HVORDAN FÅ TIL ET VELFUNGERENDE BOLIG- OG ARBEIDSMARKED

HVORDAN FÅ TIL ET VELFUNGERENDE BOLIG- OG ARBEIDSMARKED

INNLEDNING Grunnleggende økonomisk teori tilsier at prisene stiger når det er knapphet på de etterspurte godene. Prisene kan stabiliseres eller senkes gjennom reguleringer. Men dette løser ikke de reelle problemene. Et velfungerende marked må ha en balanse mellom tilbud og etterspørsel. Dagens boligmarked er i ubalanse grunnet en for treg utvikling av nye boområder samt for dårlig og uforutsigbar utvikling av infrastruktur. Vi må tilstrebe bedre balanse, det gir sunn økonomi for den enkelte og samfunnet som helhet. Befolkningsvekst gjennom fødselsoverskudd, innvandring og at vi lever lenger sammen med flyttestrømmene til pressområdene, gir en mangel på boliger som presser opp prisene slik at færre har økonomi til å skaffe seg bolig der det trengs mest. Ubalansen i markedet fører ellers med seg: Lønnspress Økt miljøbelastning (utslipp, støy) Økt slitasje på infrastrukturen Statistisk Sentralbyrås prognoser tyder på at antall innbyggere i Norge i løpet av en halv mannsalder vil øke med én million. Den største veksten kommer i pressområdene. Det tar mellom fem og ti år fra utbyggingsplaner foreligger til ferdige boliger står innflyttingsklare. Hverken politikk eller planer er i dag på plass. Ofte presenteres politiske mål uten at virkemidlene har samme fokus. Det haster å gjøre noe med dette! Tre grep må raskt gjøres for å få et velfungerende bolig- og arbeidsmarked: Regjeringen må utvikle en målrettet boligpolitikk for å dekke etterspørselen etter bolig Planlegging av boliger må integreres med planlegging av infrastruktur (vei, bane, skole, barnehager, vann og avløp etc.) på tvers av kommune- og fylkesgrenser. Planlegging må integrere alle forvaltningsnivåene: Kommunene (tomter, vann/avløp, skoler, barnehager), fylkeskommunen (fylkesveier, kollektivtransport, skoler) og staten (bane, riksveier, landsdekkende politikkforvalter) VI BLIR RASKT FLERE I 1975 nådde Norge 4 millioner innbyggere, og i mars 2012 nådde vi 5 millioner, ifølge befolkningsstatistikken til Statistisk Sentralbyrå (SSB). SSB gir også framskrivninger for videre befolkningsvekst, men det er stor usikkerhet om forutsetningene som ligger til grunn for disse framskrivningene, spesielt gjelder dette anslagene for innvandring. For å belyse hvor følsomme beregningene er, har SSB derfor laget framskrivninger basert på alternative forutsetninger. I alternativet med høyest befolkningsvekst (HHMH, det vil si høy fruktbarhet, høy levealder, middels innenlandsk mobilitet og høy innvandring) passeres 6 millioner innbyggere allerede i 2023, og folketallet blir 9,1 millioner i 2060. I alternativet med lavest befolkningsvekst (LLML) runder vi ikke 6 millioner i dette århundret i det hele tatt. Da vil folketallet nå en topp på 5,9 millioner i 2037 og deretter synke til 5,5 millioner i 2060. Det er særlig forutsetningene om inn- og utvandring som medfører disse store forskjellene i fremskrevet folketall, ifølge SSB. Uansett er det fornuftig å legge til grunn at vi sannsynligvis blir 6 millioner innbyggere i løpet av 15 til 20 år, kanskje før. Veksten i befolkningen er ikke jevnt fordelt over landet. Sterkest press får regioner der utdannelses- og sysselsettingsmulighetene er best Tromsø, Trondheim, Bergen, Stavanger, Kristiansand/Arendal og Oslo. 3

