Vår ref. 10/21666 oppgis ved alle henvendelser

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 3434/10 Voll Arkitekter AS Verftsgt. 4 RAMMETILLATELSE N-7014 TRONDHEIM Vår saksbehandler Bjørn Ådland Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Væretrøa 201 og 203, rammetillatelse til tiltak for enebolig Byggested: Væretrøa 201 og 203 Gnr./Bnr.: 27/185/0/0 Ansvarlig søker: Voll Arkitekter AS Tiltakshaver: Terje Eidesmo Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret samme dato samt ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder etablering av ny større enebolig med bileilighet, samt tilhørende dispensasjoner. Forhåndskonferanse er avholdt Det foreligger også referat fra avklaringsmøter med kommunen etter avslag på forrige søknad. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknad fra: Ann Kristin S. Haugen, Væretrøa 15, 7054 TRONDHEIM. Planstatus Eiendommene omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som framtidig tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R-117f, stadfestet Begge eiendommene er regulert til boligformål. Vurdering/begrunnelse Vi går her gjennom nabomerknad, tilsvar fra ansvarlig søker samt dispensasjons- og øvrig vurdering av tiltaket fra kommunens side: Nabomerknad: Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 Merknadshaver har en nummerert opplisting hvor vi gjengir hovedinnholdet i punktene kort her: 1) Iht reguleringsplanen kan mindre avvik tillates. Det er etter merknadshavers syn 7 ulike forhold som utløser dispensasjon, og at disse i sum medfører betydelige avvik. 2) Antall boenheter: reguleringsplanens bestemmelser sier en boenhet pr. hus iht merknadshaver som videre etterspør om dette utløser behov for dispensasjon, og undrer på om dette er en saksbehandlingsfeil. 3) Det søkes om et hus som plasseres over to eiendommer, noe som vurderes som et betydelig avvik fra planen, det vises også til den presedens dette vil skape mht til enda mer omfattende avvik ved at man må godkjenne enda større bygg på tvers over enda flere eiendommer. Det stilles også spørsmål ved hvordan utnyttingen skal begrenses mht til at det er tillatt bebygd med inntil 350 kvm. 4) Det hevdes at det omsøkte tiltaket ikke hensyntar eksisterende bebyggelse i området og krav om småhusbebyggelse, noe som også karakteriseres som et betydelig avvik da tiltakets form, størrelse, utforming og høyde bryter radikalt med omgivelsene. 5) Det pekes på en generell innskjerping i ordlyd og praktisering av dispensasjonsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, og det bes om at behandlingen av søknaden gjøres med respekt for reguleringsplanens bestemmelser. Ansvarlig søkers tilsvar: - Reguleringsplanen sier at det tillates 1 boenhet pr. tomt. Det er her to tomter som arealdisponeringsmessig i sum tåler 2 boemheter. Ut fra at tomtene slås sammen skulle ikke dette endre utnyttingsprinsippet. Det vises til kommunens fortettingspolitikk og at det anses som en fordel at de to tomtene inneholder mer enn én boenhet. - Reguleringsplanen tillater 350 m2 BRA (bruksareal) på hver tomt. Utnytting ved sammenslåing av 2 tomter må da kunne settes til 700 m2. - Det må vurderes i hvert enkelt tilfelle hvor stor ulempe det dispensasjons-omsøkte objektet påfører omgivelsene. - Mønehøydene i det omsøkte bygget er satt til henholdsvis 57,3 og 56,45 og fraviker kun med 0,3m på den høyeste delen; 1,45 på den laveste. Mønehøyde på nabotomta Væretrøa 205 er satt til 56,2. - Bygget ligger inn mot en høy skrent som bidrar til å [redusere] høydevirkningen. Under planleggingen ble det laget en terrengmodell med det planlagte huset. Denne viste at huset med fordel kunne ligget en god del høyere i terrenget enn