ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Adolf Jahnsen AS Fagerdalen 4 5039 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200917040/8 EBYGG 5210 230410 KNNO AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 172 Bnr 53 Tiltakets adresse : Adresse Ikke Definert I Gab Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Steinar Knutsen Saken gjelder: Det søkes om oppføring av en frittliggende enebolig med bruksareal på 126,3 m 2. Det ble gitt avslag på søknad om oppføring av bolighus med bruksareal på 185 m 2 i vedtak datert 15.08.07. Vedtaket er påklaget av ansvarlig søker Adolf Jahnsen AS. Fylkesmannen stadfestet den 13.01.09 vedtaket av 15.08.07. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra byggeforbud og plankrav. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6, jf. Kommuneplanens bestemmelser 1 og 28 som gjelder fra 01.07. 2009 avslås søknad om tillatelse til oppføring av frittliggende enebolig. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "Byggeområde" hvor plankrav gjøres gjeldende. Videre ligger eiendommen innenfor funksjonell strandsone.
Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plankravet og byggeforbudet i 25 metersbeltet i funksjonell strandsone. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra plankravet og byggeforbudet. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Hovedhensynet bak plankravet er hensynet til å sikre en best mulig utbygging av området. Hovedhensynet bak byggeforbudet er å sikre tilgjengelighet til strandsonen for allmennheten fra land og sjø og begrense ytterligere nedbygging av strandsonen. For omsøkte tiltak vil tiltaket i sin helhet ligge innfor 25 metersbeltet innenfor funksjonell strandsone. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn byggeforbudet skal ivareta. Fagetaten finner heller ikke grunnlag for å dispensere fra plankravet, da det i et forholdsvis ubebygget strandområde er viktig å sikre en helhetlig vurdering av området gjennom en planprosess. Fordelene ved tiltaket er at tiltakshaver får bebygge eiendommen, og vil få en bolig på et plan med livsløpsstandard. Ulempene vil være ytterligere nedbygging av strandsonen. Området fremstår som et område som er godt egnet til rekreasjon og friluftsliv. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ulempene være større enn fordelene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra byggeforbudet og plankravet. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Sverre Indrebø. Merknadene går i hovedsak på at tiltaket er i strid med byggeforbudet. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknaden at huset ligger mer enn 25 meter fra strandlinje, og at Sverre Indrebø sitt hus ligger 8,5 meter nærmere strandlinjen enn omsøkte tiltak. Det er også registrert en merknad fra Victor Ebbesvik. Merknadene går i hovedsak på utsiktsforhold, samt at tiltaket vil svekke områdets kvaliteter. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknaden at Victor Ebbesvik hus ligger høyere, samt at det hele tiden var tiltenkt at eiendommen skulle brukes til bolig. Uttale/krav fra andre myndigheter: Søknaden er oversendt Fylkesmannen i Hordaland. I en uttalelse av 16.04.2010 heter det: Side 2 av 5
"Saka gjeld oppføring av einebustad med BYA 185 m 2. Søknaden har tidligare vore avslått av kommunen. I følgje utbyggar ligg tiltaket ikkje lenger innanfor 25-metersbeltet langs sjø, men Fylkesmannen kan ikkje utan vidare sjå at dette stemmer. Etter det vi forstår har søkjar tidligare gjort ein del inngrep i den aktuelle strandsona, mellom anna ved å opna opp ei vik på tomta. Det framgår av sakspapira at det skal oppførast ei gangbru over vika, og det er avstanden til denne som no er 25 meter. Etter det vi kan sjå skal bustaden oppførast berre få meter frå sjølve vika, etter vårt syn ligg såleis bustaden framleis innanfor den funksjonelle strandsone. Plankravet er utarbeida for å sikra ei best mogeleg utbygging av området. Det gjeld mellom anna tilkomst, vatn og avløp, - men også omsynet til landskaps- og strandsoneverdiar samt grøntareal og tilgjenge for ålmenta. Av flyfoto framgår det at den aktuelle vika kan vera godt eigna til rekreasjon og friluftsliv. Etter vårt syn bør plankravet handhevast strengt innanfor den funksjonelle strandsona. Dei omsøkte tiltaka vil medføra ein ytterlegare nedbygging av strandsona. Etter vårt syn vil ein dispensasjon som omsøkt setja omsyna bak kommuneplanen med føresegner vesentleg til sides. Fylkesmannen rår ifrå at det vert gjeve dispensasjon." Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om oppføring av en frittliggende enebolig med bruksareal på 126,3 m 2. Det ble gitt avslag på søknad om oppføring av bolighus med bruksareal på 185 m 2 i vedtak datert 15.08.07. Vedtaket er påklaget av ansvarlig søker Adolf Jahnsen AS. Fylkesmannen stadfestet den 13.01.09 vedtaket av 15.08.07. Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, og fra plan- og bygningsloven 1-8. Søknaden begrunnes med at tiltaket ikke er til hinder for areal- og ressursdisponeringen for området, bygningen plasseres mer enn 25 meter fra strandlinjen langs sjø og krenker dermed ikke allmennhetens interesse, at naboeiendommer er bebygget med tilsvarende bolig som ligger vesentlig nærmere strandlinjen, tiltaket gjelder fortetting i eksisterende byggområde, samt at tiltakshaver har behov for en bolig på ett plan med livsløpsstandard. Fagetaten er av den oppfatning at utgangspunktet for beregningen av 25-metersbeltet skal tas i strandkanten der vannet står når det er alminnelig høyvann, og at 25-metersbeltet av den grunn må måles fra innerst i viken. Følgelig ligger hele tiltaket innenfor byggeforbudet. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra byggeforbudet. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Fagetaten finner heller ikke grunnlag for å dispensere fra plankravet, da det i et forholdsvis ubebygget strandområde er viktig å sikre en helhetlig vurdering av området gjennom en planprosess. Bygningsmyndighetene minner om at det i plan- og bygningsloven 19-2 heter: "Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden." Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Side 3 av 5
Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200917040. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppekoordinator Kopi: Steinar Knutsen, Nordre Steinestø 21, 5108 HORDVIK Sverre Indrebø, Nordre Steinestø 13, 5108 HORDVIK Victor Ebbesvik, Nordre Steinestø 15B, 5108 HORDVIK Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5