UTFORDRINGENE ER MANGE OG STORE Boligprodusentenes Forening har laget Boligsirkelen som illustrerer at mange forhold påvirker boligbyggingen. Langsiktig og målrettet innsats på flere områder er nødvendig for å få til et velfungerende bolig- og arbeidsmarked. Figur 1: Boligsirkelen Nøkkelpersonell: Mangel må dekkes Levealderen har steget jevnt de siste hundre årene, og SSB har antatt videre økning i levealderen alle framskrivningsalternativene fram mot 2060. Økt levealder og flere eldre i befolkningen gjør at kapasiteten i eldreomsorgen må styrkes. Mer personell behøves i helsesektoren - der mangelen på personell allerede er en utfordring. Selv om velferdsteknologi tas i bruk i helsesektoren for å frigjøre ressurser, vil dette ikke kunne kompensere for hele økningen i personellbehovet. Også i andre samfunnsviktige etater som politi og brannvesen vil det være behov for mer personell. Konkurransen om kvalifisert arbeidskraft er stor, selv med betydelig arbeidsinnvandring. Det er i pressregionene dette gjør seg sterkest gjeldende. Hit reiser også personer fra andre deler av landet fordi jobbmarkedet gir større muligheter her. Det er arbeidstakers marked. 4

Det er to måter å sørge for at f.eks. nøkkelpersonell får boliger nær arbeidssted: øke lønnen slik at de får råd til å investere i en bolig i et «selgers marked». skaffe til veie nok boliger, slik at boligprisene begrenses, og det blir mulig å kjøpe bolig for personer uten høy lønn eller annen tilgang på kapital. I utleiemarkedet, hvor unge tidligere har kunnet bo og samtidig spare til egen bolig, er prisene presset opp på grunn av stor etterspørsel, slik det ikke lenger er mulig å sette av penger til boligsparing. Knapphet på studentboliger bidrar også til at studenter må konkurrere med arbeidsinnvandrere i jobb om boligene i utleiemarkedet. Tomter - Hvor skal vi bo? Slik boligmarkedet i dag er, møter de som flytter til pressområdene to bostedsalternativer: 1. Bosette seg sentralt, nær arbeidsplassen, til høy pris 2. Bosette seg lengre unna arbeidsplassen, til mer overkommelig pris, men med en vesentlig lengre arbeidsvei BÆRUMS-SYNDROMET Arbeidstakere innenfor samfunnskritiske områder (helse, politi, brann, skole) har ikke råd til å bo der de skal jobbe også i Stavanger Lærerne krever kr. 100.000,- i lønnstillegg for å få råd til å bo. De som har høy inntekt eller på annen måte har tilførsel av tilstrekkelig kapital, har mulighet til å velge det første alternativet. De som har lav eller middels inntekt, og ingen annen tilførsel av kapital, velger (tvinges til å velge) det andre alternativet. I denne gruppen fins en rekke nøkkelpersonell som f.eks. helsepersonell, politi, brannvesen, lærere etc. Tomtekostnadene er den største tekniske driveren for bolig prisene. Tomtekostnadene er høyest i de mest attraktive områdene, der etterspørselen er større enn tilbudet. Infrastruktur Stor belastning på vei og bane og lave bevilgninger til drift og vedlikehold har over flere år ført til fallende kvalitet. Forfallet skjer fremdeles raskere enn reparasjonene. Sterkest er denne utviklingen i pressområdene der belastningen på infrastrukturen er størst. Heller ikke nybygging av veier eller utbygging av banekapasitet har vært politisk prioritert før de siste årene. Kapasiteten har ikke fulgt opp veksten i folketallet. Verken kollektivtransport eller godstrafikk har tilstrekkelig kapasitet og kvalitet til å dekke den forventete trafikkøkningen i årene. 5

