Delegasjonssak nr: FBR 2112/10 Norgeshus AS Postboks 161 RAMMETILLATELSE N-7224 MELHUS Vår saksbehandler Iren Hansen Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. May Siri Bones Dato 17.08.2010 Lundvegen 35 A, rammetillatelse til tiltak for enebolig med kjeller og garasje. Byggested: Lundvegen 35 A Gnr./Bnr.: 177/713 Ansvarlig søker: Norgeshus AS Tiltakshaver: Børge Sætran & Cathrine Bromset Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret 20.05.2010. Samlet dokumentasjon og tegningsgrunnlag mottatt byggesakskontoret 11.08.2010 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder som følger: Oppføring av enebolig med garasje. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelser tilhørende R220 fra krav til utnyttelsesgrad, etasjeantall og takutforming. Forhåndskonferanse er avholdt 09.03.2010. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte, og det foreligger samtykke for plassering og tiltaket fra de nærmeste naboene. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R 220n, Lundvegen 35, gnr/bnr, 177/77 mindre vesentlig reguleringsendring, tilhørende bestemmelser for plan R 220, stadfestet 06.12.1984. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/
Side 2 Vurdering/begrunnelse Dispensasjonsbegrunnelse: Det søkes dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i R220 på følgende områder: Utnyttelsesgrad, takform og etasjeantall. Begrunnelse for dispensasjon er oppgitt til å være følgende: Tiltaket vil får en utnyttingsgrad på 0,28 %. Dette inkluderer carport. Huset er plassert slik at størst mulig uteareal mot sørvest er fristilt. Det er i tillegg to takterrasser, så samlet sett innehar tiltaket gode soner for uteareal. Gjeldende reguleringsplan er fra 1984, og behovene har endret seg siden dette. Tiltaket er i tillegg å anse som et fortettingsprosjekt, og i så måte er en utnyttingsgrad på 0,28 % moderat. Det viser seg at det i nærområdene finnes eiendommer der u-graden er langt høyere enn for dette tiltaket. Bygningen søkes oppført med 2 fulle etasjer med kjeller. Dette ønskes av praktiske så vel som estetiske hensyn. For at bygningsvolumet ikke skal virke for massivt i forhold til omgivelsene, er det lagt inn sprang og variasjon i etasjehøyde slik at det framstår som flere elementer i mindre skala. Takform: Tiltakshaver ønsker en bolig som er tidstypisk og praktisk. ½-etasjes loft gir ofte ugunstige rom for opphold. Tak over 1.etasje benyttes som terrasse. Det gjørs også oppmerksom på at i høydedraget mot nordvest er oppført flere boliger med flate tak og med lignende bygningsform generelt. Dispensasjonsvurdering: Området er regulert til boliger med saltak og utnyttelsesgrad på 0,1, slik at tiltaket vil være i konflikt med gjeldende reguleringsplan punkt 1.1.1. som sier følgende: Boligområder med utnyttelsesgrad U=0.10 skal utbygges med frittstående småhusbebyggelse. Bebyggelsen skal føres opp til, 1 eller 1 1/2etaje, eventuelt med sokkeletasje der terrenget ligger til rett for det. Husene skal ha sal- eller valmtak med takvinkel mellom 18 0 og 40 0. Omsøkt tiltak er vesentlig endret i form og uttykk, slik at det nå fremstår har et mer beskjedent utrykk og karakter enn vist på forhåndskonferanse. Det er nå mer tilpasset nabobygg i størrelse, og har fått flere volumer med flere små terrasser slik at tiltaket nå fremstår som lettere selv om det innehar 2 fulle etasjer. Tiltaket har en større utnyttelsesgrad og flate tak i stedet for sal/valmtak som reguleringsbestemmelsene sier. På bakgrunn av at det er gitt de samme dispensasjonene for flere tilsvarende tiltak i nærområde, har disse godkjenningene vært med på å skape presedens for denne saken. Det vises til at tiltaket har tilfredsstillende uteareal på bakkeplan, selv om det overskrider regulert U-grad, samt at det i tilegg vises til flere terrasser. DISPENSASJON: Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelse R 220, punkt 1 fra krav til utnyttelse etasjeantall og til takutforming. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplan R 220 punkt 1 for å oppføre bolig i 2 etg, flatt tak og større utnyttelsesgrad en hva bestemmelsene sier. Vi gjør oppmerksom på at ledningskart for VA-ledninger viser at tiltaket kan komme i konflikt med VA-ledninger i bakken anbefaler byggesakskontoret at man før igangsetting avklarer eventuell omlegging med ledningseier for å unngå framtidig skade. Tiltaket
