MERKNADSSKJEMA OFFENTLIG ETTERSYN PLAN 2013104 Detaljregulering for kvartalene Gjesdalvegen, Langgata, Flintergata og St. Olavsgate Merknad Plansjefens kommentar Eldrerådet i Sandnes uttalelse datert 17.07.2015 Eldrerådet krever at det planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelde både uteog innearealer. Planforslaget forholder seg til krav i gjeldende planverk vedr. universell utforming. Statens vegvesen, brev datert 07.08.2015 Statens vegvesen har ingen nye merknader til detaljreguleringen. Ved planstart ba Vegvesenet om at detaljreguleringen tar hensyn til/ samkjøres med annen reguleringsplanlegging i området (tilstøtende planer). Planforslaget tar hensyn til annen planlegging i området. Lyse, i brev datert 02.07.2015 Planområdet ligger i konsesjonsområde for fjernvarme, og bygg skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. Det bes om at kommuneplanens bestemmelser om tilknytning av fjernvarme også innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Kommuneplanens bestemmelser vedr tilknytning av fjernvarme vil bli innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Fylkesrådmannen v/regionalutviklingsavdeling, brev datert 24.09.2015 Fylkesrådmannen gir i sin saksinnstilling en grundig redegjørelse for kulturminnevernet i området og hvordan dette er behandlet i planforslaget. Vurderingene støtter opp om Byantikvarens vurderinger, og utdyper områdets nasjonale verneverdi via NB!- registeret. 1
Videre er det gitt vurderinger av selve planforslaget mht utforming, byggehøyder, uteoppholdsarealer, tetthet og arealformål. Merknadene støtter opp om plansjefens vurdering i forrige 1.gangsbehandling der det ble anbefalt en utbygging mer i tråd med de overordnete føringer fra kommunedelplan sentrum og regionalplanen. Fylkesutvalget behandlet saken 22.09.2015 med følgende vedtak: Fylkesutvalget ber fylkesrådmannen kontakte Sandnes kommune for oppklaring av uklarheter i planen. Det forutsettes at planen behandles av folkevalgt nivå i forkant av fylkeskommunal behandling. Det fremmes innsigelse til planen pga utilstrekkelig utredning av kulturminner og kulturmiljøer i DIVE-analysen, som er valgt som alternativ til konsekvensutredning. Det forventes at planen er i overenstemmelse med egen sentrumsplan. Fylkesrådmannen ved Regionalplanavdelingen og Seksjon for kulturarv ber i henhold til vedtakets første del om å bli dratt inn i den videre saksprosessen. Fylkesutvalgets vedtak er uklart og gir rom for tolkning. Det er avholdt møter mellom forslagsstiller, utbygger fylkeskommune og planavdelingen for å avklare grunnlaget for og innholdet i vedtaket. Vedtaket retter videre kritikk mot kommunen som ikke har behandlet planforslaget administrativt og politisk før utsendelse til offentlig ettersyn. For å sikre forutsigbarhet og forankring av planforslaget både mht innhold og fremdrift, legges planforslaget frem til ny 1.gangsbehandling. Det forventes da en tydelig og faglig klar høringsuttalelse fra fylkeskommunen. De tema som er beskrevet i fylkeskommunens saksfremstilling er tema som vil bli behandlet i plansjefens vurdering av planforslaget. Jernbaneverket, brev datert 25.08.2015 Jernbaneverket påpeker de dårlige grunnforholdene og vil ikke akseptere setninger på jernbanestrukturen. Det må stilles krav til grunnundersøkelse og dokumentasjon om at setninger unngås innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Kravene fra Jernbaneverket vil bli innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Sandnes kommune v Byantikvaren, notat Byantikvaren imøtegår planforslagets påstand om at Langgata er i sterkt forfall og trenger omsøkt prosjekt for å sprøyte inn «nytt blod». Det vises til en rekke positive tiltak i området. Det opplistes en del vesentlig informasjon som burde vært med i Plansjefen støtter Byantikvarens vurdering om at Langgata er inne i en positiv utvikling. Dette påvirker imidlertid ikke plansjefens faglige vurdering av planforslaget. Det er avholdt eget møte mellom forslagsstiller og planavdelingen 2
