Byplankontoret Planident: r20150017 Arkivsak:13/35229 Detaljregulering av Trollafjæra, Nedre Trolla, del av gnr/bnr 420/1 m.fl., offentlig ettersyn Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : 19.8.2015 Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Forslagstiller har akseptert endringene. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter disse eiendommene: Gnr. 420, bnr. 1 (hele) Labek/ Heimdal Sag Prosjekter AS Gnr. 420, bnr. 187 (hele) Marianna og Roger Dahlberg Gnr. 420, bnr. 168 (del) Trondheim kommune Gnr. 420, bnr. 172 (del) Trolla Næringspark AS Gnr. 420, bnr. 195 (del) Gerd Ellen Lorås Gnr. 420, bnr. 200 (del) Trondheim kommune Gnr. 419, bnr. 1 (del) Trondheim kommune Beliggenhet og størrelse Planområdet måler ca. 28 daa, og ligger ca. 5 km fra Trondheim sentrum og ca. 4 km fra lokalsenter i Ila. Området som planlegges bebygget med nye boliger, ligger mellom to veger som er atkomst for eksisterende boliger i området. Planområdet består av etablert nabolag med eksisterende boligbebyggelse, strandområde og skråninger opp mot Bynesveien. Figur 1 Situasjonsplan med planomriss Dagens arealbruk, stedets karakter Innenfor planområdet ligger et eksisterende leilighetsbygg som nabo til den aktuelle byggetomten. For øvrig består planområdet av tilførselsveg med parkeringsareal, skråninger opp mot Bynesveien, strandområdene. Området har bratte partier og tett vegetasjon, og framstår på mange måter som et naturområde.
Side 2 Det er god kontakt med fjorden, og utsikt inn mot Lade og østre del av Trondheim. Tilgrensende områder i nedre Trolla består av eneboliger og to leilighetsbygg, samt industribebyggelsen til Trolla Bruk. Landskap, solforhold Planområdet og det omkringliggende landskap er kupert med helling mot nord-øst. Solforholdene er derfor noe begrenset, spesielt i vinterhalvåret. Til gjengjeld har området en fabelaktig utsikt og sjøkontakt, som på sommerstid er av spesiell verdi. Bilde 1 Eksisterende bolighus innenfor planområdet Kulturminner/ antikvariske verdier Langs nordsiden av den aktuelle byggetomten ligger en støttemur fra tidligere aktivitet. For øvrig er det ikke registrert verneverdige kulturminner i området. Grøntområder Skråningen opp mot Bynesveien er til dels skogkledd, og består blant annet av lønn og alm. Strandområdene er stort sett uberørte med rullesteinsstrand, svaberg, klipper og varierte steder for opphold. I bukten rett nord for utbyggingstomten står det tre naust/boder, og det er opparbeidet en 40 m 2 stor terrasse for sosiale sammenkomster. Bilde 2 Friområdet Balaklava på sommeren Bilde 2 Friområdet Balaklava på vinteren Trafikkforhold Bynesveien er en viktig trafikkåre med mye biltrafikk til fergeleiet på Flakk og videre ut til Byneset. Atkomstvegen ned til planområdet går i bratt terreng. Det er etablert autovern langs nedsiden av vegen, men veien fremstår som noe smal, da den også brukes av fotgjengere og syklister. I kommuneplanens arealdel er veien vist som eksisterende gangveg. Det er ca. 450 meter for å nå bussholdeplass ved Bynesveien langs vinterbrøytet veg. Det er også en bussholdeplass umiddelbart ovenfor bebyggelsen. En enkel og bratt gangsti fra nedre Trolla opp til bussholdeplass kan benyttes av de sprekeste (200m unna utbyggingstomten). Biltrafikken på Bynesveien fører ikke til støybelastning utover hvit sone (>55 dba Lden ) på dagens bebyggelse og utearealer.