Side 3 Omsøkt tiltak anses å ha tilfredsstillende parkeringsareal, utomhusareal. Boligen er vurdert til å inneha tilfredsstillende lys og utsynsforhold både i 1. og 2. etasje. Kjellerdel anses ikke å være optimal, noe som er anmerket i vedtaket. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. Plassering og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt datert/ siste revidert 11.08.2010, skal legges til grunn for utstikking og høydefastsettelse. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. Dispensasjon: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplan R 220 punkt 1 for krav om saltak og utnyttelsesgraden. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må det dokumenteres og redegjøres for at nedenstående punkter er ivaretatt. 1. Alle ansvarsretter og kontrollerklæringer må foreligge. 2. Det må redegjøres for valg av energikilder. 3. Ansvarsrett på brannprosjektering med hensyn på brannsmitte mellom bygninger(bygg på naboeiendom) må sendes inn. 4. Det må foreligge avfallsplan. Det forutsettes at kravene i avfallsforskriftens kapittel 15 etterleves. gjør for øvrig oppmerksom på at sluttrapport må innsendes før ferdigattest kan gis. 5. Kjelleretasje viser flere større rom som iflg. søker er definert som bod- og disponibelt areal. Det gjøres oppmerksom at rom i kjeller ikke vil bli godkjent som rom for varig opphold. Rommene innehar ikke de kvaliteter som skal til for å bli godkjent, jf. plan- og bygningsloven 70 nr.1 med tilhørende forskrifter. Det må foreligge en redegjørelse over tiltenkt brukerområde. Slik kjelleren nå framstår er den å anse som lager/bodareal. Tegninger viser også flere større vinduer i kjeller. Vi kan ikke se at disse vinduer vil ha noen misjon i forhold til lys og utsyn, da tiltaket er omsøkt med så dype lysgraver at det kreves enten rekkverk eller rist over vinduene. anbefaler at søker tar en nærmere vurdering av denne løsningen, da den anses å være uheldig og lite hensiktsmessig. Ved å sette inn mindre vindu og lysgrav kan det medføre at krav til rekkverk/rist bortfaller, og det vil føre til mer lysinnslipp i kjellerdel. I tillegg må det foreligge målsatte plan og snitt-tegninger som viser at nedgang til kjeller
Side 4 med forskriftsmessig sikring. 6. I forbindelse med igangsettingssøknad må det sendes inn VA-kart med vist påkoblingspunkt. Vi gjør i denne sammenheng oppmerksom på at omsøkt tiltak ser ut til å være i konflikt med VA-ledninger til eier av eiendommen 177/97, Lundvegen 35. Søker er ansvarlig for at tiltaket ikke kommer i konflikt med eksisterende ledningsnett, og må eventuelt legge om disse. Det anbefales at dette avklares nabo og eventuelt tinglyses, for å unngå eventuelle framtidige konflikter. Det skal foreligge erklæring fra nabo på eventuell endring/tilkobling før igangsettingstillatelse kan gis. 7. Det må foreligge mer detaljert og målsatt situasjonsplan som blant annet viser avstand til regulert byggegrense, avstand til regulert vegkant(ikke bygd vegkant) og avstand til nabogrense, da innsendte tegninger kan gi rom for senere misforståelser. tar forbehold om at opplistingen er mangelfull. Den er kun en påminnelse over punkter som må ivaretas. Søker er selv ansvarlig for å dokumentere at alle krav og bestemmelser i reguleringsplan/ forskrifter blir etterkommet. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Norgeshus AS, org. nr: 948 490 412 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontroll av prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Fagområde oppgitt i søknaden: Bygninger og installasjoner. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og
Side 5 fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Iren Hansen saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Børge Sætran & Cathrine Bromset, Lundåsen 38, 7089 HEIMDAL Willy Rudolf Johnsen, Nordlundvegen 7, 7080 HEIMDAL Astrid Oddny Storsand, Nordlundvegen 7, 7080 HEIMDAL Torstein Johnsen, Lundv. 35, 7080 HEIMDAL Kopi uten vedlegg: Kart- og oppmålingskontoret i Trondheim kommune.