Beskrivelse REGULERINGSPLAN FOR GRÅBJØRNVEGEN 19, PORSGRUNN KOMMUNE 1. Bakgrunn Planforslaget fremmes på vegne av firma TT Eiendom ANS. TT ønsker å legge til rette for fortetting med bygging av boliger, i form av konsentrert og frittliggende småhus Gråbjørnvegen 19 (gbn. 46/259, 1387) på Bjørntvedt. Regulerte tomtegrenser er tilpasset til at opprinnelig villa på bnr. 259 nå er bygget om til tomannsbolig. Planforslaget omfatter også del av eiendommen 46/1 - som nyttes som kjøreatkomst, og mindre deler av 46/618 og 46/983 som er regulert til frisiktsone i avkjørsel. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 1 av 10
2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel I Porsgrunn kommunes arealdel 2007-2020 er planområdet vist som del av et større, sammenhengende boligområde. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan for Bjørntvedt gnr. 46 bnr. 1 m.fl., stadfestet 26.06.57, er gjeldende for området. Planen viser gatestruktur og utbygging med eneboliger. 3. Eiendomsforhold Det er i forbindelse med nylige eiendomsoverdragelser gjennomført oppdatering av eiendomsgrenser og kartgrunnlag i området (etter varsling av planarbeid). Det er enighet mellom TT Eiendom ans og eiere av Gråbjørnvegen 15 og 21 om felles bruk av gbn. 46/1 og del av 46/618 som kjøreatkomst fra Gråbjørnveien til private eiendommer. 46/1 eies i fellesskap av TT Eiendom og Lars Petter Ose. Lars Petter Ose eier gbn. 46/618. Med unntak av offentlig veigrunn eies øvrige eiendommer innenfor plangrense av forslagsstiller. Nordre del av gbn. 46/269 er skilt ut (46/1431 - utenfor planområdet) Liste over grunneiere i og inntil planområdet følger som vedlegg til planbeskrivelsen. 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Utstrekning Planområdet har en utstrekning på ca. 4,3 daa. Planområdet er i hovedsak omgitt av bebygde boligeiendommer. Mot nord danner gbn. 46/1 forbindelse til kommunal veg Gråbjørnvegen. I syd avgrenses planområdet i kommunal veg Brekka. 4.2 Landskap og grunnforhold Terrenget i planområdet er nordvendt, med et terrengfall på ca. 15m fra nord til syd. Mot Brekka er det en bratt skråning/skrent med 3-5 m høyde. Jordsmonnet i området ser ut til å være nokså skrint, med fjell i dagen flere steder. 4.3 Vegetasjon Skråningen syd på tomta er beplantet med frukttrær. Omkring villaen står diverse prydbusker- og trær. Langs eiendomsgrenser vokser også naturlig løvtrevegetasjon og noen høyreiste grantrær. 4.4 Eksisterende bebyggelse og virksomhet Gråbjørnvegen 19 ligger i et nærområde som i hovedsak er bebygget med frittliggende eneboliger. Størrelsen på de enkelte hus og eiendommer varierer. Ved vestre ende av Gråbjørnvegen ligger idrettsanlegg med tennisbaner. Her finnes også strøkslekeplass med balløkke og lekeapparater. Et stykke syd for planområdet ligger Bjørntvedtbruddet, hvor det tas ut steinmasser. Sprengninger i bruddet merkes i form av rystelser i grunnen i planområdet. 4.5 Trafikkforhold De kommunale veiene Gråbjørnvegen (i nord) og Brekka (i syd) tangerer planområdet. Vegene har liten trafikkbelastning, og svært liten grad av gjennomgangstrafikk. Fartsgrensen i området er 30 km/t. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 2 av 10
