Arkivsak dok. 11/04474 24 Saksbehandler Sigrid Lerud Saksgang Planutvalget Eldrerådet Råd for funksjonshemmede Møtedato Reguleringsplan for Mohagen Sør Offentlig ettersyn Rådmannens innstilling: Reguleringsplan for Mohagen Sør sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn ihht Plan og bygningslovens 12 10 Saksdokumenter Plankart dat. 05.10.2012 Planbeskrivelse dat.05.10.2012 Reguleringsbestemmelser dat. 05.10.2012 Estetiske retningslinjer dat. 05.10.2012 ROS analyse Trafikkanalyse Rammeplan VA Lars Frøyhov 15.12.2011 Ruth Kari Sørumshagen 11.01.2012 Fylkesmannen i Oppland 12.01.2012 Kjell Jarle Kvamme 17.01.2012 Halvor Arnkværn Jakobsen 18.01.2012 NVE 18.01.2012 Statens vegvesen 20.01.2012 Oppland Fylkeskommune 24.01.2012 Vedlagt Ja Ja Ja Ja Saksopplysninger: Planområdet er et skogsområde på 350 dekar grensende mot Rv 4 i vest, eksisterende næringsområde i nord/nord øst, boligbebyggelse i sør/sør øst og planlagte boligområder i øst. I kommuneplanens arealdel er området satt av til næringsformål og kommuneplanens samfunnsdel omtaler Mohagen sør som kommunes satsningsområde for videre næringsutvikling. Dette underbygges også i kommunens næringsplan vedtatt av Kommunestyret 16.06.2011. Atkomst til området planlegges fra Mohagavegen i nord. 1
Høsten 2011 ble det utviklet konseptskisser for området, der følgende forutsetninger var lagt til grunn: Det skal forutsettes innkjøring til feltet fra eksisterende avkjøringsvei i nord. Det skal forutsettes gang og sykkelvei gjennom feltet med vekt på forbindelsen mot Jaren stasjon. Det skal tas hensyn til at det ligger boligområder i øst og sør. Det skal vektlegges at Gran kommune er en miljøvennlig kommune. Estetikk og utforming skal vektlegges. Eksponeringsmulighet mot Rv 4 skal vektlegges. Området nært til Rv 4 bør kunne gi rom for mange bedrifter (jf. det allerede utbygde området nord for utbyggingsområdet, øst for Rv 4 ). Området skal i liten grad huse store lagerarealer. Konseptskissene ble lagt fram for Planutvalget (sak 31/11), Formannskapet (sak 56/11) og Kommunestyret (sak 103/11) og det ble vedtatt at videre planlegging skulle følge alternativ B. På bakgrunn av dette ble det varslet oppstart av reguleringsplanarbeid den 06.12.2011. 2
Følgende kommentarer kom inn til oppstartsvarselet: Avsender Dato Kommentar Rådmannens vurdering Lars Frøyhov 15.12.2011 Som lokalkjent vedlegges et tegnet kart over de viktigste stiene i området, kartet ikke er helt nøyaktig med gir et bilde av virkeligheten. Lars Frøyhov ønsker at skogen og stier nærmest boligområdene beholdes. Sti øst/vest nærmest boligbebyggelsen sør i planområdet er bevart som en del av et større grøntområde. Ruth Kari Sørumshagen Fylkesmannen i Oppland 11.01.2012 Stiller spørsmålstegn til at området bygges ut, det brukes i dag til hundelufting og stier til Jaren. Etterspør også funksjoner som beboerne rundt det næringsområde kan ha glede av, som feks. detaljhandel. 12.01.2012 Samordnet areal og transportplanlegging Fylkesmannen mener det er positivt at det planlegges gang og sykkelsti gjennom feltet med forbindelse til Jaren stasjon. Videre mener de at det bør legges opp til en effektiv arealutnyttelse gjennom å bygge i høyden og begrense parkeringsmuligheter på bakkeplan. Felles parkeringsanlegg for flere eiendommer bør vurderes om en mulig løsning. Landskap Positivt at estetikk og utforming skal vektlegges i planarbeidet. Planbeskrivelsen bør inneholde dokumentasjon i form av foto, terrengprofiler, terrengmodeller e.l som viser nær og fjernvirkning av planlagt næringsområde. Det bør avsettes tilstrekkelig vegetasjonssone mot boligområdene