MELDAL KOMMUNE Saksframlegg Saksgang Utvalg/styre: Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for utvikling og drift 11.06.2014 037/14 Saksbehandler: Hans-Victor Wexelsen Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr: 13/40 Områderegulering - Hattan hyttefelt. 1.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Meldal kommune at «Reguleringsplan for Hattan hyttefelt» behandles som områderegulering, og at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden 18.06.2014 30.07.2014. Frist for merknader er 01.08.2014. 11.06.2014 HOVEDUTVALG FOR UTVIKLING OG DRIFT Behandling: Kari Ingeborg Lund reiste spørsmål om sin habilitet. Hovedutvalget erklærte enstemmig Kari Ingeborg Lund som inhabil. Det ble framlagt følgende omforente forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene: Pkt 3.2 får følgende tillegg i starten av punktet: Før nye tomter kan selges, må hytteeiendommene i området være sikret tilstrekkelig kapasitet til sommer- og vinterparkering. Rådmannens forslag til vedtak med omforente tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. UD-037/14 Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Meldal kommune at «Reguleringsplan for Hattan hyttefelt» behandles som områderegulering, og at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden 18.06.2014 30.07.2014. Frist for merknader er 01.08.2014. Reguleringsbestemmelsene pkt. 3.2 får følgende tillegg i starten av punktet:
Før nye tomter kan selges, må hytteeiendommene i området være sikret tilstrekkelig kapasitet til sommer- og vinterparkering.
Henvendelse fra: Plan og byggesak Vedlegg: Planbeskrivelse og bestemmelser Plankart Forhåndsuttalelser Offentlige Forhåndsuttalelser - Private Kommunikasjon mellom kommunen og Sametinget angående befaringskostnader og plangrense Nytt varsel om befaring fra Sametinget Oversendelsesbrev Saksopplysninger: Vinteren 2012/2013 inviterte kommunen grunneierne i de ulike områdene for fritidsbebyggelse i kommuneplanen til samarbeid om videre reguleringsplaner. Kommuneplanen krever felles reguleringsplan for de ulike områdene for fritidsbebyggelse, og kommunen har tilbudt seg å fremme forslag som områderegulering på gitte vilkår. Grunneierne i planområdet Hattan har engasjert Borch Energi og Landskap for å utarbeide forslag til reguleringsplan. Borch Energi og Landskap har inngått avtale med Meldal kommune om at planen kan fremmes som områderegulering forutsatt at forslaget utarbeides i tråd med overordnet plan. Det kreves også at planansvarlig i kommunen involveres i arbeidet og kan godkjenne planforslaget før det fremmes for 1.gangs behandling. I april 2013 ble det varslet om at det var satt i gang arbeid med reguleringsplan for området Hattan. Det ble både annonsert i lokalavis og sendt brev til offentlige instanser, alle grunneiere og eiere av eksisterende hytter i området. Sammen med varsel om oppstart ble det publisert et kart som viser forslag til nye tomter og veitraseer. Nummereringen på dette kartet er ikke i tråd med nummerering av tomtene på det endelige planforslaget, men er illustrert i planbeskrivelsen. Følgende tilbakemeldinger ble gitt: Offentlige: NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) Mener vannkilde og innlegging av vann bør avklares gjennom planarbeidet Anbefaler at avstandskravet (50 m fra større bekker) tas inn i bestemmelsene Sametinget Sannsynlig at det kan være samiske kulturminner Må på befaring Kostnad trolig 29.760,- kr Reindriftsforvaltningen Viser til tidligere bekymring mht. utvidelse av Hattan hyttefelt Anbefaler at søknad om oppsetting av gjerder gjøres i samråd med reindrifta
Private: For områder som ikke er konkret regulert til andre formål enn landbruksområder, må også Reindriftsloven gjelde på lik linje med jordloven og skogbruksloven. Vil ikke komme med innsigelser under forutsetning av at det blir gjennomført befaring Trollheimen Sijte Fortetning er uheldig Følsomt område (Aaltoegejnoe betyr simleveien) Tomtene i ytterkant må tas ut tomt nr. 1,2,4,5,6 og 7 Sør-Trøndelag Fylkeskommune Pga. ferieavvikling må det påregnes noe lengre saksbehandlingstid på alle saker Det forutsettes at kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud 50 meter fra vassdrag følges opp ved endelig plassering av hyttene Krever ikke befaring Ordlyden i bestemmelsene må endres slik at de harmonerer med ny plan og bygningslov Ellers ingen kommentar Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Det er et mål å ta vare på