US-SAK NR: 151/2010 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSDIREKTØREN 1302 1901 SAKSANSVARLIG: TERJE HOLSEN SAKSBEHANDLER(E): TERJE HOSLEN ARKIVSAK NR: 2010/1468 UMBs eiendomsforvaltning orientering til Universitetsstyret Dokumenter: a) Saksframlegg b) Vedlegg Forslag til vedtak: Universitetsstyret tar saken til orientering. Ås, 21.9.2010 Siri Margrethe Løksa universitetsdirektør
2 a) Saksfremlegg I denne saken gis Universitetsstyret en overordnet orientering om UMBs eiendomsforvaltning, herunder økonomi og organisering. Kort oversikt over UMBS eiendommer UMBs eiendom på Ås omfatter om lag 6.000 dekar, hvorav snaut 3.000 dekar er dyrket jord. UMB eier og forvalter om lag 170.000 kvadratmeter bygningsareal, hvorav ca. 160.000 kvadratmeter på Campus Ås og ca. 10.000 kvadratmeter på Sem. I tillegg eier UMB en feltstasjon/bedriftshytte på Kittilbu i Gausdal vestfjell og et hytteanlegg på Sandoren utenfor Kongsberg. Bygningsarealet er fordelt på mer enn 100 bygninger, oppført mellom tidlig 1800-tall og 2008. Bygningsmassen er av svært forskjellig karakter (undervisnings- og forskningsbygninger, driftsbygninger i landbruk, verksted-, lager- og garasjeanlegg, boliger, mv.). Bygningsmassens tilstand varierer fra kondemnabel til tilnærmet ny. Universitetet har grunnbokshjemmel til en del festetomter på Ås. Dette gjelder enkelte boligtomter (de fleste av de tidligere boligfestene er avhendet) samt flere næringsbygg på campus. NISK-bygget, Plantevernbygningen ( Fellesbygget ), Jordforskbygningen ( Mellombygget ), Sagsbygget og Nofimas anlegg i Osloveien 1 er festetomter. I tillegg fester Studentsamskipnaden i Ås tomter til sine studentboliger. Statsbygg beregnet i 2002 vedlikeholdsetterslepet til 750 million kroner (2002-verdi). Man må regne med at etterslepet i dag er på mer enn 1 milliard kroner. Statsbyggs tilstansanalyse var imidlertid delvis av forenklet art, der man for en stor del ikke gikk inn og undersøkte underliggende og skjulte forhold vedrørende den tekniske tilstanden på anlegg, bærende konstruksjoner, mv. Det må derfor antas at det faktiske vedlikeholdsetterslepet for å bringe bygningsmassen opp til en teknisk standard i tråd med dagens lover og forskrifter vil være større. UMB har utdanningssektorens mest verneverdige eiendommer, i den forstand at universitetet eier og forvalter 25 % av de objektene som er foreslått vernet eller fredet i et høringsutkast til landsverneplan for UH-sektoren. Parken er i nyklassisistisk stil, av nasjonal kulturhistorisk verdi, og utgjør noe i underkant av 600 dekar. Det vokser ca. 1.400 ulike arter på campus. Økonomi UMBs regnskap for 2009 viser en balanse mellom eiendeler og virksomhetskapital/gjeld på 2.206.826.468,55 kroner (drøyt 2,2 milliarder kroner). Bygninger og grunneiendom er regnskapsført med en samlet verdi på 1.854.363.529,89 kroner, og utgjør med dette den overveiende andelen av universitetets eiendeler (85 % av eiendelene). Fordelingen av bygninger og grunneiendom er vist i tabell 1.