det som reguleringsplanen bestemmer og som nå er lagt til grunn for det omsøkte huset. Et tverrsnitt viser også at det er god sammenheng med eksisterende terreng/bygninger og det planlagte huset. - Et grep med å bebygge to tomter med ett hus vil medføre at flere av reguleringsplanens bestemmelser må justeres. Søker kan imidlertid ikke se at det planlagte bygget bil virke uheldig for noen av naboene, - ingen berøres med tap av utsikt, - bygget ligger godt inn mot den bakenforliggende skrenten, - det vil med sin oppløste form og romslige omgivelser ikke framstå som et spesielt stort hus sett i forhold til andre hus i området med sine store gavler og kompakte huskropper på relativt små tomter. Kommunens vurdering av merknad/tilsvar: Kommunen mener ansvarlig søkers tilsvar belyser merknadene på en i all hovedsak tilfredsstillende måte, med et mulig forbehold mht formuleringen om at det med fordel kunne ligget en god del høyere. Tilsvaret er også i tråd med essensen i de avklaringsmøter som er avholdt etter avslag på forrige søknad, og tiltaket anses i tråd med kommunens vurderinger av situasjonen. Ettersom merknaden dreier seg om avvik fra reguleringsplanen og dens bestemmelser, viser vi til den kommende dispensasjonsvurderingen. Dispensasjoner:

3 Side 3 Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra flere bestemmelser i reguleringsplanen. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Det er søkt følgende dispensasjoner: 1. Reg.best. 3, pkt Bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet. Tiltakshaver eier begge eiendommene og ønsker å bygge et sammenhengende hus over tomtegrensen. Bygningen vil da få en annen plassering enn de to angitte omrissene vist på reguleringsplanens kart. Bygningen er imidlertid utformet med to fløyer lagt i samme retning som vist på plankartet. Den søndre fløyen er tilnærmet lik det antydete omriss for Bnr Samme bestemmelse: Maksimal gesimshøyde (skal rettes til mønehøyde) er vist på plankartet. Ved en feil er det i bestemmelsene satt gesimshøyde i stedet for mønehøyde, hhv c=+55,0 for b.nr.: 186 og c=+57 for b.nr 185. Bygningen vil som vist få hhv mønehøyde for de to fløyene på +56,45 og +57,3. Mellombygget som forbinder de to fløyene vil få mønehøyde +56,10. Bygget er tilpasset eksisterende terreng slik at alle utganger skal ha minst mulig høydeforskjell inne og ute. Søndre fløy ligger inn mot en høy skrent og må heves noe for ikke å virke for presset ned i terrenget. Mønehøyden her avviker med 30 cm i forhold til bestemmelsene. For å kunne forbinde de to fløyene i loftsetasjen, kan mønet i mellombygget ikke legges lavere enn +56,10. Nordre fløys møne må igjen ligge høyere enn mellombygget for å understreke formen med de to fløyene. Ved utstikking av nabohuset på B.nr. 187 viste det seg at terrenget ligger noe høyere enn forventet. Det ble derfor søkt om en økning av mønehøyden til +56,2 for dette bygget. De to byggene sett i sammeheng viser at det er naturlig at mønehøyde for nordre fløy ikke blir liggende lavere enn nabobygget ettersom terrenget faller ned mot nord og vest. 3. Takform og vinkel: Bestemmelsene 3.4.1: Bebyggelsen skal ha saltak med vinkel mellom 22 og 38 grader og 3.4.2: Det tillates arker inntil 1/3 av bygningens lengde. I fløy mot sør er det planlagt takoppløft som samler to soverom på loftet. For å få nok høyde i rommene, er det derfor ønskelig med takoppløft i stedet for ark. Taket vil få en helning på 16 grader og tekkes med takstein som hovedtaket. 