Det er gjennom etablering av fartshumper, innsnevringer og diverse restriksjoner mot gjennomkjøring utført omfattende tiltak for å begrense hastighet og trafikkbelastning i gater og veger i Bjørntvedtområdet. Stangsgate og Bjørnåsvegen (nord for planområdet) er gjennomfartsveger som forbinder planområdet med bysenter og hovedvegnett. Herfra er det også etablert sammenhengende fortau og GS-veger til bysenter og Vallermyrene/Kjølnes (skoleområde). Det går bussrute (M3) gjennom Stangsgate / Bjørnåsvegen. 4.6 Kulturverninteresser Det er ikke registert fredete kulturminner i området. 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Oppstartmøte Planarbeidet ble drøftet i oppstartmøte med Porsgrunn kommune 19.08.09. Referat fra møtet følger som vedlegg til planforslaget. 5.2 Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisene Varden og TA 29.08.09. Det ble samtidig varslet pr. brev til grunneiere i området, naboer, offentlige instanser, lag og organisasjoner. Frist for merknader ble satt til 01.10.09. Forslagsstiller har også kontaktet naboer i tidlig planfase, og drøftet skisseutkast for planlagt utbygging. 5.2 Dialog med kommunen Utkast til planforslag har vært presentert for kommunal saksbehandler. Kommunen hadde merknader med hensyn til bl.a. Krav til utendørs oppholdsareal Universell utforming Bebyggelsesstruktur Bruk av reguleringsformål Det foreliggende planforslaget var bearbeidet mht. de foreløpige merknadene fra kommunens administrasjon - og ble ytterligere justert i samsvar med vedtak gjort i utvalg for plan og kommunalteknikk 20.04.10 - sak 15/10. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 3 av 10
6. Uttalelser til varsel om planarbeid Planarbeidet ble varslet med annonser og med brev 29.08.09. Frist for uttale var satt til 01.10.09. Det er pr. 20.11.09 mottatt 7 uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. Uttalelsene følger i sin helhet som vedlegg til planbeskrivelsen. 1. Telemark fylkeskommune, brev datert 28.09.09: TFK påpeker at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner i området. Det påpekes at hensyn til god utforming av utomhusarealer og lekearealer må ivaretas og at bærekraftige løsninger må legges til grunn for videre prosjektering. Barn og unges interesser må også ivaretas mht. trafikksikkerhet. Hensyn til evt. oppdagelse av kulturminner er ivaretatt i reguleringsbestemmelser. Prosjektering av ny bebyggelse og tilhørende anlegg skal utføres i samsvar med kommuneplan, gjeldende lover og teknisk forskrift. Det er 30 km/t fartsgrense og svært begrenset biltrafikk i Brekka og Gråbjørnvegen. Gater i nærheten av planområdet er utformet på en måte som gjør at hensyn til myke trafikanter / skolevei er godt ivaretatt. 2. Fylkesmannen i Telemark, brev datert 01.10.09: FM har foreløpig ingen merknader til planarbeidet. 3. Miljørettet helsevern i Grenland, brev datert 14.09.09: MHG påpeker at det i planforslaget må tas hensyn til -støy og evt. andre ulemper fra Bjørntvedt-bruddet - evt. radonforekomster i grunnen - sikkerhet og fysisk aktivitet I planforslaget kreves det at grenseverdier gitt i gjeldende retningslinje for støy(t-1442) skal legges til grunn for videre prosjektering. Det kreves også at bygninger skal fundamenteres på en måte som demper rystelser fra Bjørntvedt-bruddet. Reguleringsbestemmelser krever også at boliger skal oppføres på en måte som hindrer inntrenging av radongass fra grunnen. Foreslått lekeplass har utstrekning som med god margin innfrir arealkrav i gjeldende kommuneplan.lekeplassen er vist på plankartet. 4. Erling Hogstad, brev datert 02.09.09: Hogstad opplyser at avløpsledning for boliger i Brekka 40 og 42 går gjennom planområdet. Den eksisterende avløpsledningen vil etter alt å dømme bli berørt av planlagt utbygging. Ved utbygging kan eksisterende ledning kobles til avløpssystem som må etableres for nye boliger. 5. Ragnar Harkjerr, brev datert 28.09.09: Harkjerr opplyser at hans garasje, som ligger 0,7m fra eiendomsgrense, i følge kommunen er å betrakte som en integrert del av bolighuset. Harkjerr bor i Bjørnhullv. 30. Planlagte nybygg er plassert med ca. 11m avstand til Harkjerrs bolig i Bjørnhullv. 30. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 4 av 10
