GBNR 12/641 - DISPENSASJON FRA REKKEFØLGEKRAV - BEHANDLING AV SØKNAD Sakstittel: Gbnr 12/641 - Dispensasjon fra rekkefølgekrav i Plan 193 Tiltakshaver: Husa Eiendom AS Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2013/6400-6 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø gir med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet i 5 pkt. 4 i bestemmelser til plan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12, bnr. 4 m.fl. Dispensasjon gis for oppføring av inntil 3 enheter, som omsøkt. Dispensasjon gis med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak rekkefølgekravet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Utvalg for teknikk og miljø avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur i 5 pkt. 1 3 i bestemmelser til plan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12, bnr. 4 m.fl. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen.
SAMMENDRAG Det søkes om dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet og teknisk infrastruktur i plan 193 for oppføring av 3 enheter innenfor planens delfelt B. Administrasjonen har under gitte forutsetninger ingen særlige innvendinger til at det gis dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet, men kan ikke se at det foreligger grunnlag for å dispensere fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Alternativt vedtak 1: Saken, for så vidt gjelder dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet, sendes partene med klagerett. Saken, for så vidt gjelder dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur, sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Alternativt vedtak 2: Saksopplysninger: Administrasjonen mottok 28.06.13 søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav for boligbygging på gnr. 12 bnr. 641. Gjeldende arealplan for tiltaket er reguleringsplan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12 bnr. 4 m.fl. I reguleringsbestemmelsenes 5 pkt. 4 er det sagt følgende om skolekapasitet: Rammetillatelse for boligene kan ikke gis før tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet er etablert. I reguleringsbestemmelsenes 5 pkt. 1-3 er det sagt følgende om opparbeiding av teknisk infrastruktur: Før det gies igangsettingstillatelse for byggene må gang- og sykkelveg/fortau til aktuelle skole være opparbeidet. (pkt. 1) Krysset mot Fv 213 skal være ferdig opparbeidet og godkjent av Statens vegvesen før det gies igangsettingstillatelse for byggene. (pkt. 2) Brukstillatelse for boliger kan ikke gis før gang/sykkelvei er etablert til busslomme på Fv 212. (pkt. 3) Søknaden gjelder dispensasjon fra overnevnte rekkefølgekrav for oppføring av inntil 3 enheter innenfor planens delfelt B. Begrunnet søknad om dispensasjon er fremsatt i skriv mottatt 28.06.13. Se vedlegg 1. Som begrunnelse i forhold til rekkefølgekrav om skolekapasitet vises det til at Askøy kommune har vedtatt bygging av ny skole i Skogstunet og at nødvendig kapasitet derfor vil være tilgjengelig i nær fremtid.
Som begrunnelse i forhold til rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur vises det i hovedsak til at feltet bare inneholder 3 enheter og at det derav vil være vanskelig å gjennomføre et slikt krav. Videre vises det til at delfeltet har en annen vegløsning enn planområdet for øvrig, og at kravene naturlig retter seg mot realisering av denne vegløsningen. Søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur har vert oversendt Statens vegvesen, som berørt myndighet, for uttale. Statens vegvesen har, i uttale av 30.07.13, frarådet at det gis dispensasjon i saken. Uttalen følger vedlagt som vedlegg 2. Det anmodes om fritak for nabovarsling. For så vidt gjelder dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet finner administrasjonen med hjemmel i pbl. 21-3, 2. ledd å kunne frita for nabovarsling under henvisning til at deres interesser i liten grad berøres av det som omsøkes. For så vidt gjelder dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur finner administrasjonen at en dispensasjon vil kunne berøre naboers interesser. Det vurderes derav ikke å være grunnlag for å innvilge dispensasjon før nabovarsling er gjennomført. For det tilfellet at utvalget finner å stille seg positiv til en dispensasjon må saken således returneres administrasjonen for videre behandling før vedtak fattes. Vurdering: Rettslig grunnlag for dispensasjonsvurderingen er plan- og bygningsloven 19-2. Administrasjonens adgang til å gi dispensasjon etter bestemmelsen er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen den dispenseres fra, samt nærmere angitte hensyn i lovens formålsbestemmelse og dispensasjonsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. a) Dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet Administrasjonen finner innledningsvis grunn til å påpeke at det aktuelle feltet i henhold til dagens skolekretsgrenser faller innenfor Follese skolekrets. Grensen mellom Follese skolekrets og Strusshamn skolekrets følger fylkesvegen som grenser inn til planområdet