3 Tabell 1. Verdien av UMBs bygninger og grunneiendom slik dette er ført i regnskapet for 2009. Bygninger 1 131 160 134,65 1 199 009 473,87 1 169 525 372,27 Jord- og skogbrukseiendommer 13 384 400,00 13 384 400,00 13 384 400,00 Tomter og annet grunnareal 133 908 600,00 133 446 470,00 133 107 920,00 Boliger inkl. tomter 42 700 000,00 42 700 000,00 42 700 000,00 Infrastruktur 100 685 021,12 108 781 527,45 110 075 022,14 Fast bygningsinventar 381 101 096,08 413 002 206,32 385 570 815,48 SUM bygninger og grunneiendom 1 802 939 251,85 1 910 324 077,64 1 854 363 529,89 Bygninger, fast bygningsinventar og infrastruktur ble ihht. faste normer i 2009 avskrevet med ca. 64,6 millioner kroner. Samtidig ble det ihht. faste normer utført standardhevende vedlikeholdsarbeider for til sammen 8,6 millioner kroner. Samlet ble den regnskapsmessige verdien av bygninger, fast bygningsinventar og infrastruktur i 2009 redusert med 56,0 millioner kroner. Rammebetingelser for UMBs eiendomsforvaltning Innen universitets- og høgskolesektoren er det et skille mellom institusjoner som eier og forvalter bygninger og grunneiendom direkte og institusjoner som leier av andre. Grovt sagt eier de eldre universitetene og vitenskapelige høgskolene selv, mens de statlige høgskolene og nyere universitetene leier. For de selveiende institusjonene ligger grunnbokshjemmelen til eiendommene (dvs. hvem som er ført som eier i grunnboken, som er statens register over tinglyste rettigheter i fast eiendom) dels i Kunnskapsdepartementet (for UH-sektoren) og dels hos institusjonene selv. Det siste er bare tilfelle dersom eiendomsretten er av eldre dato. UMB har selv grunnbokshjemmel til hoveddelen av eiendommene på Ås, herunder hele campusområdet, mens Kunnskapsdepartementet har grunnbokshjemmelen til Sem. De selveiende institusjonene betaler ikke husleie for bruk av sine eiendommer, men bærer i utgangspunktet alt ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold selv. UMBs rett til å disponere over sine eiendommer er hjemlet i LOV 2005-04-01 nr 15: Lov om universiteter og høyskoler (universitets- og høyskoleloven), 12-3 Eiendomsforvaltning: (1) Styret ved en institusjon som har forvaltningsansvar for egne eiendommer, kan selv avhende fast eiendom med departementets samtykke eller etter generelle regler gitt av departementet. (2) Departementet kan gi regler om leie og bortleie av fast eiendom. I følge 10-3 Institusjonens administrerende direktør, er det universitetsdirektøren som, innen de rammer som fastsettes av Universitetsstyret, forvalter UMBs eiendommer (her kun gjengitt de aktuelle delene av paragrafen): (2) Direktøren er øverste leder for den samlede administrative virksomhet ved institusjonene, innenfor de rammer styret fastsetter. (4) Direktøren er ansvarlig for iverksetting av de vedtak som treffes i institusjonens styringsorganer, og for disponering av ressurser og eiendom i samsvar med de vedtak som er gjort av styret.
4 (5) Direktøren er ansvarlig for at den samlede økonomi- og formuesforvaltning skjer i samsvar med departementets generelle bestemmelser om økonomiforvaltningen og forutsetninger for tildeling av bevilgninger. Direktøren utarbeider og legger fram for styret budsjettforlag1 og årsregnskap, og holder rektor løpende orientert om regnskapets stilling i forhold til budsjettet og om andre forhold av betydning for institusjonenes virksomhet. (7) Direktøren har generell anvisningsmyndighet og er legitimert til å utferdige bindende dokument om institusjonenes eiendommer, jf. 12-3, så langt ikke annet følger av lov eller fremgår av vedkommende hjemmelsdokument. UMB er bemyndiget ytterligere rett til å disponere over sine eiendommer, herunder salg og kjøp av eiendom, gjennom departementets årlige tildelingsbrev (Statsbudsjettet for 2010 kap. 260 Tildelingsbrev for Universitetet for miljø- og biovitenskap, kap 4.2.2 Eiendomsfullmakt): Institusjonen kan i henhold til vedtak II Merinntektsfullmakter nr. 3 i Prop. 1 S (2009-2010), jf. Innst. 