Øvre Bjørntvedt Velforening, mail datert 17.09.09: Styret i ØBV uttrykker at de i utgangspunktet stiller seg positive til planlagt utbygging. ØBV ønsker at det bygges eneboliger og at nye boliger gis en utforming som tilpasses eksisterende bygningsmiljø og utsiktsforhold. Det forutsettes at ny bebyggelse ikke reiser seg mer enn 1 etasjehøyde over gatenivå i Brekka. Planforslaget legger opp til at ny bebyggelse skal oppføres med et moderne arkitektonisk uttrykk. Foreslått plassering og volumoppbygging av nye boliger tar på en god måte hensyn til bebyggelsesstrukturen i området. Sol- og utsiktsforhold for planlagte og eksisterende boliger er også ivaretatt på en god måte, selv om deler av planlagt bebyggelse reiser seg med 2 etasjehøyder over gatenivå i Brekka. Sol-/skyggediagram med 3D-illustrasjoner følger som vedlegg til planbeskrivelsen. Utsiktsforhold for Brekka 37 og 39 er dokumentert på vedlagte fotomontasjer. 6. Skagerak Energi, brev datert 22.10.09: Det opplyses om eksisterende nett for kraftforsyning i området og om betingelser for tilknytning for planlagt bebyggelse. SE gir uttrykk for at de ønsker samarbeid om planlegging av nye kabeltrasèer. Uttalelse fra Skagerak tas til etterretning.. 7. Reguleringsforslaget 7.1 Planforslaget Planforslaget er kalt: Reguleringsplan for et Gråbjørnvegen 19. Planområdets avgrensing er vist på plankartet. Planforslaget består av: 1. Plankart i målestokk 1:1000 på papir, datert 07.05.10 (-foreligger også i dwg- og sosi-format). 2. Reguleringsbestemmelser, datert 07.05.10. 3. Planbeskrivelse, datert 07.05.10, med diverse dokumentasjon / vedlegg Planforslaget skal erstatte del av gjeldende reguleringsplan Bjørntvedt gnr. 46 bnr. 1 m.fl., stadfestet 26.06.57. 7.2 Reguleringsplanens hensikt Planforslag er utarbeidet for å legge til rette for bygging av boliger - i form av konsentrert småhusbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse. 7.3 Utredninger / dokumentasjon Som dokumentasjon til planforslaget er det utarbeidet illustrasjonsplan, skisseutkast for nye boliger, sol-/skyggediagram med 3D-illustrasjon, vurdering av mulig fundamenteringsløsning og fotomontasje som viser utsiktsforhold Brekka 37 og 39. Dokumentasjonen følger som vedlegg til planbeskrivelsen. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 5 av 10
7.4 Planlagt arealbruk - reguleringsformål Planforslaget inneholder følgende reguleringsformål: 1. Bebyggelse og anlegg - pbl 12.5.1: - boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse BK1 - boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse BF1 - lekeplass BL1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - pbl 12.5.2: - kjøreveg V1, V2 - annen veggrunn 3. Hensynssoner - pbl 12.6.1: - sikringssone for frisikt 7.5 Ny bebyggelse Det planlegges bygging av 2 frittliggende eneboliger og 4 boliger i konsentrert boligbebyggelse. Omriss av planlagt boligbebyggelse er vist på plankartet. Bebyggelsen er vurdert mht. utstrekning, volumoppbygging, planløsning, terrengtilpasning og avstander innbyrdes / til nabo. Sol- og utsiktsforhold for eksisterende og planlagte boliger er også vurdert og dokumentert. Planlagte nybygg ligger nokså tett inntil hverandre. Det er viktig å merke seg at bygningskroppene er sammensatt av volumer som varierer mellom 1 og 3 etasjers høyde. Foreliggende 3D-illustrasjoner må derfor legges til grunn når det skal vurderes hvordan planlagt bebyggelse vil framstå. Reguleringsbestemmelsene krever at ny bebyggelse skal gis en moderne, samordnet utforming og flate tak / slake pulttak. Høydebegrensninger i reguleringbestemmelsene er tilpasset foreliggende skisseprosjekt for nye boliger. Forslag til nye tomtegrenser omkring boliger og fellesarealer er vist på plankart. På illustrasjonsplan er det redegjort for størrelse og bruk av de ulike parsellene. Alle boligeiendommer er vist med tomtestørrelse og sammenhengende utendørs oppholdsareal i samsvar med arealkrav i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Nye boliger er dessuten planlagt med 25-30m2 store takterrasser. Eksisterende uthus i planområdet skal rives. 