i øst. Oversikt over skolekapasitet viser at det p.t. er ledig skolekapasitet på ca. 15 enheter innenfor Follese skolekrets, mens det ikke foreligger ledig skolekapasitet innenfor Strusshamn skolekrets. I den vurdering av foreliggende søknad som er gjort i samråd med Undervisningsavdelingen er det vurdert som naturlig at dette feltet i fremtiden sokner til den planlagte nye skolen i Skogstunet. Forutsatt at dette feltet i fremtiden skal betjenes av ny skole i Skogstunet, samt at utbygging av ny skole i Skogstunet skjer innenfor det tidsperspektiv som tidligere er skissert, har Undervisningsavdelingen ingen merknader til at det gis dispensasjon i denne saken. Sett hen til overnevnte forutsetninger, samt at tidligere prinsippvedtak om dispensasjon gitt i Kommunestyrets vedtak av 14.06.12 er trukket tilbake, vurderer administrasjonen det som korrekt å fremme foreliggende søknad for politisk behandling. Fra administrasjonen bemerkes for øvrig at det innenfor planområdet tidligere er gitt dispensasjon for oppføring av inntil 41 enheter innenfor delfeltene C1, C2 og C3. Administrasjonen er gitt administrativt i vedtak av 04.07.12, og som begrunnelse er det vist til prinsippvedtak om dispensasjon gitt i Kommunestyrets vedtak av 14.06.12.
Det foreligger også en annen søknad om dispensasjon for oppføring av 20 boenheter innenfor planens delfelt E. Saken fremmes til politisk behandling i utvalget i samme møte som foreliggende sak. Folkehelseperspektiv: Det vurderes i et folkehelseperspektiv som viktig å sikre at både skolebygg og skolens uteområder er dimensjonert og utformet for den elevmassen som skal benytte skolene. Manglende kapasitet vil på sikt kunne ha negative konsekvenser både for den fysiske og psykiske folkehelse. Forutsatt at feltet vil bli betjent av en ny fremtidig skole i Skogstunet antas disse forhold å bli godt ivaretatt. Sett hen til geografisk nærhet vurderes det som positivt om feltet i fremtiden blir betjent av en ny skole i Skogstunet, da forholdene her ligger godt til rette for at man med enkle midler kan etablere en trygg skoleveg for fotgjengere. Konklusjon: Forutsatt at dette feltet i fremtiden skal betjenes av ny skole i Skogstunet, samt at utbygging av ny skole i Skogstunet skjer innenfor det tidsperspektiv som tidligere er skissert, har administrasjonen ingen vesentlige innvendinger til at det innvilges dispensasjon i denne saken. b) Dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur Rekkefølgekrav vedrørende opparbeiding av teknisk infrastruktur begrunnes i hovedsak med behovet for å legge til rette for bedre trafikkavvikling i området, samt sikre mer funksjonelle og trafikksikre løsninger for myke trafikanter, før det åpnes for utbygging som vil kunne generere økt trafikkbelastning. For så vidt en dispensasjons innvirkning på de hensyn som ligger bak rekkefølgekravene finner administrasjonen grunn til å gjengi følgende deler av utale fra Statens vegvesen: Statens vegvesen har over ein lengre periode vore ein del av planprosessen som førte fram til vedteken plan på Nedre Lindhaugen, plan 193. Frå vår side har det vore svært viktig for å kunne akseptere dette bustadfeltet at det vart lagt til grunn krav som sikrar trafikktryggleik og effektiv ferdsle på Fv 212 og Fv 213. Det er stadig aukande trafikk på fylkesvegnettet på Askøy, noko som også vil fortsette i åra som kjem. I krysset mellom Fv 212 og Fv 213 passerer det i dag minimum 6500 bilar i døgnet. Fv 212 har ikkje noko tilbud til mjuke trafikantar i det området som bustadfeltet skal lokaliserast. Dette er svært uheldig. Det må være eit absolutt minstekrav at gåande og syklande frå bustadfeltet skal kunne ferdast trygt langs denne vegen. Slik Fv 212 er utforma i dag er dette ikkje tilfelle. Faren for ulukker på vegar med mykje trafikk utan tilbod til mjuke trafikantar er høg. Ved slik ulukker er det dei mjuke trafikantane som vert skadelidande. Statens vegvesen har vurdert søknaden fra Husa Eigedom as. Vi ser at området B3 som det er søkt om dispensasjon fra rekkjefølgjekrava for, har ein anna tilkomst til Fv 212 like nord av reguleringsområdet. Vi ser det likevel som svært uheldig dersom einskilde delar av ein reguleringsplan skal få dispensasjon frå rekkjefølgjekrava etter varierande argumentasjon. Det er ingen garanti for at også andre utbyggare av feltet vil søke om dispensasjon ut i frå andre argument som det meinar skal vektast tungt. Soleis vil det vere fare for at krav om realisering av trafikksikringstiltak kan smuldre opp og dei som bur i feltet vil ikkje få eit sårt tiltrengt trafikksikringstilbod ved Fv 212. Statens vegvesen sitt grunnlag for å kunne akseptere denne reguleringsplanen var at det vart stilt krav til gjennomføring av trafikksikringstiltak. Felt B er ein del av reguleringsplanen. Tiltakshavarane her, må saman med andre tiltakshavere/utbyggere i område gå saman om å løyse dei krav som er knytt til planen. Administrasjonen finner i det alt vesentlige å kunne tiltre det som her fremholdes fra Statens vegvesen.
