PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for JOHNSGÅRD BOLIGFELT i Alvdal kommune 2014.08.10 Planbeskrivelse Side 1 av 9
INNHOLD 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen s. 3 1.2 Forslagstiller s. 3 1.3 Tidligere vedtak i saken s. 3 1.4 Krav om konsekvensutredning s. 3 2 Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess s. 3 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Gjeldende planer s. 3 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet s. 4 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk s. 4 4.3 Stedets karakter s. 4 4.4 Landskap s. 4 4.5 Kulturminner og kulturmiljø s. 4 4.6 Naturverdier s. 5 4.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk s. 5 4.8 Landbruk s. 5 4.9 Trafikkforhold s. 5 4.10 Barns interesser s. 5 4.11 Universell tilgjengelighet s. 5 4.12 Teknisk infrastruktur s. 5 4.13 Grunnforhold s. 5 4.14 Risiko- og sårbarhet s. 5 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk s. 6 5.2 Reguleringsformål s. 6 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Gjeldende planer s. 7 6.2 Stedets karakter s. 7 6.3 Forholdet til naturmangfold s. 7 6.4 Rekreasjonsinteresser s. 7 6.5 Barns interesser s. 7 6.6 Trafikkforhold s. 7 6.7 Landbruksfaglige vurderinger s. 7 6.8 ROS s. 8 6.9 Teknisk infrastruktur s. 8 6.10 Økonomiske konsekvenser for kommunen s. 8 6.11 Interessemotsetninger s. 8 6.12 Avveining av virkninger s. 8 7 Konsekvensutredning s. 8 8 Innkomne innspill s. 8 Planbeskrivelse Side 2 av 9
1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å regulere for tilrettelegging for fire nye tomter, samt et område for konsentrert bebyggelse. 1.2 Forslagstiller Forslagsstiller for planen er Byggservice N.Ø. AS Plankonsulent er Feste NordØst as, landskapsarkitekter mnla. 1.3 Tidligere vedtak i saken Reguleringen er i henhold til politisk vedtak i Fast utvalg for plansaker 12.03.2009, saksnr 9/09 (Se vedlegg nr 3). 1.4 Krav om konsekvensutredning Planen omfattes ikke av kravet til konsekvensutredning. 2 Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess Oppstartsmøte ble avholdt 13.04.2011. Oppstart av planarbeidet ble varslet berørte og tilstøtende eiendommer samt fylkeskommunale og statlige fagetater den 18.04.2011. Kunngjøring om oppstart med annonse i avisen Østlendingen den 24.04.2011. (Se vedlegg nr 4) I løpet av planprosessen er det avholdt møter mellom tiltakshaver og plankonsulent. 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Gjeldende planer Det foreligger en gjeldende reguleringsplan for deler av området; Alvdal Øst 1, vedtatt 28.08.1989. Den øvrige delen av reguleringsplanen forholder seg til område BB3 i kommunedelplan for Alvdal tettsted av 31.03.2011. Planbeskrivelse Side 3 av 9
4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet har en sentrumsnær beliggenhet, øst for Steia sentrum. Planområdet avgrenses i sør mot gartneri, i øst og vest mot boligbebyggelse og i nord mot gården Johnsgård. Planområde omfatter totalt ca 22 daa. Reguleringsgrense Ortofotoet viser dagens situasjon innen planområdet og for tilgrensende områder. 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Dagens arealbruk består av boliger, lekeområde, et restareal med trevegetasjon og et beiteområde i nord. Tilstøtende arealbruk består i all hovedsak av etablerte eneboliger med opparbeidete hageanlegg. 4.3 Stedets karakter Planområdet preges av eksisterende boligbebyggelse med frittliggende boliger på store tomter. 4.4 Landskap Området ligger i lia, øst for Alvdal sentrum. Terrenget stiger mot øst. Innslaget av vegetasjon er knyttet til privattomtene og naturområdene nord og øst for disse. Området har gode sol- og utsiktsforhold, samt gode lokalklimatiske forhold. 4.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke påvist automatisk fredete eller andre kulturminner innen planområdet. Heller ingen spesielle kulturmiljøer. Planbeskrivelse Side 4 av 9
