Ark.: L12 182 Lnr.: 006493/07 Arkivsaksnr.: 05/01736 Saksbehandler: Linn Haugseth Sveen REGULERINGSPLAN FOR SKEISLIA Vedlegg: 1 Revidert plankart (14.02.2008) M: 1:3000 (nedfotografert til A3) 2 Reguleringsbestemmelser (revidert 15.01.2008) Andre saksdokumenter (ikke utsendt): 1 Opprinnelig plankart M: 1:3000 2 Opprinnelige reguleringsbestemmelser 3 Høringsuttalelser første høringsrunde SAMMENDRAG: På vegne av grunneierne av 213/39, 220/1, 213/11 og 212/1 fremmer arkitekt Geir Østerheim privat forslag til reguleringsplan. Planforslaget innebærer 74 nye hyttetomter, og er i tråd med gjeldende kommunedelplan. Planområdet ligger mellom Fv. 337 og eksisterende hytteområde på Sør-Skei. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter på høring. NYTT SAMMENDRAG: Det er ikke reist innsigelse mot reguleringsplanen fra overordna planmyndigheter. Plankartet og reguleringsbestemmelsene er justert etter merknader i høringsuttalelsene og administrasjonens egne merknader. Administrasjonen vurderer endringene som mindre vesentlige, og krever ikke nytt offentlig ettersyn. Justert reguleringsplan med bestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Privat forslag til reguleringsplan for Skeislia fremmes av arkitekt Geir Østerheim på vegne av : - Ola Idar Løkken 213/39 - Ola Fyksen 220/1 - Anders Bjørge 213/11 - Ola Kr. Skarkerud 212/1 Gjeldende bestemmelser.
Reguleringsplaner behandles etter bestemmelsene i Plan- og bygningslovens kap. VII. Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen å avgjøre hvilke områder som skal reguleres, og hvilke formål områdene skal legges ut til. I henhold til 31 er endelig vedtatt reguleringsplan bindende med hensyn til arealbruken. Overordna planer. Området omfattes av kommunedelplanen for Skei, vedtatt 29.01.04. I kommuneplanen er planområdet avsatt til fremtidig byggeområde for fritidsbebyggelse. Planforslaget er dermed i tråd med gjeldende kommunedelplan. I kommunedelplanen er det stilt krav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg på den respektive delstrekningen langs Fv. 337, et krav som er videreført og innarbeidet i forslag til reguleringsbestemmelser. Gjeldende regulering. Området er uregulert. Planprosessen. Plikten til å kunngjøre oppstart av arbeid med private reguleringsforslag tilligger forslagstilleren. Oppstart av planarbeid er kunngjort i GD den 15.05.07, samt at berørte parter er tilskrevet i brev datert 07.05.07. Det er avholdt oppstartsmøte med kommunen den 21.02.07. Beskrivelse av planforslaget. Planforslaget omhandler området mellom Fv.337 og eksisterende hytteområde på Sør-Skei. Området ligger i umiddelbar tilnytning til reguleringsplanen for Sør- Skei H6 og H7 (Sør- Skeitjernet), og viderefører prinsippene i denne planen. Av viktige felles prinsipper kan nevnes gang- og sykkelveg langs Fv.337 og turveg med skiløype mellom nytt felt og eksisterende hytteområde (Sør- Skei H1 H3). I forslag til reguleringsbestemmelsene er det tatt utgangspunkt i bestemmelsene for Sør- Skei H6 og H7. Planområdet er på ca. 206 daa og består av 74 hyttetomter med mye grøntareal mellom tomtene. Dette gir ca. 2,8 daa planareal pr. hyttetomt. Tomtestørrelsen er på ca. 1,0 1,1 daa. En av de fire teigene (212/1) er flateregulert med krav om bebyggelsesplan. Dette er gjort da grunneier ikke ønsker innreguleringa av tomter. For nærmere beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte planbeskrivelse og plankart. I forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet har det kun kommet en skriftlig merknad: Frode Berg, den 30.07.07 Berg er eier av eksisterende hyttetomt 220/28. Berg protesterer mot foreslått ny tomt H6-2, da denne vil komme helt inn til Berg sin tomt og vil være i strid med gjeldende reguleringsplan for området. Tiltakshaver har trekt ut tomten H6-2 og merknaden er dermed tatt til følge. VURDERING: Planområdet er forholdsvis bratt, men planforslaget synes å være forholdsvis godt tilpasset de faktiske terrengforholdene. Adkomstvegene er tilpasset terrenget slik at det oppnås akseptable stigningsforhold. Da området er forholdsvis bratt er det viktig at hyttene blir