12 S (2009-2010), bruke inntekter fra salg av eiendommer til kjøp, vedlikehold og bygging av andre lokaler til undervisnings- og forskningsformål ved samme institusjon. Departementet forutsetter at institusjonene forelegger for departementet saker som er av prinsipiell art eller som innebærer større arealendringer. En ytterligere styring av UMBs disposisjonsrett til salg av eiendom er gitt i Instruks om avhending av fast eiendom som tilhører staten og overføring av fast eiendom mellom statsinstitusjoner ( Avhendingsinstruksen ), fastsatt gjennom Kongelig resolusjon av 19. desember 1997. Instruksen gir retningslinjer for avhending av fast eiendom som staten eier, og gjelder for virksomheter som er underlagt regjeringens instruksjonsmyndighet. Instruksen gjelder ikke ved avhending av bolig- eller fritidseiendommer hvor fester har krevd innløsning etter tomtefesteloven. Med fast eiendom menes i denne instruks grunnareal og påstående bygning, enten hver for seg eller i kombinasjon. Med avhending menes salg, gave, bortfeste og makeskifte av fast eiendom. Overføring mellom statsinstitusjoner som er underlagt denne instruksen regnes ikke som avhending. Ihht. avhendingsinstruksen skal avhending av statens eiendom skje til markedspris. Med markedspris menes den høyeste pris markedet er villig til å betale. Selv om UMB i utgangspunktet bekoster forvaltning, drift og vedlikehold av egen bygningsmasse, er det en løpende dialog med Kunnskapsdepartementet om bygningsmessige behov. Stortinget kan bevilge midler til bygningsmessige tiltak (nybygg og større rehabiliteringer), normalt i forbindelse med vedtak av Statsbudsjettet. Rehabiliteringen av Sørhellinga, som var ferdig i 2008 og byggingen av Bioteknologibygningen, som var ferdig i 2001, har skjedd gjennom bevilgninger fra Stortinget. I de tilfeller Stortinget bevilger midler til bygningsmessige tiltak ved UMB, skjer dette normalt gjennom at Statsbygg tildeles oppdraget med prosjektering og står som byggherre. Etter utbygging overtar i slike tilfeller UMB bygningen vederlagsfritt til sin disposisjon. Organisering av UMBs eiendomsforvaltning UMBs daglige eiendomsforvaltning skjer gjennom flere enheter:
5 Drifts- og serviceavdelingen (DSA) har det generelle ansvaret for forvaltning, drift, vedlikehold og service av universitetets bygninger og parkareal (med visse unntak) Senter for klimaregulert planteforskning (SKP) har ansvaret for forvaltning, drift, vedlikehold og service av de bygninger og anlegg som ligger under senterets ansvarsområde Senter for husdyrforsøk (SHF) har ansvaret for forvaltningen av gårdsdriften Institutt for naturforvaltning har ansvaret for skog- og utmarksforvaltning Universitetsdirektøren har, med hjemmel i sitt ansvar for eiendomsforvaltning etter universitetsloven, etablert et eiendomsprosjekt som en stabsfunksjon. Eiendomsprosjektet samordner på vegne av universitetsdirektøren den strategiske eiendomsforvaltningen ved UMB. Enkeltprosjekter i egen regi og i regi av andre Det foregår for tiden en rekke eiendomsprosjekter på campus: Samlokaliseringsprosjektet (i regi av Statsbygg) samlokalisering av Norges veterinærhøgskole og Veterinærinstituttet på Campus Ås Relokalisering av Senter for husdyrforsøk (i egen regi) nødvendig flytting av SHF som følge av samlokaliseringsprosjektet Rehabilitering av Urbygningen (i regi av Statsbygg) rehabiliteringsprosjekt for fullstendig rehabilitering, ferdig forprosjekt og kostnadsberegnet, avventer Stortingets bevilgning av oppstartmidler Rehabilitering av Tunbygningene (i regi av Statsbygg) - rehabiliteringsprosjekt for fullstendig rehabilitering, gjennomført alternativstudier for utnyttelse, avventer videre skisse- og forprosjektering til det er gjennomført skisseprosjekt for samlokaliseringsprosjektet Rehabilitering av Tårnbygningen (i egen regi) ferdig rehabilitert 5. etg. (loft) og delvis 