Resultatet av dette, sett i sammenheng med boligmarkedet i pressområdene, gir følgende scenarier: Bilkjøring over lengre distanser kan komme til å øke fordi tilgjengelige boligene er langt unna arbeidsplassen og offentlig kommunikasjon for dårlig utbygd. Det fører til: økt slitasje (større behov for økte bevilgninger til reparasjoner og nybygging) flere og lengre køer (tap for næringstransport og arbeidsreiser) økt utslipp (så vel CO2 og NOx) mer trafikkstøy Energi og miljø: Miljøpolitiske mål kolliderer med privatøkonomiske hensyn I tillegg til klimaulempene knyttet til lange arbeids- og fritidsreiser kommer også andre utfordringer når de miljøpolitiske mål skal ivaretas. Det signaliserte passivhusnivået fra 2015 vil medføre en betydelig prisøkning på nye boliger. Dette vil gjøre det verre for mange å komme inn i boligmarkedet. En ny enebolig oppført etter passivhusstandarden koster mellom 200 000 og 300 000 kroner mer enn en tilsvarende bolig bygget etter dagens krav. Krav om fornybar varme blir uforholdsmessig dyrt i godt isolerte boliger med veldig lavt energibehov. Energitiltakene koster, og strenge miljøpolitiske mål vil kollidere med privatøkonomiske hensyn. Det er viktig at skjerpede energikrav gis en fornuftig innretning slik at vanlige lønnsmottakere fortsatt skal ha mulighet til å finansiere kjøp av ny bolig. Produktivitet: Splittet planansvar I dag er det alt for mange kostnader som ikke gir boligene/boområdene bedre kvaliteter, bare høyere kost. Lokalisering av bosteder, arbeidsplasser, friområder og infrastruktur er arealplanlegging som kommunene i utgangspunktet er ansvarlige for. I pressområdene er det ikke tilstrekkelig at hver enkelt kommune planlegger individuelt; de må samarbeide fordi hele regionen fungerer som ett marked. På infrastrukturdelen er man i gang med de såkalte «pakkene», som for det meste gjelder utbygging etter gjennomført planfase. Imidlertid indikerer «pakkene» en erkjennelse av at kommunegrensene ikke må være en barriere for en effektiv mobilitet. Staten har ansvaret for bygging av riksveier og jernbane, fylkeskommunen for fylkesveiene, og kommunene for det øvrige veinettet. Metro- og overflatebaner er kommunens ansvar. Mye av dette er inkorporert i de nevnte «pakkene». Arealplanlegging skjer imidlertid utfra den enkelte kommunes behov og hensyn. Ofte skjer dette uten koordinering med regionen for øvrig, uten samordning med infrastrukturtiltak eller vurdering av boligutbygging i forhold til arbeidssted. Planleggingen innbefatter også nødvendig kapasitet når det gjelder vann og avløp, skoler, barnehager og annen sosial infrastruktur. Det tar gjerne fem til ti år fra utbyggingsplaner foreligger til ferdige boliger står innflyttingsklare gjerne enda lenger tid før regional infrastruktur er på plass. Det er et stort behov for sterkere kommunalt samarbeid på tvers av kommunegrenser, både i forhold til arealplanlegging og i forhold til planprosesser. Prosessene må også gi større forutsigbarhet for de som skal utvikle og bygge boliger. Nye planer for boligbygging er dominert av private planforslag. Med langtrukne og uforutsigbare planprosesser øker reguleringsrisikoen, og virksomhetene som skal utvikle boligområder må være finansielt sterke. Dette begrenser antall aktører som kan drive med boligutvikling. Samtidig innrettes boligutviklingen mot den kjøpesterke delen av boligmarkedet. 6