Side 3 Figur 2 Modell eksisterende terreng (utbyggingstomten markert med rødt omriss) Senterfunksjoner Ilsvika/Ila er det nærmeste tilbud av dagligvareforretning og andre senterfunksjoner (ca 4 km). Skoler og barnehager Området hører i dag til Ila barneskole og Sverresborg ungdomsskole. Det vil være tilstrekkelig skolekapasitet både på kort og lang sikt for både barneskole og ungdomsskole. Det ligger en barnehage øverst i Trollaområdet, og ellers er det åtte barnehager i Ilaområdet innenfor 4 km avstand fra Trolla. Teknisk infrastruktur Spillvannsledning og vannledning ligger i nedenforliggende veg. I tillegg krysser privat spillvann- og vannledning nordvestre del av byggetomta. Det er tidvis registrert problem med overvann i tomteområdet. Det er registrert overvannsløp/flomløp over byggetomta. Elektrisitetsforsyningen i området er ikke tilfredsstillende for å dekke større utbygging. Grunnforhold Planområdet har varierende løsmasser over fjell, men er ganske stabilt. Bratte partier kan tidvis forårsake steinsprang. Risiko og sårbarhet, ROS-analyse ROS-analysen peker på en del problematiske forhold i området. Bratt terreng fører til overflateutglidning og tidvis problemer med overvann/flomvann. Vegene i området har blandet trafikk, noe som forårsaker farlige situasjoner for myke trafikanter. Spesielt farlig er et punkt i svingen nederst i området, der vegen går nær eksisterende bolig og gir dårlig sikt. Generelt vanskelige forhold for skoleveg.
Side 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planlagt arealbruk, reguleringsformål 12-5. Nr 1 Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse, eksisterende 879,2 m2 Boligbebyggelse blokkbebyggelse, nybygg 2 224,9 «Lekeplass 511,6 «Energianlegg 16,2 «Renovasjonsanlegg 30,2 «Privat parkeringsplass 196,6» Sum denne kategori 3 858,7 m2 12-5. Nr 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Offentlig veg 2 793,6 m2 Offentlig gangveg 335,4 «Offentlig parkering 430,5 «Felles adkomstveg 206,4 «Sum denne kategori 3 765,9 m2 12-5. Nr 3 Grønnstruktur Friområde 17 649,4 m2 Naturområde 2 712,8 «Sum denne kategori 20 362,2 m2 Sum Planområde 27 986,9 m2 Reguleringsplan (SOSI) Figur 3 Reguleringskart - planforslag
Side 5 Figur 4 Illustrasjonsplan Bebyggelsens plassering og utforming. Forslagsstiller planlegger å lokalisere boliger med heis, parkeringsanlegg og rullestoltilgjengelighet. Byplankontoret mener dette vil bli et positivt tilskudd til de omkringliggende områder med hovedsakelig eneboligbebyggelse. Bebyggelsen utformes som to separate leilighetsbygg, hvert med innkjøring fra den nedre vegen, med heis og parkeringsanlegg i sokkeletasje. Byggene plasseres med sokkel inn mot skråningen og bakenforliggende landskap. Figur 5 Fasader mot nord Figur 6 Fasade mot øst
Side 6 Figur 7 Fotocollage sett fra sjøen Tomteutnytting. Den aktuelle byggetomten er på ca. 3.5 daa. Planen sikrer høy arealutnytting i tråd med kommuneplanens arealdel. Utbyggingsområdet foreslås regulert med maksimalt tillatt arealutnytting = 30 % BYA, Dette målt i forhold til eiendommen inklusive atkomst og lekeplass. Planen krever minimum 12 og maksimum 22 boliger. Dette utgjør 3 6 boliger per daa. Figur 8 Fotocollage sett fra nordvest Bokvalitet, sol og støy Boliger planlegges med svalganger mot sør-vest der det er mer skjermet for vind og gode solforhold sommerstid. Bestemmelser sikrer at leilighetene er gjennomgående. Alle leiligheter får da visuell kontakt med egne utearealer og omkringliggende landskap på begge sider av bygget. Innenfor eget område får beboerne uteareal på begge sider av husene. Lekeplassen har kontakt både med sjøen og nærområdet bak, og den har de beste solforholdene på tomten. Skyggestudiene viser at lekeplass og strandområder har litt sol 21. mars kl. 15, mens det kl. 18 er skygge i hele området. 17. mai har lekeplass og utearealer sol kl. 18. 23.juni er det rikelig med sol både kl 15 og kl 18. Oppover i bygget er det bedre solforhold enn på bakkeplan med lekeplass.