4. etg. (undervisningssaler), påbegynt etablering av nytt auditorium med tilhørende studiearealer i gml. kinosal i underetasjen Rehabilitering av 3. etg. i Jordfagbygningen for samlokalisering av Institutt for plante- og miljøvitenskap Bygging av nytt innovasjonsbygg på campus (i regi av SIVA) det foregår for tiden mulighetsstudier Helhetsplan 2010-2100 for campus (i egen regi) vedtatt av Universitetsstyret i mai 2010 det foregår for tiden videre detaljplanlegging av campus øst (området øst for Kirkeveien) Nytt byggetrinn for Nofima i Osloveien 1 (i regi av Matforsk eiendom AS) skal ferdigstilles ved årsskiftet 2010/2011 Hovedutfordringer i UMBs eiendomsforvalting UMBs eiendomsforvaltning har i lang tid vært orientert mot daglig drift og forvaltning av bestående eiendomsmasse renhold, vaktmestertjenester, mv. samt løpende vedlikehold av bygningenes tekniske infrastruktur. Gjennom Statsbyggs tilstandsanalyse fra 2002 og senere prosjektering for rehabilitering, bl.a. av Sørhellinga og Urbygningen, kan det konstateres at denne forvaltningen over lang tid ikke har vært tilført tilstrekkelig med midler til at man har kunnet opprettholde bygningenes verdi. Universitetsstyret har imidlertid de seneste årene økt bevilgningen til vedlikehold og utvikling av bygningsmassen. Dette har gjort DSA i stand til noe økt innsats for å bevare bygningsmassens verdi.
6 I budsjettet for 2010 er det avsatt 24 millioner kroner til vedlikehold og utvikling av bygningsmassen. Som der framgår av økonomioversikten ovenfor måtte imidlertid disse bevilgningene vært vesentlig høyere for at universitetet skal kunne drive tilstrekkelig med verdibevarende vedlikehold. De seneste årenes økte bevilgninger har slik sett kun bidratt til å redusere takten i verdiforringelsen av bygningsmassen. Størrelsen på det vedlikeholdsmessige etterslepet er en utfordring for UMB på to måter. For det første gjennom at man med dagens standard ikke er i stand til å gi ansatte og studenter arbeidsforhold av tilstrekkelig kvalitet. Selv om deler av bygningsmassen er av god kvalitet, er for store deler av både undervisningslokaler, laboratorier og andre forskningsanlegg av en så dårlig kvalitet at dette går ut over både undervisningsmessig og forskningsmessig kvalitet. Dette er en konkurransemessig utfordring for UMB. Dernest gjennom at de bevilgninger som må til for å rette opp vedlikeholdsetterslepet, selv over en relativt lang periode, er av en slik størrelse at dette i seg selv vil gå ut over primæraktivitetene undervisning, forskning og forskningsformidling dersom det skal finansieres innenfor universitetets rammebevilgning. UMB arbeider målbevist for å få særskilte bevilgninger over Statsbudsjettet til rehabilitering av flere av de sentrale bygningene. Det er likevel grunn til å tro at universitetet samlet sett (særskilte bevilgninger over Statsbudsjettet og avsetninger til vedlikehold og utvikling over rammebevilgningen) vanskelig kan reise de nødvendige midler til å redusere det vedlikeholdsmessige etterslepet uten gjennom utvikling og salg av eiendom. På denne måten kan det sies at UMB er i ferd med å forvalte eiendom som en sekundæraktivitet (for å legge til rette for primæraktivitetene) til også å ha eiendomsutvikling som en primæraktivitet for å frambringe resurser for å vedlikeholde og utvikle kjernen i eiendomsmassen. Universitetsdirektørens merknader Universitetsdirektøren deler de vurderinger som er gjort i denne saken. Både samlokaliseringsprosjektet og øvrige eiendomsprosjekter på campus vil kreve vesentlig større oppmerksomhet og at det avsettes økte ressurser til strategisk eiendomsutvikling. Dette er nødvendig for at UMB skal kunne tilby forsknings- og undervisningsfasiliteter av god kvalitet i årene som kommer og ikke miste posisjoner i konkurransen om gode forskere og studenter. Universitetsdirektøren vil i nødvendig grad komme tilbake med konkrete tiltak, bl.a. i forbindelse med budsjettbehandlingen for 2011.
2