Byggenæringen selv har også et ansvar for å effektivisere sine prosesser. For å øke produktiviteten må man jobbe smartere, bla ved å tenke mer LEAN og bruk av åpen BIM. Byråkrati/regler Økt produktivitet er en forutsetning for lavere boligpriser. Samspillet med offentlige myndigheter utgjør en vesentlig del av produktiviteten i boligbyggingen. Planer og tillatelser er «råvare» for boligbyggingen. Samhandling mellom offentlige myndigheter og boligbyggere har følgende utfordringer: Når myndighetene stadig endrer regelverket, selv i nye regler, reduseres innovasjonsevnen og flytter fokuset i bedriftene fra forbedringer og produktivitetsvekst til prosesser som er nødvendig for etterlevelse av endret regelverk. Regelendringer koster, også ved at byråkratiet øker som følge av alle regelendringene. Savnet av ja-lover og ja regler er påtakelig. Flere ja-lover og ja-regler vil bidra til økt produktivitet og dermed reduserte priser De mange særinteressene, slik som naturmangfoldloven, markaloven, by- og riksantikvar og kulturminneloven, bremser fremdrift, øker byråkrati og reduserer produktivitet i boligbyggingen. Myndighetene har vedtatt å innføre obligatorisk uavhengig kontroll av byggeprosjekter. Kontrollen skal utføres av forhåndsgodkjente, uavhengige foretak, og den skal betales av byggherre. Uavhengig kontroll skal komme i tillegg til egenkontrollen og oppfølgingen som foretakene allerede har som en del av den interne kvalitetssikringen av produksjonen. Myndighetene har bestemt at uavhengig kontroll skal gjelde for alle byggeprosjekter, uavhengig størrelse, kompleksitet og hvem som utfører arbeidet. Kontrollen skulle opprinnelig ha vært innført fra 1. juli 2011, men er nå utsatt fordi det mangler kompetente foretak til å gjøre kontrolljobben. Boligprodusentene mener at uavhengig kontroll er en unødvendig reform som ikke vil føre til bedre bygg, men bare belaste byggherre med høyere byggekostnader. DAGENS BOLIGMARKED GIR TO MULIGHETER Mer i lønn Nasjonal konkurransekraft For å tiltrekke seg nøkkelpersonell er det gjerne lønn og andre goder som gjelder, i tillegg til kvaliteter på jobbsted og gjerne kompetanseutfordringer. Bransjer som «går godt», for tiden olje og gass, har ressurser til å konkurrere på jobbmarkedet. Andre bransjer og sektorer er ikke like godt stilt. Dette gjelder spesielt den offentlige sektoren, der mange av de operativt svært viktige funk sjonene befinner seg (helse, brann, politi, skole). Økte lønninger vil påvirke konkurranseutsatt industri. Dersom kostnadsnivået i Norge blir for høyt vil man bli utkonkurrert av utenlandske konkurrenter, med den konsekvens at arbeidsplasser legges ned. Offentlig sektor mangler personell, og mangelen vil øke. Samtidig dreier det seg om store, personell krevende grupper. Kraftige lønnsløft for disse gruppene vil få virkning for hele lønns- og arbeidsmarkedet i Norge. Konsekvensen kan lett bli at det samlede lønnsnivået i Norge blir så høyt at vi taper konkurransekraft, også innenfor høykompetanse markedene som er antatt å være vår fremtid. 7