Det vurderes for øvrig som vesentlig å bemerke at det aktuelle delfeltet er vist med gangtilknytning til det veganlegg som betjener planområdet for øvrig. Veganlegget som rekkefølgekravene er knyttet opp mot forutsettes derfor også å betjene dette delfeltet. Etter administrasjonens vurdering er det således bare i forhold til kjøreadkomst at delfeltet har en annen vegløsning enn planområdet for øvrig. Da de aktuelle rekkefølgekravene har som et vesentlig formål å sikre en trygg trafikksituasjon for myke trafikanter vurderes oppfylling av rekkefølgekravene å være like aktuelt for dette delfeltet som for planområdet for øvrig. Fra administrasjonen fremholdes for øvrig hensynene til likebehandling og forutberegnlighet som viktig. Dette ivaretas best ved at alle de som skal betjenes av et veganlegg underlegges samme rekkefølgebestemmelser, samt at planens krav opprettholdes. Ved at kravene gjelder for hele planområdet vil man også kunne fremskynde en realisering og redusere byrden for den enkelte utbygger, rett og slett fordi man er flere som vil ha interesse av at tiltaket realiseres og vil kunne dele på kostnadene. Folkehelseperspektiv: Det vurderes i et folkehelseperspektiv som viktig å legge til rette for funksjonelle og trafikksikre ferdselsmuligheter for myke trafikanter. Konklusjon: Etter administrasjonens vurdering vil en dispensasjon fra de aktuelle rekkefølgekrav medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som bestemmelsene er ment å ivareta. En kan heller ikke se at det er fremholdt forhold fra søker som tilsier at fordelene ved en dispensasjon er større enn ulempen. Vilkårene for å innvilge dispensasjon, slik de fremkommer av pbl. 19-2, vurderes ikke oppfylt. Det vises for øvrig til at Statens vegvesen, som berørt myndighet, har frarådet en dispensasjon. Fra lovgiver er det sagt at man i en slik situasjon ikke bør gi dispensasjon, jf. pbl. 19-2, 3. ledd. Det vises til rådmannens innstilling. Forslag til alternativt vedtak: Alternativt vedtak 1: Utvalg for teknikk og miljø gir med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet i 5 pkt. 4 i bestemmelser til plan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12, bnr. 4 m.fl. Dispensasjonene gis for oppføring av inntil 3 enheter, som omsøkt. Dispensasjon gis med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak rekkefølgekravet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Utvalg for teknikk og miljø stiller seg positiv til å dispensere fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur i 5 pkt. 1 3 i bestemmelser til plan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12, bnr. 4 m.fl.
Dispensasjon gis med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak rekkefølgekravet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Saken, for så vidt gjelder dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet, sendes partene med klagerett. Saken, for så vidt gjelder dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur, sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Denne del av vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Alternativt vedtak 2: Utvalg for teknikk og miljø avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav om skolekapasitet i 5 pkt. 4 i bestemmelser til plan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12, bnr. 4 m.fl.. Under henvisning til følgende vurderes vilkårene for dispensasjon ikke oppfylt: Utvalg for teknikk og miljø avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav om teknisk infrastruktur i 5 pkt. 1 3 i bestemmelser til plan 193, Nedre Lindhaugen, gnr. 12, bnr. 4 m.fl. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Vedlegg: 1 Gbnr 12/641 - Søknad om dispensasjon - Mottatt 28.06.2013 2 Gbnr 12/641 - Kopi - Frarår dispensasjon 3 Oversiktskart 4 Vedtatt reguleringsplan - kart Kleppestø, 30.10.13 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder