Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 0152/05 Side 1 av 7 Arkivsaksnr.: 02/02213 Arkivkode: RP SUDND-21 Saksbehandler: Øystein Engan Saksnummer Utvalg Møtedato 0144/04 Teknisk hovedutvalg 22.09.2004 0152/05 Teknisk hovedutvalg 10.10.2005 BEBYGGELSESPLAN FOR GBNR 043/162 VED STRANDAVATNET Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for gbnr 43/162, Strandavatnet Dokumentjournal Dokument i saka: Se fullstendig dokumentjournal. Saksopplysninger: Det første forespørselet angående dette planarbeidet ble mottatt allerede den 09.juli 2002. Ettersom planforslaget den gang ikke var i tråd med kommunedelplan for Sudndalen, var det et krav om 30 behandling. Kommunen anbefalte søker å avvente ny kommuneplan for å kunne fremme planforslaget i tråd med overordnet plan. Tiltakshaver har avventet den nye kommuneplanen med sitt planforslag, og ny kunngjøring for oppstart av planarbeid er foretatt den 28.05.2004. Utviklingen av planen vil holde seg innenfor de generelle bestemmelser i kommuneplanen slik at den kan fremmes som en bebyggelsesplan. Buskerud Fylkeskommune har i sin uttalelse kommentert at det bør foreligge bestemmelser om estetiske føringer i reguleringsbestemmelsene. De bemerker at kraftlinja i området bør merkes som fareområde i bebyggelsesplanen. E-CO vannkraft har i sitt brev orientert at det vil pågå en del opprusting av dammen ved Strandavatn, og at kjøpere av tomtene innenfor planområdet må varsles om dette arbeidet. Planforslaget var oppe til behandling i tverretatlig planforum den 17.08.2004. Forumet var blitt varslet om at grunneier ønsket å inkludere en tomt der det er merket S1 på planforslaget før sin behandling av saken. Følgende punkter/ endringer ble foreslått av møtet: - Det må foreligge en konkret løsning for vann og avløp - Tomt 1 legges på østsiden av veg V2 og tomt 2 legges der S1 står på planforslaget - Få klarhet i om dette er en reguleringsplan eller en bebyggelsesplan - Det må dokumenteres / reguleres inn vinterparkering til feltet Planfremmer har siden behandlingen presentert et nytt planforslag der det er regulert inn en tomt der S1 har stått. Den nye tomta har fått betegnelsen 6.
Side 2 av 7 Tiltakshaver har sørget for at vinterparkering er i orden. Planfremmer har varslet et anbud på vann og avløpsløsninger. Planfremmer opprettholder sitt ønske om å beholde tomt 1 & 2. Forhold til overordna plan: Planforslaget ligger innenfor byggeområde for fritidsboliger i gjeldende kommuneplan for Hol. Forslaget til bebyggelsesplan for gbnr 43/162 fyller ut dette byggeområde for fritidsboliger nord for veien mot Raggsteindalen og øst før reguleringsplan for Sudndalen 13. Miljøkonsekvenser: Planforslaget medfører noe fortetting av hytter i et høyfjells område. Planfremmer vil presentere en avløpsløsning som er av høy sanitærteknisk standard. Ettersom hyttene ligger noenlunde visuelt utsatt i fjellskog bør det gis en rekke estetiske føringer slik det foreligger i andre hytteplaner på høyfjellet.reguleringsbestemmelsene for naboplanen Sudndalen 13 sier også noe om den estetiske utformingen av hyttene, fargebruk osv. Dette bør legge føringer for planforslaget til gnr bnr 43/162. Det bør foreligge en plan for avløpsanlegg før 2. gangs behandling. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for Hol kommune. Brøyting skjer på privat veg. Vurdering: Når det gjelder hyttebygging i høyfjellet er det viktig at hyttene skjules i terrenget ettersom de ligger i en dalside som kan beskues fra mange kanter. Det er nok skog i området for å kunne plassere hyttene på en måte som gjør dem lite synlige om sommeren. Adkomstveien er i stor grad ferdigstilt, så det blir ingen flere skjæringer/ fyllinger i terrenget å ta i betraktning ved veibygging. Det er en fordel dersom det tas med i bestemmelsene at fargene på hyttene at det skal være mørke tjære- eller jordfarger som ikke skiller seg for sterkt ut i terrenget. M.a.o. det kan ikke benyttes lyse tjærefarger. Nord for tomt 2 i planforslaget er det regulert inn et friområde i naboplanen som avgrenser adkomstveien til hyttetomta som ligger nord-øst for tomt 2 i dette planforslaget. Et argument for at planforumet ønsker å flytte tomt 1&2 er at det vil føre til et sammenhengende friområde fra vegen mot Raggsteindalen og opp mot fjellet. For å presentere administrasjonens interesser parallelt med planforslaget må planen legges ut til offentlig ettersyn som ett av de to påfølgende alternativer. Interessene til administrasjonen og tiltakshaver lar seg ikke samkjøre. Alternativ 1: Planforslaget legges til offentlig ettersyn med følgende endringer. Tomt 1 & 2 tas ut av planen hvorav det reguleres isteden inn to tomter mellom vegen V2 og tomta gbnr 43/226. Samtidig reguleres det inn en tomt der det står S1 på plankartet. Hyttene i planområdet skal være av mørke tjære eller jordfarger som ikke skiller seg for sterkt ut i terrenget Kraftlinje tegnes inn i plankartet som fareområde med henblikk til uttalelsen fra Fylkeskommunen. Alternativ 2: Planforslaget legges til offentlig ettersyn uten endringer. Rådmannens innstilling til møte i Teknisk hovedutvalg den 22.09.04:
Side 3 av 7 Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i Plan og bygningsloven 27-1 at forslag til bebyggelsesplan for gnr 43 bnr 162 blir lagt ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Tomt 1 & 2 tas ut av planen Tomt 3 flyttes nordover. Ny tomt opprettes sør for tomt 3. Denne får betegnelsen tomt 2. Tomt 6 får betegnelsen tomt 1. Hyttene skal være av mørke tjære eller jordfarger som er godt tilpasset omgivelsene. Kraftlinje tegnes inn som fareområde Plan for vann og avløp må foreligge før 2.gangs behandling i Teknisk hovedutvalg. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 22.09.2004, saksnr. 0144/04 Behandling: Pål Harald Uthus (Frp) fremmet følgende forslag til endring i innstillingen: Fjerne bombepunkt 1 til og med 5. Det ble stemt over rådmannens innstilling mot innstilling med endringer foreslått av Pål Harald Uthus (Frp) Innstilling med endringer foreslått av Pål Harald Uthus (Frp) ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i Plan og bygningsloven 27-1 at forslag til bebyggelsesplan for gnr 43 bnr 162 blir lagt ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Kraftlinje tegnes inn som fareområde. Plan for vann og avløp må foreligge før 2.gangs behandling i Teknisk hovedutvalg. REGULERINGSPLAN FOR GBNR 043/162 VED STRANDAVATNET Saka avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Reguleringsplan med bestemmelser og planbeskrivelse Brev fra Statens vegvesen datert 05.01.2005 Brev fra Buskerud fylkeskommune datert 15.12.2004 Brev fra fylkesmannen i Buskerud datert 20.12.2004 Brev fra Kai Finsrud datert 13.12.2004 Brev fra Hol kommune datert 15.08.2005 Brev fra Statens vegvesen datert 06.09.2005 Dokumentjournal Dokument i saka: Se dokumentjournal. Saksopplysninger:
Side 4 av 7 Det har etter offentlig ettersyn kommet inn følgende innspill: Statens Vegvesen mottatt 06.01.05: Opplegget for vinterparkering er ikke nærmere stedfestet og med en avstand til Myrland på ca 3-4km synes det tvilsomt om denne er den løsningen som i praksis vil bli benyttet. Etter vårt syn er det uheldig at vinterparkeringen ikke er endelig avklart i planforslaget. Vi ser det som viktig at vinterparkering for nye hytter ikke skjer på bekostning av vinterparkeringsplasser for eksisterende hytter i området Myrland-Einset-Storestølen, eller belaster offentlige parkeringsplasser langs Rv50 på denne strekningen. Parkering kreves normalt å ligge på samme side av riksvegen som hytteområdet. Fortrinnsvis bør det settes krav til tilfredsstillende utvidelse av parkeringsplass inntil vegen til Raggsteindalen på sydsiden ved Rv50 før det nye hytteområdet tas i bruk. Denne parkeringsplassen kunne da fungere som reserve ved vanskelige værforhold hvis vegen til Raggsteindalen senere skulle bli brøytet. Eventuell parkering ved Myrland vil skae behov for tilfredsstillende adkomst til hytteområdet uten at rv50 benyttes(skiløyper, snøscooterveg eller lignende), og bør bare benyttes ved vanskelige værforhold når rv50 er kolonnekjørt eller stengt. Etter vårt syn er ikke parkering og adkomstforhold vinterstid tilstrekkelig avklart i planforslaget, og vi finner derfor å måtte fremme innsigelse mot egengodkjenning av planen i kommunen. Fylkesmannen i Buskerud mottatt 27.12.2004: Landbruksavdelingen: Ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Hytteområdet ligger i skrånende terreng i snaufjell og de nye hyttene vil bli synlige fra store deler av området ved Stryknesfjorden. Det er derfor viktig at bebyggelsen gis en god estetisk utforming og at det benyttes materialer og farger som er tilpasset terreng og landskap. Miljøvernavdelingen vil i denne forbindelse anbefale at reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.2 blir endret og at det settes et entydig krav om torvtak på alle nye hytter i dette området. Dette er utvilsomt den beste løsningen for å få hyttene til å gå i ett med terrenget og er en vanlig løsning for mange nye hytter som settes opp i dag. Bruk av skifer som taktekking kan lett gi reflekser og kan ikke anbefales som takmateriale i et område som blir så vidt godt synlig fra omgivelsene. Buskerud fylkeskommune mottatt 20.12.2004: Kulturminner: Det er ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Planfaglige merknader: Ingen merknader til planforslaget. Utviklingsavdelingen ber imidlertid om at det ryddes opp i begrepsbruk fra kommunens side. Det må fastlegges hvorvidt dette er en bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven 28-2 eller en reguleringsplan etter plan- og bygningsloven 27. Etter utviklingsavdelingens