4.6 Naturverdier Planområdet fremstår ikke med spesielt viktige naturverdier. Områdene nord og øst for planområdet består av sammenhengende skogsområder. 4.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk Planområdet benyttes ikke i rekreasjonsøyemed. Derimot benyttes skogområdene nord og øst for planområdet i friluftssammenheng. 4.8 Landbruk Planområdet grenser i nord mot den nedlagte gården Johnsgård. Områdende i nord består av åpen oppdyrket mark. Boligområdet merket BF4 vil ta i bruk et åpent beiteområde på ca 4 daa, sør for gårdstunet. 4.9 Trafikkforhold Det finnes eksisterende atkomstveger til bebyggelsen. Nord for atkomstvegen (o_kv1) er det etablert gang- og sykkelveg. Kjøretrafikken omfatter i all hovedsak interntrafikk til de eksisterende boligene. 4.10 Barn- og unges interesser Det er etablert en lekeplass med balløkke sør i planområdet. Dette er en nærlekeplass for boligene i området. 4.11 Universell tilgjengelighet Områdets topografi muliggjør tilgjengelighet for bevegelseshemmede innenfor lekeområdet. 4.12 Teknisk infrastruktur Det finnes kommunalt utbygd vann og avløpsnett, samt strømforsyning. Trafo finnes øst i området. 4.13 Grunnforhold Grunnforholdene er stabile og området er ikke rasutsatt. 4.14 Risiko- og sårbarhet Risiko og sårbarhet blir vurdert i ROS -analysen i vedlegg nr 1. Planbeskrivelse Side 5 av 9
5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Målsettingen med den planlagte arealbruken er å tilrettelegge for fire nye tomter i nord (BF4), samt et område for konsentrert bebyggelse (BK1) mot øst. I tillegg vil reguleringsplanen sørge for atkomst til de nye boligområdene, samt stadfeste dages arealbruk for de etablerte boligene innen planområdet. Reguleringsplanforslaget. 5.2 Reguleringsformål Boligbebyggelse; Reguleringen stadfester den eksiterende boligbebyggelsen vest og øst i planområdet. Reguleringen åpner for fire nye boligtomter i den nordre delen av planområdet. BYA vil variere fra 250 m 2 til 450 m 2 per tomt. Det skal anlegges minimum to parkeringsplasser per tomt. Det vil tillates bebyggelse med opp til to etasjer. Konsentrert småhusbebyggelse; Reguleringsområdet ligger sentrumsnært, og det er derfor nødvendig å tilrettelegge for annen type bebyggelse enn frittliggende boliger. Området med konsentrert småhusbebyggelse (BK1), åpner for en forholdsvis konsentrert utnyttelse med BYA på inn til 1000 m2. 50%. Dette er i tråd med de retningslinjer som finnes i kommunedelplan for Alvdal tettsted. Energianlegg; Planforslaget stadfester eksisterende trafo. Lekeplass; Planforslaget stadfester eksisterende område for lek. Planbeskrivelse Side 6 av 9
Veg; Reguleringen stadfester eksisterende atkomstveg (o_kv1) til boligområdet. Nye atkomstveger til BK1 og BF4 reguleres med avkjørsel fra o_kv1. Alle vegene gis bredde og svingradius for lastebil med kjøremønster B. Dette for å tilfredsstille krav til fremkommelighet for bilene fra FIAS (renovasjonsselskapet). Gang-/sykkelveg; Planforslaget stadfester eksisterende område for gang-/sykkelveg. Annen veggrunn - grøntareal; Planforslaget stadfester eksisterende områder for annen veggrunn - grøntareal. Grønnstruktur; Vegetasjonsskjerm sikrer et ca 5 m bredt grøntbelte, mellom den eksisterende bebyggelsen i vest og den nye konsentrerte bebyggelsen i øst. Sikringssone frisikt; Frisiktlinjene og sonene sikrer tilstrekkelig frisikt knyttet til avkjøringene fra V1 og V2, samt kryssingen av gang-/sykkelveg. 