Utvalg for byutvikling 11.06.08 sak 65/08 vedlegg 2 SAKSPROTOKOLL Arkivsak 200301495 Arkivkode O: : 72-89 Saksbehandler Ole Petter Fløisand Saksgang Møtedato Saknr Utvalg for byutvikling 17.10.07 129/07 SØKNAD OM BORTFALL AV RIVINGSVILKÅR OG SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR HYTTE PÅ GNR. 72 BNR. 89, HØLE Det ble foretatt befaring. Rådmannens innstilling datert 01.10.07 ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Ny søknad om bortfall av rivingsvilkår og midlertidig dispensasjon avvises fra realitetsbehandling. Eventuelle klagemuligheter må være benyttet før søksmål kan reises, jf. tvml. 437. Sandnes, 19. oktober 2007 Rett utskrift: Kirsti Lygre Rostøl sekretær
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200301495 : O: : 72-89 : Ole Petter Fløisand Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for byutvikling 17.10.2007 129/07 SØKNAD OM BORTFALL AV RIVINGSVILKÅR OG SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR HYTTE PÅ GNR. 72 BNR. 89, HØLE Saken gjelder Brødrene Leif og Jan Idsal har 10. mai 2007 fremmet søknad om bortfall av vilkår om riving av gammel hytte, som i 1997 gitt som betingelse for å oppføre ny hytte i 100- metersbeltet. Subsidiært søker de om en midlertidig dispensasjon til å få beholde begge hyttene så lenge de lever. (Vedlegg 1) Bakgrunn for saken Denne saken har en lang forhistorie, og utvalg for byutvikling har i sak 89/04 enstemmig avslått bortfall av rivingsvilkår eller dispensasjon for å beholde begge hyttene. Pålegg om riving og tvangsmulkt er enda ikke blitt effektuert, da pålegget har vært gjenstand for overprøving av fylkesmannen og sivilombudsmannen, uten at disse har funnet at kommunens vedtak skulle omgjøres eller oppheves. Historikk Det er nødvendig å gjengi kort hva som lå til grunn for rivingsvilkåret i dispensasjonen i 1997, rivingspålegget fra 2004 og hvordan den tidligere søknad om dispensasjon er blitt behandlet Søkerne fremmet i 1994 søknad om å få bygge hytte på gnr. 72 bnr. 147, ca 45 meter fra den gamle hytta, som nå er pålagt revet. Etter en lang søknadsprosess ble dette avslått, begrunnet ut i fra at eiendommen ligger i LNF-område og innenfor 100- metersbeltet i strandsonen, jf. pbl. 17-2. Teknisk styres avslag ble påklaget, og fylkesmannen stadfestet kommunens avslag. I desember 1995 endret Idsals søknaden til å omfatte oppføring av erstatningshytte for hytta på bnr. 89, men der den nye hytta skulle plasseres på bnr. 147. Fylkesmannen og fylkeskommunen frarådde dispensasjon, på bakgrunn av de samme hensyn som lå bak teknisk styres avslag i 1994, og søknaden ble avslått i august 1996. Også dette avslaget ble påklaget, og søkerne fremholdt i klagen at den gamle hytta skulle rives, dersom det ble gitt dispensasjon for erstatningshytte på bnr. 147. Teknisk styre omgjorde da sitt avslag, og ga 19.11.1997 dispensasjon for oppføring av erstatningshytte på gnr. 72 bnr. 147, på betingelse av at den gamle hytta, som sto på bnr. 89, skulle rives før byggetillatelse ble gitt. Vedtaket, inkludert rivingsvilkåret, var i tråd med den søknad brødrene Idsal fremmet. Det ble i tillegg presisert i vedtaket at det ikke ville bli tillatt med hytte på bnr. 89. (vedlegg 2) Vedtaket, inklusiv rivingsvilkåret, ble ikke påklaget av brødrene Idsal. Det ble i januar 1998 gitt tillatelse til å få beholde den gamle hytta som lagringsplass / anleggsbrakke i byggeperioden. Leif Idsal skrev i den forbindelse til kommunen at familien ville gi skriftlig beskjed til kommunen om når den gamle hytta er fjernet, og avsluttet brevet med Dette vil vi forholde oss til som en avtale mellom oss og Sandnes kommune. Side 1 av 6
Etter tips og besiktigelse ble det foretatt befaring høsten 2002, der det ble registrert at den gamle hytta ikke var revet, men tvert i mot rehabilitert. Bygningssjefen ba så brødrene Idsal om å etterkomme vilkåret i byggetillatelsen, det vil si riving av hytta på bnr. 89. Brødrene fremmet da søknad om at kommunen på ny tok stilling til om rivingsvilkåret skulle opprettholdes, blant annet under henvisning til at rivingsvilkåret var ugyldig på grunn av usaklig forskjellsbehandling. Utvalg for byutvikling vurderte i sak 89/04 hvorvidt rivingsvilkåret måtte bortfalle på grunn av ugyldighet, sterk urimelighet, eller om det på annet grunnlag burde gis dispensasjon til at brødrene kunne få beholde begge hyttene, og kom enstemmig til at dispensasjon ikke skulle gis, og at rivingsvilkåret skulle opprettholdes. Det vises til saksframstilling og vedtak i sak 89/04 i vedlegg 3. Vedtaket i utvalg for byutvikling ble påklaget av brødrene Idsal, og fylkesmannen i Rogaland stadfestet kommunens vedtak 15. oktober 2004. Brødrene Idsal anmodet Fylkesmannen om å omgjøre sitt eget vedtak, noe fylkesmannen avslo. Fylkesmannens vedtak ble så brakt inn for Sivilombudsmannen. Sivilombudsmannen fant å kritisere fylkesmannen for uklare drøftinger, uten å ta stilling til resultatet, og ba fylkesmannen vurdere saken på ny. Fylkesmannen foretok befaring saken, der både kommunen og Idsal var representert. Fylkesmannen fattet nytt vedtak i saken 10. november 2006, der utvalg for byutviklings vedtak igjen ble stadfestet. (vedlegg 4) Også dette vedtaket ble av brødrene Idsal brakt inn for Sivilombudsmannen, som 12. mars 2007 avsluttet saken uten å kommentere fylkesmannens stadfestelse ytterligere. Etter tidligere innvilget utsatt iverksetting av fylkesmannens vedtak, ble frist for riving satt til 12. juli 2007, og tvangsmulkt ville da begynne å løpe dersom pålegget ikke var fulgt innen fristen. Idsals ba deretter Fylkesmannen om et møte for å diskutere en minnelig ordning. Fylkesmannen avslo dette i brev av 23. mars 2007, under henvisning til at saken var avsluttet både hos fylkesmannen og Sivilombudsmannen, og at det nå var Sandnes kommune som håndterer saken videre. (vedlegg 5) Brødrene Idsal fremsatte deretter begjæring til fylkesmannen om å omgjøre vedtaket om å opprettholde kommunens pålegg om riving av hytta, noe fylkesmannen avslo i brev av 24. april 2007. (vedlegg 6) Det ble i brevet presisert at frist for retting løper som forutsatt i fylkesmannens vedtak av 10. november 2006. Fylkesmannen har også i brev datert 13. juni 2007 avvist å gi pålegget utsatt iverksetting i påvente av at ny søknad om dispensasjon blir behandlet i kommunen. (vedlegg 7 ) Også kommunen har avslått dette. Bygningssjefen meddelte søkerne i brev 29. mai 2007, etter en foreløpig gjennomgang av søknaden, at det etter behandling av saken hos fylkesmannen og sivilombudsmannen er helt åpenbart at det ikke er framkommet nye momenter av betydning, og at administrasjonen ville komme til å innstille på avslag. Det ble bedt om tilbakemelding på om søknaden til tross for disse signalene ville bli opprettholdt. Det ble samtidig gitt melding om at saken i så fall kunne påregnes behandlet i september, og at tvangsmulkten ville løpe uavhengig av eventuell dispensasjonsbehandling. (vedlegg 8) Det er etter at søknad er mottatt i kommunen fremmet en rekke skriv som argumenterer for at kommunen har plikt til å behandle søknaden, og der det på ny bes om at rivingspålegget gis utsatt iverksetting, i påvente av at kommunen behandler nærværende søknad om dispensasjon til å få beholde begge hyttene. (vedlegg 9 11) Klage over bygningssjefens vedtak om å ikke behandle krav om ny frist for riving, er i brev av 27. september 2007 oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. (vedlegg 12) Side 2 av 6
Søknaden Fra søknaden datert 10. mai 2007 gjengis det at brødrene Idsal prinsipalt søker om at det gis dispensasjon fra LNF-regelen, da det foreligger nye og vesentlige momenter i saken, slik at det gis varig dispensasjon til å få beholde begge hyttene. Flere byggetiltak i nærheten av søkernes eiendom er trukket inn i saken, og det hevdes at disse har ikke vært vurdert tidligere. Subsidiært søkes det om midlertidig dispensasjon til å få beholde hytten så lenge Jan og Leif Idsal lever. Det hevdes at det ikke haster med å rive hytten, da ingen offentlige hensyn tilsier riving. I søknaden vises det til vedtak i Høle bydelsutvalg datert 24.08.04, som i dette vedtaket anbefalte at hytta fikk bli stående. Saksbehandlingen av ny søknad om dispensasjon : 10.05.07 Søknad om bortfall av rivingsvilkår og midlertidig dispensasjon 29.05.07 Foreløpig vurdering av søknad om bortfall av rivingsvilkår fra kommunen 08.06.07 Brev fra Idsals til kommunen - fastholdelse av søknad og anmodning om utsatt iverksetting av rivingspålegg 13.06.07 Kopi av brev fra Fylkesmannen til adv. Grøsfjeld med avslag på anmodning om oppsettende virkning 06.07.07 Brev fra kommunen til Idsals med avslag på anmodning om utsatt iverksetting 17.07.07 Klage over avslag på anmodning om utsatt iversetting / ny rivingsfrist 31.08.07 Kommunens avvising av klage over avslag på anmodning om utsatt iverksetting 11.09.07 Klage over avvisning av klage 27.09.07 Oversendelse av klage til fylkesmannen Rådmannens vurdering Rådmannen har kommet til at kommunen ikke har plikt til å realitetsbehandle ny søknad om dispensasjon, da den ikke innholder nye opplysninger av betydning for saken. Spørsmålet om hvorvidt det skal tillates to hytter på brødrene Idsals eiendommer på Høle er blitt behandlet i kommunens politiske utvalg ved minst 5 anledninger. Fylkesmannen har behandlet klage over kommunens avslag 3 ganger, og avslått å omgjøre sitt eget vedtak 2 ganger. Sivilombudsmannen har hatt saken til behandling 2 ganger. Det er ved disse behandlingene blitt fremmet en mengde argumenter og påstander for å beholde begge hyttene, uten at disse har ført frem til et positivt vedtak om å få beholde to hytter. Saken er med andre ord blitt usedvanlig grundig vurdert, både faktisk og rettslig. Som nevnt over, har fylkesmannen, som overordnet plan- og bygningsmyndighet kommet til at det ikke er særlige grunner for å tillate to hytter, og at vedtaket om å rive den gamle hytta verken er urimelig eller usaklig forskjellsbehandling. Man kan spørre seg om den søknaden som kommunen nå har mottatt, er en ny søknad, med nye momenter, eller om det i realiteten er tale om en ny runde på samme faktiske og rettslige grunnlag. Normalt sett, der det kommer inn nye søknader som tidligere er avslått i kommunen, har kommunen plikt til å ta stilling til søknaden, og eventuelt vurdere om det nå er nye opplysninger eller nye forhold som tilsier at saken skal få en annen behandling og resultat enn ved de foregående behandlinger. Dette betyr at de nye opplysninger i den nye søknaden må vurderes å ha relevans og vekt i forhold til dispensasjonsbestemmelsens krav om særlige grunner. Side 3 av 6
Der søknad har vært behandlet av fylkesmannen som klageorgan, og fylkesmannen har avslått denne, kan som hovedregel ikke kommunen realitetsbehandle en ny søknad med samme innhold, fordi overordnet bygningsmyndighets vedtak i saken er bindende for kommunens vurdering. I denne saken, der fylkesmannen tidligere har avslått søknad om dispensasjon, oppstår spørsmålet om kommunen i det hele tatt har anledning til å realitetsbehandle saken, eller om kommunen må avvise den. Det sentrale er da hvorvidt denne søknaden vurderes å inneholde nye opplysninger og momenter av betydning. For å avgjøre dette, og altså hvorvidt søknaden skal avvises fra realitetsbehandling, er det nødvendig å gå inn i realitetene i søknaden for å avdekke om søknaden i faktisk inneholder nye opplysninger eller momenter av betydning. Utvalg for byutvikling må foreta en konkret vurdering av de momenter som hevdes å være nye : Usaklig forskjellsbehandling : Det søkes prinsipalt om dispensasjon jf pbl. 7 i fra byggeforbudet i LNF-området, og det trekkes inn nye byggetiltak ikke langt fra søkernes eiendom, i tillegg til at det opprettholdes påstand om at tillatelse på Vedholmen representerer usaklig forskjellsbehandling i forhold til denne saken. Fylkesmannen vurderte påstand om usaklig forskjellsbehandling både i 2004 og 2006, og kom til at tillatelsen på Vedholmen ikke ga grunnlag for forskjellsbehandling, blant annet ut i fra at Vedholmen ligger langt fra søkernes eiendom, og har et annet preg. I søknaden til kommunen er det ikke konkretisert ytterligere tiltak, men det vises til advokat Grøsfjelds brev til Sivilombudsmannen med vedlegg. En gjennomgang av vedlegget viser til tiltak på gnr. 71 bnr. 76, gnr. 72 bnr. 23 og gnr. 72 bnr. 21. Gnr 71 bnr. 76 ligger øst for Idsals eiendom, med større avstand enn til ovennevnte eiendom på Vedholmen. Det ble her gitt tillatelse til å fradele parsell til fritidseiendom i 1988. Eiendommen ble senere omregulert til boligeiendom, og det er dermed et annet regelsett som gjelder for denne eiendommen enn for Idsals eiendom. Tilfellet er ikke sammenlignbart, og dermed heller ikke relevant som ny opplysning. Tiltakene på 72/23 og 72/21 gjelder tillatelse til båtnaust gitt i 1990 og molo i 1988 og 1990. De to øvrige eksemplene som trekkes frem gjelder ikke fortetting av hytter, og er på dette grunnlag ikke relevante. Det er ikke slik at ethvert fremlagt argument skal sees på som en ny opplysning i relasjon til vurderingen om det oppstår en plikt til å realitetsbehandle ny søknad som tidligere er avslått. Midlertidig dispensasjon Det fremholdes i søknaden at det nå, subsidiært, søkes om en midlertidig dispensasjon til å få beholde hytta så lenge brødrene lever, og at dette er noe nytt som det tidligere ikke er søkt om. Det bestrides at en midlertidig dispensasjon vil utløse andre vurderinger enn de som allerede er foretatt av kommunen og fylkesmannen. Plansituasjonen er den samme. Det er de samme krav til særlige grunner her som ved en varig dispensasjon. Tidsperspektivet på midlertidigheten er i denne saken flere 10-år, kanskje hele byggets levetid, og stiller seg prinsipielt sett ikke annerledes enn en varig dispensasjon. Søknaden fremstår etter rådmannens vurdering i det alt vesentlige som tidligere. Det er i søknaden henvist til vedtak fra Høle bydelsutvalg i 2004, der bydelsutvalget går inn for at hytta bør få stå. ( Vedlegg 13 ) Det fremgår for øvrig av protokollen for vedtaket i Høle bydelsutvalg at det allerede i 2004 ble fremmet forslag om å gi tillatelse til å la hytta få stå så lenge Jan Idsal lever, dvs. en midlertidig dispensasjon som her er omsøkt. Forslaget falt. Protokollen ble fremlagt for utvalg for byutvikling i møtet den 25. august 2004 ved behandling av klage over rivingspålegg og tvangsmulkt, og fulgte med i Side 4 av 6
fylkesmannens klagebehandling. (Vedlegg 14) Både utvalg for byutvikling og fylkesmannen har således hatt mulighet for å vurdere en midlertidig dispensasjon tidligere. Det synes underlig at brødrene Idsal henviser til protokollen fra 2004, uten å vise til at Høle bydelsutvalg behandlet saken på ny 18. januar 2007, og fattet følgende vedtak i sak 1/07 (Vedlegg 15 ) : Høle bydelsutvalg vil at hytten på gnr. 72 bnr. 89 skal rives, noe som er i tråd med byplansjefens innstilling. Denne søknaden som nå er fremmet, etter en svært langdryg prosess for å få utvalg for byutviklings vedtak underkjent, kan ikke sees på som annet enn nok et forsøk på trenering av fullbyrdelsen av kommunens vedtak. Først vedtaket fra 1997, der brødrene faktisk fikk innvilget det de ba om, nemlig å bygge ny hytte på vilkår om at den gamle ble revet, og siden rivingspålegget i 2004 som fulgte opp at brødrene ikke hadde revet hytta, som de eksplisitt hadde lovet og som fulgte av dispensasjonen og byggetillatelsen for den nye hytta. Det som vurderes som spesielt i denne saken, er at det var Idsals selv som fremmet søknad om oppføring av erstatningshytte med betingelse om riving av den gamle, vel vitende om at det ikke ville bli gitt tillatelse til oppføring av en hytte nummer to. Dette hadde kommunen avslått ved to anledninger, i 1994 og 1995. Etter klage, og altså med tilbud fra Idsal om å rive gammel hytte, innvilget Teknisk styre søknaden. Idsal har ikke på noe tidspunkt hatt grunn til å tro at det ville bli aktuelt å få ha to hytter på det aktuelle området. Det er i fylkesmannens vedtak, som stadfester vedtak i utvalg for byutvikling, tatt utgangspunkt i at det er tale om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om å ikke tillate nye hytter i LNF-områder, samt byggeforbudet i strandsonen jf. pbl. 17-2. Det vises til vedlegg 4 på vedtakets s. 5 og 6. Fylkesmannen fastslår at det ikke foreligger særlige grunner jf. pbl. 7, som gjør at det kan gis dispensasjon. Så lenge det ikke er frembrakt opplysninger som stiller saken i et annet lys enn ved de tidligere behandlinger, vil fylkesmannens vurdering vil da være bindende for kommunen. Ny søknad om dispensasjon må derfor avvises. Av den grunn er heller ikke dispensasjonssøknaden sendt på høring til fylkesmannen, jf. kravet i pbl. 7, 3. ledd. Avvisning av å ta søknaden opp til realitetsbehandling er et enkeltvedtak som kan påklages. Forslag til VEDTAK: Ny søknad om bortfall av rivingsvilkår og midlertidig dispensasjon avvises fra realitetsbehandling. Eventuelle klagemuligheter må være benyttet før søksmål kan reises, jf. tvml. 437. Side 5 av 6
RÅDMANNEN I SANDNES, 01.10.2007 Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Ola T. Solheim bygningssjef Vedlegg : 1. Søknad om bortfall av rivingsvilkår 10.05.07 2. Vedtak om dispensasjon for oppføring av erstatningshytte 19.11.97 3. Vedtak om pålegg om riving av hytte og vedtak om tvangsmulkt 12.05.04 4. Stadfesting av kommunens vedtak 10.11.06 5. Fylkesmannens avslag på minnelige ordninger 23.03.07 6. Fylkesmannens avslag på anmodning om omgjøring av stadfestelse 24.04.07 7. Fylkesmannens avslag på utsatt iverksetting av rivingspålegg 13.06.07 8. Kommunens foreløpige orientering om vurdering av ny dispensasjonssøknad 29.05.07 9. Skriv fra søkerne søknad opprettholdes 08.06.07 10. Skriv fra søkerne vedrørende utsatt frist for pålegg 17.07.07 11. Klage fra søkerne over avvisning av klage 11.09.07 12. Oversendelse til fylkesmannen av klage kommunens vurdering 27.09.07 13. Protokoll fra Høle bydelsutvalg 24.08.04 14. Protokoll fra utvalg for byutvikling 25.08.04 15. Protokoll fra Høle bydelsutvalg 18.01.07 Side 6 av 6