SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 24.4.2014 14/48 Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2012/6826 Klassering: L13/&13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) BULLING NEDRE - HYTTEFELT NORD, SPARBU. SLUTTBEHANDLING Trykte vedlegg: Plankart, Allskog, datert 23.1.2014 Reguleringsbestemmelser, Allskog, datert 23.1.2014 Planbeskrivelse, Allskog, datert 23.1.2014 Ikke trykte vedlegg: Innkomne høringsuttalelser Formannskapet, sak 14/19 (utlegging til off. ettersyn). Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Bulling Nedre - hyttefelt nord, uten endringer. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Bulling Nedre - hyttefelt nord. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte 8.5.14. Behandling i Formannskapet - 24.4.2014: Grete Bækken Mollan (Ap) foreslo: Saken sendes tilbake til rådmannen for innhenting av tilleggsopplysninger. Vedtak i Formannskapet - 24.4.2014: Saken sendes tilbake til rådmannen for innhenting av tilleggsopplysninger.
Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Bulling ulling Nedre hyttefelt nord ble lagt ut til offentlig ettersyn 12.2.14, med høringsfrist 31.3.14. I løpet av høringsperioden kom det inn uttalelser fra offentlige høringsinstanser, men ellers ingen uttalelser fra organisasjoner, naboer til planområdet eller andre hytteeiere i Landvikbukta Landvikbukta. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): På oppdrag fra grunneier Morten Gustad (eiendom 37/1) har Allskog utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Bulling Nedre hyttefelt nord ved Landvikbukta i Sparbu. Oppstart av planarbeidet ble varslet i juni 2013. Formålet med planen er å tilrettelegge for et nytt hyttefelt med 14 hytter og 8 doble naust i Landvikbukta ved Borgenfjorden (Børgin). Feltet ligger flott flott til i sørvestlig helning ca. 4 km vest for Sparbu sentrum på østsiden av fylkesvei 251. Beliggenhet er vist i figur 1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av Bulling Nedre hyttefelt nord. Figur 2.. Flyfoto over planområdet (blå skravur) med omkringliggende jordbruksområder. Gårdstunet på Bulling Nedre (37/1), dvs. tiltakshavers gård, kan skimtes nede til høyre i bildet.
Planområdet ligger i et jordbruksområde nord for gården Bulling Nedre (37/1) i hovedsak på restarealer med tett lauvskog og til dels blokkmark med store steiner. Det er delvis bratte skråninger i området, noe som vanskeliggjør at området kan utnyttes til jordbruksformål og egner seg godt for hyttebygging. I den nordlige delen av planområdet ligger et lite område på ca. 2 daa som er delvis oppdyrket, men som nå ligger brakk. Se figur 2 foran med flyfoto over området og med planområdet vist i blå skravur. Før detaljreguleringen ble igangsatt ble saken grundig belyst gjennom en forhåndshøring blant offentlig faginstanser som medførte at følgendee endelige vedtak ble fattet i formannskapet den 6.6.2013: "Formannskapet tilrår at reguleringsplanarbeid for fritidsboliger og naust på eiendommen Bulling Nedre, gnr. 37 bnr. 1 kan startes opp. Det forutsettes at dyrkamarka beholdes. Det må gjøres en konsekvensutredning av de marine naturverdiene i Børgin mht. økt forurensning som følge av avrenning fra hytteområdet. Kravet til konsekvensutredning frafalles forutsatt at det settes krav om lukket avløpssystem for alle hyttene som omfattes av planen". Se for øvrig formannskapets håndtering av forhåndshøringen i saksnr. 13/26 og 13/84 for detaljer. Saksutredninger med protokoller er vedlagt som vedlegg 4 og 5. Planstatus og eierforhold Nordøstre del av området er avsatt for spredt boligbygging (LNF-B) i overordnet plan, mens den resterende del i sørvest er definert som LNF-A område. Se figur 3 nedenfor som viser aktuell del av gjeldende kommunedelplan for Børgin. Figur 3. Gjeldende kommunedelplan Børgin i det aktuelle området. Grunneiere i planområdet er tiltakshaver Morten Gustad (eiendom 37/1) samt Oddbjørn Buås (eiendom 37/14) som har meldt sin deltakelse underveis i prosjektet. Se figur 2 hvor eksisterende eiendomsgrenser er tegnet i rødt. Planlagt arealbruk Planområdet (se plankart i vedlegg 1) er totalt på ca. 25 daa og inneholder: 14 tomter for fritidsbebyggelsee med størrelse ca. 1 daa (T1 T14). Ett naustområde med inntil 8 doble naust. Private kjøreveger internt i hytteområdet (f_v2 f_v5). To områder reguleres til formål avløpsanlegg (VA_1 og VA2). Energianlegg (trafo).