landskapet, opprettholde landskapets kvaliteter (natur, kultur og estetikk ) At stier og tråkk ikke bygges ned Viktig med 50 m avstandsgrense mot bekker og vassdrag Jon Forbord Har hytte nr. 113/30 på eiendom til Ola Lund Har ikke vei og ønsker ikke vei til egen hytte Ønsker ikke vei forbi sin hytte, vil ha forslag til vei forbi sin hytte fjernet fra planen Foreslår avstikker til tomt 20 og 21 fra vei til tomtene 16, 17, 18 og 19 i stedet. Arve Rønnes Eier tomt 110/23 på eiendom til Rigstad / Tråsdahl Ber om at tomt 3 fjernes, grunnet vannpost (drikkevannskilde) nedenfor tomt 3 Knut Simensen og Trude Olafsen Ønsker ikke for mye tilrettelegging Skeptisk til veier Eric Swane Skeptisk til nye veier, ønsker veieforslagene tatt ut av reg. planen Ønsker hytteområdet mest mulig i pakt med naturen, ikke urbanisering En veitrase vil komme nær et vannoppkomme Erling Halse Eier tomt 110/24 på eiendom til Rigstad / Tråsdahl Ønsker ikke tomt nr. 3, grunnet avrenning ned til brønn - vannkilde
Frank Holiløkk Forventer at parkeringsplass må ligge der den er planlagt og ikke trekkes inn i hyttefeltet Tre at foreslåtte tomter ligger når vernegrensen og kunne bli trukket tilbake Plandokumentet er oversiktlig og greit, ellers ingen kommentarer Geir Flatås og Rune Sletner Eier tomt 110/32 Langt brev, vil bevare området slik det er nå Vil ta vare på naturen med det biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfoldet Ønsker ikke veier (forurensning, støy og støv) Per Kristian Goksøyr (telefon) Eier tomt 110/26 Skeptisk til tomt nr. 3 Anne Lise Nessæther og Eva Magnus Ønsker enkel standard på hytta, sterk motstander av nye veier Kan være aktuelt med strøm i fremtiden I november 2013 foretok Borch Energi og Landskap en befaring sammen med planansvarlig i kommunen. Som en følge av tilbakemeldingene etter varselet om oppstart og konklusjoner fra felles befaring, ble det gjort følgende endringer: Tomt1 og 2 (Oddvar Resell) foreslås regulert uten vei Tomt 3 (Inghild Rigstad) må flyttes eller tas ut av forslaget på grunn av mange negative uttalelser. Tomt 4 og 31 (Sivert Aa) må flyttes eller tas ut av forslaget da de ligger for nær vassdrag Tomt 8 (Ola Lund) må flyttes eller tas ut av forslaget da den ligger for nær vassdrag. Flere forslag på nye tomter på eiendommen til Ola Lund (syd for 113/43) En ny tomt foreslått på eiendommen til Harald Helgetun 115/4 Ny vei mot 27 og 28 stoppes der den ender i dag (rett syd-vest for tomt 23) Kostnadsoverslaget fra Sametinget ble avvist av grunneierne, og Borch Energi og Landskap tok den 26. august 2013 kontakt med kommunen og ba om bistand til å avklare dette spørsmålet. Kommunen har gjennom kommunikasjon med Sametinget avklart at den eneste mulige løsningen er å endre planområdets avgrensning slik at områder som ikke berøres av ny bebyggelse eller infrastruktur holdes utenfor. Kommunen har varslet Sametinget, Fylkesmannen og Fylkeskommunen om at dette vil bli gjort, men samtidig presisert at dette er uheldig da det bidrar til at den samlede plansituasjonen i kommunen blir mer uoversiktlig og mindre oppdatert. Sametinget har, basert på revidert plangrense, sendt revidert kostnadsoverslag som er godtatt av grunneierne. Befaring er planlagt gjennomført i høringsperioden. Borch energi og landskap opplyser at det er tatt kontakt med Trollheimen Sitje med tanke på befaring, men at dette foreløpig ikke har latt seg gjennomføre. Saksbehandlerens vurdering:
Saksbehandler har hatt løpende kontakt med Borch Energi og Landskap gjennom hele prosessen med utarbeiding av planforslag. Saksbehandler har kommet med mange forslag og krav underveis, slik at forslaget nå kan fremmes som en kommunal områdereguleringsplan. I utgangspunktet ønsker kommunen at nye tomter og infrastruktur skal konsentreres enda mer og et større fokus på felles løsninger for vann/avløp. På informasjonsmøte vinteren 2012/2013 ble grunneierne oppfordret til å vurdere samarbeid og samfinansiering av tett utbygging uavhengig av eiendomsgrensene. Grunneierne har ikke funnet dette interessant, og har heller jobbet etter en modell der de 10 tomtene i «kvoten» er fordelt mellom de ulike grunneiendommene. Terrenget i området er myrlendt og gjør det vanskelig med noe særlig tettere utbygging enn det som nå er foreslått, og derfor mener saksbehandler at forslaget er akseptabelt i forhold til kommuneplanens betingelser. Saksbehandler mener planområdet ideelt sett burde vært langt større slik at nærliggende LNFR-areal og tidligere kartlagte