Arkivsaknr: 2015/475 Arkivkode: Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Planutvalget Møtedato SØKNAD FRA LEIF KRISTENSEN OM DISPENSASJON FRA PLANKRAVET FOR FRADELING AV TILLEGGSTOMT TIL HYTTETOMT, OTERSTRANDA Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget viser til at tilleggstomt som omsøkt ikke vil sette vesentlig til side hensynene bak LNF-formålet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse. Tiltaket vil ikke være til hinder for allmennhetens ferdselsrett i området, og kan aksepteres utfra landbruksfaglige, natur- og miljømessige vurderinger. Etter en samlet vurdering anser Planutvalget at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Saken sendes på høring til Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune og Sametinget. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige merknader, delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon fra arealplanen om fradeling av tilleggstomt til gnr 18 bnr 122 - oterstranda
2 Kart Saksutredning: Saken gjelder kjøp av tilleggstomt til hytteeiendommen gnr 18/122 på Oterstranda. Eiendommen grenser til sjøen og er bebygd med hytte, uthus/anneks og naust. Arealet er 1064 m2. Det søkes fradelt ei tilleggstomt fra eiendommen gnr 18/28 på ca 2 daa. Det meste av tilleggsarealet ligger i et område som i arealplanen er betegnet som et eksisterende byggeområde; deler av omsøkt tomt ligger i et område for framtidig fritidsbebyggelse. Det er krav om regulering for alle nye tiltak. Det søkes om dispensasjon fra arealplanen. Søkers begrunnelse Eiendommen
Gnr 18/28 har et totalareal på ca 45 daa. Hovedteigen deles av fylkesvei 17. Eiendommen er en utmarkseiendom med noe skog og en del myr. Området og planstatus Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er betegnet som et byggeområde for hytter med krav om regulering før nye tiltak kan iverksettes. Tilgrensende område er betegnet som framtidig byggeområde hytter, med krav om regulering. Lovanvendelse Saken skal behandles etter jordloven og plan- og bygningsloven. I tillegg skal det gjøres vurderinger etter naturmangfoldloven. Formålet med jordlova er å legge forholdene til rette slik at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som hører til (arealressursene) kan bli brukt på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Jordlovens 12 omhandler deling. Loven slår fast at eiendom som er nytta eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk ikke kan deles uten samtykke fra departementet. (Her er det gitt regler for delegasjon). Ved avgjørelsen av om samtykke til deling skal gis, skal det legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderingen inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til en driftsmessig god løsning, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan legges vekt på andre hensyn dersom de faller inn under formålet i jordlova. Samtykke til deling kan gis på slike vilkår som er nødvendige av hensyn til de formål som lova skal fremme. Delingssamtykket faller bort dersom deling ikke er rekvirert innen 3 år etter at vedtaket er gjort. Deling må rekvireres hos kommunen eller jordskifteretten. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-1 kan kommunen gi dispensasjon fra loven; inkludert vedtatte arealplaner. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Arealplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan. I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Etter plan- og bygningslovens 1-8 er det et generelt forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet gjelder også for fradeling av ubebygd del av eiendom. Det er ikke satt byggegrense for dette byggeområdet i arealplanen. Alle tiltak omfattes derfor av det generelle byggeforbudet i strandsonen.