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Gjeldende planer Planforslaget vil erstatte deler av den gamle reguleringsplanen for Alvdal Øst 1 (av 28.08.1989). I tillegg vil planen omfatte område BB3 i kommunedelplan for Alvdal tettsted. Planforslaget vil videreføre de bestemmelser og retningslinjer, som er relevante, for planområdet fra kommunedelplanen for Alvdal tettsted. 6.2 Stedets karakter Reguleringen vil forsterke områdets karakter som et boligområde. 6.3 Forholdet til naturmangfold Ut fra gjennomgang av Miljøverndirektoratets Naturbase, vil ikke planen omfatte registreringer knyttet til naturtyper, verneområder, arter, INON eller MiS registreringer. 6.4 Rekreasjonsinteresser Reguleringen vil ikke endre rekreasjonsinteressene / rekreasjonsverdien innen planområdet. 6.5 Barns interesser Reguleringen vil stadfeste dagens bruk av et viktig lekeområde for barn. 6.6 Trafikkforhold Trafikkforholdene vil bedres i forhold til dagens situasjon. Avkjøringene vil utformes med svingradius for lastebil. Dette bedrer fremkommeligheten for renovasjonsselskapet sin biler. 6.7 Landbruksfaglige vurderinger Reguleringen av BF4, samt ny atkomstveg til disse områdene, vil legges til et oppdyrket jorde av gården Johnsgård. Jordet brukes til beite. Ca 4 daa med oppdyrket mark vil bli omdisponert til område for boligbebyggelse og veg. Jordet består av grunnlendt mark med mye stein. Etter utsagn fra eier er det ikke mulig å bruke jordet i grasproduksjon ut fra disse forholdene. Jordet har lav verdi i jordbrukssammenheng, men større verdi som sentrumsnære boligtomter. 6.8 ROS Risiko og sårbarhetsanalyse for planforslaget er vist i vedlegg nr 1. 6.9 Teknisk infrastruktur Planbeskrivelse Side 7 av 9
Planforslaget omfatter et område som har mulighet for tilknytning til eksisterende infrastruktur. 6.10 Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil utnytte allerede tilrettelagt infrastruktur. I tillegg vil de fremtidige boligene bli sentrumsnære, og være med på å styrke handelsgrunnlaget for Steia sentrum. 6.11 Interessemotsetninger Planforslaget søker å løse de innspill og merknader som er kommet. Planforslaget skal i all hovedsak ha løst interessemotsetningene. 6.12 Avveining av virkninger Planen synes å bedre muligheten for utviklingen av sentrumsnær bebyggelse i Alvdal. 7 Konsekvensutredning Det foreligger en gjeldende reguleringsplan for deler av området; Alvdal Øst 1, vedtatt 28.08.1989. Den øvrige delen av reguleringsplanen forholder seg til område BB3 i kommuneplan for Alvdal tettsted av 31.03.2011. ROS-analysen konkluderer med at den regulert situasjonen viser en liten endring for de trafikale forholdene. Dette er knyttet til utbedring av svingradius, noe som bedrer fremkommeligheten til renovasjonsselskapets biler. Ellers foreligger det ikke vesentlige negative konsekvenser knyttet til planområdet. Ut fra dette vurderes det at planforslaget ikke vil utløse krav om konsekvensutredning. 8 Innkomne innspill Merknader til varsel om oppstart fra; - Statens vegvesen datert 24.05.2011 - Ole Arne Sandli datert 06.06.2011 - Kai Røen og Hege Steihaug Barstad datert 11.06.2011 - Fylkesmannen i Hedmark datert 16.06.2011 - Hedmark Fylkeskommune datert 07.07.2011 Merknadene ligger samlet i vedlegg nr 2. Statens vegvesen datert 24.05.2011 Statens vegvesen har ingen merknader til oppstartsvarselet, men vil forbeholde seg retten til å komme med merknader når planen legges ut til offentlig ettersyn. Tas til etterretning. Ole Arne Sandli datert 06.06.2011 Henviser til at jordet på eiendommen Johnsgård er et LNF-område definert som dyrkamark. Sandli viser også til at han, i 1993, muntlig ble lovet at det på gårdseiendommen aldri vil bli bygget boliger. Reguleringen og omreguleringen er i henhold til vedtatt kommunedelplan for Alvdal sentrum, hvor jordstykket på eiendommen Johnsgård er lagt ut til område for boligbebyggelse. Planbeskrivelse Side 8 av 9
