Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 07/2894 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget 19.04.2007 052/07 steeir Planutvalget 21.06.2007 100/07 steeir Kommunestyret 21.06.2007 061/07 steeir Planutvalget 25.10.2007 130/07 steeir Planutvalget 24.04.2008 039/08 steeir Planutvalget 18.06.2008 064/08 steeir Kommunestyret 19.06.2008 037/08 steeir Reguleringsplan for Brattstøltunet hyttegrend - planendring Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID 14.04.2008 Brattstøltunet-plankart.pdf 29017 14.04.2008 Brattstøltunet-bestemmelser.pdf 29018 14.04.2008 Brattstøltunet-illustrasjon.pdf 29019 Reguleringsbestemmelser og revidert plankart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I 02.03.2007 AREAL + AS Forslag til reguleringsplan for Brattstølen, Svennes sameie, Nord- Aurdal kommune 3 U 07.05.2007 annonse@avisa-valdres.no Annonsebestilling 4 I 07.05.2007 Areal + Brattstølen - justert reguleringsplan 5 U 07.05.2007 Svennes sameige v/nils Tor Ødegaard; Tisleidalen ferie- og fritidslag v/rolf Løkken; BJØRN ODDGEIR BRING; NILS TORBJØRN FODNES; KJELL ERIK STRAND; INGRID KRISTINE OTTESEN; KJELL HARALD STAVENJORD; Reguleringsplan til offentlig ettersyn - Brattstøltunet hyttegrend
EIVIND MORTEN KJOS; HELGE OG MARIT FODNESBERGENE; BIRGIT ANNA MARIA OG DIRK ARNOLD; HELGE BREISETH; HÅKON VOLDEN 6 I 11.05.2007 Valdres Energiverk AS Uttale til reguleringsplan fro Brattstøltunet i Nord-Aurdal kommune 7 I 31.05.2007 Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - merknad til reguleringsplan for Brattstøltunet 10 I 05.06.2007 Statens vegvesen Region øst Statens vegvesen - merknad til reguleringsplan for Brattstøltunet 8 I 07.06.2007 Eddi Tor Ulriksen; Eddi Tor Ulriksen Merknad til reguleringsplan for Brattstøltunet, Nord Aurdal 9 I 11.06.2007 Areal + Brattstøltunet - revidert plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse 11 I 14.06.2007 Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - merknad til reguleringsplan for Brattstøltunet 12 U 22.06.2007 BIRGIT ANNA MARIA OG DIRK ARNOLD; HELGE BREISETH; BJØRN ODDGEIR BRING; Eddi Tor Ulriksen; NILS TORBJØRN FODNES; HELGE OG MARIT FODNESBERGENE; EIVIND MORTEN KJOS; INGRID KRISTINE OTTESEN; KJELL HARALD STAVENJORD; KJELL ERIK STRAND; Svennes sameige v/nils Tor Ødegaard; HÅKON VOLDEN Orientering om planvedtak - Brattstøltunet hyttegrend 13 I 24.07.2007 Anders Tharaldsen Klage på egengodkjenning av reguleringsplan for Brattstøltunet 14 I 24.07.2007 Anders Tharaldsen Klage på egengodkjenning av reguleringsplan for Brattstøltunet, Nord Aurdal 15 U 06.09.2007 Anders Tharaldsen Vedrørende klage på egengodkjenning av reguleringsplan for Brattstøltunet 16 U 05.11.2007 Tisleidalen Utvikling AS v/jens Aksel Moberg Reguleringsplan Brattstøltunet hyttegrend - sluttbehandling 17 I 14.04.2008 asplan viak asplan viak - søknad om mindre vesentlige reguleringsendring Brattstølen 18 U 28.04.2008 annonse@avisa-valdres.no Annonsebestilling - planer til offentlig ettersyn
19 U 29.04.2008 Tisleidalen Utvikling AS v/jens Aksel Moberg; Svennes sameige v/nils Tor Ødegaard; Ole Jørgen Klevgård; Kjell Engebret Strand; Jon Nyborg; Anders Tharaldsen; Nils Akervold; NILS TORBJØRN FODNES; KJELL ERIK STRAND; Jorun Botten og Irene Bråten Harald Botten; Erling Kjørlien; BJØRN ODDGEIR BRING; Gudrand Magistad; asplan viak 20 U 29.04.2008 Oppland fylkeskommune; Fylkesmannen i Oppland; Valdres Energiverk AS 21 U 05.05.2008 Anders Tharaldsen; Brattstøltunet hyttegrend, reguleringsendring - offentlig ettersyn Planendring til offentlig ettersyn: Brattstøltunet hyttegrend og Opheim hyttefelt Brattstøltunet hyttegrend, offentlig ettersyn av endringsforslag Eddi Tor Ulriksen 22 I 05.05.2008 Jon Nyborg Nyborg - merknad til reguleringsplan for Brattstøltunet 23 I 14.05.2008 Irene Bråten Bråten - merknad til orientering vedr. Brattstøltunet hyttegrend 24 I 27.05.2008 Fylkesmannen i Oppland Høring - reguleringsendring Brattstøltunet Tidligere behandlinger: Planutvalget 19.04.07 - sak 52/07 Saksopplysninger: Den 02.03.07 mottok kommunen forslag til reguleringsplan for Brattstølen, med anmodning om å legge planen ut til offentlig ettersyn. Formålet med planforslaget er å legge til rette for utbygging av 20 leilighetsbygg som hver inneholder 4 leiligheter og garasjeplass til disse. Planforslaget legger opp til kombinert formål private leiligheter/utleieleiligheter. Planområdet er i kommunedelplan for Svennes sameie angitt som turisme/forretning N/H2.
Figur 1: Utsnitt av kommunedelplanen for Svennes sameie BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Området ligger sørvendt og like inntil Brattstølheisen. Planområdet er en del av gnr.66/bnr.2, gnr.82/bnr.1 og gnr.82/bnr.13. Det er danna et eget på utbyggingsselskap, Tisleidalen Utvikling AS. Utbygger ønsker varme senger i form av rene utleieleiligheter eller salg av leiligheter med krav om utleie til visse tider. Utbygger ønsker en forholdsvis høy utnyttelse av området, med utnyttingsgrad på BYA=25%. Figur 2: Illustrasjon av type leilighetsbygg Figur 3: Eksempel på leilighetsbygg plassert i terrenget Planbestemmelsene la opprinnelig opp til å forby oppføring av synlige antenner. Administrasjonen i kommunen har endret denne bestemmelsen til: Eventuelle parabolantenner skal monteres under mønekant. Kulturlandskap og kulturminner Det er ikke påvist automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Vann, avløp og strømforsyning Det må bores etter drikkevann for området. I samarbeid med kommunen må det planlegges et godkjent renseanlegg for kloakk. Utbygger har i møte med administrasjonen i kommunen gitt signaler om at de er villige til å legge avløpsledning ned til renseanlegget ved Hovda.