den kulturhistoriske analysen. Disse går på verneverdien av bygg og miljø samt kulturminnenes rolle. Det vurderes at planforslaget er mangelfullt som beslutningsgrunnlag, og dette er alvorlig da denne saken berører uerstattelige kulturminner. Byantikvaren vurderer som tidligere at det utarbeides et fremtidsrettet og robust alternativ til innsendt forslag, som ivaretar både næringslivet og det verneverdige kulturmiljøet i samsvar med kommunedelplan sentrum. om supplering av analysen på bakgrunn av innspillene. Plansjefen vil fremme forslaget til behandling i Utvalg for byutvikling. Plansjefens innstilling til forrige 1.gangsbehandling var at planforslaget skulle omarbeides mer i tråd med Byantikvarens anbefaling. Utvalg for byutvikling fattet vedtak med føringer for planarbeidet, og planforslaget er justert iht vedtaket. Måloppnåelse av revisjonen i forhold til rammene vil bli behandlet i plansjefens vurdering av planforslaget. Sandnes kommune v Bymiljø, brev datert 14.09.2015 Merknaden inneholder en rekke krav og forslag til renovasjonsteknisk plan mht adkomst, bredder, høyder kjøremønster mv. Det stilles krav til undersøkelser for grunnforurensing og oppfølging. Byggehøyder bør tilpasses kulturmiljøet. Forholdet mellom byggehøyde og gatebredde er viktige for å opprettholde kvalitet og solforhold. Hensynet til og bevaring av bygg og kulturmiljøet må utdypes og sikres. Større andel av utearealene bør ligge på terreng med åpenhet mot omgivelsene og være tilrettelagt for barn. Takterrasser bør ha overdekning på 1,2m. Nødvendige justeringer av renovasjonstekniske løsninger vil bli innarbeidet i plandokumentene. Dette vil bli ivaretatt. Byggehøydene er tema som vil bli behandlet i plansjefens vurdering av planforslaget. Hensynet til verneverdige bygg og kulturmiljøet er tema som behandles i plansjefens vurdering av planforslaget. Regionalplanen sier at deler av utearealer skal være på terreng. Det er vanskelig å samle alt på terreng og samtidig sikre en høy utnyttelse. Planforslaget har mer utearealer på tak med mer privat karakter og utearealer på terreng som er mer offentlige. Dette kan vurderes i enkelte områder, men må ses mot totale høydekonsekvenser for bygg. 3
Overvannsløsninger og grønne tak er ikke tilstrekkelig beskrevet og sikret. Gågater bør ha innslag som stimulerer til opphold. Dagens sykkelfelt i St. Olavsgt må opprettholdes. Merknaden inneholde diverse mer plantekniske presiseringer som må innarbeides. Dette vil bli tatt inn i plandokumentene. Innspillet tas med videre. Dette må vurderes videre mht totalløsningen i St. Olavsgt. Dette vil bli innarbeidet i plandokumentene. Sandnes kommune v barnerepresentanten, notat datert 21.08.2015 Barnerepresentanten peker på at uteareal på tak er lite tilgjengelig og vanskelig å skap et miljø for barn og unge. Mest mulig uteareal bør ligge på gatenivå. Torgene må innby til aktivitet for barn og unge. Planforslaget må sjekkes for barnetråkk. Oppfordrer til samkjøring med oppussingen av Langgata. Regionalplanen sier at deler av utearealer skal være på terreng. Det er vanskelig å samle alt på terreng og samtidig sikre en høy utnyttelse. Planforslaget har mer utearealer på tak med mer privat karakter og utearealer på terreng som er mer offentlige. Plansjefen støtter dette. Det er registrert tråkk ved Lanternen i ytterkant av planområdet. Planforslaget forsterker Langgata og Erling Skjalgsonsgt. som gågater. Langgateprosjektets fremdrift er tilpasset utbyggingen slik at løsninger kan koordineres. Sandnes kommune v Trones og sentrum bydelsutvalg, protokoll datert 26.08.2015 Bydelsutvalget påpeker at det er viktig å komme i gang med kvartalene. Utvalget støtter UBUs vedtak og ber om at føringen i kommunedelplan sentrum legges til grunn i det videre arbeidet. Bebyggelsen mot St. Olavsgt bør reduseres med en etasje. Videre fremdrift er prioritert. Føringer fra kommunedelplan sentrum og punktet om byggehøyder behandles i plansjefens vurdering av planforslaget. 4
Fortidsminneforeningen, brev datert 02.09.2015 Fortidsminneforeningen mener at utbyggingen langt på vei vil knuse byens historie og identitet, og at en repeterende bygningsmasse på opp til 8 etasjer vest for jernbanen vil endre det historiske kjerneområdet dramatisk. Det fryktes også for presedens som på sikt kan avvikle den historiske bydelen av Sandnes. Planforslaget har interessante byromsdannelser, men kvaliteten på disse må ikke ødelegges av store byggehøyder og høy utnyttelse. Det bes om en ydmyk arkitektur som tilpasser seg det eksisterende bygningsmiljøet. Det støttes opp om at utvikling i denne sel av Sandnes sentrum holdes innenfor de retningslinjer og rammer som overordnete planer har fastsatt. Planforslagets volumoppbygging og tilpasning til det historiske miljøet se sentrale tema i saken og behandles i plansjefens vurdering av planforslaget. Plansjefen er klar over dette dilemma, og opprettholdelse av et historisk sentrum i Sandnes er sentralt i byutviklingen. Plansjefen støtter planforslagets byromsdannelser og vil i sin vurdering påpeke at kvaliteten av disse ikke ødelegges av utbyggingen. Planforslaget holder seg delvis innenfor overordnete rammer. Temaet byggehøyde, tilpasning og areal formål fraviker, men vil bli beskrevet i plansjefens vurdering. Sandnes Sentrum AS, brev av 14.09.2015 Sandnes Sentrum AS er positive til at det skjer en fortetting ved kollektivtraseene i sentrum, og mener at foreliggende planforslag representerer en mulighet for en attraktiv utbygging av kvartalene. Et moderne bymagasin vil styrke Langgata og bidra til et levende sentrum. Det argumenteres for at planforslaget må sikre et tilstrekkelig antall parkeringsplasser, da det vil være parkeringsbehov i mange år fremover. Plansjefen er enig i at planforslaget har kvaliteter som kan bidra til en attraktiv utbygging i sentrum. Planforslagets løsninger med passasjer og torg der butikker har direkte adgang vil styrke Langgata. Nasjonale føringer sier at biltrafikk skal begrenses. Parkering er et sentralt virkemiddel. Planområdet ligger tett opp til kollektivknutepunktet Ruten som nå er under planlegging med ny bussvei og oppgradering av togforbindelsene mot sør. Plansjefen vurderer en redusert parkeringsdekning i området som sentralt virkemiddel for å prioritere gående, syklende og kollektiv. 5
Spesielt handelsparkering må prioriteres. Fleksible parkeringsløsninger kan bidra til en mer kostnadseffektiv og god parkeringsdekning i sentrum. Parkering for handel bør ikke lokaliseres under private utbyggingsprosjekt, men lokaliseres til offentlige anlegg. Plansjefen støtter ordninger med mer fleksible parkeringsløsninger som øker bruken av den enkelte plass. Langgt 17 AS v Karl Jørgen Otteren, brev datert 12.09.2015 Merknaden påpeker behovet for likebehandling og at planforslaget ikke vil bli til sjenanse for andre. Det beskrives at eiendommen Langgt 17 ikke fikk tillatelse til mindre oppbygg i 5.etasje for å sikre adkomst til tak 4.etasje. Årsaken var hensynet til gjenbo. Det anbefales at det ikke tillates vinduer mot nord høyere enn 4.etasje, samt takterrasser som kan gi innsyn høyere enn 4.etasje. Bygg mot nord bør trappes ned til 4 etasjer som er gjeldende plan. Plansjefen forutsetter likebehandling. Det kan imidlertid ikke sikres at utbyggingsprosjekt i sentrum ikke vil gi konsekvenser for nabobebyggelse. Ved en tett utbygging i sentrum er det vanskelig å unngå innsyn. Tiltak som evt skjerming på takterrasser vil bli en del av byggesaken. Det samme gjelde evt vinduer mot nord. Dette styres også av byggeforskriftene. Byggehøydene er et sentralt i saken og vil bli behandlet i plansjefens vurdering av planforslaget. Westbo AS (Langgt 15), uttalelse av 11.09.2015 Byggehøyde på 22,5m i nordøst vil forverre solforholdene mot Langgt 15 og legge store begrensninger mht fremtidig utnyttelse av eiendommen. Redusert høyde vil også forbedre solforholdene i smug og gårdsrom. Byggehøydene og solforholdene er sentrale tema i saken og behandles i plansjefens vurdering av planforslaget. Solforhold for nabobebyggelse er et tema her. Liv Reidun Gramstad, brev av 14.09.2015 Det stilles spørsmål om hva kommuneplanen sier om høyder i dette området, samt om det er ønskelig med en bebyggelse på 7 etasjer mot St. Olavsgt. Kommunedelplan sentrum angir byggehøyde på 16m i området. Planforslaget foreslår 27m. Byggehøydene er sentralt tema i plansjefens vurdering av planforslaget. 6
7