kulturminner kunne inngå i ny plan. Da ville plansituasjonen bli mer oversiktlig, og vi på sikt ville ha muligheten til å oppheve eldre planer. Sametingets krav om kartlegging av samiske kulturminner i hele planområdet gjør at dette blir svært kostbart for grunneierne. Saksbehandler finner det urimelig å kreve at grunneierne skal betale for kartlegging av samiske kulturminner i områder som ikke berøres av nye inngrep, og som i stor grad allerede er regulert til bevaringsområder på grunn av tidligere kartlagte kulturminner. I samråd med både Sametinget og Fylkesmannen har saksbehandler kommet frem til at dette bare kan unngås ved å innskrenke planområdet slik at kun de områdene som i praksis berøres av reguleringsendringen tas med. Dette innebærer at de områdene av eksisterende reguleringsplan som ikke overlapper fortsatt skal gjelde. Saksbehandler er enig i NVE sin kommentar der det påpekes at forholdet til vannforsyning bør avklares gjennom planarbeidet. En kartlegging av vannforsyning og avløpsforhold for samtlige fritidsboliger innenfor planområdet vil være ressurskrevende, og var ikke en del av de krav som ble stilt da samarbeidet startet. Derfor har saksbehandler underveis i prosessen gjort det klart at det ikke vil bli krav om full kartlegging for å få fremmet dette planforslaget, men at dette vil bli vurdert i fremtidige plansamarbeid. Trollheimen sitje er i sin forhåndsuttale kritisk til tomtene 1,2,4,5,6 og 7, og mener at disse må tas ut av forslaget da de ligger i ytterkant av området. I planforslaget er 5 av disse beholdt og betegnet 1,2,4,5, og 6. Saksbehandler er kjent med at Trollheimen Sitje var kritisk til kommuneplanens vedtak om 10 nye tomter innenfor området Hattan, men mener vi nå så langt som mulig må forholde oss til den avgrensningen og det antallet som ble vedtatt. Alle de nevnte tomtene ligger innenfor området som er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen, og saksbehandler går derfor inn for å beholde dem i planforslaget. Saksbehandler ser likevel to svakheter med områdeavgrensningen i kommuneplanen: 131/3, der tomtene 1 og 2 er foreslått, er ikke tilgjengelig uten å krysse Resa/Jøla. Saksbehandler vil ikke gå inn for at det reguleres bilvei tvers over elva, og dermed kan ikke tomtene 1 og 2 imøtekomme kommuneplanens krav om at nye tomter skal reguleres med vei. Da området tross alt er tatt med i kommuneplanen mener saksbehandler det er rimelig at det godkjennes 2 tomter her uten vei. Kommuneplanens avgrensning av området gjør det umulig å få til vei inn til den sørlige delen av Hattan hyttefelt, uten å legge traseen tvers gjennom det store bevaringsområdet som skiller den nordlige og den sørlige delen. Terrenget i bevaringsområdet er kupert og myrlendt, og en veitrase her vil utgjøre et langt større naturinngrep enn å forlenge eksisterende vei på sørsiden av bevaringsområdet.
Planforslaget legger derfor opp til at det kan etableres ca. 330 meter ny veg innenfor LNFR-formålet i kommuneplanen. Mange hytteeiere har uttalt seg negativt om veier inn i eksisterende hytteområde. Saksbehandler har rådet konsulent til å ta dette opp med grunneierne og revurdere behovet. Som et resultat av dette inneholder planforslaget nå mindre veier enn det som fremgikk av varsel om oppstart. I utgangspunktet ønsker ikke saksbehandler å blokkere forslag om vei så lenge disse er i tråd med overordnet plan. Når det gjelder kravet om befaring fra Trollheimen Sitje og Reindriftsforvaltningen anses dette som imøtekommet ved at plankonsulent har tatt kontakt for å organisere dette. Når befaring foreløpig ikke er gjennomført forutsetter saksbehandler at Trollheimen Sitje vil ta initiativ til å gjennomføre dette før sluttbehandling i kommunen. Sjekk av naturbase og artsdatabanken viser ingen registreringer av sårbar natur som kommer i konflikt med planforslaget. Området har blitt vurdert i forbindelse med naturkartlegging i kommunen. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på slikt naturmangfold. Kravet i 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i selve planområdet i liten grad berøres av planforslaget og det ikke kan påvises effekter av tiltaket på truet, nær truet eller verdifull natur, legger rådmann til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfoldlovens 9 12. Økonomi: Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for Klima og Energi: Ingen vesentlige konsekvenser med unntak av noe økt byggeaktivitet og transport som følge av nye tomter og veier.