Det går høgspentlinje gjennom området i dag. Det er planlagt at denne skal legges i kabel, og det er planlagt ny nettstasjon og legging av lavspent i bakken. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisene Valdres og Oppland Arbeiderblad den 20. september 2006. Den 18. september 2006 ble varselbrev sendt alle naboer og private og offentlige instanser. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER 1. Oppland fylkeskommune, kulturvern, brev av 20.09.2006 Krav om undersøkelser om automatisk freda kulturminner, i samsvar med Lov om kulturminner. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet: Befaringsrapport av 26.01.2007 sier at det ikke ble påvist automatisk freda kulturminner i området. 2. Oppland fylkeskommune, Regional utvikling, brev av 04.10.2006 De viser til veileder T1450 Planlegging av fritidsbebyggelse, rundskriv fra Miljøverndepartementet T-1/95 Barn og planlegging og om universell utforming av byggeområder. 3. Statens vegvesen, brev av 10.10.2006 De ber om at hvis atkomstvegen medfører utvidet bruk av avkjørsel, så må det søkes om dette. Vurdering: Rådmannen mener intensjonene i kommunedelplan for Svennes sameie er ivaretatt. Arealbruken som planforslaget legger opp til vil være positivt for Brattstølen alpinbakke. Planforslaget er i henhold til kommunens retningslinjer for utarbeidelse av private reguleringsplaner. Konklusjon: Rådmannen mener planforslaget er klart for offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Brattstølen m. planbestemmelser datert 02.03.07 legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.2. 19.04.2007 Planutvalget Planutvalget fremmet følgende omforente tilleggsforslag: Følgende tekst bakes inn i reguleringsbestemmelsene: Ved et eventuelt framtidig felles vann- og avløpsnett i nærheten av planområdet, skal alle nye hytter og leiligheter tilknyttes dette nettet. Eksisterende hytter skal også tilknyttes et slikt nett dersom de har innlagt vann eller de skal utvides eller ombygges vesentlig. Nødvendig areal til gjesteparkering må innarbeides i planen. Senterpartiet fremmet følgende forslag:
Pkt. 7.1.2 i reguleringsbestemmelsene endres til: Oppføring av gjerde er ikke tillatt. Votering: 1. Planutvalgets omforente forslag ble enstemmig vedtatt. 2. Senterpartiets forslag ble forkastet med 4 stemmer mot 3 stemmer. 3. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. PU-052/07 Vedtak, enstemmig: Forslag til reguleringsplan for Brattstølen m. planbestemmelser datert 02.03.07 legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.2. Saksordfører: Anne-Lise Stølsdokken Følgende tekst tas inn i reguleringsbestemmelsene: Ved et eventuelt framtidig felles vann- og avløpsnett i nærheten av planområdet, skal alle nye hytter og leiligheter tilknyttes dette nettet. Eksisterende hytter skal også tilknyttes et slikt nett dersom de har innlagt vann eller de skal utvides eller ombygges vesentlig. Nødvendig areal til gjesteparkering må innarbeides i planen. Planutvalget 21.06.2007 - sak 100/07 Saksopplysninger: Det ble innarbeidet 40 gjesteparkeringsplasser i planen før den ble lagt ut til 1. gangs offentlig ettersyn i perioden 09.05.2007 til 09.06.2007. Det kom inn tre merknader til planen. 1. 31.05.07 Oppland fylkeskommune, regional utvikling/kulturvern Det er viktig at det i større hytteområder legges til rette for gode felles utearealer og nærlekeplasser, og de forutsetter at dette sikres ved utarbeidelse av situasjonsplan som beskrevet i bestemmelsene pkt.1.1. Bestemmelsene for områdene avsatt til kombinert formål er tilpassa lelighetsbygga når det gjelder utforming og høyder, men er lite egna som rammer for bygging av garasjeanlegg. Det anbefales at det knyttes egne bestemmelser til garasje-/carportanlegg. Det er ikke samsvar mellom bestemmelsene og plankartet angående vegbredden for veg 1 og veg 2. Spesialområde nettstasjon er angitt med bokstav N i tegnforklaringa, og med bokstav T på plankartet. Dette bør korrigeres for å få samsvar. Bestemmelsen om at arbeidet skal stanses ved eventuelle funn av kulturminner, bør tas ut av planen siden bestemmelsen ikke er hjemlet i PBL, men i annet lovverk. Vurdering: Administrasjonen mener merknadene bør imøtekommes. 2. 11.05.2007 Valdres energiverk