Eksisterende dyrkajord nord i området beholdes som jordbruksområde. Resterende arealer innenfor planområdet reguleres til grøntområder for friluftsformål. Adkomst Adkomst langs tidligere gårdsveg/avlingsveg med avkjørsel fra fv. 251. Hastighet langs fylkesvegen er p.t. 80 km/t i området ved avkjørselen. Teknisk infrastruktur Det planlegges innlagt strøm i hyttene som krever egen trafo i området. Høgspent krysser planområdet øst for fylkesvegen hvor strømtilførsel for trafo kan hentes. Alle hyttene tilbys innlagt vatn som hentes fra kommunal vannledning på østsiden av fv. 251. Det planlegges et avløpsanlegg i området som møter de krav til avrenning som ble satt i fm. forhåndshøringen, dvs. et tilnærmet nullutslipp til Børgin. Anlegget er søknadspliktig iht. forurensingsforskriften. Se for øvrig vedlegg 5 i planbeskrivelsen som viser en prinsipiell skisse over vann- og avløpsløsningen i området. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Imidlertid ble Børgin under forhåndshøringen framhevet som et spesielt viktig marint område som må ivaretas både mht. avrenning fra hytteområdet og potensielle forstyrrelser på fjorden grunnet økt båttrafikk og ferdsel i strandsonen. Kravene i forhold til avrenning skal ivaretas av det nevnte avløpsanlegget, mens krav om konsekvensutredning i forhold til økt ferdsel og forstyrrelser på fjorden ble frafalt for denne planen gjennom vedtaket i siste behandling av forhåndshøringen i formannskapet. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er dessuten framlagt en arkeologisk rapport som vedlegg 6 i planbeskrivelsen der ingen funn dokumenteres. Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Generelt Rådmannen anser tiltaket som positivt mht. tilbud av sjønære hyttetomter i Steinkjer kommune. I tillegg framheves at hytteområdet utgjør en viktig og kjærkommen tilleggsnæring til gårdsdriften på Bulling Nedre. Det er ellers et ønske fra kommunen selv, og også regionale myndigheter, at utvidelse og fortetting av eksisterende hytteområder er å foretrekke framfor åpning av nye områder ved sjøen. Dette hytteområdet på Bulling Nedre kan ses på som en utvidelse av det eksisterende hyttefeltet like sør for planområdet. Teknisk infrastruktur Iht. planens skal fritidsboligene ha innlagt strøm og tilknyttes kommunal vannforsyning. Avløp fra hyttene skal håndteres i et privat avløpsanlegg som gir et tilnærmet nullutslipp til fjorden. Det understrekes at avløpsanlegget må godkjennes av kommunen før fritidsboligene tillates tilknyttet vannforsyning. Rådmannen finner at den prinsipielle beskrivelsen av avløpsanlegget som er framlagt er tilstrekkelig. Det vedlagte notatet fra Bioforsk i planbeskrivelsen, sammen med beskrivelsen av avløpsanlegget i planen, sannsynliggjør at kravet om nullutslipp til Børgin vil bli ivaretatt. Dette betyr også at kravet om konsekvensutredning ved utslipp til Børgin frafalles under betingelse av at skisserte løsning med nullutslipp realiseres. Rådmannen understreker imidlertid viktigheten av at det ved søknad om et slikt anlegg også må følge drifts- og vedlikeholdsrutiner som skal følges av tiltakshaver/driftsansvarlige. Rådmannen mener dette er sikret gjennom bestemmelsene til planen ( 2.4.3 og 3.2).
