Detaljregulering Næringsområde mellom E-39, RV509 og ny RV44. Plan 2007 128
SAKEN GJELDER På vegne av Aria AS har Rambøll Arkitektur og Plan utarbeidet et planforslag for tilrettelegging av næringsbebyggelse på området ST-03. Planforslaget er utarbeidet som en områderegulering. Planen må følges opp av en detaljregulering før det kan fattes vedtak i byggesak. Det er utarbeidet konsekvensutredning for planen som er vedlagt saken. GJELDENDE PLANER Planområdet er vist som basisområde i Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren (heretter FDP). Nye utbyggingsområder som inngår i basis er områder som er anbefalt utbygget uavhengig av øvrige utbyggingssakser- og retninger. I gjeldene kommuneplan 2007-2020 er området disponert til byggeområde for erverv. Området er uregulert, men grenser opp til områder som er under planlegging og har direkte innvirkning på planen. Statens vegvesen har igangsett arbeid med reguleringsplan 2007 115, utvidelse av Rv. 509 til fire felt med tilhørende kryssløsninger. I vest grenser planområdet til reguleringsplan 97101, plan for ny Rv. 44 fra Stangeland til Skjæveland, vedtatt 17.12.02. I øst grenser planområdet til reguleringsplan 2004 142, plan for utvidelse av E39 fra Stangeland til Sandved, vedtatt 17.10.06. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET DAGENS FORHOLD Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger omtrent 2 km fra Sandnes sentrum, på Stangeland. Området avgrenses av E-39, Rv. 44 og Rv. 509. Revisjon: 22.11.2011 Side 2 av 10
Planområdet sett fra nord Planområdet omkranses av utbygde boligområder i sør og øst. Bebyggelsen utgjøres av eneboliger og rekkehus. Sørvest for planområdet ligger Soma gravlund og mot vest grenser planområdet mot gårdsbruk. Eksisterende bebyggelse og kulturminner Planområdet omfatter gnr. 65 bnr. 47, 1,69 og 36. På eiendommen 65/47 er det i dag etablert en bolig med garasje. I forbindelse med anleggelsen av Rv. 509 er det stilt krav om riving av eksisterende bolig på grunn av veiutvidelsen. Rogaland fylkeskommune var på befaring på planområdet i uke 10 i 2009. Det ble gjennomført prøvesjakting og flateavdekking, men det ble ikke funnet spor av kulturminner. Topografi, vegetasjon og grunnforhold Terrenget er delvis flatt i sør, og skråner deretter ned mot nord. På selve planområdet er det en terrengforskjell på 15 meter. Området består av dyrket mark med noen trerekker som deler planområdet inn i tre områder. Planområdet framstår som et restareal mellom tre overordnede veier. Miljøplanen for Sandnes 2007-2020 angir deler av planområdet som svært viktig for biologisk mangfold. Registreringene i miljøplanen er utført i forkant av anleggelsen av Rv. 44. Anleggelsen av Rv. 44 medførte bearbeidning av jordmonnet inne på planområdet, og har trolig endret premissene for biologiske mangfold. Revisjon: 22.11.2011 Side 3 av 10
Sol- og skyggeforhold, vind og lokalklima Det er ingen terrengformasjoner eller bebyggelse som påvirker sol- og skyggeforholdene i området i nevneverdig grad. Området har vind- og lokalklimatiske forhold som ellers i vår region. Barnetråkkregistreringer Det er registrert et barnetråkk innenfor området, beskrevet som akebakke. Rikspolitiske retningslinjer fastsetter at slike funksjoner skal søkes bevart, eventuelt erstattet. Det er vanskelig å finne erstatningsareal for akebakke i nærområdet. Det er store høydeforskjeller i planområdet, og terrenget vil trolig planeres i ulike nivå. Det er mulig at det kan etableres akebakke i forbindelse med terrengsprang. Planen legger opp til relativt lav utnyttelse og lav parkeringsdekning. Det er også areal langs E 39 som ikke kan bebygges. Det kan derfor også være areal tilgjengelig areal etter utbygging for en slik funksjon. En forutsetning for