Valdres energiverk har ikke kapasitet i eksisterende lavspentnett til å forsyne planområdet med strøm. De aksepterer tomt avsatt til transformatorkiosker. Valdres energiverk har 22kV luftlinje som krysser planområdet. Linja må markeres som fareområde. Det er byggeforbud for hytter på 6 meter fra hver av yttterfasene på linja. De ønsker at det tas inn i bestemmelsene at utbygger skal ta kontakt med nettselskapet for å avklare behov for nettutbygging og utforming av eventuell nettløsning. Vurdering: Utbygger ønsker å grave ned eksisterende 22kV luftlinje. Det innarbeides derfor i bestemmelsene at eksisterende 22kV luftlinje skal graves ned. Angående de øvrige merknadene fra Valdres energiverk, så er det ikke lovhjemmel til å innarbeide disse merknadene som bestemmelser til planen. Rådmannen anbefaler derfor at de innarbeides som retningslinjer i bestemmelsene: - Utbygger bør ta tidlig kontakt med lokalt nettselskapet for å avklare behov for nettutbygging og utforming av eventuell nettløsning. 3. 07.06.07 Eddi Tor Ulriksen (hjemmelshaver 63/8) Anmoder om at leilighetsbygget lengst øst i planområdet vurderes fjernet fra planen, eventuelt at det opprettes en buffersone på anslagsvis 30 meter. Vurdering: Det er ikke mulig å etablere et friluftsområde på 30 meter uten å fjerne leilighetsbygget lengst øst i planområdet. Lelighetsbygget vil ikke hindre utsikten ut mot dalen for hytta på eiendommen 63/8, så administrasjonen fraråder å fjerne leilighetsbygget fra plankartet. Administrasjonen mener merknadene delvis bør imøtekommes ved at det tegnes inn et friluftsområde på 5 meter helt øst i planområdet som kan fungere som en buffer mot eksisterende hytte, og at det innarbeides bestemmelser om at dette området skal beplantes før det gis byggetillatelse til leilighetsbygget. Konklusjon: Administrasjonen vurderer at de endringene som er foretatt i planen ikke vil utløse et nytt offentlig ettersyn av planen. Administrasjonen anser at denne planen nå er klar for sluttbehandling. Forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Brattstøltunet, sist revidert 11.06.07 21.06.2007 Planutvalget PU-100/07 Vedtak, enstemmig: Planutvalget tilrår for kommunestyret å vedta rådmannens forslag: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Brattstøltunet, sist revidert 11.06.07
21.06.2007 Kommunestyret Eivind Kvisgaard ble erklært inhabil i saken. KS-061/07 Vedtak, enstemmig: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Brattstøltunet, sist revidert 11.06.07 Ny behandling i planutvalget 25.10.2007 - klage på kommunestyrets vedtak i sak 061/07 Vedlegg: Reguleringsbestemmelser for Brattstølen datert 07.05.07 Kart, revisjoner 18.08.07 Saksopplysninger: Anders Tharaldsen har i brev av 24.07.07 klaget på kommunestyrets vedtak i sak 061/07 den 21.06.07 om egengodkjenning av reguleringsplanen for Brattstøltunet. Tharaldsen framsetter klagen på vegne av eierne av nærmeste hytte (63/8) rett øst for planområdet. Klagen omhandler følgende forhold: Nedsatte hjørnesteiner markerer at tomtegrensen for 63/8 går 8-10 meter lenger mot vest enn den grensen som er angitt i plankartet. De krever at det østligste bygget fjernes fra planen, da dette bygget vil bli liggende for nær deres hytte. Vurdering: Som følge av den innkomne klagen, har det blitt gjennomført en kartforretning for eiendommen 63/8. Kartforretningen bekreftet opplysningene fra Anders Tharaldsen om at tomtegrensen går 8-10 meter lenger mot vest enn den grensen som er angitt i plankartet. Administrasjonen mener derfor at den østlige plangrensen bør justeres vestover slik at den sammenfaller med tomtegrensen. Angående fjerning av det østligste bygget fra planen, så ønsker Tisleidalen Utvikling AS v/jens Aksel Moberg å imøtekomme dette kravet. Som følge av dette anbefaler administrasjonen at friluftsområdet øst i planområdet utvides fra 5m til 20m. Pkt 7.1.8 i reguleringsbestemmelsen krever at friluftsområdet inntil eiendommen 63/8 skal beplantes for å danne en buffersone mot eksisterende hytte. Administrasjonen anbefaler at denne bestemmelsen beholdes selv om friluftsområdet økes fra 5 meter til 20 meter. Konklusjon: Administrasjonen mener klagen bør imøtekommes, som vist i revidert plankart av 18.09.2007. Dette innebærer følgende endringer i plankartet: Den østlige plangrensen justeres vestover slik at den sammenfaller med tomtegrensen til eiendommen 63/8. Det østligste bygget i plankartet fjernes Friluftsområdet øst i planområdet utvides fra 5m til 20m.