Utvidelse av planområdet Underveis i arbeidet med planen har det kommet ønske fra nabo og grunneier av eiendom 37/14, Oddbjørn Buås, om å innlemme et mindre areal helt nord i området i denne planen. Dette medfører at antallet hytter utøkes med 2 enheter i forhold til hva som var forespeilet i fm. forhåndshøringen. Dette gir en bedre utnyttelse av platået og skråningen ovenfor fylkesvegen og utgjør i utgangspunktet en naturlig del av hytteområdet. Rådmannen er enig i denne vurderingen og finner ikke økningen i antall enheter problematisk mht. de forhold som er vurdert i denne planen. Se for øvrig vurdering mht. antall hytter ved Børgin i delkapittelet nedenfor. Jordbruk Rådmannen anser tiltakene som planen legger opp til for å bevare det ca. 2 daa store jordbruksarealet nord i planen som tilstrekkelig. Øverste delen av området reguleres for jordbruksformål som før, mens nordvestre del av tomt 10 bevares gjennom at det settes en byggegrense som må overholdes. Natur, miljø og friluftsliv (naturmangfoldlovens 8-12) Rådmannen anser byggeforbudet i 100-meterssonen langs sjøen som lite aktuelt å anvende i denne sammenhengen fordi planområdet i sin helhet ligger øst for fv. 251. Hensynet til allmennhetens frie ferdsel anses derfor som lite problematisk i dette tilfellet. Dette synet støttes også av Fylkesmannens miljøvernavdeling gjennom uttalelsene gitt under forhåndshøringen. Miljøvernavdelingen påpekte samtidig den samlede belastning på fjorden som ulike varslede tiltak rundt Børgin kan medføre (jfr. 10 i NML og Nasjonal marin verneplan). Dette var også hensyntatt når kommunen i utgangspunktet krevde konsekvensutredning av dette som et resultat av forhåndshøringen. Som påpekt foran i saksopplysningene så ble altså dette kravet om konsekvensutredning senere frafalt med den begrunnelse at størrelsen og kompleksiteten i dette KU-arbeidet ikke står i forhold til omfanget av det tiltak som reguleringsplanen legger opp til. Det er i stedet inngått en avtale med Fylkesmannens miljøvernavdeling om at Steinkjer kommune og miljøvernavdelingen i samarbeid med Inderøy kommune skal utrede den økologiske tåleevne til Børgin mht. totalbelastning fra ulik byggeaktivitet og ferdsel på fjorden. Resultatet av dette arbeidet vil gi begge kommunene et langt bedre grunnlag for å sette et maksimalt antall på hytter og båtplasser for sine respektive områder rundt Børgin. Steinkjer kommune vil så innarbeide dette i neste revisjon av kommuneplanens arealdel, evt. som input til vurdering av andre tiltak som kan komme i inneværende planperiode. Rådmannen kan ikke se at planen ellers kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12. Kulturminner Det vises til arkeologisk rapport i planbeskrivelsen som dokumenterer ingen funn i området. Rådmannen vurderer ellers de tiltak som er gjort som tilstrekkelig for planen. Grunnforhold NVE har i sin uttalelse til oppstartmeldingen påpekt at det kan være fare for lommer med kvikkleire eller sprøbruddmatriale pga. områdets nærhet til sjøen. Dette anser Rådmannen som ivaretatt av planen gjennom bestemmelsens 2.4.2. ROS-analyse er gjennomført og identifiserer ellers ingen flom eller rasfarer. Rådmannen anser derfor dette punktet som tilstrekkelig utredet. Trafikksikkerhet Avkjørselen til området er plassert på et sted som Rådmannen i utgangspunktet anser som oversiktlig. Planen beskriver også en sikttrekant i krysset som ivaretar de krav som Statens vegvesen setter. Skog er ryddet i området for å ivareta sikten. I området for øvrig legges det ikke opp til at myke trafikanter skal krysse fylkesvegen andre steder enn ved avkjørselen til hytteområdet ingen andre naturlige krysningspunkter er