tilpasset terrengforholdene. Administrasjonen har derfor valgt å styrke reguleringsbestemmelsenes krav om terrengtilpasning av hyttene. For å sikre hensiktsmessig ferdsels-/gjennomgangsmuligheten i området er turvegen i nord forlenget til plangrensen, dvs. forbi tomtene H1 29-31. Dette medfører at det blir en bred gjennomgående korridor/turveg/skiløype gjennom hele Sør-Skei fra Sør-Skeivegen til Slåseterveien. For å sikre denne korridoren har vi på eiendommen 213/39 redusert noe på tomtene H1 29-31 samt at vi har fjernet H6-1. (H6-1 var foreslått som et tilleggsareal på ca. 475 m 2 til eksisterende tomt 220/26). I planen er det innarbeidet trasee for skliløype. Dette er gjort for å ha mulighet til å skli på alpinski gjennom feltet, slik at man skal kunne komme seg til den planlagte nye skiheisen på Sør-Skei. For å komme helt frem til den planlagte skiheisen kreves det noe staking. I den senere tid har det pågått en debatt vedr. gjerdesituasjonen på Skei. Vi ønsker derfor å sende planforslaget ut på høring med tre ulike alternativer i forbindelse med gjerding. Alt. A er utbyggers forslag til løsning, mens alt. B tillater begrenset gjerding og alt. C medfører gjerdeforbud. Etter en samlet vurdering anbefaler administrasjonen at foreliggende forslag til reguleringsplan med bestemmelser blir utlagt til offentlig ettersyn og sendt berørte parter til uttalelse. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, legges foreliggende forslag til reguleringsplan for Skeislia med tilhørende reguleringsbestemmelser ut til offentlig ettersyn og sendes offentlig fagmyndigheter på høring. Planutvalget behandlet saken, saksnr. 0076/07 den 11.09.2007. Behandling: Administrasjonens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. NYE SAKSOPPLYSNINGER OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING 01.10.2007 til 01.11.2007 (1. høringsrunde) Nedenfor følger en oppstilling der de vesentligste momentene er gjengitt fra høringsuttalelsene som er innkommet til planforslaget med bestemmelser innen fristens utløp. Oppland fylkeskommune, datert 15.10.2007 Regional utvikling: Regional utvikling mener plankart og bestemmelser er oversiktlig og godt gjennomarbeidet, og løyper/turveger i området er godt ivaretatt. Det bør stilles strenge krav til plassering av
bygninger med tanke på terrengtilpasning og bevaring av vegetasjon, siden terrenget i området er bratt. Området T1 Trafo mangler skravur for fareområde og kan godt vises bedre på kartet. Det er vanlig å benytte Spesialområde Kommunalteknisk anlegg/renovasjon, jf plan- og bygningsloven 25 punkt 6, på avfallsmottak, i stedet for Byggeområde allmennyttig formål, jf. plan- og bygningsloven 25 punkt 1, som er benyttet i planforslaget. Når det gjelder konkrete merknader til reguleringsbestemmelsene minner Regional utvikling om at areal for biloppstillingsplass inngår i beregningsgrunnlaget for bruksareal (BRA). Det bør derfor presiseres i reguleringsbestemmelsene at biloppstillingsplasser kommer i tillegg til bebyggelse på inntil 200 m 2. Det kan også være en fordel å samle regler for grad av utnytting og krav til areal for biloppstillingsplass i samme punkt. For bortkjøring av overskuddsmasse er det viktig at kommunen har egnede områder for deponering av masser. Angående gjerder så er det opp til den enkelte kommune å tilpasse gjerdereglene til lokale forhold. Ved valg av alternativ a) og b) er det viktig å påpeke at en forutsetning for oppføring av gjerder, er at det tas hensyn til beitedyr ved at gjerder må vedlikeholdes og at eventuelle grinder må slå utover. Det er positivt at flaggstang ikke tillates, men forbudet kan også utvides til å gjelde portaler og eventuelle andre frittstående innretninger som kan virke dominerende eller forstyrrende i landskapsbildet. Når det gjelder forbud mot parabolantenner kan det være greit å se realismen i forbudet dersom ikke det digitale bakkenettet dekker hytteområdet. Da kan det være aktuelt å sette regler om at antenner plasseres på vegg og under mønehøyde. Kulturvern: Oppland fylkeskommune, Kulturvern, har gjennomført befaring av planområdet. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner eller kulturminner fra nyere tid i området. Merknadene Oppland fylkeskommune, Regional utvikling og Kulturvern har kommet med, er ikke til hinder for egengodkjenning av planen. Statens vegvesen, datert 23.10.2007 Avkjøring til det planlagte hytteområdet skal skje direkte fra fv. 337. Statens vegvesen kan ikke se av plankartet at det er lagt inn nødvendig frisiktsone i avkjøringa. Dette må innarbeides i plankartet og reguleringsbestemmelsene. Det er regulert inn en strekning med gang- og sykkelveg langs fv. 337. Før reguleringsplanen vedtas vil de ha oversendt detaljplan for gang- og sykkelvegen for godkjenning. Videre skal det fremgå av reguleringsbestemmelsene at gang- og sykkelvegen skal bygges i henhold til godkjent detaljplan. Statens vegvesen minner om at det ikke kan skje utbygging av områdene H18 og H23 i kommunedelplanen, før gang- og sykkelveg er opparbeidet. Fylkesmannen i Oppland, datert 19.10.2007
Fylkesmannen bemerker at planforslaget er i samsvar med gjeldende kommunedelplan og har ikke merknader med hensyn til arealbruken. Henvisningen til skogbruksloven 50 i reguleringsbestemmelsene punkt 7.02 bør tas ut. Ny skogbrukslov trådte i kraft 1.januar 2006 og den nye loven har ikke bestemmelser om omdisponering. Ut over dette har ikke Fylkesmannen merknader til at planen vedtas. GLØR, datert 23.10.2007 GLØR mener at avfallcontainere som plasseres nær hovedveg har lett for å bli overbelastet på grunn av misbruk fra uvedkommende. Dette drar ofte med seg forsøpling i området. Plassen for avfall bør vurderes å flyttes litt inn i selve hyttefeltet, på en slik måte at den skjermes for innsyn fra hovedvegen. Slåsætra Hyttegrend v/kai Martin Lunde, datert 30.10.2007 Slåsætra Hyttegrend stiller seg positive til fremlagt reguleringsplan. Imidlertid mener Slåsætra Hyttegrend at det burde vært tatt bedre hensyn til følgende punkter: - Turvegen burde vært regulert helt fram til Eldkjærvegen slik at den får større nytteverdi. - Skiløypa burde vært regulert helt frem til skiløype ved Skeilia slik at den blir knyttet til resten av regulert løpenett i området. - Det burde vært stilt krav til opparbeidelse av skiløyper i reguleringsbestemmelsene på samme måte som for turvegen. - Det burde vært gitt mer plass til turveg og skiløype mellom tomt H1-30/31 og bestående hyttefelt. Foreslått løsning vil trolig være til sjenanse både for nye og gamle hytteeiere. Jarle Smestad, udatert Smestad eier hyttetomt med gnr. 220 bnr. 26 som ligger inntil området i reguleringsplanen. Han har ønske om tilleggsareal til sin tomt. Smestad og forslagstillerne har lagt frem et forslag tidligere til grenser for tilleggsareal, og ønsker i utgangspunktet å beholde dette. De har også utarbeidet et nytt forslag til grenser, hvor tilleggsarealet er merket H6-1. NY VURDERING Det vises til at det ikke foreligger innsigelse mot reguleringen fra statlige eller fylkeskommunale planmyndigheter. Reguleringssaken kan således fremmes for avsluttende behandling. Som det fremkommer av merknadene ovenfor, har fylkeskommunen, ved fagenhet Regional utvikling, en del merknader til planen. De er imidlertid ikke til hinder for egengodkjenning av planen. Administrasjonen vil bemerke at området T1 Trafo er skravert, men området er for lite til at skravuren synes. Slik det vises på plankartet er området merket med T1 i tillegg til skravur. Administrasjonen ser imidlertid ingen grunn til å endre dette. Når det gjelder de andre merknadene fra fylkeskommunen, foreslår administrasjonen at det tas hensyn til dem, og endrer plankartet og reguleringsbestemmelsene i tråd med det som er nevnt ovenfor under sammenstillingen av merknader. Slik administrasjonen ser det, vil ikke endringene medføre behov for at planforsalget må legges ut til en ny runde med offentlig ettersyn.