Klagen medfører ingen endringer av reguleringsbestemmelsene. Administrasjonen vurderer at de foreslåtte justeringene av plankartet er å anse som en mindre vesentlig reguleringsendring. Forslag til vedtak: Planutvalget imøtekommer klagen ved å godkjenne mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplan for Brattstøltunet, sist revidert 18.09.2007 25.10.2007 Planutvalget PU-130/07 Vedtak, enstemmig: Planutvalget imøtekommer klagen ved å godkjenne mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplan for Brattstøltunet, sist revidert 18.09.2007. Ny behandling i planutvalget 24.04.08 - planendring Saksopplysninger: Asplan Viak har pva. tiltakshaver oversendt søknad om mindre vesentlig reguleringsendring for Brattstøltunet. Vedlagt følger forslag til endret plankart, justerte reguleringsbestemmelser samt illustrasjonsplan. Reguleringskartet er endret ved at hovedatkomstveg inn i planområdet er flyttet noe lengre sør, friluftsområdet er utvidet for å gi plass for skiløype gjennom planområdet, parkeringsplassen P lengst mot vest er utvidet i samsvar med den vedtatte kommunedelplanen for Svennes sameie, det er åpnet for bygging av carporter på området P fremfor inne i byggeområdet og plassering av bygningene er tatt ut av reguleringsplankartet og innarbeidet i illustrasjonsplan. Planbestemmelsene er endret og tilpasset det nye plankartet. Det er utarbeidet en egen illustrasjonsplan som viser aktuelle byggetrinn og plasseringa av hyttene med internt vegsystem og parkering. Vurdering: I oversendelsesbrevet blir det bedt om at planforslaget behandles som mindre vesentlig reguleringsendring. En er enig i at de foreslåtte endringene er forholdsvis beskjedne, men det viser seg at slike vedtak om mindre vesentlige endring ofte kan bli opphevet av fylkesmannen dersom det klages på vedtaket. På bakgrunn av en del slike avgjørelser må en konkludere med at grensene for mindre vesentlige endringer er svært snevre og at kommunen i en del tilfeller har gått ut over lovverkets rammer. Administrasjonen mener derfor at saken bør behandles som ordinær planendring i samsvar med reglene i 28-1.1. Når det gjelder de foreslåtte endringene så synes de å være fornuftige forbedringer i forhold tidligere vedtatte plan. Endringen medfører noe utvidelse av planområdet ved at parkeringsarealet i vest er utvidet, men dette er helt i samsvar med overordnet plan.