identifisert pga. dyrkamark og bratte skråninger. Etablering av hytteområdet medfører naturlig nok en økning av antall myke trafikanter som krysser fylkesvegen ved avkjørselen, og Rådmannen foreslår derfor at Statens vegvesen vurderer å senke hastigheten noe fra 80 km/t til evt. 60 km/t i dette området, dvs. ved avkjøringen og fram til naustområdet er passert. Andre sikkerhetsmessige tiltak er ikke vurdert som aktuelle å pålegge tiltakshaver fra Rådmannens side. Barn- og unges interesser Det legges ikke opp til at det reguleres inn noe spesielt område for lek og opphold, men Rådmannen understreker at området har nærhet til sjøen med de muligheter dette gir for barn og unge. Samtidig byr området med sin nærhet til naturen for øvrig på andre muligheter for å utøve uteaktiviteter/friluftsliv. Reguleringsplanen legger ellers ikke opp til tiltak som kan innskrenke allmennhetens frie ferdsel i strandsonen. Området hvor naustene er planlagt er fra før avsatt til byggeområder/parkering i kommuneplanens arealdel og er å anse som en forlengelse av eksisterende naustområde. Rådmannen anser at hensynet til barn og unge er tilstrekkelig ivaretatt i planen. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området reguleres til fritidsbebyggelse og naust. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Innkomne uttalelser i høringsperioden: Steinkjer kommunes repr. for barn og unge, 10.2.14: Ingen merknad. Steinkjer kommunes eldreråd, 24.3.14: Ingen merknad. Steinkjer kommunes råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, 4.4.14: Det må ordnes med tilgjengelig adkomst til naustene for mennesker med nedsatt funksjonsevne. NVE, 2.9.13: Bemerker at det er positivt at det er tatt inn krav om avklaring av grunnforhold før tiltaksrealisering i planbestemmelsene. Dette er tilstrekkelig for å ivareta kravene i TEK10s kap.7 og PBLs 28-1 om sikker byggegrunn. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 28.3.14: Landbruksavdelingen viser til tidligere uttalelse i forbindelse med forhåndshøringen der det tydelig ble påpekt at det her er mulig å ivareta dyrkamarka samtidig som hensikten med planen ivaretas, og at omdisponering av dyrkajord ikke kan aksepteres. Påpeker at tomt T10 fremdeles innebærer omdisponering av dyrkajord, selv om den holdes ganske fri for bebyggelse. Veg som er lagt i kanten av jordet ligger også på dyrka mark. Landbruksavdelingen vurderer regionale interesser som minimalt berørt og har ingen ytterligere merknader i saken. Miljøvernavdelingen påpeker at tidligere merknader i forbindelse med forhåndshøringen er ivaretatt i planen, og bemerker at de vil ta initiativ til et møte med Inderøy og Steinkjer kommuner for å sette i gang en utredning av Borgenfjordens tåleevne. Kommunalavdelingen bemerker at kommunen må påse at det er gjort fagkyndige vurderinger knyttet til risiko og sårbarhet slik at eventuell risiko i forbindelse med tiltaket blir avdekket. I den forbindelse viser de til at sjekklisten som er benyttet for å foreta en ROS-vurdering ikke er tilstrekkelig som en fullverdig ROS-analyse. Bemerker ellers at det er positivt at det i planbestemmelsene er tatt inn krav om dokumentasjon av sikker byggegrunn. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 31.3.14: NTFK viser til tidligere uttalelser i forbindelse med forhåndshøringen og planoppstarten. Her ble det påpekt at ytterligere utbygging i området gjør at behovet for å avklare bruk og tilgjengelighet til strandareal og fjord blir forsterket. Viser ellers til befaring og vedlagte rapport i forbindelse med kulturminneundersøkelser og bemerker intet funn i den anledning. Minner dog om KML 8.2 og ber om varsling dersom det under arbeid påtreffes kulturminner som ikke ble oppdaget under befaringen.
