/porter som skal skiftes U-verdi før U-verdi etter ENØK Antall graddager* Energibesparelse Energibesparelse i kroner 1500 m2 0,44 W/m2K 0,2 W/m2K 4500 Graddager 38880 kwh/år 23328 kr/år 875 m2 2,27 W/m2K 0,8 W/m2K 4500 Graddager 138915 kwh/år 83349 kr/år Tøtta II Tøtta II Punktveien: Installering av nye innglassede balkonger Beskrivelse Isoleringsareal (netto) U-verdi før U-verdi etter ENØK Antall graddager* Energibesparelse Energibesparelse i kroner Utskifting av vinduer/dører Beskrivelse Areal av vinduer/dører/porter som skal skiftes U-verdi før U-verdi etter ENØK Antall graddager* Energibesparelse Energibesparelse i kroner 504 m2 0,44 W/m2K 0,2 W/m2K 4500 Graddager 13063,68 kwh/år 7838,208 kr/år 615 m2 2,3 W/m2K 0,8 W/m2K 4500 Graddager 99630 kwh/år 59778 kr/år Punktveien brl. Punktveien brl. 16