Side 7 Støyvurderingen viser at kun de øverste etasjene i bygningene får støybelastning over 55 dba. Lekeplassen og utearealene mellom byggene er skjermet mot støy fra Bynesveien av terrengfallet. Planen innholder derfor ikke krav til støytiltak utover gjennomgående leiligheter. Figur 9 Plantegninger - illustrasjonsprosjekt Endringer på vegnett Dagens atkomstveg vil fortsatt fungere som atkomst til området med blandet trafikk. Vegen vil derimot bli lagt om rundt det eksisterende leilighetsbygget innenfor felt BKS, slik at det blir større avstand til bygningen, bedre oversikt og dermed sikrere trafikkforhold. Den eksisterende stien opp til bussholdeplassen vil bli opparbeidet slik at den kan brøytes, og også fungere tilfredsstillende vinterstid. Dette vil avlaste gangtrafikken på atkomstvegen. Parkering Kjøreatkomst til boligene skjer fra nedre veg med innkjøring til parkering, heis og sportsboder. Planen regulerer også parkering (felt f_spa5) for det eksisterende leilighetsbygget. På nedsiden av den nedre vegen regulerer planen utvidet parkering for besøkende til strandområdet Balaklava. Figur 10 Parkeringsplan Tilgjengelighet for funksjonshemmede De nye boligene skal ha allmenn tilgjengelighet for funksjonshemmede. Dette gjelder for atkomst med bil til parkeringsanlegg eller med rullestol, og det gjelder også for utearealene ovenfor bygget og lekeplassen. Uteareal. Utearealet på bakkeplan er felles for beboerne innen feltet. Nord-vestre del av tomten for den nye bebyggelsen nyttes til lekeplass. Ellers er det flate utearealer på partier foran byggene, mellom byggene og på oversiden. Den resterende del av tomten opp mot atkomstvegen er bratt
naturtomt, der deler kan nyttes til naturlek. Det opparbeides en snarvei fra lekearealet og opp til veien ovenfor, for kortest mulig vei til bussen og for syklende. Areal felt BBB (uten lekeplass) 2 224,9 m2 Boligenes grunnflate 653,8 «Bratt skråning 531,7 «Sum flatt uteareal på terreng 1 039,4 m2 Balkonger (ekskl. vinterhager mot sjøen) 170,8 «Felles lekeplass 511,6 «Sum uteareal 1 721,8 m2 Side 8 Boliger har samlet Bra over sokkel på Krav uteareal på 50 m2 pr. 100 m2 Bra gir Krav lekeareal på 25 m2 pr 100 m2 Bra gir 1808,0 m2 904,0 m2 425,0 m2 Figur 11 3D-perspektiv, isometrisk Tekniske anlegg Tekniske planer for veg, gangveg, vann, avløp og avfallshåndtering skal være godkjent av Trondheim kommune før tiltak i planområdet kan gis igangsettingstillatelse. Vann og avløp Spillvann koples til kommunal AF-ledning (Ø315) i nedenforliggende veg. Alternativt kan det søkes om tilkopling til privat ledning (AF 125) som passerer lekeplassen i utbyggingsområdet. Overvann føres i egen ledning og slippes ut i åpen grøft med utløp i fjæra. Det er da ikke krav om fordrøyning. Registrert løp for flomvann går mellom husene og tenkes lagt i rør under tomta og nedenforliggende veg. Vanntilførsel tilkoples kommunal vannledning (Ø180) i nedenforliggende veg der det er god kapasitet. Eksisterende V180-ledning ser ut til å gi tilstrekkelig brannvann. Det kan bli satt krav om ny brannvannskum ved tilkopling til kommunal ledning. Private ledninger som går over tomta (Ø125 AF og Ø25 vann) må det tas hensyn til i forbindelse med opparbeiding av lekeplass og parkering. For byggesak utarbeides egen VA-plan av konsulent.