I arealplanens bestemmelser er følgende vedtatt for byggeområder: 1.1 Plankrav (PBL 20-4. 2. ledd a): For områder avsatt til utbyggingsformål, og hvor det er satt krav om regulerings- eller bebyggelsesplan, må arbeid eller tiltak som nevnt i PBL 81, 86a, 86b og 93 (arbeider som krever byggetillatelse/ byggemelding m.m.) samt fradeling, ikke finne sted før området inngår i slik plan. 1.5. Forhold til jordlov (PBL 20-4. 2. ledd b) I områder avsatt til utbyggingsformål gjelder jordloven inntil området blir tatt i bruk til utbyggingsformål. For områder med reguleringsplankrav gjelder jordloven inntil området er regulert. I tillegg skal søknaden vurderes etter naturmangfoldloven, nml. Nml er en sektorovergripende lov som setter en minstestandard for saksbehandlingen. Lovens formål er å ta vare på naturens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser gjennom bærekraftig bruk og vern. Loven skal også gi grunnlag for menneskers virksomhet, kultur, helse og trivsel, både nå og i framtiden. Den skal også gi grunnlag for samisk kultur. Naturverdier Det er foretatt en utsjekk i Naturbasen til Miljødirektoratet og i Artsdatabankens artskart, jf. at tiltaket berører natur. I naturbasen er Finnkonnvatnet og myrene rundt registrert som en viktig naturtype; ferskvann. Nøkkeroser vokser tett rundt hele vatnet, og her er også noe hekkende vannfugl. Noen arter av øyenstikker er registrert svermende. I kartlegginga av biologisk mangfold fra 2003 er det notert at vatnet bør underlegges nøyere undersøkelser på vanninsekter. Det framkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010. Kravet i 8 om at saken skal baseres i eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. Høring Dersom Planutvalget er positiv til søknaden, sendes den på høring til Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune og Sametinget før endelig vedtak kan fattes. Vurdering: Søknaden gjelder dispensasjon fra kravet om regulering og fra bygge- og deleforbudet i strandsonen.
Eiendommen har små landbruksressurser og det omsøkte tilleggsarealet har liten verdi da det i hovedsak er snakk om myrlendt areal med lite/ingen skog. Omsøkt fradeling kan derfor tillates utfra jordlovens bestemmelser. Finnkonnvatnet har kvaliteter som gjør at det er registrert i naturbasen som viktig. Myrene rundt anses å være en viktig del av dette økosystemet. Det er derfor viktig at det ikke gjøres inngrep som kan påvirke vatnet eller myrene. Her vil naturmangfoldloven (nml) 9 (førevar-prinsippet) tilsi at det utvises varsomhet ved grøfting ved hytta for å redusere problemet med overflatevann inn mot hytta. Det må under ingen omstendighet gjøres inngrep som medfører uttørking/drenering av myra som strekker seg fra vatnet og ned mot hytta. Det er allerede bygd en vei fram til hytta, og denne ligger i utkanten av myra. Dette inngrepet må ses i sammenheng med eventuell grøfting slik at den samla belastningen ikke får negativ påvirkning av vatnet og myra. Dette jf nml 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) Nml 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) slår fast at tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Terrenget skråner noe ned mot hytta, så det er lite sannsynlig at mindre grøftetiltak ved hytta vil påvirke myrene ved Finnkonnvatnet. Skulle det bli foretatt inngrep som har negativ påvirkning på vatnet, vil tiltakshaver være økonomisk ansvarlig til å foreta retting. Nml 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) anses ikke aktuell i denne saken. Kommunen foretok en kort besiktigelse i området den 16.06.15. Det er rådmannens vurdering at fradeling av tilleggstomt som omsøkt kan anbefales. Hytte og naust er plassert helt i eiendomsgrensen, og det kan være praktisk at det legges til noe areal. Veien går fram til hytta og her er det anlagt en relativt stor parkeringsplass. Der det legger til rette for det, er det fornuftig at parkering kan skje på egen eiendom. Søkers ønske om brønnboring på tilleggsarealet begrunner størrelsen på tomta. Når det er sagt er mulig å få en avtale med grunneier om parkering og brønnboring. Men dersom kommunen støtter boring og bygging av brønnhus, er det naturlig også å gi tillatelse til tilleggstomt slik at søker sikrer sine investeringer best mulig. Kommunens vedtak bør omfatte dispensasjon fra arealplanen for å sette opp et brønnhus på tilleggstomta. Det er rådmannens vurdering at tilleggstomt ikke vil sette vesentlig til side hensynene bak LNF-formålet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse. Etter en samlet vurdering.anser rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I hovedsak vil fradeling som omsøkt ikke endre bruken av området; med unntak av bygging av et brønnhus.