Finansiering - regulering av kapital Enten har man kapital selv, eller så må man låne. I sistnevnte tilfelle dreier det seg om sikkerhet, kostnader (renter) og tilgang (begrensninger på utlån). Ved å stramme inn lånetilgangen eller heve renten til boligkjøpere, etableres et todelt boligmarked hvor det skilles mellom de som har og de som ikke har bolig. Sistnevnte får det vanskeligere med å komme inn på boligmarkedet, og presses til å leie. Utleieprisene er nå så høye, at boligsparing under leieforhold blir svært vanskelig. Dermed ligger det an til at store grupper med lav og middels lønn ikke vil kunne spare nok til å kjøpe egen bolig. De vil dermed heller ikke ta del en den generelle formuesutviklingen som boligeierne har hatt. I disse lønnsgruppene fins mange av de som ivaretar samfunnets nøkkelfunksjoner. Det er sosialt uheldig med et todelt boligmarkedet, initiert av myndigheter og/eller kapitalkilder. Kapitalreguleringer løser ikke de grunnleggende problemene i boligmarkedet. Når reguleringene oppheves, er det fortsatt for få boliger i forhold til etterspørselen. BOLIGBEHOV Uten bedre balanse i boligmarkedet, har de som skal jobbe i pressområdene bare to muligheter for å få egen bolig: Øke lønnen og skaffe seg bedre råd. Dersom store grupper lønnsmottakere får økt lønn, vil dette bare føre til at boligprisene stiger enda mer, samtidig som konkurranseutsatt sektor blir enda mer presset. På sikt vil dette undergrave norsk konkurranseevne og framtidig velferd. For ungdom under utdannelse er økt lønn ikke noe reelt alternativ. Flytte dit bolig er rimeligere og akseptere pendling til arbeid I tillegg til økt volum i byggingen, trengs differensierte boligtyper tilpasset ulike aldersgrupper etc. I 2011 presenterte Prognosesenteret/Boligprodusentene en analyse for boligbehovet i Norge. Rapporten viser at det årlige behovet for nye boliger, inkl. sanering, er ca 38 000 enheter. Det er ved middels befolkningsvekst (jfr. SSBs prognoser). I 2011 ble det bygget 28 000 boliger. Igangsatt Bolig-etterspørsel Sanering Boligbehov Boligbehov 2001 2010 2011-2020 2011-2020 2011-2020 pr. år 2020 Enebolig 82 314 164 084 27 050 191 134 19 113 Småhus 60 785 29 944 10 580 40 524 4 052 Leilighet 116 658 138 397 12 370 150 767 15 077 TOTALT 259 757 332 425 50 000 382 425 38 243 Det er pressområdene som i størst grad vil merke etter spørselen etter bolig. Basert på årstakten i boligbyggingen slik den var i 4. kvartal 2011 ligger Sør-Trøndelag (Trondheims-området) om lag på nivå med det anslåtte behovet. Rogaland (Stavanger-området) bygger flere boliger enn behovet tilsier, mens Troms (Tromsø) og Hordaland (Bergen) er på etterskudd. 8

Særlig på etterskudd er Oslo og Akershus (Oslos nære omland), der befolkningsveksten forventes å bli sterkest. Akershus har en årlig boligbygging som er nær 2000 boliger lavere enn behovet, mens Oslo bygger 3500 færre boliger enn behovet. Boligbyggingen i Oslo er bare halvparten av hva den bør være for å holde tritt med befolkningsveksten. MÅL FOR BOLIGBYGGING Rogaland: 4 500 boliger pr år Hordaland: 4 000 boliger pr år Stor-Oslo (aksen Lillehammer Halden Grenland): 19 000 boliger pr år - Herav Oslo/Akershus: 12 000 boliger pr år Agder: 2 200 boliger pr år Trøndelag: 2 500 boliger pr år TILTAK FOR ØKT BOLIGBYGGING Boligprodusentene foreslår følgende tiltak for å skape nødvendig balanse i boligmarkedet: Kortsiktige tiltak Universell utforming utendørs Gjør endringer i TEK10 kapittel 8 - Krav til universell utforming av utearealer må tilpasses norsk topografi - Lag en tilsvarende unntaksbestemmelse i TEK10 kap 8 som i Pbl 31-2, 4. ledd - Grensen for større boligområde i TEK10 8-2 settes til 100 boliger Krav til tilgjengelighet i boliger Krav til tilgjengelighet må differensieres slik at det kun gjelder 70 prosent av boligene i det enkelte søkte nybyggingsprosjekt. I leiligheter med flere soverom, bør det være tilstrekkelig at ett soverom oppfyller kravene. For studentboliger skal minst 10 prosent av enhetene tilfredsstille kravene for tilgjengelighet. Utvidelse av virkeområde for «små planendringer» Miljøverndepartementet må utarbeide et rundskriv som utvider virkeområdet for «små planendringer» iht pbl 12-14 Finansiering Det må settes i gang en utredning av konsekvensene av selvskyldnergarantiordningen fastsatt i Bustadoppføringslova De nye retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål fastsatt av Finanstilsynet 1. november 2011 må reverseres Husbankens lånerammer utvides med 10 milliarder kroner pr. år Uavhengig kontroll Fjern kravet om obligatorisk uavhengig kontroll. Fortetting Det må legges bedre til rette for fortetting. De må lages en veileder som utreder konsekvensene ved fortetting. Den må bla. diskutere klageadgang når naboer mister utsikt, skygge på uteareal, opprydding i gamle bygninger samt konsekvenser for grønne korridorer og parker Innsigelser - klager Fylkesmannen tar initiativ til tidlig avklaring og koordinering av innsigelser fra statlige, regionale og kommunale myndigheter. 9