for å skjerme mot innsyn, støy og forurensing. Vassdrag Fylkesmannen anbefaler at evt. bekker som går gjennom området beholdes åpne og at det avsettes grønnstruktur. Sti øst/vest nærmest boligbebyggelsen i sør i planområdet er bevart som en del av et større grøntområde og det er lagt inn sammenhengende gang og sykkelforbindelser langs alle veier. Dagligvareforretning er vurdert plassert lengst nord i området. Parkeringsbestemmelser følger av nylig vedtatt kommuneplan fra 26.05.2011. Det laget en estetisk veileder for utforming av planområdet med detaljerte føringer for hvordan planområdet skal utformes. Øvrige merknader er fulgt opp og omtalt i planbeskrivelse/bestemme lser eller vedlagte utredninger. 3
Naturmangfoldloven Fylkesmannen gjør oppmerksom på at det er naturmangfoldlovens prinsipper 8 12 som skal legges til grunn som retningslinjer ved offentlig beslutningstaking og at vurderingen skal fremgå av beslutningen. Støy Av hensyn til nærliggende boligområde, er det nødvendig å utarbeide en støyfaglig utredning med beregning og kartfesting av støysoner ifbm. etablering av ny støyende virksomhet. Opplysningene bør fremskaffes i en tidlig fase slik at hensynet til medvirkning fra allmennheten ivaretas. Klima og energi Fylkesmannen ber om at energiløsninger for området blir vurdert ut fra hensynet til klima og energieffektivitet, jf. statlige retningslinjer for klima og energiplanlegging. Det bør settes krav om tilrettelegging av vannbåren varme til de nye næringsområdene, fordi Mohagan sør grenser til eksisterende konsesjonsområde for fjernvarme. Lavenergibygg bør også vurderes. Det forventes at mål i vedtatt kommunal klima og energiplan følges opp. Kjell Jarle Kvamme 17.01.2012 Beboere på Solbakken feltet. Peker på at mange LNF områder er blitt redusert i nærområdet og at Gran kommune ønsker å være en miljøvennlig kommune. Mener det er viktig å komme seg ut i det grønne uten å bruke bil og at barn/voksne/eldre kan benytte naturen i nærområdet uten at det må kjøres. Videre bes det om at det tas hensyn til at det er behov for fri fra "utbyggingsstøy" til alle døgnets tider hele uken igjennom. Påpeker videre at det estetiske har innvirkning på menneskets trivsel og Sti øst/vest nærmest boligbebyggelsen i sør i planområdet er bevart som en del av et større grøntområde og det er lagt inn sammenhengende gang og sykkelforbindelser langs alle veier. Det er lagt inn egne føringer for støy fra anleggsarbeidet med regulerte tider i reguleringsbestemmelsene for å unngå unødig belastning av boligområdene i 4
Halvor Arnkværn Jakobsen håper det ikke planlegges store, stusselige lagerbygninger. Ellers virker det som det kan bli bra om forutsetningene som er lagt til grunn følges. 18.01.2012 Gjør oppmerksom på overvannsproblematikk i området. NVE 18.01.2012 Ut fra varsel om oppstart berøres ikke NVEs ansvarsområder. NVE forbeholder allikevel retten til å komme tilbake med mer senere i planprosessen. nærområdet. Overvannshåndtering er ivaretatt som en egen utredning i planarbeidet. Uttalelsen tas til orientering. Statens vegvesen Oppland fylkeskommune 20.01.2012 Det må avsettes regulert byggegrense mot rv. 4 Byggegrensen på stedet er 50 meter fra senterlinje av rv. 4, og denne skal påtegnes plankartet. Statens vegvesen har ikke flere merknader til varselet men forbeholder seg retten til ytterligere merknader ved offentlig ettersyn. 24.01.2012 Planen er i tråd med gjeldende kommuneplan, og forutsetningene som er lagt til grunn, samt temaer som skal følges opp er i tråd med fylkeskommunens anbefalinger. Påpeker at området er stort og kommunen kan vurdere om planen bør utarbeides som en områdeplan. Ut fra arkiver er det ikke kjent at tiltaket vil komme i konflikt med automatiske fredete eller verneverdige nyere tids kulturminner. Området kan ha potensial for funn av automatisk fredete kulturminner. Kulturarvenheten vil foreta en befaring av planområdet før de uttaler seg. 50 meters byggegrense er lagt inn i reguleringsplanen. Planen er utarbeidet som en områdeplan. Det er gjennomført befaring av området og foreløpig rapport tilsier at det ikke er funnet automatisk fredete kulturminner i området. 5