Supplerende saksvurderinger: Tilgjengelighet til naustene Rådmannen anser at det i dag er god tilgang til de eksisterende naustene i området gjennom tilrettelagt avkjøring fra fylkesveg 251 til parkeringen like ved naustene. De nye naustene bygges i forlengelsen av de eksisterende naustene og vil dermed nytte samme adkomst. I 2.3 av bestemmelsene framheves at tilgjengelighet for funksjonshemmede frem til de enkelte hyttene skal ivaretas. Grunnforhold og ROS-analyser Rådmannen viser til at NVE har uttalt at de finner planbestemmelsenes 2.4.2 som tilstrekkelig for å ivareta kravene i TEK10s kap.7 og PBLs 28-1 om sikker byggegrunn. Når faginstansen har uttalt dette så finner rådmannen det urimelig at kommunen skal pålegge tiltakshaver å leie inn ytterligere fagekspertise under reguleringsplanarbeidet for å dokumentere grunnforholdene i hele planområdet. Det må anses som tilstrekkelig at det i forbindelse med den enkelte byggesak blir dokumentert sikker byggegrunn uansett om søknaden gjelder oppføring av fritidsbolig eller bygging av veg. Når den enkelte byggesøknad foreligger er det kommunens ansvar å påse at reguleringsbestemmelsene følges før byggetillatelse kan gis, herunder at dokumentasjon av sikker byggegrunn er innhentet av tiltakshaver i henhold til 2.4.2. Rådmannen vil tilstrebe at alle reguleringsplaner som tas til behandling skal ha gjennomført en fullverdig ROSanalyse i tiltakshavers regi. Rådmannen påpeker imidlertid at omfanget av en ROS-analyse må stå i forhold til tiltakets eget omfang, og at det for denne planen ikke er identifisert andre potensielle farer i området enn de som er vurdert i kapittel 5.6 i planbeskrivelsen, eller de som er nevnt i den omtalte sjekklisten for ROS-analyse som kommunalavdelingen påpeker. Naturmangfoldlovens 8-12 Rådmannen kan ikke se at nye momenter er framkommet i høringsperioden som gjør at planen kommer i konflikt med de temaer som her skal vurderes, men viser til uttalelsen fra FMNTs miljøvernavdeling der de selv bemerker at det skal tas initiativ til utredning av Borgenfjordens tåleevne. Rådmannen ønsker å påpeke viktigheten av at dette blir gjort slik at begge kommunene, Steinkjer og Inderøy, ved kommende plansaker har et bedre grunnlag for å sette et maksimalt antall på hytter og båtplasser for sine respektive områder rundt Børgin. Tomt T10, omdisponering av dyrka mark Under sluttbehandlingen av planen i formannskapet den 24.4.14 ble det vedtatt å innhente tilleggsopplysninger. Dette gjelder tomt T10 som i sin helhet foreslås omdisponert til fritidsbebyggelse i planen. FMNTs landbruksavdeling påpekte i sin høringsuttalelse at omdisponering av dyrkajord ikke kan aksepteres og at tomt T10 fremdeles innebærer omdisponering av dyrkajord, selv om den holdes ganske fri for bebyggelse. Rådmannens vurdering er at ved å sette byggegrensa for tomt T10 som angitt på plankartet, og videre spesifisere plassering av bebyggelse øst for byggegrensa (se 3.1.3 i reguleringsbestemmelsene), så er man juridisk sikret mot at bygninger kan oppføres i dette området. Tilbakeføring til dyrkajord vil da være en ren formalitet dersom samfunnsforholdene ved et senere tidspunkt krever dette. Se også rådmannens vurdering i fm. utlegging til offentlig ettersyn i delkapittelet "Jordbruk" ovenfor. Rådmannen minner ellers om at dyrkajorda i nordlige del av planen er lite drivverdig både kvalitetsmessig og i forhold til arrondering og er derfor ikke i drift i dag. Dette synet er også noe som støttes av enhet Landbruk i kommunen. Sett i lys av dette kan ikke rådmannen se at det er problematisk at jorda midlertidig disponeres til hyttetomt så lenge den ikke bebygges. Angående vegen som er lagt i kanten av jordet så er denne lagt på svært skrinn jord med berggrunn nesten i dagen. Rådmannen foreslår at denne beholdes for å tilrettelegge for adkomst til tomtene T11 og T12. Konklusjon Rådmannen anser at det under høringsperioden ikke har framkommet nye momenter som gjør at det er behov for å endre den framlagte reguleringsplanen på noen punkter. Med de ovennevnte høringsuttalelser og tilhørende saksvurderinger som bakgrunn vil rådmannen derfor anbefale at reguleringsplan for Bulling Nedre hyttefelt nord, vedtas uten endringer.