Støtte til innovasjon Støtte arbeidet med etablering av buildingsmart Dataordbok som en del av den nødvendige teknologiske infrastrukturen basert på åpen BIM (Bygningsinformasjonsmodell) Plan- og Byggesak Innføre måltall for boligbygging i kommunene Prioritere kommunale ressurser til planbehandling av innsendte planer Bevilge penger til utvikling av ByggSøk Plan Videreutvikle ByggSøk til implementering av elektronisk byggesaksbehandling basert på BIM Start arbeidet med å standardisere planprosessen i Norge i lys av ny teknologi basert på BIM Begrense kommunenes adgang til å lage særegne regler Infrastruktur Starte prosjekteringen av ny tunnel for T-bane og jernbane i Oslo. Starte prosjektering av bybane i Stavanger Starte prosjektering av utvidelse av bybanen i Bergen Starte prosjektering av utvidelse bru fra Tromsøya til Kvaløya Studentboliger Antall nye studentboliger økes fra 1 000 til 3 000 pr. år. Langsiktige tiltak Boligutvikling må skje i knutepunkter definert av ny infrastruktur Det må tilrettelegges for utbygging av enkel, rask og miljøvennlig transport til nye utbyggingsområder Skinnegående kollektivtransport, slik som T-bane og trikk bør bli en egen del i neste nasjonale transportplan Forutsigbar tilgang på nok byggeklare tomter Det må lages rikspolitiske retningslinjer for tilstrekkelig regional boligforsyning i områder med vekstpress Det må gjøres en lovendring som innebærer at 5-års fristen for igangsetting av byggearbeider hjemlet i private reguleringsforslag etter 12-4 fjernes eller utvides til 15 år. Det må årlig reguleres 2 til 3 ganger så mange boligtomter som det skal bygges. Plan- og byggesak Samle forvaltningen av viktig lovverk for bolig- og bygningspolitikken i et eget departement Det må gjennomføres en opprydding i Plan- og bygningslovgivningen med forskrifter Innovasjon Det offentlige må være med å tilrettelegge og ta ansvar for den teknologiske infrastrukturen basert på åpen BIM Det må tilrettelegges for elektroniske saksbehandling og digitale regelsjekkere basert på åpen BIM Kompetanse Økt satsning på utdannelse av ingeniører og fagarbeidere I forbindelse med innføring av nytt regelverk må det utarbeides kompetansetiltak innenfor fagutdanning, høyere utdanning samt etter- og videreutdanning. Det må i større fokus på kompetanseheving kommuner og Direktoratet for byggkvalitet 10

www.boligprodusentene.no

Boligprodusentenes Forening Besøksadresse Middelthunsgt. 27 Post Pb 7186 Majorstuen, 0307 Oslo Tlf +47 23 08 75 00 Fax +47 23 08 76 21 e-post post@boligprodusentene.no www.boligprodusentene.no