Fordi de foreslåtte endringene må sies å være beskjedne og i hovedsak berører interne forhold og fordi planbehandlingen for gjeldene plan ble avsuttet for under et år siden ser en det ikke som formålstjenlig å kreve ny varsling om oppstart etter plan- og bygningslovens 27-1.1. Planendringen foreslås utlagt til offentlig ettersyn i 3 uker. Forslag til vedtak: Forslag til planendring for reguleringsplan for Brattstøltunet m. tilhørende planbestemmelser og illustrasjonsplan legges ut til offentlig ettersyn i tre uker i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.2. 24.04.2008 Planutvalget PU-039/08 Vedtak, enstemmig: Forslag til planendring for reguleringsplan for Brattstøltunet m. tilhørende planbestemmelser og illustrasjonsplan legges ut til offentlig ettersyn i tre uker i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1.2. Saksordfører: Geirr Stende Ny behandling i planutvalget 18.06.08 Saksopplysninger: Endringsforslaget har nå vært utlagt til offentlig ettersyn fra 03.05.08 til 25.05.08. Det har kommet inn følgende merknader: 1 27.05.08 Fylkesmannen i Oppland Har ingen merknader til endringene 2 14.05.08 Irene Bråten Har en del kritiske synspunkter både på den generelle arealbruken til fjells og på utbygging i Tisleidalen. Protestere på at det nå er vist direkte avkjøring fra hovedvegen til område H/U 3. Mener denne løsningen vil føre til støy og ulemper og ber om at atkomsten til området legges til den sentrale fellesvegen inn i planområdet. 3 05.05.08 Jon Nyborg Viser til at planlagt parkeringsplass mot vest vil grense opp mot fritidseiendommen 82/32. Ber om at blir etablert et friluftsområde med en voll eller lignende mellom 82/32 og plassen. Merknadene er oversendt planlegger i Asplan Viak som viser til at avkjøringa for H/U 3 er plassert på gunstigste sted i forhold til terrenginngrep og eksponering: Hovedargumentet for å plassere innkjørselen som den ligger på planen, er å redusere antall m² veg inne i selve planområdet. Dette er gjort ut fra en landskapsmessig vurdering, hensyn til inn- og utsyn med mer. Slik vil også biltrafikken i området reduseres betraktelig, og dette vil medføre redusert støy- og lysforurensing mot den eksisterende hyttebebyggelsen. Ved å beholde en buffer mellom veg og parkeringsplass vil parkeringsplassen skjermes ytterligere. Det er også mulig å legge p-plassen på et noe lavere nivå enn omkringliggende terreng slik at den blir mindre synlig fra naboeiendommene og hovedvegen. Planlegger har også lagt ved fotomontasje som viser område H/U 3:
Vurdering: Fra administrasjonens side vises til at området med avkjøring og parkering for H/U3 er forholdsvis flatt og ligger på nordsida av hovedvegen. Den aktuelle hytta ligger 20 m fra vegen på motsatt side og noe lavere, med utsikt utover Tisleidalen mot sør. Det vises videre til planleggers vurdering der redusert biltrafikk, støy- og lysforurensing er vektlagt. På grunnlag av en slik vurdering vil en ikke anbefale å endre den foreslåtte atkomsten til H/U 3. Når det gjelder merknad 3, vises det til at avstanden fra regulert parkeringsplass til tomtegrensa blir ca 25 m. En foreslår videre at det som 5.1.f tas inn følgende formulering: Ved byggesøknad og opparbeidelse av parkeringsplass P og parkeringsplasser innenfor byggeområdene skal det legges særlig vekt på å redusere innsyn, støy og andre ulemper for naboer og gjenboere. Den foreslåtte tilføyelsen i bestemmelsene vurderes som mindre vesentlig og er avklart med utbygger. Administrasjonen mener reguleringsendringen nå er klar for viderebehandling med sikte på egengodkjenning i kommunestyret. Forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan/endring for Brattstøltunet. Endret plan og bestemmelser, datert 11.06.07, sist revidert 18.06.08, erstatter reguleringsplan for Brattstøltunet datert 11.06.07, revidert 18.09.07. 18.06.2008 Planutvalget PU-064/08 Vedtak, enstemmig: Planutvalget tilrår at kommunestyret vedtar rådmannens forslag: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan/endring for Brattstøltunet. Endret plan og bestemmelser, datert 11.06.07, sist revidert 18.06.08, erstatter reguleringsplan for Brattstøltunet datert 11.06.07, revidert 18.09.07. 19.06.2008 Kommunestyret Svein Erik Hilmen og Eivind Kvisgaard erklærte seg inhabile i saken og fratrådte møtet.
KS-037/08 Vedtak, enstemmig: Kommunestyret egengodkjenner reguleringsplan/endring for Brattstøltunet. Endret plan og bestemmelser, datert 11.06.07, sist revidert 18.06.08, erstatter reguleringsplan for Brattstøltunet datert 11.06.07, revidert 18.09.07..