Kai Røen og Hege Steihaug Barstad datert 11.06.2011 Røen og Steihaug Barstad viser til at de har kjøpt tomt av Alvdal kommune, sørøst i planområdet (øst for BK1). Tomten vil bebygges i løpet av 2012. De ønsker ikke at det legges til rette for adkomstveg vest for deres eiendom, for vegutløsning til fremtidige byggeområder. Røen og Steihaug Barstad sin tomt er medtatt i reguleringsplanen (BF3). For å få en best mulig tomteutnyttelse er det nødvendige at adkomstvegen til BK1 legges til området vest for tomta BF3. Vegen vil ikke være adkomstveg til BF4. Fylkesmannen i Hedmark datert 16.06.2011 Fylkesmannen forutsetter at forslag til reguleringsplan bil bli utarbeidet i tråd med revidert forslag til kommunedelplan. Fylkesmannen påpeker også at den som fremme planforslag skal legge til rette for medvirkning i planprosessen. Videre at bestemmelser og kart utformes i samsvar med gjeldende produktspesifikasjon for arealplan. Fylkesmannen ber at det vurderes rekkefølgebestemmelser som sikrer at dyrket mark ikke blir omdisponert før resten av boligområdet er bebygd. Minner videre på at planforslaget må ta hensyn til: Ivaretaking av naturmangfold, universell utforming, alternative oppvarmingskilder, ROS, forsvarlige løsninger for VA, tilpassing til landskapet og uteoppholdsarealer for barn og unge. Forslag til reguleringsplan er i tråd med vedtatt kommunedelplan for Alvdal sentrum. Medvirkning i planprosessen er gjennomført ved varsling av tilgrensende og tilstøtende naboer, samt annonse i avis, samt varsling på kommunens og konsulentens hjemmesider. Plandokumentene er i henhold til gjeldende produktspesifikasjon for arealplan. Det er ikke lagt inn rekkefølgebestemmelser knyttet til bygging på beitemarka (BF4). Dette ut fra at BF3 ble bebygget i 2012 og dermed er kun ett område tilbake for boligbygging (BK1), utenom beitemarka (BF4). Det er ikke funnet konflikter knytte til naturmangfold (jf pkt 6.3 i planbeskrivelsen). Universell utforming ligger som føring under generelt i reguleringsbestemmelsene. Alternative energikilder ligger som føring under generelt i reguleringsbestemmelsene. ROS er gjennomført og er synliggjort i vedlegg nr 1. Vann og avløp er løst ved tilkobling til kommunalt nett. Ny bebyggelse blir innlemmet i et allerede etablert boligområde. Planbestemmelsene i 2 gir føringer for type bygg som tillates. Det finnes et eksisterende område for lek sør i planområdet. Planbestemmelsenes 2.5, sikrer dette som leke-/aktivitetsområde for barn og unge. Hedmark Fylkeskommune datert 07.07.2011 Fylkeskommunen påpeker at det er uheldig at det utarbeides reguleringsplan for 4 tomter på et område som ikke inngår i gjeldende kommuneplan. Fylkesmannen anser det som lite sannsynlig at planen kommer i konflikt med verneformålet i lov om kulturminner, men tar forbehold om eventuelle funn i forbindelse med opparbeidelsen av utbyggingsområdene. I løpet av planprosessen er det vedtatt kommunedelplan for Alvdal Vest. Denne planen legger til rette for boligbygging på beitemarka. For å sikre eventuelle funn av kulturminner, er dette medtatt i planbestemmelsene under generelt. Planbeskrivelse Side 9 av 9