BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE

Transkript

1 BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE Sakstittel: Gbnr 10/115 m.fl - VVA-anlegg Tiltakshaver: Ørjan Vågenes Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/ Vedlegg: 1 Kommuneplan 2012 M 1: Grunnkart M 1: Ortofoto 2009 M 1: Utvalg for Teknikk og Miljø sitt vedtak i sak 30/10 5 Jordskifteretten sitt vedtak av Tegninger mottatt Tillatelse til tiltak 8 Klage på tillatelse til tiltak 9 Utdyping av klage 10 Begrunnet klage 11 Oppfølging av klage 12 Klage på tillatelse til tiltak 13 Tilleggsmerknader 14 Tiltakshaver sine merknader til klagene RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Strusshamn Musikkforening, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 1051/13.

2 Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG I vedtak datert ble det gitt dispensasjon fra reguleringsplan nr. 87 (Parsell av fylkesveg 214, Strusshamnsvannet - Strusshamn senter) for opparbeidelse av veg på gnr. 10, bnr. 59, 74, 115 og 183, sted Strusshamn. Det ble lagt til grunn at VA-ledninger, som skal legges i samme trasé, ble godkjent i vedtak av , DS 55/12. Eier av gnr. 10, bnr. 74, Strusshamn Musikkforening, har påklaget vedtak DS 1051/13 med krav om at vedtaket endres og at tiltaket gjennomføres i henhold til Reguleringsplan nr. 87, Jordskifterettens vedtak av og egne merknader til tiltaket. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om veg på gnr. 10, bnr. 59, 74, 115 og 183. Gjennom vedtak av ble det gitt dispensasjon fra inntegnet veg i reguleringsplan nr. 87 (Parsell av fylkesveg 214, Strusshamnsvannet - Strusshamn senter), og tiltaket ble godkjent som omsøkt. Den mottok Askøy kommune klage fra eier av gnr. 10, bnr. 87, Strusshamn Musikkforening. Begrunnet klage er mottatt den Fra klagene gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Vedtaket er fattet på nabovarsel som er utsendt i ferien, til tross for at tiltakshaver var skriftlig informert om merknadsstillers ferie. Tiltakshaver var også i samme brev anmodet om å ta kontakt pr. mail eller telefon, uten at dette ble gjort. 2. Vedtaket er fattet på grunnlag av tiltakshavers påstand om at ny plantegning var imøtekommet av merknadsstiller. Tiltakshaver har tidligere mottatt alle våre merknader og var vell vitende om at den fremlagte tegningen IKKE imøtekom merknadsstiller. 3. Vedtaket forutsetter, på bakgrunn av at det ikke kom inn nye merknader på den ferieutsendte nabovarslingen, at de «gamle» merknadene også var imøtekommet. Dette er ikke tilfelle. 4. Vedtakets dispensasjonsgodkjennelse fra Plan 87 er gitt mer preferanse fra en tidligere behandling i UTM. Det ble imidlertid den gang aldri søkt om dispensasjon etter pbl. 7 fra krav om utarbeiding av reguleringsplan etter pbl. 23 og saken ble avsluttet og arkivert som ubehandlet i Askøy kommune. 5. Vi har heller ikke i inneværende søknad om tiltak mottatt noen informasjon om at tiltakshaver har søkt slik dispensasjon. 6. I ettertid foreligger det en Jordskiftedom som gir helt andre muligheter og vilkår enn det som var kjent under den refererte UTM-saken behandlet Det er således ingen tungtveiende grunner for at det skal gis dispensasjon fra Plan Strusshamn Musikkforening krever at vedtaket endres og at tiltaket planlegges og gjennomføres i henhold til; Reguleringsplan 87 av Parsell av fylkesvei R-214 Strusshamnsvatnet Strusshamn Jordskiftedommens vedtak og vilkår av Merknader innsendt av Strusshamn Musikkforening;