Nettstasjon Det er behov for ny frittstående nettstasjon til El-forsyning av de planlagte boligene. Denne er vist ved den nedre vegen, innenfor boligene, lokalisert ved gjesteparkeringsplassen som avslutning av den bestående muren. Renovasjon Nedgravde avfallskontainere for den nye bebyggelsen skal plasseres ved nedre atkomstveg i tilknytning til boligene. Side 9 ROS- analyse ROS-analysen tar for seg forhold som sikring av skråninger, sikring av overvann/flomvann, sikring av bygningsdeler (vind), sikring av biologisk mangfold, trafikksikkerhet i vegsystemet, skjerming mot støy i bygning og støy i byggetiden, sikring av tilgang friområde, bevaring av eksisterende mur m.v. Gjennomføring av byggesaken innebærer en del sikringstiltak, men disse er gjennomførbare. Skoleveg vil fortsatt være en utfordring i og med den store avstanden. Tilgang til skolebuss er forbedret som følge av ny gang- og sykkelvei opp til Bynesvegen. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Lokalt, nærmiljø Lokalt betyr det et tilbud av boliger som skiller seg fra den omkringliggende bebyggelse, og slik bidrar til en mer allsidig sammensatt boligmasse. Dette gir dermed beboerne i Trolla en mulighet til fortsatt å kunne bo i et eksisterende lokalmiljø, selv om behovet for rullestoltilgjengelighet eller enklere boforhold måtte oppstå. Opprustingen av området ved sjøen, Balaklava, med parkering og rullestoltilgjengelighet vil kunne være til nytte for offentligheten. Trafikkmessig 22 nye boliger vurderes å ikke ha særlige trafikkmessige konsekvenser i forhold til nåværende situasjon. Lokalt vil utbyggingen sørge for en viss opprusting/forbedring av eksisterende veg, tilrettelagt parkering og opprusting av gangveg til bussholdeplass. Dette er tiltak som også kommer øvrige beboere i nedre Trolla til gode. Tekniske anlegg, vann, avløp, El-forsyning. Offentlig ledningsnett dekker behovet for VA-anlegg. Tiltak for løsning av overvann/flomvann i forbindelse med utbyggingen vil generelt gi bedre forhold. Nytt anlegg for elektrisitetsforsyning bekostes av byggeprosjektet, og krever ingen ekstra tiltak fra det offentlige. Innspill til planforslaget Det ble 20.05.14 varslet oppstart av planarbeidet i Adresseavisen. Det ble avholdt skriftlig samråd med offentlige høringsinstanser, varslet med brev datert 13.10.2014. Oppsummert er følgende merknader kommet inn: Sør Trøndelag Fylkeskommune, brev fra 27.10.2014 De ser ikke at planforslaget kommer i konflikt med automatisk fredede kulturminner, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Det minnes om at en bygning utenfor planområdet (420/88) er registrert i byantikvarens aktsomhetskart. De verdsetter at
strandsonen tas med i planen og forutsetter at den blir gjort tilgjengelig for allmennheten, og at bygning og uteområder også blir gjort tilgjengelig for rullestolbrukere. Ønskene er i tråd med planleggers intensjoner, og blir ivaretatt i planleggingen. Side 10 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev fra 4.11.2014 Det vises til krav om ROS-analyse og vurdering i forhold til samfunnssikkerhet og klimaendringer med evt. avdekking av risiko. Det ønskes en grundig beskrivelse av natur- og friluftsverdiene i området. Det legges vekt på å sikre strandområdet for allmennheten. Det pekes på mulige støyproblemer fra Bynesveien, og det bes om at støyberegninger følger planen. Videre bes det om at byggegrunnen vurderes i forhold til miljøgifter fra tidligere arealbruk, og at det foretas en miljøteknisk undersøkelse av grunnen. Til slutt minnes det om krav til universell utforming/ tilgjengelighet i bygg og anlegg. ROS-analyse og støyvurdering følger planen. Strandområdene sikres og gjøres, sammen med ny bebyggelse med utearealer, tilgjengelig for rullestolbrukere. I bestemmelsene stilles det krav om å sjekke for evt. forurenset grunn og for overflateutglidning. Løp for flomvann sikres. Statens vegvesen, brev fra 31.10.2014 Det pekes på at trafikkstøy her kan være et tema. Det vises til at byggetomten på kommunens temakart ligger så vidt inne i grønn sone, men at kartene er grove. Det utarbeides støyvurdering for området. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, brev fra 30.10.2014 Det pekes på viktigheten av å legge til rette for brannkummer og slokkevannskapasitet, og at forskriftene vedrørende byggeavstander mv. overholdes. Videre nevnes ladestasjon for el-biler og el-rullestoler. I bygget må det sikres mulighet for at brannvesenets interne samband kan virke. Her nevnes en del forhold som også inngår i lovverket, samt en del forhold som vil bli tatt opp i forbindelse med byggesaken. Elisabeth Skonseng, Leder i Trolla Vel, brev fra 28.10.2014 Her nevnes en del forhold: - Overbelastet avløpssystem har tidvis forårsaket problemer. - Vegen fra Bynesveien ned til stranda er smal og problematisk for møtende trafikk og fotgjengere. - Det mangler parkeringsplass for friområdet Balaklava ved sjøen. En løsning er vesentlig ettersom området brukes av barn og kjørende fra området i øvre Trolla. - Bussforbindelsen til Trolla er sparsom, noe som fører til mer bilbruk. Det vil bli utarbeidet plan for avløpsanlegg i henhold til kommunens norm. Vegen Trollafjæra fra Bynesveien og ned er i planområdet regulert til 5 m. bredde i samråd med Trondheim kommune. Eksisterende veg inngår i kommunens vedlikeholdsprogram. Vegen vil bli utvidet i nederste sving,
slik at kjøreforholdene og trafikksikkerheten blir bedre med øket avstand til det eksisterende bygget. Stien til bussholdeplassen vil bli opprustet til brøytbar gangveg i forbindelse med byggeprosjektet. Reguleringsplanen viser parkeringsplasser for friområdet og rullestolvennlig gangveg ned til sjøområdet inngår i prosjektet. Side 11 Beboere i Nedre Trolla, underskrevet av 23 personer, brev fra 2.11.2014 Her nevnes følgende forhold: - Vegen fra Bynesveien til Trollafjæra er smal, uoversiktlig og problematisk for møtende trafikk og fotgjengere. - Dagens avløpssystem med pumpestasjon er overbelastet. Tidvis problemer med overvann. - Det mangler generelt parkeringsplasser i nedre Trolla, og spesielt for friområdet Balaklava. - Motforestilling mot vist skisse til bygging av gangveg langs stranda med tilhørende båtanlegg. - Generell skepsis til at byggeprosjektet vil medføre trafikkøkning og mer støy. - I tillegg til det som er nevnt i forrige merknad, kan sies at planen også viser parkeringsplasser for eksisterende boliger i tillegg til parkeringen for friområdet. - De tidligere viste anlegg med gangveg langs sjøen og båtplass inngår nå ikke i planforslaget. Med unntak av Balaklava forblir strandområdet som det er, og evt. tiltak må tas opp i velforeningen. Marianne og Roger Dahlberg, Trollafjæra 43, brev fra 5.6.2014 Her gis beskrivelse av en del vesentlige elementer i nedre Trolla. Historikk for Trolla bruk, kvaliteter ved strandområdet Balaklava, verdien av det aktuelle byggeområdet som areal for sport og lek, samt det forhold at de som nabo til utbyggingsområdet siden 2004 har vært i kontakt med grunneier Labek AS og Heimdal Sag for å få etablert tilfredsstillende parkering for boligene i bygget. - Det aktuelle byggeområdet er i kommuneplanens arealdel disponert til boligformål, men det legges i planforslaget til rette for et lekeareal på ca. 500 m2 mot deres eiendom. - I planforslaget foreslås det innarbeidet 5 parkeringsplasser for eksisterende boliger delvis inne på det nye utbyggingsområdet.