Vurdering: Spørsmålet rundt etablering av dagligvareforretning i Mohagen sør: I planutvalgssak 51/10 om endring i reguleringsbestemmelsene for Mohagen vest, ble følgende vedtak fattet: «Inntil reguleringsplan for Mohagen sør utarbeides, kan ikke dagligvareforretning og lignende detaljvarehandel tillates i områdene N1 og N2.» På bakgrunn av dette er det gjort vurderinger av hvor en eventuell dagligvareforretning kan plasseres innenfor planområdet. Nærheten til vegsystem og boliger har vært avgjørende for lokaliseringen og i planforslaget er det derfor åpnet for etablering av inntil 1500 m2 dagligvareforretning innenfor delfelt F1 i tillegg til plasskrevende varehandel innenfor en BYA=40%. I utgangspunktet er Mohagen Sør avsatt som næringsområde i kommuneplanens arealdel. Gran kommune har også gjennom vedtaket av næringsplan for 2011 2016 tydeliggjort at man ikke ønsker etablering av virksomheter som undergraver sentrumsstrukturen i kommunen. Utvikling i form av et område for etablering av tradisjonelle kjøpesentre har dermed ikke vært en del av planoppgaven og forretningsområdene for øvrig er foreslått avsatt til plasskrevende varehandel. En eventuell etablering av dagligvarehandel i delområde F1 kan likevel medføre at dette delområdet får et visst kjøpesenterpreg og at Mohagen sør blir oppfattet som et handelssenter i konkurranse med Brandbu, Jaren og Gran. For å unngå dette kan planen justeres på følgende måter: Formålet dagligvareforretning kan i sin helhet tas ut og delområde F1 kan reguleres til plasskrevende varehandel eller kombinert plasskrevende varehandel/kontor. Delområde F1 kan lages mindre, slik at det ikke blir mulig å etablere andre virksomheter i tillegg til dagligvarehandel på delområdet. Delområde F1 kan gis en lavere BYA, slik at det ikke blir mulig å etablere andre virksomheter i tillegg til dagligvarehandel på delområdet. Rådmannen anbefaler uansett at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger, for å få belyst problemstillingen. Eventuelle justeringer kan gjøres før andre gangs behandling på bakgrunn av innkomne høringsuttalelser. Arealbruk Bestemmelsene i planen åpner opp for at det anslagsvis kan bygges inntil 96.500 m2 med bruksareal (eller 70.000 m2 grunnflate) innenfor planområdet etter følgende fordeling: Aktivitet m2 Kontor 25.000 Plasskrevende handel 1 40.000 Dagligvarebutikk 1500 Industri 30.000 Sum 96.500 1 Definert i henhold til fylkesdel plan for handel, Oppland fylkeskommune. 6
I de ulike delområdene er det satt ulik grad av utnytting som varierer fra 40 % til 55 % (70 % for energianlegg) avhengig av plassering, formål og parkeringsbehov. Kontorområder har høyest utnyttelse, mens søndre industri/forretningsområder har lavest utnyttelse. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at planen bør legge opp til en høy utnyttelse, samtidig som grøntstrukturer må ivaretas. I planarbeidet har det vært viktig å sikre at de enkelte industritomtene skal ha et grønt preg på samme måte som resten av Mohagen. Det er foretatt en avveining mellom disse forholdene som bakgrunn for utnyttingsgraden. For å kunne beregne trafikkmengder som følge av utbyggingen og dimensjonere veger og kryss slik at de takler trafikken, har de forskjellige delområdene fått forskjellig formål. Teoretisk kunne man latt alle områder ha en kombinasjon av forretning/kontor/industri/lager og latt markedet bestemme fordelingen mellom disse. Imidlertid kunne vi da ha risikert å få dimensjoneringskrav til vegsystemet, som om alle tomter skulle bebygges med plasskrevende varehandel. Dette hadde sannsynligvis gitt urealistisk store investeringskostnader. I planforslaget er det derfor gjort en vurdering av hvilke tomter som kan være mest attraktive for plasskrevende varehandel og hvilke tomter som kan egne seg bedre til kontorer eller lager. Planen er likevel gjort så fleksibel som mulig ved at de fleste delområder er vist med kombinasjon mellom to formål eks. forretning/kontor eller kontor/industri. Områdene langs Rv 4 er vist som forretningsområder. Den nordligste delen, der høydeforskjellen mot Rv 4 er størst er det vist kombinasjon forretning kontor. Helt i nord er det et forretningsområde, der det foreslås å åpne for inntil 1500 m2 dagligvare. Områdene mellom de to interne veiene er vist som kombinasjon forretning/industri. Kontorvirksomheter er samlet rundt krysset lengst nor i området, kombinert med industri. I områdene lengst sør /øst i feltet er det åpnet for Industri/lager. Sentralt ved det interne krysset, er det foreslått satt av areal til energianlegg og et lite torg. I og med at reguleringsforslaget ikke har full fleksibilitet i forhold til hvilke typer virksomheter som kan ligge hvor, kan man også risikere at interessenter må avvises fordi det ikke lenger er ledig plass i området. Dersom en slik situasjon skulle oppstå vil det være mulig å gjøre en utredning av konsekvenser for bl. a trafikk og vurdere dispensasjon eller reguleringsendring. Selv om rådmannen i utgangspunktet mener at det er uheldig å dispensere fra planer, ansees det å være lite sannsynlig at en slik situasjon vil oppstå i overskuelig framtid. Grøntstruktur Det er satt av større områder for grønnstruktur sør og øst i planområdet for å sikre en buffer mot boligbebyggelsen. Arealet i syd ivaretar også en viktig sti som går gjennom planområdet. Langs alle veger er det satt en vegetasjonsskjerm mot utbyggingsområdene. Tilsvarende er det satt av en terrenginngrepsfri vegetasjonsskjerm mot RV 4. Vegnavn I kommunedelplan for Geodata 2013 2016, vedtatt av Kommunestyret den 13.09.2012 (sak 87/12), sier at nye vegnavn skal vedtas i planarbeidet for et område (Kap. 11). I planen er det derfor foreslått følgende nye vegnavn: Hovedvegen som går fra Mohagavegen og gjennom hele feltet er foreslått å hete Mohagen sør. Vegen som grener av fra denne og går parallelt med Mohagavegen langs Solbakkenfeltet er foreslått å hete Gjefsenmoen. Vegnavnene har bakgrunn i lokale stedsnavn og er vurdert å være entydige. 7
Estetiske retningslinjer I planarbeidet har det vært lagt vekt på å sikre at det nye næringsområdet blir utviklet på en estetisk god måte. Eksisterende næringsområde er luftig, grønt og preget av god kvalitet og utbyggingen av Mohagen sør skal videreføre dette. Mohagen sør ligger i skrått terreng, svært godt synlig fra det nasjonalt viktige kulturlandskapsområdet på Tingelstadhøgda. Det er derfor viktig å dempe fjernvirkningen av store bygg og terrenginngrep. I tillegg blir bygningene lengst vest i området en del av Gran kommunes ansikt mot Rv.4. Det er derfor utarbeidet estetiske retningslinjer for området. Reguleringsbestemmelsenes 3.2 stiller krav om at de estetiske retningslinjene skal legges