3 o Brev av Merknader til nabovarsel o Brev av Merknader til søknad om tiltak o Brev av Oppfølging av nabomerknader o Brev av Oppfølging av nabomerknader/ tiltakshavers «varsel om oppstart»» Askøy kommune mottok den også en klage fra Jan-Atle Wikum og Anne Kjersti Haugen, som er eiere av gnr. 10 bnr. 3. Fra klagen gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Etter samtale med Askøy kommune viste det seg at denne saken allerede var godkjent på vilkår I innledende kommentar til saken står det at tegningene er nabovarslet og at det ikke er kommet nye merknader til søknaden. Vi klager på vedtaket da våre merknader ikke er med i vurderingen av saken. 2. Det foreligger en dom fra Nord- og Midhordland Jordskifterett av som ikke syntes å bli fulgt i planen som nå er vedtatt. I planen som var vedlagt dommen fikk «alle» boligene i området tegnet inn adkomst via den nye veien. En ville da bla. unngå mer kjøring i gang og sykkelveien som brukes av skolebarn m/fl. Og som munner ut i en av rundkjøringene i Strusshamn, en sterkt trafikkert rundkjøring i et område med stor byggeaktivitet. 3. I dag praktiseres det kjøring med bil mot kjøreretningen for å komme seg inn i gang og sykkelveien.» Fra Wikum sine nabomerknader gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Vi kan ikke se at mottatt varsel ivaretar denne jordskiftedommen. Det er ikke tegnet inn adkomstveg til 10/163 slik planen i dommen beskriver. 2. Dommen er svært tydelig på hvordan denne adkomstvegen skal opparbeides og hvordan kostnader skal fordeles. Den beskrive også hvordan «veilaget» skal settes sammen og drives. Eiendommen 10/59 skal også være part i «veilaget» iflg. jordskiftedommen. 3. Vi ønsker at dommen blir fulgt, og at alle parter blir ivaretatt i denne planen det nå arbeides med. Alle de tre eiendommene må få opparbeidet tilfredsstillende adkomst til sine eiendommer. 4. Vi tillater oss avslutningsvis å spørre om hva det i planen menes med ordet «landingsplass». Dette begrepet er ikke å finne inntegnet i planen. Vi ønsker en nærmere beskrivelse av hva som menes med dette begrepet for å ta stilling til om dette også er noe vi har merknader til.» I brev mottatt har tiltakshaver kommet med sine merknader til klagene. Hva angår klager sitt ønske om å flytte vegen, mener tiltakshaver at dette vil medføre at man også må lage en høy mur og at dette er svært omfattende. Etter tiltakshavers beregninger vil denne muren koste rundt , ,- eks MVA, noe som medfører at vegen blir 50 prosent dyrere. I tillegg bemerkes det at musikkforeningens ønsker om flytte vegen over på bnr. 59 er svært vanskelig å få til, all den stund eier av bnr. 59 ikke ønsker å ha vegen på sin eiendom. Tiltakshaver understreker at omsøkte veg er identisk med den løsnings Jordskifteretten la til grunn, bortsett fra noen mindre endringer på bnr. 115 og 305 som er godtatt av aktuelle hjemmelshavere. Videre legger han til grunn at det p.t. ikke er hensiktsmessig å starte et veglag, da det bare vil være en part i denne avtalen. Først dersom flere parter kjøper seg inn i vegen, vil det være aktuelt å opprette et veglag. For nærmere utdyping av tiltakshaver sine merknader, vises det til brevet som er vedlagt i sin helhet som dok.nr. 14.

4 Vurdering: Det er søkt om tillatelse til å opparbeide ny veg på gnr. 10, bnr. 59, 74, 115 og 183, sted Strusshamn. Gjennom vedtak av ble det gitt tillatelse til tiltaket. Vedtaket er påklaget av nabo, Strusshamn Musikkforening, som er eier av gnr. 10, bnr. 74. Det er også mottatt klage fra Jan-Atle Wikum og Anne Kjersti Haugen, som eier bnr. 3. Klagene er vurdert å være rettidig og tilfredsstille vilkårene for å kunne behandles som klagesak. Slik administrasjonen oppfatter Musikkforeningen kreves det at vedtaket av blir omgjort, og at det gis avslag på søknaden om opparbeidelse av ny veg. Som støtte for sitt syn er det pekt på en rekke ulike forhold som Strusshamn Musikkforening mener har betydning for saken. Det er også sendt inn nye kart som viser alternativ plassering av den omsøkte veg, se dok.nr. 10. Administrasjonen vil behandle disse anførslene punktvis for å holde oversikten i saksfremstillingen. 1. Nabovarsling i forkant av innsendt søknad Strusshamn Musikkforening anfører at tiltakshaver har sendt ut nabovarsel i ferien på tross av at han var skriftlig informert om klager sin ferie, og at vedtaket er fattet på en uriktig forutsetning om at ny plantegning imøtekom klager sine tidligere merknader. Klager presiserer at han opprettholder sine tidligere merknader, og at han ikke er enig i plasseringen av den omsøkte vegen. Plan- og bygningslovens (heretter pbl.) 21-3 pålegger søker å varsle naboer og gjenboere som berøres av det omsøkte tiltaket. Bestemmelsen gir en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt til å komme med merknad til tiltaket tar ikke hensyn til høytider eller ferier, det eneste kravet er at berørt nabo får en frist på 2 uker til å uttale seg. I foreliggende sak ble Strusshamn Musikkforening varslet i tråd med 21-3, og gitt frist på to uker til å komme med merknader. Utgangspunktet er derfor at det er foreningen selv som må bære risikoen for at post ikke blir lest i sommerferien. Administrasjonen kan ikke se at klager sine merknader vedrørende nabovarsling skal få betydning i saken. Klager sine konkrete merknader til tiltaket vil bli behandlet i foreliggende saksutredning. 2. Dispensasjon fra Plan 87 Gjennom vedtak av ble det gitt dispensasjon fra reguleringsplan nr. 87 (Parsell av fylkesveg 214, Strusshamnvannet Strusshamn Senter) for plassering av den omsøkte vegen. Som begrunnelse for dispensasjonen er det vist til tidligere politisk behandling den (UTM-sak 54/10). Klager anfører her at det aldri ble søkt om dispensasjons etter pbl. 7 fra krav om utarbeidelse av reguleringsplan i 23. Det er i foreliggende sak søkt om å opparbeide adkomstveg på gnr. 10, bnr. 59, 74, 115 og 183. Tiltaket er i strid med den plasseringen av veg som er angitt i reguleringsplan nr. 87. For at vegen skal kunne godkjennes som omsøkt kreves det derfor at bygningsmyndighetene i medhold av pbl innvilger dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan lyder: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må