Fylkesmannen i Oppland har påpekt at ny skogbrukslov er trådt i kraft og at lovens 50 derfor ikke lenger er gjeldende. Henvisningen er tatt ut av reguleringsbestemmelsene. Statens vegvesen har påpekt at frisiktsone ikke er innarbeidet i plankartet og at det bør innarbeides bestemmelser om frisiktsoner i reguleringsbestemmelsene. Frisiktsoner og bestemmelser om dem, var innarbeidet i plankartet og reguleringsbestemmelsene som var lagt ut til første gangs offentlig ettersyn. Administrasjonen ser derfor ingen grunn til å endre verken plankart eller bestemmelser i forhold til disse merknadene. Vegvesenet har minnet om rekkefølgebestemmelsene i kommunedelplanen når det gjelder utbyggingsområder og opparbeidelse av gang- og sykkelveg. De har ønsket at detaljplan for gang- og sykkelveg skulle utarbeides og sendes dem for godkjenning før reguleringsplanen vedtas. Forslagsstiller har fått utarbeidet detaljplan for gang- og sykkelvegen som er sendt Statens vegvesen til godkjenning 25.02.2008. Administrasjonen har ikke mottatt bekreftelse fra vegvesenet om at detaljplanen er godkjent. Siden prosessen med å få godkjent detaljplanen er i gang, og gjennomføringen av gang- og sykkelvegen er sikret gjennom både plankartet og i reguleringsbestemmelsene, foreslår administrasjonen at reguleringsplanen vedtas selv om ikke detaljplan er godkjent fra Statens vegvesen. I planen er det avsatt areal for avfallshåndtering. GLØRs merknad under høringsrunden var at denne burde flyttes lenger inn i feltet for å skjerme mot innsyn. I følge planbeskrivelsen er området plassert i samråd med GLØR. Administrasjonen foreslår derfor at området trekkes litt lenger bort fra vegen og at innkjøringen til plassen legges på oversiden. Dette gir også rom for beplantning eller annen type skjerming mellom vegen V-1 og området for avfallshåndtering. På den måten vil man skjerme innsyn fra hovedvegen. Bestemmelse om dette er foreslått tatt inn i reguleringsbestemmelsene. I forbindelse med offentlig ettersyn har det kommet inn forslag om å ta inn igjen tomt H6-1. Ved første gangs behandling av saken ble tomta tatt ut for å sikre gjennomgang av skiløype og turveg gjennom hele Sør-Skei. Etter at planforslaget har vært ute på høring har arkitekt Geir Østerheim utarbeidet et nytt forslag for tomta H6-1. I forslaget er tomta plassert slik at den ikke kommer i konflikt med skiløype og turveg. Videre er arealet redusert fra 475 m 2 til 357 m 2. Tomta H6-1 er ment å utgjøre tilleggsareal til gnr. 220 bnr. 6. Når ny utforming av tomt ikke er til hinder for skiløype og turveg, anbefaler administrasjonen at tomt H6-1 innarbeides i reguleringsplanen. Slåsætra Hyttegrends forslag om å føre turvegen fram til Eldkjærvegen og skiløypa fram til allerede eksisterende skiløypenett, stiller administrasjonene seg positive til. Det er viktig ved utarbeidelse av reguleringsplaner at turløyper innarbeides og tenkes sammenkoblet med eksisterende løypenett. Slåsætra Hyttegrend har foreslått en utvidelse av planområdet for å sikre at løypenettet sammenkobles. Slik de nye skiløypene og turvegen er planlagt, er det kort avstand til eksisterende løypenett. Administrasjonen mener det vil være naturlig å knytte sammen nytt og eksisterende nett, uten at det er nødvendig å ta det inn i en reguleringsplan. Administrasjonen anbefaler at det tas inn en tilleggsbestemmelse, om at det kun tillates oppført en hytteenhet per tomt, til punkt 3.03 i reguleringsbestemmelsene. Bakgrunnen for