4. Reg.best. 3.2 Felt B1, B3 og B4 tillates med en boenhet pr. tomt. Det er etter søkers oppfatning litt usikkert om det må søkes om dispensasjon fra dette punktet, da de to tomtene til sammen vil få 2 boenheter. Imidlertid kan man si at den ene tomten får to boenheter. Vi vurderer det slik at det her er 2 tomter som arealdisponeringsmessig i sum tåler 2 boenheter. Ut fra Trondheim kommunes fortettingspolitikk, vurderer vi det som en fordel at de to tomtene inneholder to boenheter som planlagt. 5. Det søkes også om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK), bestemmelse 8-35 om lys: Søknaden gjelder her lysareal i kontor i 1. etg. Rommet er 28,7 m2. Lysflate i vinduer er 1,65 m2, altså under 10%. Brystningshøyde er 1,2 m. Rommet har imidlertid kontakt med trappegang gjennom glassvegg. Glassareal i trappa utgjør 4,5 m2. Dette vil gi store mengder lys inn i de indre deler av rommet. Denne delen av rommet er dessuten innredet som peisestue, og er ikke avhengig av direkte lys som resten av arbeidsrommet. Vi mener derfor lysforholdene er tilfredsstillende for den bruk av rommet som er tiltenkt. Kommunens vurdering av dispensasjonene: Plassering og avvik fra plankartet: i tillegg til disse to tomtene, er det bare ytterligere en tomt for nybygg i denne delen av reguleringsplanen. Videre ligger den eksisterende bebyggelsen i planen like bortenfor. Dette medfører etter kommunens syn at kravet til en mer homogen og tilpasset utforming og plassering kan vurderes noe annerledes enn for de delene av

4 Side 4 reguleringsplanen som viser flere hus i rekke. Kommunen har anbefalt å utforme prosjektet med hovedvolumer som tilsvarer den opprinnelig innregulerte bygningsmassen i så stor grad som mulig, og med et mer underordnet sammenbindende bygningsvolum. I det omsøkte prosjektet har den ene fløyen blitt noe mer dominant enn den andre, men sammen med gavl på garasje framstår prosjektet likevel med en form for balanse samt at mønet på det mellomliggende bygningsvolum er trukket ned i en slik høyde at det underordner seg de to tverrfløyene. For øvrig ligger tomten i utkanten av feltet som ellers nærmer seg ferdig utbygd (kun et par tomter som ikke er omsøkt/behandlet). Dette medfører at faren for presedens er begrenset, og ettersom dispensasjoner alltid får en individuell behandling er det heller ingen fare for at kommunen behøver å tillate en ukontrollert eskalering av antall boligtomter som får sammenslått og sammenhengende bebyggelse på tvers av tomtegrenser. Mht plassering og bygningsvolum, kan ikke kommunen se at noen blir direkte skadelidende av det grepet som er gjort, i tillegg er plassering av bygningsvolum er også styrt i akseptabel retning i samråd med kommunen. Mottatt terrengsnitt viser etter kommunens syn at både høydeplassering, terrengtilpasning og de to tverrstilte fløyenes dimensjon er godt tilpasset både bygde og naturgitte omgivelser. Feilen i reguleringsplanen mht gesims- eller mønehøyde er etter hvert godt kjent, og det er en intensjon om at denne skal rettes opp så snart som mulig. For de to byggene som ligger på eiendommene Væretrøa 201/203 og 205, er det ingen direkte bakenforliggende naboer da eiendommene ligger opp mot et brattere terrengparti i bakkant. Høydebestemmelsene er i denne planen ment å ivareta høydebegrensning bl.a. mht eksisterende bebyggelse. Pga feilen i reguleringsplanen, kan det diskuteres hvorvidt dette er en konkret dispensasjon eller ikke men kommunen er av den oppfatning at det må gjøres dispensasjonslignende faglige vurderinger av de høydeavvikene som er aktuelle. Den noe økte høyde som godkjennes nå er etter kommunens syn ikke til vesentlig ulempe (pga at det høyereliggende terreng bak de aktuelle eiendommene her er ubebygd). Det forrige omsøkte prosjektet ble avslått bl.a. med henvisning til flere avvik mht takløsning. Taket er nå forenklet noe, og antall takoppløft er redusert. Reguleringsbestemmelsene