5 fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. I sak 08/940 var Utvalg for Teknikk og Miljø positiv til at det ble innvilget dispensasjon fra plan 87 for endret trasé for felles avkjørsel for opparbeidelse av tilkomstveg til eiendommene gnr. 10, bnr. 59, 74, 115, 163 og 305. Som begrunnelse ble det pekt på følgende: «- Statens veivesen ikke har hatt innvendinger mot at man gjennom omsøkt tiltak åpner for kjøring på gang- og sykkelveg under forutsetning av at denne utvides med 1 meter. - Det omsøkte tiltak vil sikre tilfredsstillende tilkomstløsninger for eksisterende boligeiendommer som per i dag har lite tilfredsstillende løsninger. - Tiltaket er ikke av et slikt omfang at det betinger utarbeidelse av reguleringsplan.» Administrasjonen legger til grunn at det er klare likhetstrekk mellom foreliggende sak og saken som UTM tok stilling til i Begge saker omhandler mindre endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan. I tillegg er det lagt vekt på at omsøkte vegtrasé i det alt vesentlige samsvarer med den løsning som ble lagt til grunn av Jordskifteretten. Det er derfor lagt til grunn at hensynene reguleringsplan nr. 87 ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved en dispensasjon er «klart større» enn ulempene. De rettslige vilkårene for dispensasjon er derfor oppfylt. Klager anfører videre at tiltaket er av en slik art at det i tråd med pbl. 23 må utarbeides en reguleringsplan, evt. at det må søkes dispensasjon fra kravet om reguleringsplan. Administrasjonen vil innledningsvis bemerke at 23 i pbl. av 1985 nå er erstattet med 12-1 tredje ledd. Bestemmelse lyder:

6 «For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan. Tillatelse etter 20-1, jf for slike tiltak, kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan. Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven.» Spørsmålet i det følgende er om omsøkte veg må regnes som et «større bygge- og anleggstiltak», eventuelt om det er tale om et tiltak som kan få «vesentlige virkninger for miljø og samfunn». Vurderingen av hva som ligger i begrepet «større bygge- og anleggsarbeid» må bero på en konkret vurdering ut i fra de forhold som gjør seg gjeldende på stedet og i den enkelte sak. Sivilombudsmannen har i sin praksis gitt uttrykk for at hovedkriteriet for reguleringsplikten må være om tiltaket selv eller de konsekvenser det kan gi, vil fremkalle vesentlige endringer i det bestående miljø, eller utløse behov for andre tiltak, som samlet kan gi større virkninger. Dette kriteriet må sammenholdes med hensynet til å gi allmennheten mulighet til å gjøre sine synspunkter gjeldende før endelig avgjørelse om tiltakets gjennomføring blir truffet. Det er i foreliggende sak tale om å opparbeide ny adkomstveg. Ut fra innsendte tegninger er vegen ca. 21 meter lang, og på grunn av topografien i området må det gjøres endringer i terrenget både i form av graving, sprenging og fylling. Det er således klart at tiltaket har et visst omfang, men administrasjonen kan ikke se at tiltakets omfang i seg selv er av en slik art at tiltaket må betegnes som et «større bygge- og anleggsarbeid» etter I vurderingen må det også sees hen til i hvilken grad tiltaket kan ha andre konsekvenser. Generelt er det viktig med en planbasert og samordnet arealforvaltning for arealer sentralt på Askøy som erfaringsmessig er utsatt for sterkt byggepress. Realisering av omsøkte tiltak kan tenkes å åpne for en videre utbygging og fortetting av området som vil kunne få vesentlige og uoversiktlige konsekvenser for de som har interesser i området. Isolert sett vil dette tale for at vegen bør avklares i en planprosess. På den annen side er det i foreliggende sak tale om en vegplassering som i det alt vesentlige er i tråd med det resultat Jordskifteretten kom til. I vurderingen er det her tatt hensyn til alle berørte parter, og man har kommet til et resultat som ivaretar partene på en best mulig måte. Sett i lys av at det er tale om et lite vegstykke, finner derfor administrasjonen at tiltaket ikke er av en slik art og omfang at kravet til reguleringsplikt i 12-1 tredje ledd utløses. 3. Forholdet til Jordskifteretten sin dom av I sin avgjørelse av ble det vedtatt ny vegtrasé over eiendommene gnr. 10, bnr. 74, 183, og 305. Vegen som er godkjent gjennom vedtak av er i det alt vesentlige identisk med den vegen Jordskifteretten godkjente. Eneste forskjell er at omsøkte veg er litt endret på bnr. 115 og 305. Etter administrasjonens oppfatning er det tale om mindre endringer, som gir en bedre adkomst/ avkjørsel til de aktuelle eiendommene. Det er også et vesentlig moment at endringene er godkjent av de aktuelle hjemmelshaverne. I Jordskifterettens avgjørelse er det uttalt at den enkelte grunneier har rett til å kreve omlegging av vegen i forhold til den inntegnede traséen, så lenge vegstandarden ikke blir «monaleg dårlegare og prosjektet ikkje vært monaleg dyrare av den grunn». Administrasjonen vil her bemerke at retten til å kreve endret trasé er et privatrettslig forhold mellom de aktuelle parter, og kommunen skal ikke ta stilling til dette spørsmålet, jf. pbl Musikkforeningen har i sin klage tegnet inn en alternativ vegtrasé, som gjør det mulig for foreningen å få en bedre utnyttelse av sin eiendom. Tiltakshaver har imidlertid bemerket at dette forslaget vil innebære at det må lages en omfattende mur på eiendommen, noe som

7 medfører at kostnadene med prosjektet øker med , ,- eks MVA. Vegen blir dermed ca. 50 prosent dyrere enn hva den koster slik som omsøkt. Uten at administrasjonen tar stilling til om vilkårene for å kreve endring av trasé er oppfylt, må det bemerkes at en slik økning i kostnader, dersom denne er riktig, er vesentlig for tiltakshaver. Spørsmålet om endring av trasé er likevel et privatrettslig anliggende, som må løses uten kommunen sin innblanding. Avgjørende for behandlingen av foreliggende søknad er at tiltakshaver har søkt om veg i tråd med Jordskifteretten sine forutsetninger, og at denne skal godkjennes dersom den er i samsvar med plan- og bygningsloven. Ettersom vegen i det vesentligste er i tråd med dommen, kan det derfor ikke legges til grunn som «klart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som søknaden krever. De rettslige vilkårene for å avvise søknaden er dermed ikke oppfylt. 4. Merknader vedr. endret trasé og manglende opprettelse av veglag Både Musikkforeningen og Wikum krever at veglaget som Jordskifteretten forutsetter at skal opprettes, faktisk blir opprettet. I tillegg bemerker Wikum at omsøkte veg ikke gir adkomst til alle eiendommene slik Jordskifteretten har lagt til grunn. Administrasjonen vil her bemerke at plikten til å opprette et veglag er et privatrettslig anliggende mellom de ulike hjemmelshaverne, og vil ikke bli tatt stilling til i byggesaken. Foreløpig er det imidlertid kun tiltakshaver som er eier av vegen, og det vil derfor være lite hensiktsmessig å opprette et veglag før andre parter har kjøpt seg inn i vegen eller fått rettigheter til denne. Hva angår merknaden om at ikke alle eiendommer er tilknyttet vegen med avkjørsler, kan kommunen ikke se at dette er avgjørende for byggesøknaden. Som vist over er traséen i det alt vesentlige i samsvar med Jordskifteretten sine forutsetninger, og det må da være opp til den enkelte hjemmelshaver å beslutte hvorvidt man skal ta del i vegprosjektet. Slik vegen er tegnet nå vil det være fullt mulig for øvrige hjemmelshavere å koble seg på denne vegen dersom man i fremtiden ønsker dette. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Strusshamn Musikkforening og Jan-Atle Wikum/ Anne Kjersti Haugen, mottatt hhv og , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og avslår søknad om opparbeidelse av adkomstveg. Utvalget begrunner det med [ ] Vedtaket sendes partene med klagerett.