dette er å hindre at hyttene bygges som to- eller flermannsboliger og som eventuelt seksjoneres. Dersom hyttene bygges som flermannsboliger vil det kunne bidra til å endre forutsetningene i reguleringsplanen ved at det blir flere boenheter, noe som igjen kan føre til for eksempel større belastning på veger, vann- og avløp. Bakgrunnen for dette ønsket er at det i den senere tid kommet en del byggesøknader som både går på deling av hyttene til flermannsboliger og seksjonering. Dette er ikke en ønsket utvikling. Administrasjonen vil forsøke å hindre dette ved å ta inn i reguleringsbestemmelsene at det kun kan bygges en hytteenhet er tomt. Administrasjonen anbefaler at det foreslåtte endringen tas inn i reguleringsbestemmelsene. Ved utlegging av planforslaget til første gangs offentlig ettersyn ble det gitt tre alternativer til gjerding. De tre alternativene var: a) Det er ikke tillatt med oppføring av gjerde på tomta. Der det ligger til rette for at ett felles gjerde rundt flere tomter kan skape gunstige løsninger i forhold til beitedyr, kan dette tillates. Eventuell gjerding krever godkjenning av kommunen. b) Oppføring av gjerde er ikke tillatt, med unntak av et område på inntil 200 m 2 inntil hytta. Et eventuelt gjerde skal legges i forbindelse med inngangsparti og/eller terasse, eller for å danne en tunløsning mellom ulike bygg på eiendommen. Gjerdet skal vises på situasjonsplan som følger byggesaken. Et eventuelt gjerde kan være inntil 0,8 m høyt og utføres i naturmateriale som en lokal skigard. Det skal legges vekt på at gjerde skal underordnes helhetsinntrykket av området og det skal ikke virke dominerende. Gjerde skal utformes slik at beitedyr ikke kan komme til skade eller bli sperret inne. c) Det er ikke tillatt med gjerde. Det er kommet inn en uttalelse som omhandler gjerde. Oppland fylkeskommune, ved Regional utvikling har påpekt at det er opp til den enkelte kommune å tilpasse gjerderegler til lokale forhold. I kommunedelplanen for Skei er det ikke gitt bestemmelser om gjerding og det er fritt opp til kommunen å bestemme om gjerding skal tillates eller ikke. Praksis i kommunen har vært at gjerding rundt fritidsbebyggelse har vært forbudt. I den senere tid har det vært en del diskusjon om man skulle tillate inngjerding av fritidsbebyggelse. Det er ikke tatt stilling til om gjerdepraksisen skal endres. En slik endring bør komme i overordnet plan, for å sikre en mer helhetlig løsning. Administrasjonen ser det som en fordel å ha mest mulig like bestemmelser og lik praksis mellom de ulike reguleringsområdene. Under høringsperioden har det heller ikke kommet merknader på de ulike alternativene som var lagt ut. Administrasjonen anbefaler derfor å velge alternativ c), det er ikke tillatt med gjerde. For øvrig har ikke administrasjonen spesielle merknader eller kommentarer til andre momenter som er anført i foreliggende høringsuttalelser.
Det antas at de endringene som på bakgrunn av foreliggende høringsuttalelser er foretatt både på plankartet og i bestemmelsene, ikke utløser krav om ny høringsrunde og utlegging til nytt offentlig ettersyn. På dette grunnlag anbefales at foreliggende reguleringsplan med bestemmelser blir godkjent med de endringer og justeringer som er angitt ovenfor. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 godkjennes foreliggende reguleringsplan for Skeislia med tilhørende reguleringsbestemmelser, slik som vist på plankart datert 10.03.2008.