spesifiserer at takarker kan tillates i inntil 1/3 av lengden på bygningens lengde. Kommunen mener at skifte fra ark til takoppløft ikke er så vesentlig at det må avslås og følgen er i dette tilfellet at det åpenbart ikke er hensiktsmessig med samme takvinkel på takoppløft. Kommunen mener det ville være mer i strid med ønsket utvikling å ha bare en boenhet på disse to eiendommene. Når de to tomtene sett under ett har det samme antall boenheter, blir det kun en evt. skjevfordeling av areal og antall boenheter på tvers av den innbyrdes eiendomsgrensen som gjenstår som tema og det er etter kommunens syn ikke så vesentlig at det medfører verken problematisk presedens eller ulemper for omgivelsene. Lystilgang for oppholdsrom er definert i forskrift (TEK), i dette tilfellet har prosjekterende og søker Voll arkitekter funnet at det er mindre enn forskriftsmessig dagslystilgang i bygget. Kommunen legger til at dette også gjelder mediarom og oppholdsrom i kjeller. Bruken av de aktuelle rommene legger i en viss grad føring for behovet for dagslys. Bestemmelsen ment å sikre gode dagslysforhold i boligens oppholdsrom. For denne bygningen er det en rekke primære oppholdsrom som har full dekning av dagslys. Så lenge de rom som har mindre enn forventet forskriftsmessig dagslysdekning, fungerer som supplement og ikke er de eneste rommene husets beboere må ta til takke med mener kommunen at det er forsvarlig å kunne dispensere fra TEK Det presiseres at vurderingen er gjort både med hensyn til argumentet om kompenserende dagslystilgang fra en annen romsone, og rommenes spesielle funksjoner (mediarom og hobby/verksted samt skytebane). På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplanen, dens bestemmelser og TEK 8-35 for det omsøkte tiltaket.

5 Side 5 Kjellerrom og manglende utsyn Det er vist skytebane, hobby/verksted og noen mindre lagerrom i kjeller. Det er en forutsetning for godkjenning av de delene av kjelleren som er hoveddel (skytebane, hobby- og verkstedsrom) at det vises forsvarlig og godt tilrettelagt rømningsvei nr. 2 (som tillegg til intern trapp), samt at det redegjøres antatt behov for dispensasjon for manglende utsyn iht TEK Dette siste gjelder for så vidt også mediarommet. Dette må følge søknad om igangsetting. Det behøves ikke nabovarsling for slik dispensasjon. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. Det tas forbehold om godkjenning av oppholdsrom (kjeller og mediarom) inntil forskriftsmessig rømning og utsyn er vurdert godkjent ifm igangsetting. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplan og teknisk forskrift Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Send inn avfallsplan - Redegjør for og søk i nødvendig grad dispensasjon for manglende forskriftsmessig utsyn. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Voll Arkitekter AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse <? > Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Bygg- og anleggsavfall krever innsending av avfallsplan. Det forutsettes at kravene i avfallsforskriftens kapittel 15 etterleves. gjør for øvrig oppmerksom på at sluttrapport må innsendes før ferdigattest kan gis. I samsvar med forvaltningsloven 16 varsles De med dette om at byggesakskontoret vil vurdere å fatte vedtak om tvangsmulkt i medhold av forurensningsloven 73, jf. forurensningsforskriften 17-6, dersom ikke sluttrapport sendes byggesakskontoret umiddelbart etter at avfallet er levert til godkjent mottak/gjenvinning.

6 Side 6 Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Bjørn Ådland saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Terje Eidesmo, Markaplassen 5, 7054 RANHEIM Ann Kristin S. Haugen, Væretrøa 15, 7054 TRONDHEIM.