4 boliger (konsentrert bebyggelse) har felles atkomst fra Gråbjørnvegen. Herfra er det også atkomst til eksisterende bygning, som nylig er ombygget fra villa/enebolig til vertikalt delt tomannsbolig. 2 boliger (frittliggende) har atkomst på bro fra Brekka. Med unntak av østre bolig i Brekka er alle bygninger plassert minimum 4m fra nabogrense. Nabo i Brekka 40 har i møte med forslagsstiller 23.11.09 gitt uttrykk for at foreslått plassering av nybygg aksepteres. På grunn av den nordvendte og hellende terrengformen på stedet foreslås boligene bygget med knapp grunnflate og over tre etasjer. På denne måten kan boligene få toppetasjer med oppholdsrom og uteplasser som har gode sol- og utsiktsforhold. At bygningsvolumene som skal reises er relativt slanke bidrar til å opprettholde gode utsiktsforhold også for nabolaget. Vedlagt soldiagram viser at planlagt bebyggelse ikke har nevneverdige negative konsekvenser mht. solforhold for nabolaget. Vedlagte fotomontasjer dukumenterer hvordan ny bebyggelse vil innvirke på utsiktsforhold for naber i Brekka 37 og 39. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 6 av 10
7.6 Samferdselsanlegg Planforslaget legger opp til at kommunal vei Brekka opprettholder sin nåværende linjeføring og utstrekning (5m bred veibane). Det foreslås at et 1,5m bredt belte langs vegen reguleres til rabatt (annet veiformål). Restareal nord for rabatt foreslås inkludert i de to boligeiendommene. Planforslaget legger også opp til at nybygg kan plasseres med hushjørne i nåværende eiendomsgrense mot offentlig veggrunn. Gbn. 46/1 og del av gbn. 46/618 reguleres til felles atkomstvei for eiendommer i og inntil området. På plankartet er det vist frisiktsoner over tilstøtende boligeiendommer (Gråbjørnvegen 17 og 23) ved avkjørsel mot Gråbjørnvegen. 7.7 Kulturverninteresser Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Forslagsstiller er heller ikke kjent med at det er knyttet bevaringsinteresser til boligbebyggelse i nabolaget. 7.8 Parkering Det er lagt til rette for bygging av carport + oppstillingsplass for personbil i tilknytning til hver ny bolig. Tomannsbolig i eksisterende bygg (nr. 19) har garasjer i kjeller/sokkel i østre del av bygning. Det er i tillegg lagt til rette for etablering av 2 felles p-plasser for gjester i nedre del av planområdet. 7.9 Grønnstruktur Reguleringsbestemmelsene krever at det skal legges vekt på å bevare eksisterende trær på planlagt leke-/fellesareal nordvest i planområdet. Plan for felling/bevaring av trær skal framgå av utomhusplan som presenteres i forbindelse med søknad om bygging i området. 7.10 Barn og unges interesser Det er avsatt felles leke- og oppholdsareal i nordvestre del av planområdet. Denne delen av tomta er mest solrik, og har et moderat terrengfall. Med utstrekning 300m2 på lekeplassen innfris kravet i kommuneplanens bestemmelser ( min. 35m2/bolig). Det er avsatt en (intern) passasje for gående, slik at felles lekeplass i planområdet også kan nås fra boligene i Brekka. Eksisterende lekeplass/ballplass og sammenhengende natur-/friluftsområder finnes i umiddelbar nærhet av planområdet. Det er 30 km/t fartsgrense og svært begrenset biltrafikk i Brekka og Gråbjørnvegen. Gater i nærheten av planområdet er utformet med fartshumper, fortau, enveis kjøreretning og innsnevringer slik at hensyn til myke trafikanter / skolevei må sies å være godt ivaretatt. 