til grunn for utforming av området som helhet og for den enkelte eiendom. De estetiske retningslinjene gir føringer for hvordan terrenget skal behandles, bl. a for å unngå store skjemmende skjæringer, murer og fyllinger i skrått terreng. Det er gitt føringer for å gi området et enhetlig preg og lagt restriksjoner på bruken og utformingen av uteområdene. Målet har vært å unngå skjemmende utelagring og skilting og å sikre at tekniske installasjoner skal være en integrert del av bygget. Hovedgrepet er flate tak, men saltak eller pulttak kan brukes på mindre deler av bygningskroppen. Retningslinjene er fulgt opp i reguleringsbestemmelsene mhp takvinkler, byggehøyder og materialbruk, samt krav til opparbeidelse av uteområder. I planforslaget er det lagt inn et torg i tilknytning til energianlegget og det interne krysset. Torget er ment å være et miljøskapende element, som skal opparbeides med god standard. Miljøprofil I tråd med Fylkesmannens kommentar til oppstartsvarselet er det satt av tomt for et energianlegg i området. Selv om de tekniske forskriftene (TEK) stiller stadig strengere krav til energiøkonomisering i bygg, legges det til rette for bruk av miljøvennlig energi. Mohagen sør grenser til eksisterende konsesjonsområde for Miljøvarme AS. I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om at anlegget skal være et landemerke og et identitetsskapende element i Mohagen sør. Både for å lette overvannshåndteringen og for å dempe fjernvirkningen av området, er det satt krav til at alle horisontale takflater over 500m2 skal utformes som grønne tak. Det er lagt vekt på vegetasjon og utforming av grøntområder rundt bebyggelsen og det er satt av områder som vegetasjonsskjerm mot eksisterende boligbebyggelse. Eksisterende turdrag sør/øst for området er beholdt og det er lagt inn grønne belter langs vegene i området og mot Rv 4. Universell utforming og folkehelse Området er i dag skogkledt, bratt og i liten grad tilgjengelig for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Opparbeidelse av gang/sykkelveg og fortau gjennom området med universell utforming, gjør det langt mer tilgjengelig og attraktivt. Det er stilt krav om at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utformingen av hele området og det er stilt krav om at det skal redegjøres for universell utforming utendørs og innendørs i hvert enkelt byggeprosjekt. For å sikre et grønt preg på området og sammenhengende grønnstruktur, tar planforslaget vare på grønne buffersoner mot boligfeltene i nord og øst samt interne grønne strukturer/korridorer langs veisystemene. Etablering og sikring av denne grønnstrukturen sikrer mulighet for friluftsliv og stiforbindelser gjennom planområdet og tilrettelegger forholdene for biologisk mangfold i et område som før var et sammenhengende skogsområde. 8
Infrastruktur I planforslaget ligger det rekkefølgebestemmelser om opparbeidelse av infrastruktur før de forskjellige delområdene kan tas i bruk. Gran kommune vil forestå opparbeidelsen og det vil bli inngått utbyggingsavtaler i tråd med føringene i kommuneplanens arealdel. I planarbeidet har overvannshåndtering vært viet spesiell oppmerksomhet. Ved å stille krav til grønne områder for infiltrasjon av overvann, lokale fordrøyningssystemer og grønne tak på store flater, er det mulig å få utslippet av overvann ned på et nivå som er håndterbart. Utbyggingen kan medføre at overvannssystemet fra Rv 4/Sandvoll og ned til Vigga må oppgraderes. Dette må utredes spesielt. Ut fra ovenstående anbefaler Rådmannen at planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn ihht Plan og bygningslovens 12 10 9