Side 5 av 7 vurdering er dette en reguleringsplan som følge av kommuneplan for Hol der det fremkommer av planens bestemmelser 6 at arbeid bare kan skje etter godkjent reguleringsplan. Kai Finsrud mottatt 15.12.2004: Ber om at nabofeltet til denne planen blir likebehandlet med hensyn til utnyttingsgrad. Forhold til overordna plan: Byggeområde fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplanens arealdel. Miljøkonsekvenser: Siden planforslaget medfører utbygging i et område som kan være noe visuelt utsatt, er det foreslått å kun tillate torv som taktekkingsmateriale i tråd med fylkesmannen i Buskerud sine anbefalinger. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Statens vegvesen har etter offentlig ettersyn fremmet innsigelse til planforslaget. Begrunnelsen for dette er at reguleringsplanen ikke i tilstrekkelig grad avklarer løsninger for vinterparkering. Kommunen og grunneier har i løpet av våren jobbet med ulike løsninger for dette og har kommet frem til følgende: Veien inn mot Raggsteindalen brøytes 470 meter lenger enn det som brøytes i dag og det opparbeides parkeringsplass for de nye hyttene langs denne veien, på gnr 43, bnr 162. Følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides i reguleringsplanen: Før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av nye boenheter innen planområdet må vinterbrøytet p-plass reservert de nye boenhetene være opparbeidet innenfor gnr 43, bnr 162. Reservert og varig vinterbrøytet parkeringsløsning kreves dokumentert i den enkelte byggesak Statens vegvesen har fått dette forslaget til uttale og har følgende bemerkning: Den skisserte parkeringsløsning, med brøyting av vegen til Raggsteindalen ca 800 meter inn fra rv50 og med opparbeiding av parkeringsplass der, synes tilfredsstillende for oss. Med dette som forutsetning for de nye hyttene trekkes vår innsigelse mot egengodkjenning av reguleringsplanen. Administrasjonen finner etter dette grunnlag for å fremme reguleringsplanen til videre politisk behandling. Fylkesmannens miljøvernavdeling bemerker at taktekking bør begrenses til kun torvtak. Administrasjonen anbefaler at dette imøtekommes. Buskerud fylkeskommune ber kommunen rydde opp i begrepsbruken med hensyn til om dette skal være en reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Administrasjonen tar dette til etterretning og understreker at dette planforslaget er en reguleringsplan. Planfremmer har fått utarbeidet plan for vann og avløpsløsninger i tråd med Teknisk hovedutvalgs vedtak av 22.09.2004, saksnr 0144/04. Planen ble oversendt kommunalteknisk avdeling for gjennomsyn. De hadde ingen merknader til vann- og avløpsplanen. Uttale fra Kai Finsrud synes ikke å ha relevans for dette planforslaget og blir derfor ikke vurdert i denne sammenhengen.
Side 6 av 7 Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 følgende endringer i reguleringsplan for del av gnr 43, bnr 162 ved Stryknesfjorden: - Følgende reguleringsbestemmelser innarbeides: Før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av nye boenheter innen planområdet må vinterbrøytet p-plass reservert de nye boenhetene være opparbeidet innenfor gnr 43, bnr 162. Reservert og varig vinterbrøytet parkeringsløsning kreves dokumentert i den enkelte byggesak - Som taktekkingsmateriale tillates kun torv. Teknisk hovedutvalg gir følgende innstilling til kommunestyrets behandling av saken: Kommunestyret i Hol kommune godkjenner med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 reguleringsplan for del av gnr 43, bnr 162 ved Stryknesfjorden. Saksordfører: Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 10.10.2005, saksnr. 0152/05 Behandling: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Saksorfører: Teknisk hovedutvalg foreslår Knut Medhus (Sp) Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 følgende endringer i reguleringsplan for del av gnr 43, bnr 162 ved Stryknesfjorden: - Følgende reguleringsbestemmelser innarbeides: Før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av nye boenheter innen planområdet må vinterbrøytet p-plass reservert de nye boenhetene være opparbeidet innenfor gnr 43, bnr 162. Reservert og varig vinterbrøytet parkeringsløsning kreves dokumentert i den enkelte byggesak - Som taktekkingsmateriale tillates kun torv. Teknisk hovedutvalg gir følgende innstilling til kommunestyrets behandling av saken: Kommunestyret i Hol kommune godkjenner med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 reguleringsplan for del av gnr 43, bnr 162 ved Stryknesfjorden. Saksorfører: Teknisk hovedutvalg foreslår Knut Medhus (Sp)
Side 7 av 7