7.11 Universell utforming Reguleringsbestemmelsene sikrer at: Min. 50% av nye boliger blir opparbeidet med trinnfri atkomst og framkommelighet med rullestol innendørs. Toaletter og bad i disse leilighetene blir dimensjonert for tilgang med rullestol, og trapper blir dimensjonert for montering av rullestolheis. Dokumentasjon på mulig rullestolheis og skisseutkast til planløsning av nye leiligheter følger som vedlegg. 7.12 Støy og rystelser Tross nærheten til steinbruddet på Bjørntvedt oppfatter ikke forslagsstiller området som støyutsatt. Det er likevel satt krav i bestemmelser til at grenseverdier i gjeldende retningslinje skal legges til grunn for prosjektering av nye boliger. Reguleringsbestemmelsene krever at fundamentering/konstruksjon av nybygg skal utføres på en måte som demper vibrasjoner fra steinbruddet på Bjørntvedt. Eksempel på en slik type fundamentering følger vedlagt. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 7 av 10
7.13 Grunnforhold Det er etter forslagsstillers oppfatning liten grunn til å anta at grunnforholdene på stedet er krevende mht. rasfare. Det er derfor ikke satt spesielle krav som omhandler dette temaet i reguleringsbestemmelsene. Det kreves i reguleringsbestemmelsene at nybygg skal oppføres på en måte som hindrer inntrenging av radongass fra grunnen. 7.14 Kommunalteknikk/infrastruktur renovasjon, VA, kraftforsyning, tele/data Det forutsettes at beboere i nye boliger bringer sine søppeldunker til kommunal vei for tømming. I framtidig VA-løsning skal det tas hensyn til nødvendig omlegging av eksisterende avløpsledning som går over tomta. 7.15 RPR, Areal- og transportplanlegging Planforslaget legger opp til effektiv arealbruk, gjennom fortetting og utbygging i sentrumsnære områder. Det er gode muligheter for bruk av kollektiv transport nær området. Planforslaget anses dermed å være utformet i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. 7.16 Krav til dokumentasjon og samtidighet Planforslaget legger opp til følgende rekkefølge- / samtidighetskrav: 1. Nybygg kan ikke tas i bruk før tilhørende utomhusarealer, med kjøreatkomst, parkering, teknisk infrastruktur, utendørs oppholds- og lekearealer er ferdig opparbeidet. Planforslaget legger opp til følgende dokumentasjonskrav: 1. Ved søknad om boligbygging kreves utarbeidelse av landskapsplan som viser opparbeiding av tilhørende utomhusarealer, med redegjørelse for kjøreatkomst, parkering, utendørs oppholdsog lekearealer, beplantning/bevaring av eksisterende vegetasjon og møblering. 2. Det skal dokumenteres at nybygg gjennomføres på en måte som hindrer inntrenging av radongass. 3. Det skal dokumenteres at nybygg fundamenteres på en måte som tåler og demper rystelser som kan oppstå i forbindelse med sprengning i steinbruddet på Bjørntvedt. 4. Løsning for vann og avløp skal anlegges på en måte som tar hensyn til eksisterende ledningsnett til naboer. 7.17 Utnyttelsesgrad Eksisterende villa (tomannsbolig) og uthus utgjør ca. 265 m2 bebygd areal, inklusive to utendørs oppstillingsplasser for bil (25m2). Det betyr at områder BK1 + BF1 + BL1 (3890m2) i dag har en utnyttelse på ca. 7% BYA. Regulerte nybygg dekker til sammen ca. 620m2. Utendørs biloppstilling og felles gjesteplasser for nybygg dekker ca. 150 m2. Samlet utbygging og parkering gir dermed en samlet utnyttelse på ca. 26% BYA i byggeområdene. Tillatt % BYA skal beregnes for den enkelte boligeiendom. Maksimal tillatt utnyttelse er derfor foreslått på følgende måte: BF1 max 35 % BYA max. utbyggingspotensiale ca. 12m2 / tomt BK1 max 45 % BYA max. utbyggingspotensiale varierer fra ca. 17m2 (tomt1) til 77m2 (tomt2) Reguleringsbestemmelsene åpner for at det kan tillates etablering av lekeapparater og annen utendørs møblering på lekeplass i område BL1 Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 8 av 10