at akebakke skal kunne etableres er at en oppnår tilfredsstillende støynivå, forurensningssituasjon (støv) og trafikksikkerhet. På dette plannivået blir verken bygningers plassering eller terrengforming avklart. Det er dermed heller ikke mulig å avklare om det er mulig å etablere akebakke i dette området. Det er imidlertid fastsatt i bestemmelsene at denne muligheten skal vurderes i arbeidet med detaljreguleringsplanen. Trafikkforhold og kollektivdekning Planområdet har i dag adkomst fra sør via Rv. 509. Med dagens ruteopplegg går det to til fire busser i timen til Sandnes sentrum, fra Rv. 509 ca. 700 meter fra midten av planområdet og fra Solaveien (Smeaheia) ca. 450 meter fra midten av planområdet. Illustrasjonen nedenfor viser eksisterende gang- og sykkelveinett med underganger. Revisjon: 22.11.2011 Side 4 av 10
Illustrasjon av eksisterende gang- og sykkelveier Kommunalteknisk infrastruktur Det er etablert kommunalteknisk infrastruktur like utenfor planområdet i dag. Overordnede retningslinjer for næringsområder Området er vist som erverv i gjeldende kommuneplan. Reguleringsformålet erverv er et samlebegrep på mange forskjellige næringstyper. Det er derfor gjort en vurdering av hvilke næringsvirksomheter som kan være egnet for området. For å finne riktig lokalisering for riktig virksomhet blir ofte ABC-metoden benyttet som et verktøy for å klassifisere areal etter tilgjengelighet og bedrifter etter mobilitetsbehov. A-områder har høy tilgjengelighet med kollektivtransport. Virksomheter som bør lokaliseres i A-områder har mange ansatte og besøkende pr. arealenhet og lav bil eller veitransportavhengighet. Eksempler er kontorbedrifter, forretnings- og servicevirksomheter, offentlige kontorer og utdanningsinstitusjoner. B- områder har høy tilgjengelighet med bil. Virksomheter som bør lokaliseres i B- områder har middels arbeidsplass- og besøksintensitet og middels bil- og veitransportavhengighet. Eksempler er bilavhengig forretningsvirksomhet, lettere industri, salg og service. C- områder har høy tilgjengelighet med bil og det stilles ingen krav til kollektivtilgjengelighet. Virksomheter som egner seg i C-områder har få ansatte og besøkende pr. arealenhet og høy bil eller veitransportavhengighet. Eksempler er lager, transport/ekspedisjon og tyngre industri. (Næringsarealrapporten, s. 20). I fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling kap. 3.4.1 nevnes det at arbeidsplassintensive virksomheter skal lokaliseres i sentrene ved holdeplasser til jernbane/bybane eller langs kollektivtrafikkens stamnett I tillegg nevnes fylkesdelplanen at det ikke skal etableres detaljhandel utenfor senterområdene. Revisjon: 22.11.2011 Side 5 av 10
I vurderingen av hvilke næringsvirksomheter som er egnet for området spiller også næringslivets behov og ønsker en viktig rolle i tillegg til overordnede retningslinjer. Retningslinjenes betydning for planområdet Eksisterende bolig på planområdet, Sandnesveien 366, ligger ca. 0,7 km fra nærmeste bussholdeplass i Oalsgata (sør for Stangeland skole). Dette området betjenes av busser (rute 2) med en frekvens på ca. 2 ganger i timen i retning Sandnes og Stavanger sentrum. Planområdets avstand til nærmeste bussholdeplass tilsvarer en gangavstand på ca. 10 minutter i vanlig gangtempo (1,2 meter per sekund). Ut fra dette er det vurdert at planområdet har lav kollektivdekning. Planområdet avgrenses av Rv. 509, E-39 og Rv. 44. Det forutsettes at området tilknyttes Rv. 509 i forbindelse med at veien opparbeides til fire-felt med tilhørende kryssløsninger. Det er påbegynt planarbeid for denne veistrekningen og det er bl.a. utarbeidet trafikkanalyser for området som bl.a. beskriver ønsket timetrafikk i rushet fra ST-03. I trafikkanalysen for Rv. 509 er det tatt utgangspunkt i at ST-03 skal ha en høyre-avhøyre-på løsning med ca. 103 kj/t i rushet. Planområdet ligger tett opp mot viktige trafikkårer og har relativt lav kollektivdekning, området kan dermed kategoriseres som et C-område og egnede reguleringsformål er for eksempel industri/lager (tyngre industri) i følge ABC-metoden. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av industri/lager og kontor. Planforslaget tar utgangspunkt i gjeldene kommuneplan. Planen har følgende fordeling av arealer: Arealformål m 2 Bebyggelse og anlegg Industri og kontor 43.702 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg 154 Gang- og sykkelvei 1.004 Grøntstruktur Friområder 2.797 Revisjon: 22.11.2011 Side 6 av 10
Spesialområde* Frisiktsone 50 Båndlegging 5.229 Sum planareal daa 47.657 *Areal er ikke medregnet i sum planareal. Byggegrenser I planforslaget er det lagt inn følgende byggegrenser: Mot E-39 er det regulert inn byggelinjer på 30-50 meter. Mot Rv. 44 er det regulert inn byggelinje på 50 meter. Mot Rv. 509 er det regulert inn byggelinje på 50 meter. Kontor og industri Planforslaget legger til rette for etablering av kontor og industri, med en tomteutnyttelse på ca. 90 prosent. Planområdet består av en flate. Det er lagt til rette for at område kan bygges ut med bygninger med gesimshøyde på 14 meter og mønehøyde på 16 meter. Formål m 2 BRA (alternativ 4) Industri 30.000 m 2 (inkludert parkering)* Kontor 10.000 m 2 (inkludert parkering) Samlet 40.000 m 2 *Ved full utnyttelse av tillatt kontorandel vil man kunne bygge 30.000 m 2 industri. Ved en reduksjon av kontorandelen, kan man øke utbyggingen av industri på området. Illustrasjonen viser mulig løsning for reguleringsplanen. Revisjon: 22.11.2011 Side 7 av 10
Trafikk Planområdet vil få adkomst fra Rv. 509, høyre av- og høyre på. Statens vegvesen har igangsatt arbeid med utvidelse av Rv. 509 til fire felt med tilhørende kryssløsninger, reguleringsplan 2007 115. Planforslaget tar utgangspunkt i foreløpige planer for reguleringsplan 2007 115. Reguleringsplanen legger til rette for at det kan bli en trafikkøkning på omtrent 214 kjøretøy i en rushtime. Det er satt krav om tilfartskontroll ved utkjørsel fra ST-03 i bestemmelsene. Tilfartskontrollen skal ikke slippe ut mer enn 180 kjøretøy i timen i rushtid. Støy Det er ikke spesielle retningslinjer for utendørs støy for kontor- og næringslokaler. Innendørs lydnivå i kontorer fra utendørs støykilder skal i henhold til klasse C i NS 8175 ikke overstige 40 db innenfor normal arbeidstid. Det er ikke satt noen begrensning i forhold til hvilke type industri eller næringsvirksomhet som kan etablere seg inne på området. For å unngå støykonflikter med omgivelsene er det tatt inn i reguleringsbestemmelsene at hver enkelt bedrift som etablerer seg er ansvarlig for at de skal følge støygrensene i T 1442 datert 26.1.2005, og overholde dem med 5 db skjerping for å ivareta sumstøy. Støyende virksomheter med nattdrift må plasseres slik at bygninger vil virke skjermende på støykildene. Dette vil være et viktig redskap for å unngå støykonflikter med omgivelsene. Risiko og sårbarhet (ROS- analyse) Det er utarbeidet ROS-analyse, denne ligger inne i konsekvensutredningen. Risikovurderingen viser at det er relativt lav risiko knyttet til planen, og at resterende risiko kan håndteres på en god måte i det videre planarbeidet. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble sendt til 56 berørte parter ved brev datert 04.01.08. Det ble rykket inn avisannonse i Stavanger aftenblad og Sandnesposten i uke 2/08. Fristen for å komme med merknader til planarbeidet var 05.02.08. Merknader sammen med forslagsstillers kommentarer til disse kan ses i eget vedlegg. Revisjon: 22.11.2011 Side 8 av 10