8. Risiko og sårbarhet Vurdering av risiko og sårbarhet i planområdet / som følge av planforslaget er gjort med utgangspunkt i foreliggende veileder fra DSB, januar 2010. 8.1 Beskrivelse av analyseobjekt Det vises til beskrivelsens pkt. 4 og 7. 8.2 Kartlegging av mulige hendelser / potensielle farer Følgende farekategorier er vurdert som mulige/sannsynlige: 8.2.1 Naturfarer Radon 8.2.2 Menneskeskapte/virksomhetsbaserte farer Trafikkulykker pga. dårlige siktforhold i avkjørsel. Stråling fra el-anlegg. Rystelser i grunnen - som følge av sprengning i Bjørntvedtbruddet 8.3 Vurdering av konsekvenser Radonforekomst i grunnen kan forårsake helseskadelige konsentrasjoner av radongass i bygning. Kollisjoner / påkjørsler kan føre til tap av liv og helse (+ tap av materielle verdier). Eksponering for elektromagnetiske felt kan føre til tap av liv og helse. Vibrasjoner i grunnen kan føre til skade på bygning. 8.4 Risikovurdering og forslag til oppfølging 8.4.1 Radon Det vanskelig å kartlegge/vurdere risiko for radonforekomster på en sikker måte. Det kan derimot med enkle grep forebygges mot problemet. Reguleringsbestemmelser foreslås derfor utformet med krav om at konstruksjon av bygg skal gjøres på en måte som hindrer inntrenging av radongass. 8.4.2 Trafikkulykker Det er også vanskelig å vurdere sannsynlighet/risiko for at trafikkulykker vil oppstå uten utbedring av eksisterende avkjørsel mot Gråbjørnvegen, som har fartsgrense 30km/t. Det vil uansett gi bedret sikkerhet dersom reguleringsplanen sikrer etablering av siktforhold i samsvar med gjeldende retningslinjer. Det foreslås derfor regulering av frisiktsoner (4m x 30m), slik det framgår av plankart og bestemmelser. 8.4.3 Elektromagnetisk stråling Det er usikkerhet knyttet til hvilken helserisiko stråling fra (lavspent) el-anlegg medfører. For å være føre var er det i reguleringsplanen foreslått å kreve at el-anlegg i planområdet skal planlegges på en måte som gjør at man unngår unødig høye strålingsverdier i bygg og i arealer for lek/opphold. 8.4.4 Rystelser i grunnen Så lenge det gjennomføres sprengninger i Bjørntvedtbruddet, vil planområdet være utsatt for rystelser i grunnen. Forslagsstiller er kjent med at dette har ført til (mindre) skader på bygninger i nærheten. I reguleringsbestemmelsene foreslås derfor krav om at bygninger skal utføres på en måte som demper vibrasjoner. Eksempel på en slik type fundamentering følger vedlagt. Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 9 av 10
9. Vurdering av planforslaget Det legges etter forslagsstillers oppfatning opp til en hensiktsmessig og effektiv arealbruk i planområdet. De hovedgrep som er gjort i planforslaget kan oppsummeres med følgende: 1. Tilrettelegging for boligbygging i sentrumsnært og attraktivt område ved fortetting på eksisterende, stor villatomt. 2. Nye boliger er planlagt med en harmonisk tilpasning til eksisterende bebyggelsesstruktur i området og med hensyn til utsikts- og solforhold både for planlagte boliger og for nabolag. 3. Tilrettelegging for et prosjekt som demonstrerer spenstig, moderne arkitektur. 10. Vedlegg 1. Illustrasjonsplan, 07.05.10 2. Varselbrev, kunngjøring av planarbeid 3. Annonse, kunngjøring av planarbeid 4. Adresseliste, varslede instanser og grunneiere 5. Mottatte uttalelser til varsel om planarbeid 6. Sol-/skyggediagram, 07.05.10 7. Fotomontasjer, utsiktsforhold, 25.01.10 8. Skisseutkast, boliger 9. Vurdering av fundamenteringsløsning 10. Produktblad trappeheis 11. Sjekkliste for planlegging Grenlandsstandarden Porsgrunn, 07.05.10 Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS Beskrivelse Reguleringsplan for Gråbjørnvegen 19, Porsgrunn kommune 10 av 10