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET I alternativ 4 er det arbeidet med å tilrettelegge for en større industrivirksomhet i nordre del av planområdet. I sørøstre hjørne av planområdet er det lagt til rette for industri med kontorvirksomhet i de øvre etasjene. I sørvestre hjørne av planområdet er det tilrettelagt for kontorvirksomhet. Bebyggelsesstruktur Det tilrettelegges for en tomteutnyttelse på omtrent 90 prosent. Det er lagt til rette for forskjellige typer næring. Deler av området vil trolig bli inngjerdet for å sikre at uvedkommende ikke oppholder seg i området og for eksempel blir skadet. Terrenget er inndelt i to platåer for å tilrettelegge for en høyere tomteutnyttelse enn i alt. 1 og 2. Løsningen krever større terrenginngrep enn alt. 1 og 2 da terrengforskjellen på området blir tatt opp på bare et sted. Bygningshøydene er vurdert i forhold til eksisterende bygninger, planlagt terrenghøyder og funksjon. Bygningene er planlagt med en byggehøyde på 16,0 meter. Parkering I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om maks 300 parkeringsplasser det betyr at 3.750 m 2 benyttes til parkering. Det er 100 stk færre plasser enn hva parkeringsnormen sier (1 p-plass per 100 m 2 ). Kravet om et maks antall parkeringsplasser som er lavere enn normen tillater, er et av flere tiltak som er gjort for å redusere belastningen på rv. 509 Sandnesveien. Antallet er lavt i forhold til utbyggingen, og det er viktig at det satses på andre reisemåter til og fra området. Det er krav om at ubebygde arealer skal opparbeides på en slik måte at man hindrer åpent areal som kan benyttes til parkeringsareal utover de tillatte 300 plassene. Utnyttelse Planområdet kan bygges ut med inntil 40.000 m 2 BRA, inntil 10.000 m 2 av dette arealet kan benyttes til kontor. Parkeringen regnes ikke med i BRA. Tomteutnyttelsen er omtrent 90 prosent. Utsikt og sol- og skyggeforhold Det tilrettelegges for bebyggelse med maks byggehøye på kotehøyde 53 meter over havet. I tillegg er det stilt krav om maks mønehøyde på 16 meter ved pulttak/saltak, 14 meter ved flatt tak. Maks kotehøyde legger til rette for 3 etasjers bygninger i den sørlige Revisjon: 22.11.2011 Side 9 av 10
delen av planområdet dersom eksisterende terreng bevares. Da planområdet avgrenses av overordnet veinett har bygningshøydene ikke nevneverdig innvirkning på solforholdene til omkringliggende bebyggelse. Utsiktforholdene blir berørt for bebyggelsen som ligger øst og sør for planområdet. Fasader, materialbruk og farger Nytt planforslag må legge til rette for helhetlige løsninger. Det må stilles krav om detaljplan for området. I alle alternativene er det lagt til rette for en kombinasjon av industri og kontor. En høyere kontorandel medfører at det er større mulighet for å få til finere arkitektur/estetikk. Samlet vurdering av landskap og bybilde Det presiseres at planforslaget er en områderegulering. Områdereguleringen må legge føringer for tomteutnyttelse, byggehøyder, estetikk m.m. for å sikre at omkringliggende bebyggelse blir ivaretatt. Planen legger rammer for senere detaljregulering som skal sikre ønskede kvaliteter i området. Planforslaget krever at terrenget blir bearbeidet slik at det etableres ett større platå og to mindre platå mot sør. Terrengforskjellen på området må tas opp ved bruk av støttemur og evt. også ved bruk av sokkeletasjer på bygningene som er plassert mot sør. Utbyggingen berører ikke utsikt og solforholdene til omkringliggende bebyggelse i nevneverdig grad. En utbygging av industri/kontor medfører en negativ konsekvens i forhold til at området fremstår som et jordbruksareal i dag. Denne konsekvensen vurderes som akseptabel, dersom utbyggingen skjer iht. områdereguleringen og ved detaljregulering av området. Revisjon: 22.11.2011 Side 10 av 10